Arrende för restaurang i Västerviken

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE Näringslivskontoret Dnr KS/2015: Mark- och exploateringsenheten /2 Handläggare Urban Svantesson Tel Kommunstyrelsen Arrende för restaurang i Västerviken Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att 1. godkänna arrendeavtal för restaurangverksamhet inom del av fastigheten Strängnäs 2:1 mellan kommunen och Ivis Restaurangförvaltning AB, daterat Beskrivning av ärendet Arrendatorn har sedan 2004 arrenderat ett markområde och bedrivit restaurangverksamhet i Västerviken. För att utveckla verksamheten vill arrendatorn, på egen bekostnad, uppföra en permanent restaurangbyggnad på platsen. Förvaltningen har i samråd med arrendatorn tagit fram ett förslag på byggnad som ryms inom gällande detaljplan och har en gestaltning som är anpassad till platsen. Det föreslagna arrendeavtalet löper i 15 år och förlängs med 5 år i sänder om uppsägning ej sker av någon part. Det aktuella området är i gällande detaljplan utlagt som kvartersmark för restaurang- och café ändamål. Arrendeområdet omfattar ca 600 kvm och är markerat med röd gränslinje i bilaga 1. Avtalet innebär att arrendatorn senast måste ha uppfört restaurangbyggnaden. I annat fall har kommunen rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Den årliga arrendeavgiften är kr. Avgiften har bestämts genom att använda den metod med vilken avgälder för tomträtter beräknas. Den årliga avgälden för tomträtter motsvarar 3,25 % av markvärdet. Till grund för beräkningen ligger den värdering av det aktuella området som gjordes 2014, bilaga 2. Då bedömdes markvärdet till kr. Om kommunen säger upp avtalet till avflyttning efter arrendeperiodens slut har arrendatorn rätt till ersättning. Arrendeavtalet har tagits fram i samråd med en extern fastighetsjurist. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Arrendeavtalet ger kommunen en årlig intäkt om kr. Avtalet innebär en engångskostnad om kr för upprättande av VA-anslutning. Kostnaden för VA-anslutningen finansieras inom mark- och exploateringsenhetens driftbudget.

2 2/2 Övriga konsekvenser Beslutet medför inga övriga konsekvenser. Uppföljning Arrendeavtalet följs upp av mark- och exploateringsenheten. Beslutsunderlag Arrendeavtal inklusive bilagor, Bilaga 1, Områdeskarta Bilaga 2, Marknadsvärdesbedömning tomtmark, Beslutet skickas till Mark- och exploateringsenheten. Krister Widström Näringslivschef Fredrik Granlund Mark- och exploateringschef

3 AVTAL Näringslivskontoret Dnr KS/2015:384 Mark- och exploateringsenheten /4 ARRENDEAVTAL Mellan nedanstående parter träffas följande arrendeavtal Fastighetsägare Strängnäs kommun Org.nr Nygatan Strängnäs Arrendator Ivis Restaurangförvaltning AB Org.nr Eldsund Haga Strängnäs Arrendeområde Del av fastigheten Strängnäs 2:1 som är markerad med röd gränslinje i bilaga 1. Arrendeområdet omfattar ca 600 m 2 mark. 1 Bakgrund Arrendatorn arrenderar sedan 2004 ett markområde för restaurangändamål i Västerviken inom fastigheten Strängnäs 2:1. Arrendatorn har till kommunen uttryck sitt önskemål om att utveckla sin verksamhet och investera i en ny restaurangbyggnad. Kommunen har därefter i samråd med Arrendatorn tagit fram ett förslag på byggnad som ryms inom gällande detaljplan och har en gestaltning som platsen kräver. 2 Villkor Detta avtals giltighet villkoras av att; 1. Strängnäs kommuns kommunfullmäktige godkänner avtalet genom beslut som vunnit laga kraft senast Om ovanstående villkor inte uppfylls är detta avtal till alla delar förfallet, och ingendera parten har då något krav på den andre av något slag. 3 Upplåtelse Fastighetsägaren upplåter till Arrendatorn det markområdet som anges på kartbilaga 1. På det upplåtna markområdet har Arrendatorn rätt att uppföra och bibehålla en byggnad för café- och restaurangverksamhet. Byggnaden ska i allt väsentligt utformas i enlighet med punkt 8 nedan.

