VärderingsInstitutet HALMSTAD ROSEN 8 Bergsgatan 11A-D, 313 31 Oskarström Marknadsvärdebedömning December 2012 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Hamngatan 11 Drottninggatan 11 Box 145 302 43 Halmstad 252 21 Helsingborg 182 12 Danderyd Tfn: 035-21 20 50 Tfn: 042-28 49 15 Tfn: 08-41 00 30 40 Mail: info@visyd.se www.visyd.se Visyd AB Organisationsnummer 556499-9265
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 SAMMANFATTNING...1 2 UPPDRAG...2 2.1 Uppdragsgivare... 2 2.2 Uppdrag... 2 2.3 Värdetidpunkt... 2 2.4 Inspektion... 2 3 VÄRDERINGSUNDERLAG...3 3.1 Sakuppgifter och källor... 3 3.2 Kvalitetssystem... 3 4 VÄRDERINGSOBJEKTET...4 4.1 Fastighetsspecifika uppgifter... 4 4.2 Tomt och läge... 4 4.3 Planförhållanden... 4 4.4 Inskrivningar... 4 4.5 Miljöaspekter... 4 4.6 Bebyggelse... 4 4.7 Areor... 5 4.8 Kontraktssammanställning... 5 4.9 Redovisade drift- och underhållskostnader... 5 4.10 Taxeringsvärde... 5 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER...6 5.1 Begreppet marknadsvärde... 6 5.2 Värderingsmetod... 6 5.3 Aktuell värderingsmetod... 6 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN...7 6.1 Areor och hyror... 7 6.2 Vakanser och hyresförluster... 7 6.3 Drift- och underhållskostnader... 7 6.4 Fastighetsskatt... 7 7 ORTSPRISMETODER...8 7.1 Areametoden... 8 7.2 Nettokapitaliseringsmetod... 8 7.3 Sammanfattning ortsprismetoden... 8 8 KASSAFLÖDESMETODEN...9 8.1 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning... 9 8.2 Kalkylperiod... 9 8.3 Inflationsantagande... 9 8.4 Direktavkastning... 9 8.5 Kalkylränta... 9 8.6 Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömning... 9 8.7 Känslighetsanalys... 10 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 11 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor och definitioner BILAGA II Kassaflödeskalkyl BILAGA III Fastighetsdatautdrag BILAGA IV Karta
1 SAMMANFATTNING Värderingsobjekt: Halmstad Rosen 8 Adress: Lagfaren ägare: Uppdragsgivare: Bergsgatan 11A-D, 313 31 Oskarström Bmf Fritzell Förvaltnings AB Bjärehalvöns Hembygd AB Ljungbergsgatan 12 302 34 HALMSTAD Fastighetstyp: Hyreshus, huvudsakligen bostäder, typkod 320 Uppdrag: Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför interna beslut. Fastigheten är belägen i Oskarström. På fastigheten finns uppfört två friliggande byggnader innehållande 4 st lägenheter. Byggår är 1930-talet. Värdebedömning Med förutsättningarna och principerna som finns redovisade i detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheten Halmstad Rosen 8 bedömts till Marknadsvärde per december 2012 2 000 000 KRONOR TVÅMILJONER KRONOR Bedömt värdeintervall 1 900 tkr - 2 100 tkr 1
2 UPPDRAG 2.1 Uppdragsgivare Bjärehalvöns Hembygd AB Ljungbergsgatan 12 302 34 HALMSTAD 2.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför interna beslut. Begreppet marknadsvärde, se vidare sidan 6. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2012. 2.4 Inspektion Fastigheten inspekterades av Urban Lönn. Vid besiktningen deltog Magnus Fritzell. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. 2
3 VÄRDERINGSUNDERLAG 3.1 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Planritningar Hyresavtal Marknadsinformation Datscha, SCB, kommunens hemsida m.fl. Miljö och hälsa VDpro ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 3.2 Kvalitetssystem Enligt VärderingsInstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en auktoriserad medarbetare. 3
