Samrådshandling Dnr Btn 2012/0263-214:M Antagen av kommunfullmäktige 2006-05-18 118 Laga kraft, regeringsbeslut 2006-06-26 Detaljplan för Verksamheter vid Tingvallavägen omfattande del av fastigheten Märsta 1:226 och del av Märsta 1:167 i Märsta, Sigtuna kommun, Stockholms län Översiktskarta Ungefärligt planområde STADSBYGGNADSKONTORET april 2012 000
Detaljplan för Verksamheter vid Tingvallavägen omfattande fastigheten Märsta 1:226 och del av Märsta 1:167 i Märsta, i Sigtuna kommun, Stockholms län Samrådshandling Antagen av kommunfullmäktige 2006-05-18 118 Laga kraft, regeringsbeslut 2006-06-26 PLANBESKRIVNING TILL DETALJPLANEN HÖR FÖLJANDE HANDLINGAR Planhandlingar Plankarta med bestämmelser och grundkarta 2012-05-14 Planbeskrivning med genomförandebeskrivning 2012-05-14 Övriga handlingar* Fastighetsförteckning 2012-05-08 * Finns att tillgå på Stadsbyggnadskontoret PLANENS SYFTE Planens syfte är att utvidga byggrätten för lokaler inom kvartersmark med avsikt att uppföra en byggnad innehållande verksamheter med fokus kring hälsa samt att flytta förbindelsen för gång- och cykeltrafik. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Kommunens bedömning är att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Någon miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB), enligt 6 kap. 11 miljöbalken (1998:808), kommer därför inte utföras. PLANDATA Planområdets läge och areal Planområdets areal är cirka 6 000 m2. Planområdet omfattar fastigheten Märsta 1:226 samt del av fastigheten Märsta 1:167. Området ligger i hörnet Dnr Btn 2012/0263-214:M 1
Tingvallavägen/Centrumleden, cirka 400 meter sydväst om Märsta centrum. Söder om planområdet ligger väg 263. Markägoförhållanden Fastigheten Märsta 1:226 ägs av Sigtuna kommun, avsikten är att sälja denna fastighet till Tingvallatriangeln Fastigheter AB då detaljplanen vunnit laga kraft. Tingvallatriangeln Fastigheter AB avser också att köpa en del av fastigheten Märsta 1:167 som ägs av Graflunds för skapa utrymme för parkering. Planförfarande Detaljplanen genomförs med enkelt planförfarande enligt Plan- och bygglagen (2010:900). TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2002 Detaljplaner För området gäller detaljplan 151 för Bostadsområdet Märstadal som fastställdes 1986-03-26. Inom det nu aktuella området föreskriver detaljplan 151 att tillåten verksamhet utgörs av småindustri, kontor eller viss handel. Högsta byggnadshöjd är 5,0 meter och byggnadsyta får uppgå till 35 % av tomtytan. Inom bebyggelsekvarteret säkerställs i detaljplanen att förbindelseled för gång- och cykeltrafik ska finnas. I planhandlingen till detaljplan 151 förtydligas att området får användas endast för småindustri-, hantverks- kontors- eller handelsändamål av sådan beskaffenhet att närboende inte vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Livsmedelshandel får dock inte anordnas.. Området har även en beteckning (m) som betyder att bebyggelsen ska utformas med särskild hänsyn till omgivningens art. Detaljplan 151 har inte blivit genomförd inom det nu aktuella området. Exploatören vill här uppföra en byggnad som är högre än vad planen tillåter och som kommer att blockera befintlig gångväg. Kommunala beslut Kommunstyrelsen beslöt 2012-02-13 KS/2012:71 13, att ge Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att utarbeta förslag till detaljplan för verksamheter omfattande fastigheten Märsta 1:226. Planuppdraget gavs i enlighet med exploatörens önskemål med högre byggnadshöjd men under förutsättning att gångförbindelse via fastigheten säkerställs och att parkeringsfrågan löses. Ortsanalys Under kapitlet rekommendationer, i Ortsanalys för Märsta från september 2009, finns följande text om Centrala Märsta. Centrala Märsta har en mycket blandad bebyggelse för både verksamheter och bostäder. Bebyggelsen har tillkommit under 1900-talets alla årtionden och ger centrala Märsta en splittrad och svårbestämd identitet. Målet för utveckling av centrala Märsta bör vara att binda ihop olika delar, skapa torg och gaturum som gör omkringliggande bebyggelse rättvisa. Planerad byggnad kan bidra till denna utveckling. Dnr Btn 2012/0263-214:M 2