4 2/4 4 Arrendatorns skyldighet att uppföra och bibehålla byggnad Det är av synnerlig vikt för Fastighetsägaren att Arrendatorn senast fullgjort sin skyldighet att uppföra en byggnad i enlighet med vad som föreskrivs i punkt 8 nedan. Om så inte sker har Fastighetsägaren rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande. Fastighetsägaren har då även rätt till skadestånd. Samma sak gäller för det fall Arrendatorn underlåter att under arrendetiden bibehålla byggnaden. 5 Arrendetid Upplåtelsen gäller för en tid av 15 år från och med till och med Uppsägning, förlängning Avtalet ska sägas upp senast 12 månader före arrendetidens utgång. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet på oförändrade villkor med fem år i sänder. 7 Avgift Arrendeavgiften för första arrendeåret ( till och med ) är kronor. Avgiften ska från och med andra arrendeåret utgå med ett årligt belopp som motsvarar kronor i prisläget för oktober 2016 och justeras med hänsyn till den årliga förändringen i konsumentprisindex för oktober månad året dessförinnan. Avgiften ska betalas årsvis i förskott, mot faktura. 8 Byggnad Arrendatorn är skyldig att på arrendestället uppföra och bibehålla en byggnad, som i allt väsentligt överensstämmer med bifogade plan-, sektion-, och fasadritning, bilaga 2. Byggnaden ska vara uppförd och av Fastighetsägaren godkänd senast Arrendatorn ansöker om och bekostar bygglov och andra eventuella tillstånd. 9 Hänsyn under byggnationstiden Arrendeområdet ligger centralt i Strängnäs stad och det rör sig mycket människor i området. Därför är det viktigt att Arrendatorn i god tid före byggstart samråder med Fastighetsägaren angående planerade arbeten, uppläggningsplatser, tider m.m. för att minimera negativ påverkan på omgivningen. Arrendatorn är skyldig att återställa eventuella skador på omgivanden torg- och grönytor om sådana uppstår på grund av arrendatorns byggnadsarbeten. Om byggnadsarbeten planeras pågå under den tid som Strängnäs marknad pågår ska Arrendatorn i god tid samråda med arrangörerna av marknaden för att undvika eller minimera negativ påverkan.

5 3/4 10 Överlåtelse Arrendatorn får inte utan Fastighetsägarens skriftliga medgivande överlåta arrendet eller annars sätta annan i sitt ställe. 11 Upplåtelse i andra hand Arrendatorn får inte utan Fastighetsägarens skriftliga tillstånd upplåta nyttjanderätt till hela eller delar av arrendeområdet. 12 Arrendeområdets och byggnadens skick och skötsel Arrendeområdet upplåts i befintligt skick. Fastighetsägaren fäster synnerlig vikt vid byggnadens och områdets skick och skötsel. Arrendatorn är därför skyldig att alltid hålla arrendeområdet och vad därpå finns i väl vårdat och prydligt skick. Arrendatorn får inte använda arrendeområdet så att risk för miljöskada uppkommer. För det fall Arrendatorn i väsentlig mån bryter mot dessa bestämmelser äger Fastighetsägaren rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Fastighetsägaren har då även rätt till skadestånd. 13 VA Fastighetsägaren förbinder sig att bekosta anläggningsavgift för VA. Arrendatorn svarar för och bekostar utförandet av erforderliga anläggningar inom arrendeområdet och för brukningsavgiften. 14 Kostnader Arrendatorn ska svara för samtliga kostnader och avgifter som uppkommer till följd av den inom arrendeområdet bedrivna verksamheten. 15 Skyltar Arrendatorn har rätt att inom området sätta upp skyltar för den egna verksamhet som bedrivs på arrendestället. Arrendatorn svarar för och bekostar samtliga myndighetstillstånd. 16 Ledningsdragning Arrendatorn medger att Fastighetsägaren eller annan, som därtill har dennes tillstånd, får dra fram och vidmakthålla ledningar i eller över arrendestället med erforderliga tillhörande anordningar. Arrendatorn är skyldig att utan ersättning tåla det intrång som föranleds av att ledningarna anläggs och nyttjas, men har rätt till ersättning för direkta skador i övrigt. 17 Myndighetstillstånd m m Arrendatorn är skyldig att skaffa de tillstånd som krävs för verksamheten på arrendeområdet samt att följa de föreskrifter som meddelas av myndighet eller

