ANBUDSUNDERLAG. S.A Svensson Båt & Motor AB, , i konkurs. 1. Annons. 2. Värdeutlåtande Karlskog 1:8

Transkript

1 ANBUDSUNDERLAG S.A Svensson Båt & Motor AB, , i konkurs 1. Annons 2. Värdeutlåtande Karlskog 1:8 3. Värdeutlåtande Valdemarsvik 4:77, 78, Inventarier Övrigt Konkursbolagen har under firma Båt & Motor bedrivit båtförsäljning, butiksförsäljning, service, reparationer, och vinterförvaring i Valdemarsvik och Västervik. Konkursbolaget har haft försäljningsagenturen för varumärkena Flipper, Bella, HR båtar och Kimple samt varit generalagent för GLASTRON båtar i Sverige. Konkursbolaget har också haft agenturen för Mercury och Mercruiser motorer. Verksamheten har bedrivits på dotterbolagets fastigheter i Sandviks Varv, en fin marina med sjöläge på Valdemarsvikens norra sida och Karlskog i Valdemarsvik samt i förhyrda lokaler i Västervik. Verksamheten i Västervik är stängd. Fastigheter och maskiner samt inventarier har inventerats av konkursförvaltningen. Förteckning över dessa tillgångar finns på advokatfirmans hemsida under rubriken konkursanbud, En offentlig visning av tillgångarna sker fredagen den 29 september 2017 kl Sandviks Varv i Valdemarsvik. Efter visningen infordras anbud på fastigheterna och rörelsens tillgångar i första hand. I andra hand anbud på fastigheterna respektive rörelsen tillgångar. Skriftliga anbud ska vara undertecknad konkursförvaltare tillhanda senast onsdagen den 4 oktober 2017 kl Samtliga tillgångar säljs i befintligt skick. Konkursförvaltningen äger rätt att avbryta anbudsförfarandet. Fri prövningsrätt förbehålles. Advokat Magnus Nedstrand Konkursförvaltare magnus.nedstrand@delphi.se

2 KONKURSANBUD S.A Svensson Båt & Motor AB, , har försatts i konkurs vid Norrköpings tingsrätt den 1 september Dotterbolaget Fastighets AB Sandvik-Hamngatan, , har försatts i konkurs vid samma domstol den 6 september Konkursbolaget har under firma Båt & Motor bedrivit båtförsäljning, service, reparationer, butiksförsäljning och vinterförvaring i Valdemarsvik och Västervik. Konkursbolaget har haft försäljningsagenturen för varumärkena Flipper, Bella, HR båtar och Kimple samt varit generalagent för GLASTRON båtar i Sverige. Konkursbolaget har också haft agenturen för Mercury och Mercruiser motorer. Verksamheten har bedrivits på dotterbolagets fastigheter i Sandviks Varv, en fin marina med sjöläge på Valdemarsvikens norra sida och Karlskog i Valdemarsvik samt i förhyrda lokaler i Västervik. Verksamheten i Västervik är stängd. Konkursboet driver verksamheten vidare i Valdemarsvik. 10 personer har varit anställda. Fastigheter och maskiner samt inventarier har inventerats av konkursförvaltningen. Förteckning över dessa tillgångar finns på advokatfirmans hemsida under rubriken konkursanbud, En offentlig visning av tillgångarna sker fredagen den 29 september 2017 kl Sandviks Varv i Valdemarsvik. Efter visningen infordras anbud på fastigheterna och rörelsens tillgångar i första hand. I andra hand anbud på fastigheterna respektive rörelsens tillgångar. Skriftliga anbud ska vara undertecknad konkursförvaltare tillhanda senast onsdagen den 4 oktober 2017 kl Samtliga tillgångar säljs i befintligt skick. Konkursförvaltningen äger rätt att avbryta anbudsförfarandet. Fri prövningsrätt förbehålles. Advokat Magnus Nedstrand Konkursförvaltare magnus.nedstrand@delphi.se

3 VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Värdeutlåtande Kommun Valdemarsvik Objekt Karlskog 1:8 Värdetidpunkt Av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Företagets säte. Katrineholm Telefon Telefax Bankgiro Organisationsnummer Videvägen 5A Katrineholm Munktellstorget Eskilstuna Västra Storgatan Nyköping E-post Box Västerås info@varderingsinstitutet.se Box Örebro Box Norrköping Uppsala

4 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 1 I NNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UPPDRAGET Uppdragsgivare Uppdrag Värdetidpunkt Ändamål 1 3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING Värderingsobjekt Allmän beskrivning Förutsättningar Ekonomiska förhållanden Marknadsvärde 4 4 VÄRDERINGSUNDERLAG Sakuppgifter Besiktning Miljöaspekter Latent skatteskuld och moms Kvalitetssystem Planförhållanden Tomt Byggnadsbeskrivning Areor, beskrivning och alternativanvändning Underhållsbehov och investeringar Servitut, inskrivningar 8 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde Värderingsmetod 9 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN Kontraktssammanställning Areor och hyror Vakanser och hyresförluster Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Taxeringsvärde Fastighetsskatt 11 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Marknadsanalys Ortsbeskrivning Ortsprismetod Areametod Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Sammanfattande värdebedömning 17 8 KASSAFLÖDESKALKYL Förutsättningar och antaganden Driftnettoprognos Kalkylränta Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning 19 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 20