4 VÄRDERINGSOBJEKTET 4.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Halmstad Rosen 8 Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Bergsgatan 11A-D, 31331 Oskarström Oskarström Äganderätt Bmf Fritzell Förvaltnings AB Nybyggnadsår: 1930 Värdeår: 1930 Ombyggnadsår: Löpande Användning: Hyreshus, huvudsakligen bostäder, typkod 320 4.2 Tomt och läge Fastigheten är belägen i Oskarström. På fastigheten finns uppfört två friliggande byggnader innehållande 4 st lägenheter. Byggår är 1930-talet. Tomtarealen mäter 1 340 m 2. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. 4.3 Planförhållanden För fastigheten gäller stadsplan fastställd 1992. Stadsplaner fastställda före 1987 behandlas enligt plan och bygglagen (PBL) som detaljplan där genomförandetiden gått ut. Planen gäller tills den ändras eller upphävs genom ny plan. Det bedöms inte aktuellt med någon ny planläggning. Fastigheten är uppförd enligt gällande plan och bedöms inte ha någon ytterligare byggrätt. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. 4.4 Inskrivningar I fastigheten finns 12 inteckningar till ett sammanlagt belopp av 840 000 kronor enligt bifogat fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 4.5 Miljöaspekter Vid kontakt med kommunens miljö- och hälsoavdelning har det framkommit att det inte finns någon anteckning om eventuellt saneringsbehov vad avser miljöskador. 4.6 Bebyggelse På fastigheten finns uppfört en friliggande villa och en byggnad innehållande 3 st lägenheter. Uppförd i 1 ½ 2plan med källare/delvis källare. Ursprungligt byggår är 1930-talet Grund av stenfot/betong. Stomme och bjälklag av trä. Fasader med eternit och träpanel och yttertaket belagt med eternit och plåt. 4
Centralvärme via oljepanna och luft/vatten värmepump. Byggnaderna har självdragsventilation. Lägenheterna är renoverade. STANDARD OCH UNDERHÅLLSSTATUS Vi bedömer att byggnaden inte har något akut underhållsbehov under den närmsta tidsperioden bortsett från sedvanlig avsättning för löpande och periodiskt underhåll. 4.7 Areor Uppgifter om uthyrbara areor är hämtade från hyresgästlistan. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en professionell uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Den uthyrningsbara arean är sammanlagt 330 m 2 LOA och ytorna är fördelade enligt nedanstående tabell. Användning Area [m²] LOA Bostad 330 330 4.8 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning av definierade areatyper med hyresgäster, areor, gällande kontraktsvillkor samt utgående hyror. Hyresgäst Areatyp Area [m²] Kontrakt erat t o m Uppsägni ngs tid Förlängnin g Index [%] Inkl. värme Inkl. F-skatt Inkl. Moms Utgående hyra [tkr, kr/m²] 2 RoK Bostad 110 dec-13 3 mån Tillsv. 100 Ja Ja Nej 80 729 4 RoK Bostad 120 dec-13 3 mån Tillsv. 100 Ja Ja Nej 106 880 5 RoK Bostad 100 dec-13 3 mån Tillsv. 100 Ja Ja Nej 80 798 S:a/Snitt 330 266 805 4.9 Redovisade drift- och underhållskostnader Fastighetsägaren har inte redovisat årliga drifts- eller underhållskostnader inför denna värdering. 4.10 Taxeringsvärde I tabellen nedan redovisas fastighetens taxeringsvärde (taxeringsår 2010). Typkod: 320 Värdeår: 1930 Bostäder [tkr] Totalt [tkr] Byggnad 572 572 Mark 312 312 Taxeringsvärde 884 884 Typkod 320 avser hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder. Fastighetstaxering sker genom allmän fastighetstaxering var sjätte år och genom en förenklad fastighetstaxering mellan respektive allmänna fastighetstaxering. Industrifastigheter omfattas ej av den förenklade fastighetstaxeringen. Den senaste allmänna fastighetstaxering genomfördes 2007 och baserades på prisbilden 2005. 5
5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER 5.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Ofta sker normering dels till area (s.k. areametoden) och dels till driftnetto (benämns nettokapitaliseringsmetod). Vidare genomförs en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning, en så kallad kassaflödesmetod (Cash-flow). Som underlag till denna ligger nuvärdet av respektive års driftnetton samt av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. Dessa nuvärden vid kalkylperiodens början utgör det avkastningsbaserade marknadsvärdet. 5.3 Aktuell värderingsmetod Den aktuella fastigheten har värderats dels genom två varianter av ortsprismetoden (nettokapitaliseringsmetoden och areametoden) samt genom kassaflödesmetoden (Cashflow). I det aktuella fallet bedöms den mer ingående kassaflödesmetoden skildra det mest sannolika marknadsvärdet. 6