6 4/4 som följer av lag. Arrendatorn är skyldig att teckna och vidmakthålla betryggande försäkring för skada som kan drabba tredje man på grund av den verksamhet som Arrendatorn bedriver. 18 Inskrivning Detta avtal får inte inskrivas i fastighetsregistret. 19 Arrendets upphörande Vid avtalets upphörande ska arrendeområdet återlämnas i väl avstädat skick. Bestämmelserna i Jordabalken (11 kap. 5-6a ) om Arrendatorns rätt till ersättning med anledning av arrendets upphörande gäller för detta avtal. 20 Ansvar Arrendatorn ska i alla sammanhang svara för skada som härrör från Arrendatorns verksamhet på arrendestället, detta gäller även efter avtalets upphörande. 21 Skiljedom Tvister i anledning av detta arrendeförhållande ska, i den omfattning som gällande lagstiftning medger, avgöras genom skiljedom varvid länets arrendenämnd ska vara skiljenämnd. Detta avtal har upprättats i två exemplar, varav parterna har tagit var sitt. Strängnäs den / 2016 den / 2016 För Strängnäs kommun För Arrendatorn Jacob Högfeldt Kommunalråd Jozefina Ivis Styrelseledamot Per Bäckström Kommunchef Alojzija Ivis Styrelseledamot Bilagor: 1 Kartbilaga 2 Plan-, sektion-, och fasadritning daterad

7 Bilaga 1

8 Bilaga 2 sopor FASAD MOT NORDOST städ kontor varumottagning teknikrum matsal kök omkl wc frd kpr disk kylr rwc städ entré FASAD MOT NORDVÄST matsal 74 m2 FASAD MOT SYDVÄST PLAN BYGGNADSAREA: 188m2 SEKTION FASAD MOT SYDOST kök matsal SEKTION Jan Rundbom

9 BILAGA 1 Jan Rundbom

10 BILAGA 2 DEL AV STRÄNGNÄS STRÄNGNÄS 2:1 Västerviken, STRÄNGNÄS Marknadsvärdebedömning tomtmark Augusti Box 145 Hamngatan 11 Drottninggatan Danderyd Halmstad Helsingborg Tfn: Tfn: Tfn: Mail: info@jjson.se ( JAEGER & J:SON AB Org nr:

11 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 1 UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG Uppdragsgivare Uppdrag Värdetidpunkt Inspektion Sakuppgifter och källor VÄRDERINGSOBJEKTET Objektsspecifika uppgifter Läge och tomtmark Planförhållanden Servitut och inskrivningar Tomträttsavtal Taxering Byggnad VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde/värderingsmetod MARKNADSANALYS Allmänt Strängnäs kommun KASSAFLÖDESMETODEN Grundförutsättningar Kassaflöde Värdebedömning Övrigt SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING... 9 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor och definitioner BILAGA II Fotografier BILAGA III Ritningar BILAGA IV Plan och planbestämmelser BILAGA V Kartor

12 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 1 PPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1 Uppdragsgivare Strängnäs kommun Att: Fredrik Granlund Nygatan STRÄNGNÄS 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde för tomten såsom äganderätt bortsett från befintlig byggnad/-er inför interna beslut. Värderingsobjektet ligger inom detaljplanerat område. Begreppet marknadsvärde, se vidare sidan 4. För uppdraget gäller bilaga Allmänna villkor och definitioner. 1.3 Värdetidpunkt Värdet hänför sig till värdetidpunkten augusti Inspektion Värderingsobjektet inspekterades av Christer Mebius. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets förutsättningar och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet med dess byggnation och anläggningar. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. 1.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Kartbillaga erhållen av Strängnäs kommun Tomtareal erhållen av uppdragsgivaren Plan och planbestämmelser Information om rådande situation såsom arrendeavgäldl m.m. erhållen av uppdragsgivaren Hyresundersökning 2011, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare Marknadsinformation Datscha, eniro.se, SCB, kommunens och Skatteverkets hemsida m.fl. Ljungquist ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 1

