S T R Ö M S U N D H O T I N G 1:65

Transkript

1 S T R Ö M S U N D H O T I N G 1:65 Villagatan 1, Hoting Marknadsvärdebedömning Mars Adress Telefon Org nr E-post Thoméegränd peter@varderingsinstitutet.com Östersund

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Strömsund Hoting 1:65 1 SAMMANFATTNING UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG Uppdragsgivare Uppdrag Värdetidpunkt Inspektion Sakuppgifter och källor VÄRDERINGSOBJEKTET Fastighetsspecifika uppgifter Tomt och läge Planförhållanden Servitut och inskrivningar Bebyggelse Areor Kontraktssammanställning Redovisade drift- och underhållskostnader Taxeringsvärde och fastighetsskatt VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde Värderingsmetod Aktuell värderingsmetod MARKNADSANALYS Allmänt Strömsunds kommun Objektet EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR Areor och hyror Vakanser och hyresförluster Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt ORTSPRISANALYS VÄRDERING Nettokapitaliseringsmetod Areametoden Sammanfattning Kassaflödesmetoden SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING BILAGOR BILAGA I... Allmänna villkor och definitioner BILAGA II... Kassaflödeskalkyl BILAGA III... Fastighetsdatautdrag BILAGA IV... Karta BILAGA V... Fotografier

3 1 S A M M A N FAT T N I N G Värderingsobjekt: Strömsund Hoting 1:65 Adress: Lagfaren ägare: Villagatan 1, Hoting Jämtlands Bergarbeten AB i Konkurs Uppdragsgivare: Jämtlands Bergarbeten AB i konkurs c/o Advokatfirman Abersten Att: Advokat Lars Ederwall Prästgatan ÖSTERSUND Fastighetstyp: Industrienhet, annan övrig byggnad. Taxerad med typkod 433. Uppdrag: Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför försäljning. Fastigheten är belägen i den norra utkanten av Hoting med ca 1 km till centrala Hoting. Läget bedöms som mindre attraktivt för industrifastigheter. Fastigheten är bebyggd med en 1-plans industribyggnad om m². Byggnaden inrymmer f.d. bildmuseum, verkstadslokaler, garagelokaler samt kontors- och cafélokaler. Byggnaden bedöms i huvudsak vara normalt underhållen. Värdebedömning Med förutsättningarna och principerna som finns redovisade i detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheten Strömsund Hoting 1:65 bedömts till Marknadsvärde per februari KRONOR ENMILJONFEMHUNDRATUSEN KRONOR Bedömt värdeintervall tkr tkr 1

4 2 U P P D R A G O C H VÄ R D E R I N G S U N D E R L AG 2.1 Uppdragsgivare Jämtlands Bergarbeten AB i konkurs c/o Advokatfirman Abersten Att: Advokat Lars Ederwall Prästgatan ÖSTERSUND 2.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför försäljning.. Begreppet marknadsvärde, se vidare sidan 8. För uppdraget gäller bilaga Allmänna villkor och definitioner. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten mars Inspektion Fastigheten inspekterades av Peter Boiardt. Vid inspektionen deltog Mikael Sundqvist. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 2.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Hyresavtal Marknadsinformation SCB, kommunens hemsida m.fl. VDpro ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 2

5 3 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 3.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Strömsund Hoting 1:65 Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Villagatan 1, Hoting Strömsunds Kommun Äganderätt Jämtlands Bergarbeten AB i Konkurs Nybyggnadsår: 1968, 1982,1987 Värdeår: 1970,1982,1985,1987 Ombyggnadsår: 2004,2012 Användning: Industrienhet, annan övrig byggnad. Taxerad med typkod Tomt och läge Fastigheten är belägen i norra delen av Hotings samhälle på nordvästra sidan av järnvägen. Fastigheten gränsar mot skogsområde utan närliggande bebyggelse. Läget bedöms som mindre attraktivt för industri lokaler. Tomtarealen mäter m 2. Tomtens obebyggda delar består av mestadels plan mark med asfalterade kör- och uppställningsytor samt grusade ytor. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. 3.3 Planförhållanden För fastigheten gäller stadsplan fastställd Stadsplaner fastställda före 1987 behandlas enligt plan och bygglagen (PBL) som detaljplan där genomförandetiden gått ut. Planen gäller tills den ändras eller upphävs genom ny plan. Det bedöms inte aktuellt med någon ny planläggning. Fastigheten är uppförd enligt gällande plan och bedöms inte ha någon ytterligare byggrätt. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. 3.4 Servitut och inskrivningar I fastigheten finns 2 inteckningar till ett sammanlagt belopp av kronor enligt bifogat fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 3