6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN 6.1 Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areorna, utgående hyror samt bedömda marknadsmässiga hyror. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Hyrorna för lokaler avser varm och kallhyror inklusive fastighetsskatt. Areatyp Area [m²] Utgående hyra [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Inkl. värme Bostad 330 266 805 266 805 Ja Ja Summa/snitt 330 266 805 266 805 Inkl. F-skatt 6.2 Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens läge, skick och utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som låga. 6.3 Drift- och underhållskostnader Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägaren. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms följa inflationen. Driftkostnaderna är redovisade exklusive moms för lokaler och inklusive moms för bostäder och ej momspliktiga hyresgäster. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bostad 330 0 0 132 400 Summa/snitt 330 0 0 132 400 6.4 Fastighetsskatt Vi har estimerat framtida omtaxeringar (vart tredje år) genom att räkna upp taxeringsvärdet med fastighetens långsiktiga driftnettoförändring. Areatyp / Kalenderår 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bostäder Uppräkning av tax.värde / kom. avg. [%] 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kommunal avgift [tkr] 5 5 5 5 5 5 5 5 Summa fastighetsskatt [tkr] 5 5 5 5 5 5 5 5 7
7 ORTSPRISMETODER 7.1 Areametoden Prisnivåerna för denna fastighetstyp baserar sig till stor del på fastighetens avkastningsförmåga och med stöd av ortsprismaterialet indikeras en värdenivå för fastigheten inom intervallet 6 000 7 000 kr/m 2 BRA i snitt. Detta är baserat på fastighetens läge, skick samt fördelning mellan butiker, bostäder och kontor och låga vakansnivåer. Med ledning av ortsprismaterialet, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms således objektet ha en värdenivå enligt nedan. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Uthyrningsbar area 330 6000 1980 Bedömt värde areametoden: 1980 7.2 Nettokapitaliseringsmetod Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Areatyp Hyra [tkr] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Vakans [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Delvärde [tkr] Bostad 266 132 5 0 129 390 6,5 1978 Summa/snitt: 266 132 5 0 129 390 6,5 1978 7.3 Sammanfattning ortsprismetoden Värde areametod [tkr]: 1980 Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: 1978 Bedömt värde före justeringar [tkr]: 1979 Justering 0 Garage och P-platser, tillägg 0 Upplagsytor [tkr]: 0 Outnyttjad byggrätt [tkr]: 0 Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 0 Renovering: 0 Värde efter justeringar [tkr]: 1979 Avrundning [tkr]: 21 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]: 2 000 8
8 KASSAFLÖDESMETODEN 8.1 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. I kassaflödeskalkylen i bilaga 2 visas in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m.m.) som förväntas infalla under vald kalkylperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. I avkastningskalkylen används nedanstående kalkylförutsättningar samt de antaganden som redovisades under kapitel 7. 8.2 Kalkylperiod Kalkylen har utförts med en kalkylperiod om 5 år, januari 2013 december 2017. 8.3 Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2,0 % under kalkylperioden. Detta är åsatt eftersom det sammanstämmer med Riksbankens långsiktiga inflationsmål. 