13 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Objektsspecifika uppgifter Värderingsobjektet: Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 Adress: Område: Upplåtelseform: Tomträttsinnehavare: Lagfaren ägare: Västerviken, STRÄNGNÄS Centrala Strängnäs Äganderätt Okänt Strängnäs kommun 2.2 Läge och tomtmark Värderingsobjektet är beläget intill Strängnäs hamn mellan gästhamnen i Västerviken och Storgatan i Strängnäs. Tomten gränsar mot allmän park- och kommunikationsmark, brygganläggning mot Mälaren och parkering intill Storgatan. Intilliggande bebyggelse utefter Storgatan utgörs av äldre radhusbebyggelse och flerbostadshus m.m. Värderingsobjektet är till viss del bebyggd med mindre enklare 1-plansbyggnader och containrar. Övrig mark utgörs av stenlagd uteservering som delvis är täkt av restaurangmarkiser. Tomtens totala areal är ca 600 m². Mycket fin utsikt över hamnen (Mälaren) och genuint läge. Se bifogade bilder och tomtkartor. 2.3 Planförhållanden Värderingsobjektet ligger inom detaljplanelagt område. Gällande plan Västervikstorget fastställdes Planen anger restaurang-, och/eller café-, turistbyråsändamål om 1 plan. Byggnader skall placeras i användningsgräns mot torget. Största bruttoarea ovan mark är 200 m². Se bifogad plan och planbestämmelser för mer information. 2.4 Servitut och inskrivningar Någon särskild pantbrevs-, inskrivnings- eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.5 Avtal Värderingsobjektet är upplåten med ett arrendeavtal avseende restaurangrörelse. Utgående avgäld är drygt kr. 2.6 Taxering Värderingsobjektet bedöms bli taxerat med typkod 322 som avser hotell eller restaurangbyggnad. Taxeringsvärdet för värderingsobjektet, med en byggrätt om 200 m², bedöms med Skatteverkets hemsida uppgå till ca 1,7 miljoner kr (taxeringsår 2013). Nedan redovisas taxeringsvärdena för ingående delar samt procentuell fördelningen dem emellan. Lokalmarksvärde Byggnadsvärde Taxeringsvärde [kr] [%] Summa:

14 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 2.7 Byggnad På värderingsobjektet planeras det uppföras en ny restaurangbyggnad i ett plan. Se bifogade ritningar. 3

15 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 3 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER 3.1 Begreppet marknadsvärde/värderingsmetod Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Eftersom det inte finns någon tillräckligt stor mängd offentlig statistik på försäljningar av liknande tomter, med värderingsobjektets förutsättningar, går det ej att utföra ovan beskrivna värderingsmetoder på det aktuella värderingsobjektet rakt av. Värdet baserar sig istället på ett värderesonemang med olika infallsvinklar där bla en kassaflödeskalkyl genomförs, där hänsyn tas till objektet som helhet med förutsatt restaurangverksamhet. Därefter fördelas det bedömda värdet utifrån fördelningen mellan byggnad och mark åsatt av Skatteverket i den rådande taxeringen. 4