5 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 BILAGOR BILAGA I Känslighetsanalys BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Karta BILAGA IV Fotografier

6 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 2 U P P D R A G E T 2.1 Uppdragsgivare PS Auction Att. Jonas Österberg Kindsvägen Svenljunga 2.2 Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för internt bruk. 1

7 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 3 V ÄRDEBEDÖMNING SA M M A N FAT T N I N G 3.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Karlskog 1:8 Adress Karlskog 3,4 Kommun Område Upplåtelseform Lagfart Valdemarsvik Gryt Äganderätt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Nybyggnadsår 1929 Värdeår 1950 Användning Industrienhet, reparationsverkstad (431) 3.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en fastighet om 8 868kvm tomtarea belägen utmed väg 212 ca 2,8 km från Valdemarsvik centrum. På fastigheten finns två byggnader; en huvudbyggnad samt en carport/vedförråd. Huvudbyggnaden har en total lokalarea om 770 kvm fördelat på 130kvm produktion/verkstadslokal samt 770 kvm maskinstall/kall lager. Byggnaden har tidigare används för djurhållning samt vagnsoch spannmålsförvaring. Nuvarande ägare använder merparten av lokalen för förvaring av båtar samt har mindre kontorsytor, förvaring av reservdelar och verkstad. Den angränsande omgivningen utgörs av lantbruksmark och skog. Byggnaden har en byggnadsstomme av trä på gjuten grund av betong. Träfasader under yttertak av plåttak. Uppvärmning med luftvärmepumpar och direktverkande el. Lokalerna har en äldre standard, vilket dock kan ses som normalt utifrån byggnadstyp och värdeår. Utifrån dagens användningsområde ser vi inte att det finns något behov av extra avsättningar för underhåll. 3.3 Förutsättningar Värderingen förutsätter att befintlig verksamhet eller liknande verksamhet bedrivs på fastigheten. Fastigheten har idag ett förvaringstält på marken där det förvaras båtar. Tältet anses vara i ett sådant skick att vi valt att inte räkna med detta i värderingen. Inte heller den mindre carport/vedförråd som finns på fastigheten har beak- 2

8 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 tats i värderingen då bedömningen är att dessa ej kan inbringa intäkter för en fastighetsägare. Vidare har vi valt att inte göra något marktillägg trots att stora delar av marken inte är bebyggd. Anledningen till detta är att markens utformning enligt vår uppfattning inte ger utrymme för effektiv byggnation utan att begränsa användningen av befintlig fastighet. Någon undersökning gällande av lopp och vatten har ej gjorts och dessa förutsätts fungera och uppfylla gällande krav. 3.4 Ekonomiska förhållanden Idag nyttjas fastigheterna av bolag i samma ägarsfär och vi har inte några uppgifter om aktuella hyresnivåer, varför vi utgår ifrån en marknadsbedömd hyra. Hyran som avses är kallhyra inklusive fastighetsavgift. Marknadsmässig hyra för produktions/verkstadslokalerna uppskattas till 400kr/kvm och för kall lager uppskattas marknadsmässiga hyror till 180kr/kvm. Detta ger totala hyresintäkter om 191 Tkr/år. Drift och underhållskostnaderna inkluderar löpande underhåll- samt periodiskt underhåll och beräknas uppgå till 200kr/kvm för produktion/verkstad och 50kr/kvm för kall lager. Detta ger sammanlagda drift och underhållskostnader om 54 Tkr/år. Då det förutsätts vara egenanvändning av lokalerna så beaktas vakansrisken i avkastningskravet. Direktavkastningskravet uppgår till 12,5% 3

9 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 3.5 Marknadsvärde Marknadsvärde per september KRONOR ENMILJONFEMTIOTUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 950 tkr tkr Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: K/T: 2,7 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 11,3% Mot bedömt driftnetto: 12,5% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 5,5 Mot marknadsmässig hyra: 5,5 4

10 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4 V ÄRDERINGSUNDERLAG 4.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag Taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Situationsplan Planritningar Marknadshyror Ortsprismaterial Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 4.2 Besiktning Fastigheten besiktigades av Marcus Greding. Vid besiktningen deltog Ola Svensson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. 4.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 4.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 5

11 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4.6 Planförhållanden Ej detaljplanelagt 4.7 Tomt Tomtareal uppgår till m 2. Fastigheten har enskilt vatten och avlopp. 4.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1929 Undergrund Berg, morän Grundläggnings- förfarande: Betong Grundmurar Källarbjälklag Mellanbjälklag Trä Vindsbjälklag Trä Taklag Trä 6

12 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Bärande stomme över källare Fasader/fönster Träpanel, 3-glasfönster Portar/Dörrar Trä Yttertak Plåt Invändiga golv- beläggningar Betong Invändiga takbe- klädnader Skivor Invändiga väggbe- klädnader Träskivor och plank Köksstandard Uppvärmning Direktverkande el, luftvärmepumpar 2 st. Kamin, öppen spis Hygienutrymmen Tvättstuga Ventilation Självdrag Anslutning Enskilt vatten & Avlopp. Övrigt 7