PLANOMRÅDET Flygfoton över planområdet Natur Mark och vegetation Marken inom planområdet är idag en obebyggd grönyta. Vegetationen består till stor del av relativt unga lövträd. En gångväg från Tingvalla bostadsområde går diagonalt över området fram till Tingvallavägen i riktning mot Märsta centrum. Här finns även en stig som idag utgör en genväg i förlängningen mellan Valsta och centrala Märsta med exempel Märsta Centrum som målpunkt. Gångväg från Tingvalla mot centrum Lövskog med gångstig Geotekniska förhållanden I samband med planens genomförande ska markens egenskaper samt förekomst av markradon kartläggas för att kunna anpassa grundläggning och bottenbjälklag för planerad byggnad. Planområdet bedöms inte vara utsatt för risk för översvämning och skred. En geoteknisk undersökning är påbörjad av Ramböll och ska slutföras under planprocessen. Miljökvalitetsnormer Området avvattnas idag via kommunala dagvattenledningar mot Märstaån som sedan rinner vidare mot Steningeviken och Mälaren. Dnr Btn 2012/0263-214:M 3
Den planerade exploateringen får inte försvåra möjligheterna att med olika åtgärder uppnå god vattenstatus i recipienten Märstaån som mynnar i Mälaren. Enligt VISS (VattenInformationsSystem Sverige) har Märstaån måttlig ekologisk status och god kemisk status (exklusive kvicksilver). Mälaren-EkolnSkarven har otillfredsställande ekologisk status men god kemisk ytvattenstatus (exklusive kvicksilver). Kvalitetskravet för Märstaån och för Mälaren-EkolnSkarven är att uppnå god ekologisk status år 2021 och bibehålla god kemisk ytvattenstatus. Miljökvalitetsnormer enligt förordningen för fisk- och musselvatten (2001:544) gäller för Mälaren. Detaljplanens genomförande bedöms inte försvåra uppfyllandet av miljökvalitetsnormerna för fiskvatten. Luftkvalitetsnormer bedöms uppfyllas. Radon Risken för markradon är låg då marken består av finsand och silt/lera. Fornlämningar och byggnadsminnen Inga kända fornlämningar eller byggnadsminnen finns i området. Bebyggelseområden Bebyggelse 1980-talshus i gult tegel Putsade 2000-talshus Dnr Btn 2012/0263-214:M 4
Planområdet är omgivet av bostadsbebyggelse, där den sammanhållande faktorn är fasader av gult tegel och gul/röd puts. I väster finns bostadsområdet Tingvalla från 1960-talet. Husen är 3-8 våningar höga och grupperade i koncentriska cirkelbågar. I hörnet Centrumleden/Tingvallavägen norr om planområdet finns putsade lamellhus i fyra våningar från 2000-talet. I nordost finns 4-5 våningar höga flerbostadshus från 1980-talet. Husen är klädda med gult fasadtegel. I sydost finns en byggnad för småindustri och handel i två våningar. Byggnadens fasader har inslag av gult tegel. Utifrån att omgivande bebyggelse är 2-8 våningar och att området ligger i anslutning till en trafikerad trafikled så är det lämpligt med en högre byggnadshöjd. På södra sidan av väg 263 är det dessutom planlagt för punkthus med en totalhöjd om 24 meter, vilket motsvarar cirka 7-8 våningar. Planerad byggnad vid Centrumleden, vy från norr med väg 263 i fonden Den nya byggnaden kommer att vara två till tre våningar. Den översta våningen planeras täcka ungefär en tredjedel av byggnadens byggnadsarea. I hörnet Centrumleden/Tingvallavägen vinklar byggnaden 45 grader och exponerar en glasad fasad som annonserar husets publika verksamheter och har en välkomnande entré. Det centrala läget i Märsta gör att byggnaden bör utformas med omsorg och av gedigna material. Byggnaden ska ha släktskap med befintlig bebyggelse. Fasadmaterial ska vara puts och/eller tegel i kulörer som ansluter till färgskalan i området. Dnr Btn 2012/0263-214:M 5