8.4 Direktavkastning Vid värdebedömningen har ett direktavkastningskrav om 6,5 % använts för beräkning av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Direktavkastningskravet har även, som en genomsnittsnivå, legat till grund för i marknadsvärdeberäkningen via nettokapitaliseringsmetoden i föregående kapitel. 8.5 Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I detta utlåtande utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Den teoretiska utgångspunkten för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheter m m. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning har vi bedömt kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. För det aktuella värderingsobjektet har kalkylräntan därmed bedömts till ca 8,6 %. 8.6 Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömning Nedan presenteras ett diagram över de årliga driftnetton som genereras genom de antaganden som vi gjort för det aktuella objektet. 9
128 584 kr 131 256 kr 133 981 kr 136 760 kr 139 596 kr 142 488 kr ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Den fullständiga kassaflödeskalkylen redovisas i bilaga 2. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade marknadsvärdesbedömningen. Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning + Nuvärde av driftnetton 525 + Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut 1 449 = Bedömt värde avkastningsmetoden 1 974 [tkr] 8.7 Känslighetsanalys Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell. Parameter Test +/- Testparameter Alt värde Diff tkr Diff % Direktavkastningskrav +10% 7,15 % 1805 169-9,4% Inflation +20% 2,40 % 1966 8-0,4% Vakans +10% 0,00 % 1933 41-2,1% Hyra -5% 765 kr/m² 1745 228-13,1% D o U +5% 420 kr/m² 1834 139-7,6% Max 1966 228-0,4% Min 1745 8-13,1% Intervall 221 12,7% 10
9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten Halmstad Rosen 8 till: Marknadsvärde per december 2012 2 000 000 KRONOR TVÅMILJONER KRONOR Bedömt värdeintervall 1 900 tkr - 2 100 tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: 6061 K/T: 2,3 Direktavkastning 2013 (totalt kapital) Mot bedömt driftnetto: 6,4% Bruttokapitaliseringsfaktor 2012 Mot marknadsmässig hyra: 7,5 Halmstad VärderingsInstitutet Urban Lönn Civilingenjör Auktoriserad Fastighetsvärderare SFF 11
BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR OCH DEFINITIONER 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
BILAGA II KASSAFLÖDESKALKYL ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: dec-13 dec-14 dec-15 dec-16 dec-17 dec-18 Inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Drift- och underhållsutveckling [%] 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Hyresutveckling [%] 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Kontrakterad hyra [tkr] 243 0 0 0 0 0 + Marknadshyra [tkr] 22 271 276 282 287 293 - Vakans- och hyresförlust [tkr] 0 0 0 0 0 0 = Utgående hyra 266 271 276 282 287 293 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% - Drift och underhåll [tkr] 132 135 137 140 143 146 - Fastighetsskatt / kommunal avgift [tkr] 5 5 5 5 5 5 = Operativa kostnader 137 140 142 145 148 151 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% =Driftnetto [tkr] 129 131 134 137 140 142 (Driftnetto[kr/m²]) 390 398 406 414 423 432 Driftnettoutveckling: 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: dec-13 dec-14 dec-15 dec-16 dec-17 dec-18 Kalkylränta - Nominellt [%] 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 8,6 - Realt [%] 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 Nettokapitalisering för restvärdeberäkn. [%] 6,5 Driftnetto [tkr] 129 131 134 137 140 142 Nuvärde driftnetton 525 570 479 378 265 140 Marknadsvärde vid kalkylperiodens slut [tkr] 2 192 Nuvärde restvärde (sista året) 1 449 1 574 1 710 1 858 2 018 2 192 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton 525 + Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut 1449 = Bedömt värde avkastningsmetoden 1974
BILAGA III FASTIGHETSDATAUTDRAG
BILAGA IV KARTA