13 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Lager 770 kvm Produktion 130 kvm Summa LOA: 900 kvm 4.10 Underhållsbehov och investeringar Fastigheten är i normalt skick såväl ut- som invändigt. Några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll bedöms inte som nödvändigt de närmaste åren Servitut, inskrivningar Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns 4 pantbrev uttagna till ett sammanlagt belopp av kr. Någon särskild pantbrevsutredning har inte utförts. 8

14 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 5 V ÄRDERINGSTEORIER OCH - M E T O D E R 5.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs om möjligt med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång, Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge. 9

15 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 6 E K O N O M I S K A F Ö R H Å L L A N D EN 6.1 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan. Hyresgäst Areatyp Uthyrbar area [m²] Kontrakterat/vakant t o m Uppsägningstid Förlängni ng Inde x [%] Tillägg för moms utgår [ja/nej] Hyresgäst Kallager 770 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Verkstad 130 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Summa/snitt Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areor och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser kallhyra. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre underhåll bekostas av hyresvärd. Fastighetsskatt ingår i hyran. Areatyp Uthyrbar area [m²] Utgående hyra 2017 [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Verkstad Kallager Summa/snitt Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens användningsområde och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som normal. Risken beaktas i antaget avkastningskrav. 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade inklusive moms för bostäder och exklusive moms för lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighet- 10

16 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 ens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Verkstad Kallager Summa/snitt Taxeringsvärde Fastigheten har typkod 431, industrienhet, reparationsverkstad. Fastighetstaxering äger rum i form av allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxering och särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering görs vart sjätte år för varje typ av fastigheter. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna görs en förenklad fastighetstaxering. Vid ny-, om- eller tillbyggnad görs särskild fastighetstaxering, såvida det inte samma år ska göras allmän fastighetstaxering för den aktuella typen av fastigheter. Taxeringsvärden redovisas i nedanstående tabell. Typkod: 431 Värdeår: 1950 Industri [tkr] Totalt [tkr] Byggnad Mark Basvärde Taxeringsvärde Typkod 431, industrienhet, reparationsverkstad. 6.6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt tas ut på småhus, hyreshus, lokaler och industrifastigheter. Skattesatsen för bostadsdelen av hyreshus är 0,3 procent eller kr/lägenhet, för lokaldelen av hyreshus är skattesatsen 1,0 procent och för industrifastigheter 0,5 procent. Fastighetsskatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet bestäms så att det i princip ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Den totala fastighetsskatten som bedöms komma att belasta fastigheten redovisas i nedanstående tabell. Observera att fastighetsskatten första året kan avse del av året. 11

17 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Areatyp Lokaler Fastighetsskattesats [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Bedömd utv taxeringsvärde [tkr] Fastighetsskatt [tkr] Summa fastighetsskatt [tkr]

18 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 7 M A R K N A D S V Ä R D E B E D Ö M N I N G 7.1 Marknadsanalys Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och olika syn på EU:s roll präglar debatten efter Brexitomröstningen. Osäkerheten om konsekvenserna av Storbritanniens utträde ur EU är markant och påverkar aktiekurser och valutor. Valet av Donald Trump som ny president har skapat stor osäkerhet om frihandel, politisk stabilitet och säkerhetspolitik bland annat. Tillväxten i Tyskland är måttlig. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri Situationen på Penning- och Valutamarknaden är ett annat osäkerhetsmoment. Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen medan investeringar inom industrin är relativt låga. Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt USdollar och Euron. Aktiemarknaden har sett betydande svängningar under Fastighetsbolagen har i de flesta fall haft en god utveckling under det senaste året. För att få en rejäl förbättring på aktiemarknaden krävs att företagsvinsterna stiger markant och att investeringarna därmed kan öka och osäkerheten minska. Den svaga kronan bör förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens senaste besked ligger reporäntan kvar på - 0,50 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte vet konsekvenserna av ännu. Enligt senaste besked från Sveriges Riksbank och ECB ligger räntan kvar på samma räntenivå som under tidigare period och förväntas förbli låg även under 2017 och kanske ännu längre. Nuvarande stödåtgärder/obligationer förväntas fortgå under perioden. Utvecklingen i USA har varit relativt god. Arbetslösheten är på reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin. Det finns en osäkerhet vilken politik avseende till exempel frihandelsavtal, NATO mm som kommer att föras efter årets presidentval. Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms fortfarande vara relativt god. Arbetslösheten bedöms dock ligga kvar på samma nivå som tidigare under En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv effekt på fastighetsmarknaden. Behovet av fler bostäder är stort. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms stiga något även i mer sekundära områden. 13