16 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 4 MARKNADSANALYS 4.1 Allmänt Transaktionsvolymen för år 2013 hamnade strax under 100 miljarders gränsen. Olika konsultbolag uppvisar olika uppgifter om detta, varierande mellan miljarder kronor. Detta är en mindre minskning jämfört med Det är främst kapitalstarka svenska institutioner samt noterade och onoterade fastighetsbolag som svarat för huvuddelen av förvärven. Svenska aktörerna dominerade med 68 % av försäljningsvolymen. De svenska investerarna hade i år en genomsnittlig storlek på sina affärer kring 220 miljoner kr, medan de utländska hade kring 650 miljoner kr. Andelen av svenska köpare är fortsatt hög men det kan noteras ett ökat intresse av utländska köpare särskilt vid större affärer på marknaden. Största affären år 2013 utgjordes av Kungsledens köp av 84 fastigheter från GE. Bestånd där största delen är beläget i Stockholm och Göteborg och merparten utgörs av kontorsfastigheter. Efter de senaste årens inbromsning ljusnar utsikterna något för svensk ekonomi. Riksbanken konstaterat att utvecklingen i Sverige och omvärlden sedan en tid varit ungefär i linje med prognoserna. Det syns tecken på att en förbättring har inletts i euroområdet och i USA fortsätter återhämtningen. Det gjorde att Riksbanken började prognostisera för att höja styrräntan de kommande åren till en mer normal nivå. Samtidigt återstår stora utmaningar. Den politiska oenigheten i USA om finanspolitikens inriktning är en källa till osäkerhet liksom effekterna av den amerikanska centralbankens nedtrappning av tillgångsköp. Vid Riksbankens senaste möte år 2014 beslöt Riksbankens direktion att sänka styrräntan till 0,25 % från 0,75%. Konjunkturen är på väg att förbättras och indikatorer pekar på att optimismen har återvänt i Sverige. Företag och hushålls förtroende har stärkts, samtidigt som arbetslösheten minskar och sysselsättningen fortsätter att öka. Men svensk ekonomi hålls tillbaka av problemen i omvärlden som mycket långsamt håller på att lösas. Därför fortsätter lågkonjunkturen de närmaste åren, men i en mildare form än tidigare. Det visar Konjunkturinstitutets prognos i december Skattesänkningar och låg inflation bidrar till att förstärka hushållens köpkraft. Men det som framför allt driver på uppgången i BNP-tillväxten är att både investeringar och export vänder upp när efterfrågan från omvärlden tar fart. Investeringarna påverkas också av att bostadsbyggande är på väg upp. Trenden för arbetslösheten är nu tydligt nedåtgående. De första tre kvartalen 2013 steg sysselsättningen med personer, vilket är snabbare än ökningen av befolkningen i arbetsför ålder. Konjunkturinstitutets barometerindikator, som sammanfattar företagens och hushållens syn på det ekonomiska läget steg under Indikatorn ligger efter uppgången precis över det historiska genomsnittet på 100, vilket är en signal om att tillväxten i ekonomin är försiktigt normal. 5

17 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 4.2 Strängnäs kommun Strängnäs kommun ligger i norra delen av Södermanlands län utmed Mälarens södra strand. Kommunen gränsas mot Eskilstuna kommun i väst, Flens kommun och Gnestas kommun i söder samt Stockholms län i väst. Kommunen har en landareal på 742 km². Avståndet till Stockholm är 8 mil (50 minuter) och 3 mil västerut utmed E20 ligger Eskilstuna. Strängnäs har idag god infrastruktur med anslutning till E20, väg 55 och Svealandsbanan. Kommunens befolkning uppgick den 31 december 2013 till personer. Under året 2013 ökande befolkningen i Strängnäs kommun med 317 personer. Enligt kommunens hemsida beräknas befolkningsmängden år 2021 bli ungefär personer. Den största delen av befolkningsökningen kommer att bestå av personer som flyttar till Strängnäs kommun från främst Stockholms-trakten. För prognosperioden beräknas den största inflytten ske i Mariefred och Strängnäs. Detta beroende på att större delen av den planerade nybyggnationen sker i dessa två kommundelar. Det finns ca arbetstillfällen i kommunen där näringslivet är mångfasetterat dynamiskt med företag i olika storlekar och inom många olika branscher. Framträdande är branscher som bioteknik, läkemedel, logistik, utbildning, verkstadsindustri samt besöksnäring. Några företag i kommunen är DSM Anti-Infectives, Kilenkrysset, Leine & Linde, Mekonomen, Pfizer, SPM Instrument och Åkers. 6

