Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, kundkännedom - dokumentation och bevarande, journal och anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat tillräckliga uppgifter om en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen. Beslutet innehåller också en bedömning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att dokumentera vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagstiftningen. Fastighetsmäklarens dokumentation i journalen över förmedlingsuppdraget och i anbudsförteckningen har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har lämnat in kopior av anbudsförteckningen, journalen samt e-postmeddelanden. NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, anbudsförteckningen samt dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. NN har genom ombudet gett in två yttranden i ärendet. Han har lämnat in POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Kopior av parternas identitetshandlingar Journalen Anbudsförteckningen Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Den anbudsförteckning som han har fått av NN är inte korrekt. Han har varit i kontakt med budgivaren 3, som har uppgett att hon inte har lagt något bud på fastigheten. Han har även försökt att kontakta budgivaren 1 på telefon, men det uppgivna telefonnumret är inte giltigt. Enligt anbudsförteckningen har både budgivaren 1 och 3 lagt ett bud på utgångspriset 1 795 000 kronor. Anmälaren (budgivaren 2) tror inte att det är någon annan än han själv som har lagt något bud. NN har i ett e-postmeddelande uppgett att budgivaren 1 lade sitt bud vid den första söndagsvisningen. Enligt anbudsförteckningen lades budet onsdagen den 29 januari 2014. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av handlingarna från förmedlingsuppdraget noterat följande. Uppdragsavtalet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Av uppdragsavtalet framgår det att NN har ingått ett förmedlingsuppdrag med uppdragsgivaren den 14 januari 2014. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges vid rubriken Servitut att det finns en gemensamhetsanläggning, [A-B] ga:1. Det finns ingen information om anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Anbudsförteckningen Budgivare Händelse Tidpunkt 2 Bud 1 810 000 kr 2014-02-03 16:19 1 Bud 1 795 000 kr 2014-01-29 10:14 3 Stannar 2014-01-27 17:17 3 Bud 1 795 000 kr 2014-01-27 10:16 Av anbudsförteckningen framgår även budgivarnas namn och telefonnummer. Journalen I journalen finns bland annat följande noteringar. 2014-02-05 Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt 2014-02-05 Upprättande och genomgång av köpehandlingar inkl depositionsavtal Det finns ingen notering om när uppdragsavtalet ingicks i journalen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) Objektsbeskrivningen Han har uppgett de uppgifter om gemensamhetsanläggningen som framgår av fastighetsregisterutdraget. Han har även muntligen upplyst köparna om gemensamhetsanläggningens syfte och sättet den förvaltades på. Kundkännedom dokumentation och bevarande Av förbiseende har han inte daterat kopiorna av parternas identitetshandlingar. Kopiorna av uppdragsgivarnas identitetshandlingar har tagits i samband med intaget. Köparnas identitetshandlingar har han kopierat vid kontraktsskrivningen. Han har numera ändrat sina rutiner så att han inte gör samma misstag i framtiden. Anbudsförteckningen Han tillbakavisar anmälarens påstående om att budgivningen skulle ha varit manipulerad. Budgivningen har gått till på det sätt som framgår av anbudsförteckningen. Samtliga bud som har lämnats till honom har vidarebefordrats till säljaren utan dröjsmål. Journalen Det stämmer att tidpunkten för när uppdragsavtalet ingicks inte framgår av journalen. Eftersom denna uppgift framgår av uppdragsavtalet borde detta ansesvara en ringa förseelse. Anmälaren har fått den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka fastigheten i god tid innan kontraktsskrivningen. Eftersom anmälaren ville ha med en besiktningsklausul i köpekontraktet har han informerat parterna särskilt om undersökningsplikten i samband med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) kontraktsskrivningen. Det är därför som han har antecknat att han har informerat köparen skriftligen om undersökningsplikten den 5 februari 2015, samma dag som kontraktsskrivningen skedde. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Objektsbeskrivningen Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande. Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning kan en fastighetsmäklare inte utgå från att alla tilltänkta köpare (spekulanter) förstår att ga är en förkortning för gemensamhetsanläggning och att andelar i en sådan anläggning kan medföra förpliktelser för fastighetsägaren. Genom att endast ange beteckningen Servitut: [A-B] ga:1 anser inspektionen att NN inte i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningens art, förvaltning och omfattning. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen ger anledning till en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) erinran, eftersom den inte anses vara av så enkel karaktär att den bedöms som ringa. Mot bakgrund av att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla spekulanter leder det förhållandet att NN har lämnat muntlig information om gemensamhetsanläggningen till den slutlige köparen inte till någon annan bedömning. Kundkännedom dokumentation och bevarande Av 2 kap 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) framgår bland annat att en fastighetsmäklare ska vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 17 andra stycket Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. NN har uppgett att han har kontrollerat uppdragsgivarens identitet i samband med intaget. Av journalen framgår det att intaget ägde rum den 11 januari 2014, samma dag som uppdragsavtalet skrevs under. Han har även uppgett att han kontrollerade köparnas identitet samma dag som parterna skrev under köpekontraktet. Det finns emellertid inte någon dokumentation av dessa två tidpunkter för identitetskontrollernas genomförande. Fastighetsmäklarinspektionen anser att bristerna i NNs dokumentation av när han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren respektive köparen ger grund för en erinran.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Anbudsförteckningen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Anmälaren har uppgett att anbudsförteckningen inte stämmer eftersom budgivaren 3 inte har lagt något bud samt att det inte går att få kontakt med budgivaren 1 på det angivna telefonnumret. NN har tillbakavisat uppgifterna. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att uppgifterna i anbudsförteckningen är felaktiga. NN kan därför inte anses ha agerat i strid med reglerna i fastighetsmäklarlagen i denna fråga. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Uppdragsavtalet ingicks den 14 januari 2014. Det finns emellertid ingen notering om detta i journalen. NN har uppgett att han har informerat köparen skriftligen om dennes ansvar att undersöka fastigheten i god tid innan kontraktsskrivningen den 5 februari 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har uppfattat detta som att han har lämnat sådan information även vid ett tidigare datum än kontraktsdagen. Anteckningen i journalen om tidpunkten för informationen om köparens undersökningsplikt är därför ofullständig. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har upprättat en journal som saknar en anteckning om när uppdragsavtalet ingicks. Han har inte heller antecknat alla tidpunkter för när han skriftligen informerade köparen om dennes ansvar att undersöka fastigheten. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att han har lämnat bristfälliga uppgifter om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen, för att han har brustit i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) sin dokumentation över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom samt för att hans dokumentation av förmedlingsuppdraget i journalen har varit bristfällig.