19 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling. Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna. Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka när tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras. Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Anledningen kan bero på god efterfrågan och en relativt hög betalningsförmåga särskilt för vårdanläggningar. Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. 7.2 Ortsbeskrivning Valdemarsvik är en kustkommun belägen i östra Östergötland med ca invånare. Europaväg 22 går rakt igenom kommunen och sammanbinder Valdemarsvik med Norrköping, Västervik och Kalmar Sommartid förvandlas orten till en turiststad, framförallt besöks den av många båtfolk. Kommunen är nära förknippat med vatten med en nästan 700 km lång strandlinje. Många kallar Gryts och Tjusts skärgårdar för världens vackraste. 7.3 Ortsprismetod I vår ortsprisanalys ser vi på industrifastigheter fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i Valdemarsvik, Åtvidaberg, Söderköping, Motala, och Vadstena under perioden och framåt. Materialet omfattar industrifastigheter med en LOA överstigande 500 kvm och K/T över 1. Sökningen genererade 21 st transaktioner efter viss gallring. Materialet har ett medelvärde på kr/kvm och ett spann mellan och kr/kvm. Medelvärdet för K/T uppgår till 2,5 14

20 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Jämförelsematerialet ger en mycket svag vägledning för ortprisanalys och anses inte kunna ligga till grund för ett relevant ortprisanalys för värderingsobjektet. Vi beaktar att det endast finns ett mycket begränsat antal fastigheter i Valdemarsvik i materialet samt att merparten av jämförelseobjekten utformning, användningsområde och egenskaper skiljer sig i allt för stor utsträckning från värderingsobjektet. Med beaktande av marknadsmässiga avkastningsberäkningar, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå motsvarande ca kr/kvm LOA och ett K/T på 2, Areametod Med ledning av den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets, avkastningsbaserade förutsättningar och egenskaper i övrigt bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. 15

21 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Areatyp Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Verkstad Kallager Summa/snitt Bedömt marknadsvärde areametod:

22 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 7.5 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential Areatyp Bedömd marknadshyra [tkr]/[kr/m²] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Delvärde [tkr] Verkstad ,0 350 Kallager ,0 742 Summa/snitt: , Sammanfattande värdebedömning Värde areametod [tkr]: Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: Bedömt värde före justeringar [tkr]: Justering 0 Garage och P-platser, tillägg: 0 Räntebidrag [tkr]: 0 Icke marknadsmässig hyra [tkr]: 0 Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 0 0 Värde efter justeringar [tkr]: Avrundning [tkr]: 0 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]:

23 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 8 K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L 8.1 Förutsättningar och antaganden Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Inflationen bedöms till mellan 0,5-2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen från och med Driftnettoprognos Slutet av år (=4 månader) Drift- och underhållsutveckling [%] 0,5 2,0 3,0 3,0 3,0 Hyresutveckling [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] (Vid full uthyrning) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Hyra [tkr] Vakans- och hyresförlust [tkr] Drift och underhåll [tkr] Fastighetsskatt [tkr] Tomträttsavgäld [tkr] Akut underhåll [tkr] =Driftnetto [tkr] (Driftnetto [kr/m²]) (44) (132) (132) (139) (154) 18

24 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 8.3 Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 12-14%. 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Slutet av år Inflation [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Kalkylränta - Nominellt [%] 12,5 13,0 14,0 14,0 14,0 Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 12,0 Driftnetto [tkr] Nuvärde driftnetton Bedömt marknadsvärde [tkr] Lån [tkr] = Eget kapital [tkr] Nuvärde ek (sista året) Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut Lån vid kalkylperiodens början 0 = Avkastningsbaserat marknadsvärde

25 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 9 S LUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Marknadsvärde per september KRONOR ENMILJONFEMTIOTUSENKRONOR Bedömt värdeintervall 950 tkr tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: K/T: 2,7 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 11,3% Mot bedömt driftnetto: 12,5% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 5,5 Mot marknadsmässig hyra: 5,5 Norrköping VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Erik Hernblom Jägmästare/Civilekonom Markus Greding Civilekonom 20

26 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L AGA I K ÄNSLIGHETSANALYS Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighet Avkastningsvärde kkr Test +/- Alt vä Diff kkr Diff % Inflation, % 1, ,9% Kalkyllån, ränta, % Ränta eget kap, % Direktavkastnkrav, % 1, ,1% Hyra, kr/m ,4% D o u, kr/m ,2% Vakans, % 10, ,9% Max ,4% Min ,2% Intervall ,7%

27 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A II Fastighet FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G 038 Allmän+Taxering Beteckning Valdemarsvik Karlskog 1:8 Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Nyckel: UUID: 909a6a4d-565a-90ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt Gryt Socken: Gryt Distriktskod Adress Adress Karlskog 3, Valdemarsvik Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta VALDEMARSV Högupplöst fastighetskarta Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt /

28 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv Valdemarsvik Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 4 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK SEK SEK SEK :1 Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Väg Last Officialservitut 05-GRY Akt Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, reparationsverkstad (431) Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2013

29 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Industritillbehör saknas Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv Valdemarsvik 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Tomtareal kvm Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 20 SEK/kvm Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 770 kvm Standardklass Normal Nybyggnadsår 1929 Tillbyggnadsår 1996 Värdeår 1950 Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 130 kvm Standardpoäng 10

30 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 Nybyggnadsår 1929 Tillbyggnadsår 1996 Värdeår 1950 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning GRY-2087 Akt Ursprung Valdemarsvik Karlskog 1:1 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Gryt Karlskog 1: /55 Ajourfo rande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet

31 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A III K A R TA

32 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8 B I L A G A IV F OTOGR AF I E R