Situationsplan Bef. Bostäder Parkering Ny byggnad Centrumleden Bef. Bostäder Parkering Ny byggnad Centrumleden Bef. verksamheter Dnr Btn 2012/0263-214:M 6
Tillgänglighet Planområdet ligger centralt i Märsta. De planerade verksamheterna nås till fots från ett stort antal bostäder och arbetsplatser och med buss från stora delar av kommunen. Busshållplats för ett flertal busslinjer finns i direkt anslutning till planområdet. Den nya byggnaden får en entré från Centrumleden/Tingvallavägen, vilket är reglerat med bestämmelse på plankartan och från parkeringen på husets gårdssida. Entréerna ska vara väl anpassade för funktionshindrade. Service och omsorg Den nya byggnaden utökar utbudet av service i anslutning till Märsta centrum. Byggnaden planeras innehålla träningscenter, hälsovård, handel och kontor med showroom. Gator och trafik Centrumleden mot väg 263 Tingvallavägen mot väster Planområdet ligger i hörnet Centrumleden/Tingvallavägen. Väg 263 passerar som närmast 10 meter från planområdets södra gräns i nivå med planerad byggnads bottenplan. Den befintliga gångvägen över planområdet kommer att mynna i planerad byggnads entréområde. Därifrån kan gångtrafikanter gå på en gångbana längs husfasaden och vidare ut på Tingvallavägen norr om huset. Mellan planerad byggnad och plangränsen planeras även en ny gångväg som trappar sig ner mot Centrumleden och mynnar i direkt anslutning till Centrumledens passage under väg 263. Gångvägen ansluter till Märstas huvudvägnät för gång- och cykeltrafik. Då Centrumledens nivå sjunker från korsningen med Tingvallavägen för att passera under väg 263 utgörs anslutningen mellan vägen och planområdet av en brant slänt. I samband med genomförande av detaljplanen terrasseras och planteras slänten. Utformning av slänt, gångväg och trappa ska ske i samråd med stadsbyggnadskontoret. Normal standardbredd för gångväg är 3 meter. Kollektivtrafik Bussar trafikerar både Tingvallavägen och Centrumleden. Närmaste hållplats ligger utmed Centrumleden inom 200 meter från planområdet. Parkering Bilangöring till fastigheten sker från Tingvallavägen. På gården väster om planerad byggnad finns det utrymme för ett 90-tal parkeringsplatser. Det innebär cirka 25 parkeringsplatser per 1 000 kvm verksamhetsyta. Dnr Btn 2012/0263-214:M 7
Störningar Buller Trafiken på väg 263 och den relativt stora trafikmängden på Centrumleden ger upphov till störningar i form av trafikbuller m.m. Inom planområdet ligger bullernivåerna för ekvivalent ljudnivå 2 och 5 meter över mark på 60-65 db(a). Maximal ljudnivå för 2 meter över mark ligger på 70-80 db(a) och vid 5 meter över mark ligger den på 75-85 db(a). Den föreslagna byggnaden innehåller inga bostäder eller andra bullerkänsliga verksamheter. Risk från väg 263 Potentiell riskkälla som identifierats är väg 263 som är en sekundärled för transport av farligt gods. Planförslaget medger att planerad byggnads gavel ligger mellan 21 och 24 meter från väg 263. Följande reglering av bebyggelse i detaljplanen avser att beakta dessa risker: Byggnadsdelar som placeras närmare väg 263 än 25 meter måste vid utformning ta hänsyn till den förhöjda riskbilden med erforderliga riskreducerande åtgärder i form av brandtålig fasad och brandtåliga fönster. För hela planområdet gäller att ventilation ska vara centralt avstängningsbar. Tilluft får inte tas in närmare väg 263 än 25 meter. Eventuell förlängning av skyddsräcke eller annan anordning som skyddar mot eventuella avåkningar från väg 263 bör diskuteras med Trafikverket. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Den nya byggnaden ansluts till kommunens ledningsnät för vatten och avlopp. Dagvatten Dagvatten från parkeringsytor ska förses med oljeavskiljning innan det leds ut till dagvattensystemet eller infiltreras till marken. Förorenat dagvatten ska renas i direkt anslutning till föroreningskälla. Dagvatten ska i möjligaste mån fördröjas inom planområdet. Gröna tak kan vara en effektiv delkomponent i ett dagvattensystem men bör kompletteras med andra åtgärder såsom täckta magasin för att fördröja och rena dagvatten. Omhändertagandet ska följa kommunens riktlinjer för dagvatten. El Den nya bebyggelsen ansluts till befintligt elnät. Avfall Miljöhus för verksamheter ska inrymmas i byggnaderna. Anslutande projekt Söder om planområdet på andra sidan väg 263 planeras 400 nya bostäder och cirka 16 000 kvm verksamheter i ett detaljplanearbete som beräknas bli färdigt under året. Dnr Btn 2012/0263-214:M 8
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Planarbetet bedrivs med enkelt planförfarande. Tidplan Beslut om samråd april 2012 Antagande av Bygg- och trafiknämnden sommar 2012 Genomförandetid Genomförandetid har satts till 5 år från det datum planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning / Huvudmannaskap Sigtuna kommun svarar för detaljplanens upprättande. Exploatören har det samlade ansvaret för att genomföra anläggningar på kvartersmark. Ledningsägare ska kontaktas i god tid före byggstart för att säkerställa att mark som ska schaktas och bebyggas är fri från ledningar. Avtal Ett planavtal är upprättat. Ett köp- och exploateringsavtal ska tecknas mellan kommunen och exploatören som ska reglera överlåtelsen av fastigheten Märsta 1:226 och vissa utföranden som inte styrs av detaljplanen, bland annat slänt och trappa mot Centrumleden. En överenskommelse om köp alternativt annat avtal vilket ger fastigheten Märsta 1:226 rätt att för all framtid parkera på den del av Märsta 1:167, mark som ingår i detaljplanen, ska träffas mellan exploatören och ägaren till Märsta 1:167. Servitut ska upprättas för att säkerställa allmänhetens tillgång till gång- och cykelvägar över planområdet. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning sker genom fastighetsreglering om mark för parkering ska förvärvas från Graflunds. Alternativt bildas servitut för att säkerställa rätten att använda marken för parkering. Befintligt officialservitut för gång- och cykelväg som går genom fastigheten Märsta 1:226 ska flyttas och utökas. Lantmäterimyndigheten ansvarar för erforderliga fastighetsbildningsåtgärder efter ansökan från fastighetsägare och/eller ledningshavare. Kostnaderna för fastighetsbildningen bekostas av exploatören. Ekonomiska frågor Planavtal för detaljplanens framtagande är tecknat mellan kommunen och exploatören. I detta regleras kostnaderna för planarbetet. Kostnader för eventuell flyttning av ledningar/anläggningar bekostas av exploatören. Dnr Btn 2012/0263-214:M 9
Tekniska frågor Geoteknisk utredning pågår. Radonundersökning och dagvattenutredning ska utföras. MEDVERKANDE I PROJEKTET Detaljplanen är upprättad av Stadsbyggnadskontoret i samverkan med FOKUS arkitektur AB genom arkitekter SAR/MSA Hans Suominen och Ingela Ohrstedt. Märsta 2012-05-14 Nils Sylwan Plan- och bygglovchef Christina Bolinder Planarkitekt Magnus Gustavsson Mark- och exploateringsingenjör Dnr Btn 2012/0263-214:M 10