6 3.5 Bebyggelse Fastigheten är bebyggd med en större industribyggnad uppförd i mestadels i plan med delvis källarvåning. Byggnaden är uppförd 1967 med tillbyggnad i olika omgångar fram till Därefter har periodiskt underhåll skett samt att ombyggnader av elinstallationer samt delar av värmeanordningar har utförts. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING STOMME BJÄLKLAG YTTERTAK FASADER FÖNSTER UPPVÄRMNING VENTILATION Mestadels betongplatta samt betongplintar Trä, betongpelare, betongelement, murad betong Bottenbjälklag av betong, översta bjälklag av betongkassetter/trä/plåt Plåt, papp, gummiduk Plåt, betongelement, puts, tegel 3-glas Lokalerna har separat uppvärmning via elektiska aerotemperar samt elradiatorer, Bergvärme med två borrhål om 170m. Mekanisk till- och frånluftsventilation fördelat på 3 aggregat, samt större frånluftsaggregat, BESKRIVNING Byggnaden innehåller i plan 1, kv: Hall, omklädningsrum, toalettrum, bastu, kök, större rum samt två förråd, LOA = ca 200 m². Källarvåningen innehåller dessutom förråd samt tankrum. Plan 2, bv innehåller ett f.d. bilmuseum omfattande större lokal, mindre förråd, mindre kontor, 2 st. toalettrum samt mindre städrum, LOA ca m². Garagedel omfattande större garageplats samt mindre avdelat förråd, LOA ca 350 m². Garage- och förrådsdel bestående av 2 st. rumsenheter, LOA ca 223 m². Förrådsdel bestående av 2 st. förrådsrum, LOA ca 85 m². F.d. verkstadslokaler omfattande större lokal med mindre avdelat kontor, LOA ca m². Verkstadslokal med mindre kontor samt dusch/toalettrum, LOA ca 655 m². Verkstadslokal med mindre kontor samt toalettrum, LOA ca 336 m². Verkstadslokal med kontors- och personalutrymme samt dusch/toalettrum, LOA ca 218 m². Verkstadslokal med kontors- och personalutrymme samt toalettrum, LOA ca 189 m². Verkstadslokal bestående av 2 lokaldelar, mindre kontor samt förråd, LOA ca 290 m². Kontorsdel bestående av 2 st. kontor, hall, f.d. omklädningsrum, hall, f.d. toalettrum samt toalettrum, LOA ca 140 m². Cafélokal bestående av hall, toalettrum, beredningskök, serveringslokal, f.d. förråd samt f.d. omklädningsrum med tillhörande duschrum samt toalettrum, LOA ca 244 m². Museilokalen har utrustats med större aluminium takskjutport vid gavel och har hög takhöjd med byggnadsstomme av synliga limträbalkar. Garage- och verkstadsdelar har takhöjd om ca 5,0 m till underkant balk. 4

7 Verkstadslokaler är utrustade med större portar som plåtvikportar samt aluminium takskjutportar. Verkstadslokal om ca 290 m² har tillgänglighet från större garage- och förrådsuppställningsutrymme. Beredningskök i kafé har rostfri diskbänk, elspis, diskmaskin, ugn, kyl- och frysskåp samt fläktskåp. F.d. omklädningsrum är utrustat med tvätt rännor med 4 respektive 10 tappställen. Byggnadens öppenarea har en takhöjd om ca 6,0 m. Öppenarean har delvis betonggolv samt endast grusat och avjämnat jordgolv. INVÄNDIGA YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK BILHALL Betong Målad gips Akustikplattor, nätad isolering TOALETTRUM Plastmatta Målad gips Målad gips KONTORSRUM Plastmatta Målad gips Målad gips BEREDNINGSKÖK Plastmatta Målad gips Målad gips F.D. OMKLÄD- Plastmatta Målad gips Målad gips NINGSRUM KAFÉLOKAL Plasmatta Målad gips Målad gips VEKSTADSLOKALER Betong Målad puts Målad gips STANDARD OCH UNDERHÅLLSSTATUS Byggnadens utvändiga underhåll är något varierande, utvändigt föreligger behov av målningsunderhåll samt byte av ett antal fasadplåtar på museidel. Putslagningar förekommer hos delar av byggnaden, återstår målningsunderhåll. Bergvärmeanläggningen har bristande funktion och fryser ibland. Invändigt underhåll är något varierande, flertalet lokaler är upprustade och i normalt skick. Kontorsdel samt f.d. omklädningsrum i anslutning till cafédel är inte anspråk tagna, upprustning krävs beträffande ytskikt. I källarvåning föreligger behov av upprustning betr. Ytskikt, samt att åtgärder behövs då fuktgenomträning finns med begynnande mögeltillväxt. Det allmänna omdömet är att utrymmena är inredd med något äldre och enklare standard, utrymmena bedöms vara normalt underhållna och vissa utrymmen har ej brukats på en längre tid. Vi bedömer att byggnaden har ett något akut underhållsbehov under den närmsta tidsperioden uppgående till ca kr för bergvärmeanläggning samt vattenavrinning, bortsett från sedvanlig avsättning för löpande och periodiskt underhåll. 5