33 VärderingsInstitutet Valdemarsvik Karlskog 1:8

34 VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Värdeutlåtande Kommun Valdemarsvik Objekt Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Värdetidpunkt Av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Företagets säte. Katrineholm Telefon Telefax Bankgiro Organisationsnummer Videvägen 5A Katrineholm Munktellstorget Eskilstuna Västra Storgatan Nyköping E-post Box Västerås info@varderingsinstitutet.se Box Örebro Box Norrköping Uppsala

35 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 1 I NNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UPPDRAGET Uppdragsgivare Uppdrag Värdetidpunkt Ändamål 1 3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING Värderingsobjekt Allmän beskrivning Förutsättningar: Ekonomiska förhållanden Marknadsvärde 4 4 VÄRDERINGSUNDERLAG Sakuppgifter Besiktning Miljöaspekter Latent skatteskuld och moms Kvalitetssystem Planförhållanden Tomt Byggnadsbeskrivning Areor, beskrivning och alternativanvändning Underhållsbehov och investeringar Servitut, inskrivningar 9 5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde Värderingsmetod 10 6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN Kontraktssammanställning Areor och hyror Vakanser och hyresförluster Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Taxeringsvärde Fastighetsskatt 12 7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Marknadsanalys Ortsbeskrivning Ortsprismetod Areametod Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Sammanfattande värdebedömning 18 8 KASSAFLÖDESKALKYL Förutsättningar och antaganden Driftnettoprognos Kalkylränta Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning 20 9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 21

36 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 BILAGOR BILAGA I Känslighetsanalys BILAGA II Fastighetsdatautdrag BILAGA III Karta BILAGA IV Fotografier

37 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 2 U P P D R A G E T 2.1 Uppdragsgivare PS Auction Att. Jonas Österberg Kindsvägen Svenljunga 2.2 Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för internt bruk. 1

38 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 3 V ÄRDEBEDÖMNING SA M M A N FAT T N I N G 3.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Valdemarsvik 7:77, 78 och 89 Adress Sandviks Varv 1 Kommun Område Upplåtelseform Lagfart Valdemarsvik Valdemarsvik Äganderätt Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Nybyggnadsår 1981, 2006 Värdeår 1986, 2006 Användning Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) 3.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en fastighet med en total tomtareal om 5 557kvm, belägen ungefär 2,5km från Valdemarsvik centrum utmed väg 212 i angränsning till havet. På fastigheten finns en byggnad om ca 1 244kvm samt ett tält bestående av stålkonstruktion och presenning om ca 300kvm. Byggnaden har en stomme av stål under ett tak och fasad av plåt. Byggnaden har treglasfönster, portar och dörrar av stål och glas. Byggnaden inrymmer en försäljningshall/butik med betonggolv och plåtväggar. Försäljningshallens yta uppgår till ca 500 kvm med mycket god takhöjd på över 8 meter. I säljhallen finns även en entresol med lagerutrymme samt kontorsutrymmen om ca 170kvm. I anslutning till säljhallen finns verkstad om ca 475 kvm fördelat på två hallar. Även den har betonggolv och plåtväggar. Kontor och personalutrymmen om ca 98kvm är fördelade utmed ena kortsidan på byggnaden och innefattar personalmatsal, toaletter, omklädningsrum och kontor. Kontoren har parkettgolv och plastmatta på golven och målade skivor/tapet på väggarna. Byggnaderna uppvärms med bergvärme, ventilationen är mekanisk. Standarden i försäljningslokalen och verkstaden är att se som god medan kontor och personalutrymmen är att se som normal utifrån värdeår med matta och tapet i våtutrymmen. Fastighetens avlopp är inte godkänt och uppfyller troligen inte dagens miljökrav. 2

39 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Stora delar av ytorna kring byggnaden är asfalterade och fungerar idag som uppställningsplatser för båtar samt körytor. Utmed fastigheten löper även en kaj och det finns bryggor med ca 30 båtplatser samt en cementerad ramp för upptag och sjösättning av båtar. Även vattenområdet utanför kajerna är en del av fastigheten. 3.3 Förutsättningar: Värderingen förutsätter att avloppet är åtgärdat och godkänt, eventuell kostnad för att säkerställa att avloppet klarar gällande miljökrav är ej inkluderat i denna värdering då en sådan utredning ej har skett. Vidare förutsätter värderingen att befintlig verksamhet eller liknande verksamhet bedrivs på fastigheten. Hänsyn har ej tagits till vattenytor som tillhör fastigheten då dessa inte inbringar avkastning utifrån rådande användningsområde. Valdemarsvik 4:78 och 4:89, innefattar inte någon byggnation och utgörs främst av vatten. Dessa ytor förutsätts inte vara avstyckningsbara då tillgången till dessa är en förutsättning för att kunna bedriva befintlig verksamhet på Valdemarsvik 4: Ekonomiska förhållanden Idag nyttjas fastigheterna av bolag i samma ägarsfär och vi har inte några uppgifter om aktuella hyresnivåer, varför vi utgår ifrån en marknadsbedömd hyra. Hyran som avses är kallhyra inklusive fastighetsavgift. Marknadsmässig hyra för Lager uppskattas till 400kr/kvm, för kontor/personalytor beräknas den uppgå till 550 kr/kvm, för butik/säljhall 600kr/kvm och för verkstad/produktionslokaler 450 kr/kvm. Sammanlagda hyresintäkter beräknas uppgå till ca 636 Tkr/år, vilket motsvarar 511kr/kvm i genomsnitt. Drift och underhållskostnaderna inkluderar löpande underhåll- samt periodiskt underhåll och beräknas uppgå till 100kr/kvm för lager, 150kr/kvm för butik och verkstad/produktion. Detta ger en genomsnittlig kostnad på 147kr/kvm. Utöver ovannämnda hyresintäkter finns 30 stycken brygg platser, vilka idag ger en intäkt om ca 3,5 Tkr/st. Intäkterna från dessa har beaktats i sammanfattningen genom ett bruttokapitaliseringstillägg om 809Tkr ((3,5x 30)xBKF 7,7) Det finns även ett kallagertält på fastigheten om ca 300kvm vilket uppskattas inbringa en marknadsmässig hyra om 250kr/kvm. Även denna beaktas i sammanfattningen genom ett bruttokapitaliseringstillägg om 578Tkr ((0,25x300)xBkf 7,7) 3