18 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 5 KASSAFLÖDESMETODEN 5.1 Grundförutsättningar För att kunna åsätta en hyresnivå för objektet såsom restaurang har SHR s hyresundersökning 2011 m.m. studerats. Vid jämförelse med SHR s olika restauranginriktningar bör värderingsobjektets tilltänkta restaurangverksamhet efterlikna traditionella restauranger i övriga landet. Dessa har enligt undersökningen en snittyta på m² med en hyreskostnad mellan kr. Vidare har de en omsättning mellan 5,2 7,1 miljoner kronor. Hyran varierar för denna kategori mellan 3-10 % av omsättningen. Med tanke på fastighetens läge och erhållna uppgifter anser vi att resturangen bör kunna generera en årlig omsättning om ca 4-5,5 miljoner kronor. Vidare bedöms att hyresbetalningsförmågan bör motsvara ca 5-7 % av den bedömda omsättning vilket ger en kallhyra om ca kronor. Detta motsvarar en hyresnivå per m² om kr/ m². Skulle detta antagande visa sig vara felaktigt är detta värdeutlåtande inaktuellt. Direktavkastningskraven för restaurangverksamheter är beroende av den pågående verksamheten, läget, samt objektets utvecklingsmöjligheter. Restaurang, Hotell- och konferensanläggningar säljs normalt i mycket begränsad utsträckning och när de säljs är det oftast i bolagsform varför de inte finns med i den offentliga statistiken. Enligt vår bedömning, med utgång från de få försäljningar som vi har kännedom om, bör direktavkastningskravet ligga kring 7 %. 5.2 Kassaflöde I kassaflödeskalkylen används de ekonomiska uppgifter som redovisats ovan samt nedanstående kalkylförutsättningar. Kalkylperiod 5 år Inflation 2,0 % Årlig hyresutveckling: 2,0 % Årlig ökning av drift och underhåll: 2,0 % Direktavkastningskrav för beräkning av restvärde: 7 % Kalkylränta 9,1 %. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade framtida värdebedömningen. Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut 2954 = Bedömt värde avkastningsmetoden Värdebedömning Intressant är att ett liknande objekt såldes i sin helhet (byggnad och tomt) för 3,5 miljoner kr år 2005 och för 5 miljoner kr år 2007 (dock från privatperson till eget företag) i Mariefred. Detta skulle indikera enligt fördelningsmetoden mellan byggnad och mark, ett värde för marken om kr år Under 2014 såldes fastigheterna Strängnäs Engeln 1 och 2, som utgörs av ett restaurangobjekt, i Åkers Styckebruk för 1,75 miljoner kr. Detta skulle indikera enligt fördelningsmetoden mellan byggnad och mark, ett värde för marken om kr. Vidare finns en fastighet om 685 m² med en mindre byggnad om 85 m² inrymmandes restaurang/gatukök till salu i Åker centrum. Begärt pris för fastigheten är kr. Även 7

19 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 detta skulle indikera enligt fördelningsmetoden mellan byggnad och mark, ett värde för marken om kr. Då även uppskattat taxeringsvärde av Värderingsobjektet skall motsvara ca 75 % av marknadsvärdet borde detta indikera att taxeringsvärdet för marken om kr skulle motsvara ett marknadsvärde om ca kr. Då skall det noteras att det genuina läget för värderingsobjektet ej har beaktats fullt ut varför detta pekar på ett mycket för lågt värde från Skattemyndighetens sida. Enligt kassaflödesanalysen borde värderingsobjektet i sin helhet, inrymmande restaurangverksamhet, ha ett översiktligt värde om ca 4,1 miljoner kr. Enligt den fördelning mellan byggnad och mark som Skatteverket åsatt i senaste taxeringen borde detta innebära följande fördelning. Lokalmarksvärde Byggnadsvärde Marknadsvärde [kr] [%] Summa: Till denna analys skall även en lägesfaktor läggas till, då värderingsobjektet har ett genuint läge intill Mälaren vid hamnen och centrala Strängnäs. Detta bedöms ha gjorts vid bedömningen av den utgående avgälden som är drygt kr/år, som motsvarar ett bedömt värde runt kr för värderingsobjektet. Det är svårt att bedöma en exakt summa för denna lägesfaktor varför erhållna delvärden för marken i analysen ovan avrundas till kr. Utifrån redovisat material borde tomtmarkens värde med gällande förutsättningar ligga runt kr. 5.4 Övrigt Vid en översyn av tomträttsavgälden för objektet bör hänsyn tas till domen i Svea Hovrätt från 2009 rörande tomträttsavgälder. Där fastställdes fastighetsdomstolens tidigare beslut om att avgäldsräntan bör fastställas till 3,25 % vid 10-årig avgäldsperiod och 3,5 % vid 20- årig period. 8

20 6 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms marknadsvärdet för tomten på del av Strängnäs Strängnäs 2:1 såsom äganderätt till: Marknadsvärde per augusti 2014 ENMILJONTVÅHUNDRTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby JAEGER & J:SON AB Christer Mebius Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare 9

21 BILAGA I Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 ALLMÄNNA VILLKOR OCH DEFINITIONER 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

22 BILAGA II FOTOGRAFIER Del av Strängnäs Strängnäs 2:1

23 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1

24 BILAGA III RITNINGAR Del av Strängnäs Strängnäs 2:1

25 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 BILAGA IV PLAN OCH PLANBESTÄMMELSER

26 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1 BILAGA V KARTOR

27 Del av Strängnäs Strängnäs 2:1