8 F.D. KONTORSBYGGNAD Friliggande byggnad uppförd i 1 plan utan källarvåning. Byggnaden är ursprungligen uppförd troligen under 1970-talet, varefter tillbyggnad har skett år Därefter har vissa ombyggnadsarbeten skett. Byggnaden innehåller hall, två större lokaler, toalettrum, 2 st. kontor, personalrum samt toalettrum, LOA = ca 245 m². Inredning och ytskikt består av plastmatta, målad väv på väggar, samt målad gips i tak STANDARD OCH UNDERHÅLLSSTATUS Det allmänna omdömet är att utrymmena är inredd funktionell men dock med något äldre och enklare standard, utrymmena bedöms vara normalt underhållna. SKÄRMTAK På fastigheten finns uppfört ett större skärmtak omfattande 6 st. fack med grundläggning av betongsulor samt byggnadsstomme av trä under yttertaksbeklädnad av plåt. Skärmtaket har en byggnadsarea om ca 370 m². 3.6 Areor Uppgifter om uthyrbara areor är hämtade från kontrakt och uppmätning på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en professionell uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Den uthyrningsbara arean är sammanlagt m 2 LOA och ytorna är fördelade enligt nedanstående tabell. Användning Area [m²] LOA Garage Garage Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Cafe 244 Förråd 85 Kontor 385 Hall fd verkstad

9 3.7 Kontraktssammanställning Nedan redovisas en sammanställning av definierade areatyper med hyresgäster, areor, gällande kontraktsvillkor samt utgående hyror. För de hyresgäster som hyr butik, lager m.m. fördelas den totala hyran mellan de olika areorna. Hyresgäst Areatyp Area [m²] Kontrak terat t o m Uppsägni ngs tid Förlängnin g Index [%] Inkl. värme Inkl. F-skatt Utgående hyra [tkr, kr/m²] Uppställning Hall 2150 jun-17 3 mån 1 år 100 Nej Ja Egna Garage jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 0 0 Havsnäs Garage jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja Egen Verkstad sep-16 6 mån 1 år 100 Nej Ja Erik Nordin Verkstad sep-16 6 mån 1 år 100 Nej Ja Åke T Verkstad sep-16 6 mån 1 år 100 Nej Ja Vakant Verkstad sep-16 6 mån 1 år 100 Nej Ja Uppställning Verkstad jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 5 17 Uppställning fd verkstad 1240 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja Vakant Cafe 244 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 0 0 Egna Förråd 85 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 0 0 Vakant Kontor 140 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 0 0 Valåhöjd Bär Kontor 122 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja Vakant Kontor 123 jun-16 3 mån 1 år 100 Nej Ja 0 0 S:a/Snitt Redovisade drift- och underhållskostnader Fastighetsägaren har redovisat årliga driftskostnader motsvarande ca kronor. Kostnaderna är endast överslagsmässigt uppskattade av fastighetsägaren och inkluderar inte förvaltningskostnader eller planerat underhåll. 3.9 Taxeringsvärde och fastighetsskatt Fastigheten är taxerad med typkod 433 som avser industrienhet, annan övrig byggnad. I tabellen nedan redovisas fastighetens taxeringsvärde (taxeringsår 2013). Typkod: 433 Värdeår: 2014 Industri [tkr] Totalt [tkr] Byggnad Mark Basvärde Taxeringsvärde Fastighetstaxering sker genom allmän fastighetstaxering var sjätte år och genom en förenklad fastighetstaxering mellan respektive allmänna fastighetstaxering. Industrifastigheter omfattas ej av den förenklade fastighetstaxeringen. Den senaste allmänna fastighetstaxering genomfördes 2013 och baserades på prisbilden