40 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Då det förutsätts vara egenanvändning av lokalerna så beaktas vakansrisken i avkastningskravet. Direktavkastningskravet före tillägg uppgår till 8,7% 3.5 Marknadsvärde Marknadsvärde per september KRONOR SEXMILJONERTREHUNDRATUSENKRONOR Bedömt värdeintervall tkr tkr Nyckeltal Kr/m² uthyrbar area: K/T: 3,6 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 6,9% Mot bedömt driftnetto: 6,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 9,9 Mot marknadsmässig hyra: 9,9 4

41 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 4 V ÄRDERINGSUNDERLAG 4.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag Taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Situationsplan Planritningar Marknadshyror Ortsprismaterial Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 4.2 Besiktning Fastigheten besiktigades av Marcus Greding. Vid besiktningen deltog Ola Svensson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. 4.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 4.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 5

42 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4.6 Planförhållanden Ej detaljplanelagt 4.7 Tomt Tomtareal uppgår till m 2. Fastigheten är ej ansluten till avlopp. 4.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1981 Undergrund Troligtvis morän och berg Grundläggnings- förfarande: Gjuten Platta Grundmurar Betong Källarbjälklag Mellanbjälklag Stål Vindsbjälklag Taklag Stål 6

43 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Bärande stomme över källare Fasader Plåt Fönster Treglas energifönster Portar stål och glas Dörrar Stål Yttertak Plåt Invändiga golvbeläggningar Betong, parkett och matta Invändiga takbeklädnader Plåt Invändiga väggbeklädnader Plåt och målad skiva Köksstandard Pentry med normal standard utifrån värdeår. Uppvärmning Bergvärme med två nyare pumpar Hygienutrymmen Dusch, omklädningsutrymmen, plastmatta och tapet, normal standard utifrån värdeår. Tvättstuga Ventilation Mekanisk 7

44 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Anslutning Trekammarbrunn vilken ej är godkänd. Övrigt Kaj för båtar, brygga med plats för 30 båtar, upp och iläggningsramp för båtar. Stora körytor och platts för uppställning av båtar på fastigheten. 4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Kontor/personal ca 98 kvm Säljhall/butik ca 500 kvm Verkstad ca 475 kvm Lager ca 171 kvm Summa LOA: 1244 kvm Utöver ytorna i huvudbyggnaden finns även ett kallagertält på fastigheten om ca 300 kvm. Dessa ytor beaktas som ett tillägg i sammanställningen. Det finns även brygga med ca 30 båtplatser, vilket även den beaktas som tillägg i sammanställningen. 8

45 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Underhållsbehov och investeringar Fastigheten är i gott skick såväl ut- som invändigt. Bortsett från att fastigheten behöver ett godkänt avlopp så anser vi det inte att några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll som nödvändigt de närmaste åren Servitut, inskrivningar Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns 7 pantbrev uttagna till ett sammanlagt belopp av kr. Någon särskild pantbrevsutredning har inte utförts. 9

46 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 5 V ÄRDERINGSTEORIER OCH - M E T O D E R 5.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 5.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs om möjligt med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång, Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge. 10

47 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 6 E K O N O M I S K A F Ö R H Å L L A N D EN 6.1 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan. Hyresgäst Areatyp Uthyrbar area [m²] Kontrakterat/vakant t o m Uppsägningstid Förlängni ng Inde x [%] Tillägg för moms utgår [ja/nej] Hyresgäst Kontor/Perso 98 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Lager 171 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Hyresgäst Butik 500 sep-20 9 mån 3 år 100 ja Summa/snitt Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areor och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser kallhyra. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre underhåll bekostas av hyresvärd. Fastighetsskatt ingår i hyran. Areatyp Uthyrbar area [m²] Utgående hyra 2017 [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Lager Produktion Butik Kontor/Personal Summa/snitt Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens användningsområde och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som normala. Risken beaktas i antaget avkastningskrav. 6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade inklusive moms för bostäder och exklusive moms för lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, 11

48 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighetens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Lager Produktion Butik Kontor/Personal Summa/snitt Taxeringsvärde Fastigheten har typkod 426, industrienhet, annan tillverkningsindustri. Fastighetstaxering äger rum i form av allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxering och särskild fastighetstaxering. Allmän fastighetstaxering görs vart sjätte år för varje typ av fastigheter. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna görs en förenklad fastighetstaxering. Vid ny-, om- eller tillbyggnad görs särskild fastighetstaxering, såvida det inte samma år ska göras allmän fastighetstaxering för den aktuella typen av fastigheter. Taxeringsvärden redovisas i nedanstående tabell. Typkod: 426 Värdeår: 1986 Bostäder [tkr] Lokaler [tkr] Industri [tkr] Totalt [tkr] Byggnad Mark Basvärde Taxeringsvärde Typkod 426, industrienhet, annan tillverkningsindustri 6.6 Fastighetsskatt Fastighetsskatt tas ut på småhus, hyreshus, lokaler och industrifastigheter. Skattesatsen för bostadsdelen av hyreshus är 0,3 procent eller kr/lägenhet, för lokaldelen av hyreshus är skattesatsen 1,0 procent och för industrifastigheter 0,5 procent. Fastighetsskatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde. Taxeringsvärdet bestäms så att det i princip ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Den totala fastighetsskatten som bedöms komma att belasta fastigheten redovisas i nedanstående tabell. Observera att fastighetsskatten första året kan avse del av året. 12

49 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Areatyp Lokaler Fastighetsskattesats [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Bedömd utv taxeringsvärde [tkr] Fastighetsskatt [tkr] Summa fastighetsskatt [tkr]

50 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 7 M A R K N A D S V Ä R D E B E D Ö M N I N G 7.1 Marknadsanalys Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och olika syn på EU:s roll präglar debatten efter Brexitomröstningen. Osäkerheten om konsekvenserna av Storbritanniens utträde ur EU är markant och påverkar aktiekurser och valutor. Valet av Donald Trump som ny president har skapat stor osäkerhet om frihandel, politisk stabilitet och säkerhetspolitik bland annat. Tillväxten i Tyskland är måttlig. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri Situationen på Penning- och Valutamarknaden är ett annat osäkerhetsmoment. Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen medan investeringar inom industrin är relativt låga. Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt USdollar och Euron. Aktiemarknaden har sett betydande svängningar under Fastighetsbolagen har i de flesta fall haft en god utveckling under det senaste året. För att få en rejäl förbättring på aktiemarknaden krävs att företagsvinsterna stiger markant och att investeringarna därmed kan öka och osäkerheten minska. Den svaga kronan bör förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens senaste besked ligger reporäntan kvar på - 0,50 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte vet konsekvenserna av ännu. Enligt senaste besked från Sveriges Riksbank och ECB ligger räntan kvar på samma räntenivå som under tidigare period och förväntas förbli låg även under 2017 och kanske ännu längre. Nuvarande stödåtgärder/obligationer förväntas fortgå under perioden. Utvecklingen i USA har varit relativt god. Arbetslösheten är på reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin. Det finns en osäkerhet vilken politik avseende till exempel frihandelsavtal, NATO mm som kommer att föras efter årets presidentval. Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms fortfarande vara relativt god. Arbetslösheten bedöms dock ligga kvar på samma nivå som tidigare under En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv effekt på fastighetsmarknaden. Behovet av fler bostäder är stort. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. 14

51 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms stiga något även i mer sekundära områden. Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling. Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna. Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka när tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras. Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Anledningen kan bero på god efterfrågan och en relativt hög betalningsförmåga särskilt för vårdanläggningar. Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. 7.2 Ortsbeskrivning Valdemarsvik är en kustkommun belägen i östra Östergötland med ca invånare. Europaväg 22 går rakt igenom kommunen och sammanbinder Valdemarsvik med Norrköping, Västervik och Kalmar Sommartid förvandlas orten till en turiststad, framförallt besöks den av många båtfolk. Kommunen är nära förknippat med vatten med en nästan 700 km lång strandlinje. Många kallar Gryts och Tjusts skärgårdar för världens vackraste. 15

52 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Ortsprismetod I vår ortsprisanalys ser vi på industrifastigheter fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i Valdemarsvik, Åtvidaberg, Söderköping, Motala, och Vadstena under perioden och framåt. Materialet omfattar industrifastigheter med en LOA överstigande 500 kvm och K/T över 1. Sökningen genererade 21 st transaktioner efter viss gallring. Materialet har ett medelvärde på kr/kvm och ett spann mellan och kr/kvm. Medelvärdet för K/T uppgår till 2,5 Jämförelsematerialet ger en viss vägledning för ortprisanalys. Vi beaktar att det endast finns ett mycket begränsat antal fastigheter i materialet som ligger i Valdemarsvik, samt att flertalet av jämförelseobjekten utformning, användningsområde och egenskaper skiljer sig från värderingsobjektet. Uppfattningen är vidare att värderingsobjektet har ett gott läge och stor flexibilitet i användningsområde, vilket också har betydelse i vår bedömning. Med viss ledning av ortsprismaterialet men även utifrån beaktande av marknadsmässiga avkastningsberäkningar, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå motsvarande ca kr/kvm LOA innan tillägg och ett K/T på 2,8 innan tillägg. 16

53 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Areametod Med viss ledning av ovanstående ortprismaterial men även med grund i den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets, avkastningsbaserade förutsättningar och egenskaper i övrigt bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. Areatyp Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Lager Produktion Butik Kontor/Personal Summa/snitt Bedömt marknadsvärde areametod:

54 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential Areatyp Bedömd marknadshyra [tkr]/[kr/m²] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Delvärde [tkr] Lager ,0 548 Produktion , Butik , Kontor/Personal ,0 328 Summa/snitt: , Sammanfattande värdebedömning Värde areametod [tkr]: Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: Bedömt värde före justeringar [tkr]: Justering 0 Båtplatser tillägg: 30st x 3,5Tkr x BKF 7,7 809 Räntebidrag [tkr]: 0 Icke marknadsmässig hyra [tkr]: 0 Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]: 0 Tält/Kallager 250kr/kvm x 300kvm x BKF 7,7 578 Värde efter justeringar [tkr]: Avrundning [tkr]: 0 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]:

55 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 8 K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L 8.1 Förutsättningar och antaganden Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Inflationen bedöms till mellan 0,5-2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen från och med Driftnettoprognos Slutet av år (=4 månader) Drift- och underhållsutveckling [%] 0,0 2,0 3,0 3,0 3,0 Hyresutveckling [%] 0,0 1,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] (Vid full uthyrning) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 + Hyra [tkr] Vakans- och hyresförlust [tkr] Drift och underhåll [tkr] Fastighetsskatt [tkr] Tomträttsavgäld [tkr] Akut underhåll [tkr] =Driftnetto [tkr] (Driftnetto [kr/m²]) (117) (349) (350) (357) (369) 19

56 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 8,5-10,5% under kalkylperioden. 8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning Slutet av år Inflation [%] 0,5 1,0 2,0 2,0 2,0 Kalkylränta - Nominellt [%] 9,0 9,5 10,5 10,5 10,5 Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 8,5 Driftnetto [tkr] Nuvärde driftnetton Bedömt marknadsvärde [tkr] Lån [tkr] = Eget kapital [tkr] Nuvärde ek (sista året) Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut Lån vid kalkylperiodens början 0 = Avkastningsbaserat marknadsvärde

57 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 9 S LUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Marknadsvärde per september KRONOR SEXMILJONERTREHUNDRATUSENKRONOR Bedömt värdeintervall tkr tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: K/T: 3,6 Direktavkastning 2017 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: 6,9% Mot bedömt driftnetto: 6,9% Bruttokapitaliseringsfaktor 2017 Mot utgående hyra: 9,9 Mot marknadsmässig hyra: 9,9 Norrköping VärderingsInstitutet A. Sundqvist AB Erik Hernblom Jägmästare/Civilekonom Markus Greding Civilekonom 21

58 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L AGA I K ÄNSLIGHETSANALYS Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighet Avkastningsvärde kkr Test +/- Alt vä Diff kkr Diff % Inflation, % 1, ,2% Kalkyllån, ränta, % Ränta eget kap, % Direktavkastnkrav, % 1, ,4% Hyra, kr/m ,4% D o u, kr/m ,2% Vakans, % 10, ,9% Max ,4% Min ,2% Intervall ,6%

59 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A II Fastighet FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G 038 Allmän+Taxering Beteckning Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77 Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Nyckel: UUID: 909a6a4d ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt Valdemarsvik Distriktskod Adress Adress Sandviks Varv Valdemarsvik Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta VALDEMARSV Högupplöst fastighetskarta Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Fastighets AB Sandvik-Hamngatan

60 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Sandviks Varv Valdemarsvik Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser även annan fastighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK Innehavare: 08/38103 Valdemarsviks Sparbank Box Valdemarsvik Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4: SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4: SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4: SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4: SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4: SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89

61 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK Belastar: Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut 05-IM1-04/ Bildningsåtgärd: Registrering Beskrivning: Vattenledning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut 0563IM-04/ Bildningsåtgärd: Registrering Beskrivning: Vattenledning Planer, bestämmelser och fornlämningar Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, annan tillverkningsindustri (426) Taxeringsår Omfattar hel registerfastighet och ingår i en sammanföring Industritillbehör finns Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde

62 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, SEK SEK SEK Samtaxering för registerenhet Valdemarsvik Valdemarsvik 4:77, 4:78, 4:89 Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Fastighets AB Sandvik-Hamngatan Sandviks Varv Valdemarsvik 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Tomtareal kvm Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 40 SEK/kvm Värderingsenhet industrikontor värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 98 kvm Standardklass Normala Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 300 kvm Standardklass Mycket enkel Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår

63 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 171 kvm Standardklass Enkel Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 975 kvm Standardpoäng 16 Nybyggnadsår 1981 Tillbyggnadsår 1990 Värdeår 1986 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Valdemarsvik Valdemarsvik GA:9 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning K-665 Akt Anläggningsåtgärd Fastighetsreglering /1 Akt Ursprung Valdemarsvik Valdemarsvik 4:73

64 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Valdemarsvik Stg 325e /55 Ajourfo rande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet

65 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A III K A R TA

66 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89 B I L A G A IV F OTOGR AF I E R

67 VärderingsInstitutet Valdemarsvik 4:77, 78, 89