10 4 VÄ R D E R I N G S T E O R I E R O C H - M E T O D E R 4.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 4.2 Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Ofta sker normering dels till area (s.k. areametoden) och dels till driftnetto (benämns nettokapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de enligt vår tolkning speglar en investerares bedömning utan insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Metoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur aktörer tänker. Värdet fås genom att beräkna nuvärdet av respektive års driftnetto samt av nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. 4.3 Aktuell värderingsmetod Den aktuella fastigheten har värderats dels genom nettokapitaliseringsmetoden, areametoden samt genom kassaflödesmetoden (Cash-flow). I det aktuella fallet bedöms den mer ingående kassaflödesmetoden skildra det mest sannolika marknadsvärdet. 8

11 5 M A R K N A D S A N A LY S 5.1 Allmänt Transaktionsvolymen i Sverige för år 2014 hamnade runt 157 miljarders nivån. Olika konsultbolag uppvisar olika uppgifter om detta, varierande mellan miljarder kronor. Detta är en ökning med ca 50 miljarder jämfört med 2013 och nästintill ett rekordår totalt sett. Det är främst kapitalstarka noterade och onoterade fastighetsbolag följt av svenska institutioner samt fonder som svarat för huvuddelen av förvärven. Svenska aktörerna dominerade med ca % av försäljningsvolymen. De svenska investerarna hade i år en genomsnittlig storlek på sina affärer kring 250 miljoner kr, medan de utländska hade kring 900 miljoner kr. Sett till de olika fastighetssektorerna var omsättningen av bostäder störst (ca 27 %) följt av kontor (ca.25 %). Stockholm samt storstadsregionerna attraherade mest kapital under året. Stockholm stod för ca 36 % av investeringsvolymen medan storstadsregionerna för ca 17 %. Västra Götalands andel var nästan 10 % och Skånes ca 8 %. Årets största affär i Norden var när DNB Nor Eiendomsinvest sålde Sveareal och Fortin till amerikanska Starwood Capital. Transaktionsvärdet uppgår till 11,5 miljarder kronor och offentliggjordes den 19 december Fastighetsmarknaden bedöms i skiftet 2014/2015 präglas av god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Efter de senaste årens inbromsning ljusnar utsikterna något för svensk ekonomi på lång sikt. Riksbanken konstaterat att utvecklingen i Sverige och omvärlden sedan en tid varit ungefär i linje med prognoserna men inflationsutvecklingen ligger låg. Det syns tecken på att en förbättring har inletts i euroområdet och i USA fortsätter återhämtningen. Det gör att Riksbanken började prognostisera för att höja styrräntan i slutet av 2016 till en mer normal nivå. Samtidigt återstår stora utmaningar med bl. a inflationen. Vid Riksbankens senaste möte år 2014 beslöt Riksbankens direktion att sänka räntan till 0 %. Efter detta har reporäntan i februari 2015 sänkts till -0,1 %. %. Den 18 mars gjordes ytterligare en sänkning med -0,15 % enheter till -0,25%. Ytterligare två sänkningar har sket till -0,50% Det är första gången i Svensk historia som reporäntan är negativ. Konjunkturen är på väg att förbättras och indikatorer pekar på att optimismen har återvänt i Sverige. Företag och hushålls förtroende har stärkts, samtidigt som arbetslösheten minskar och sysselsättningen fortsätter att öka. Men svensk ekonomi hålls tillbaka av problemen i omvärlden som mycket långsamt håller på att lösas. Därför fortsätter lågkonjunkturen de närmaste åren, men i en mildare form än tidigare. Det visar Konjunkturinstitutets prognos i december Skattesänkningar och låg inflation har bidragit till att förstärka hushållens köpkraft. Men det som framför allt driver på uppgången i BNP-tillväxten är att både investeringar och export vänder upp när efterfrågan från omvärlden tar fart. Investeringarna påverkas också av att bostadsbyggande är på väg upp. Trenden för arbetslösheten är nu något nedåtgående. 9

12 5.2 Strömsunds kommun Strömsunds kommun är en kommun i Jämtlands län i landskapen Jämtland och Ångermanland. Strömsunds kommun är Sveriges 6:e största kommun med en yta om 106 kvadratmil. Kommunen sträcker sig från söder om Hammerdal upp mot norska gränsen mot Gäddede, Jorm och Stora Blåsjön. Centralort i kommunen är Strömsund. Kommunikationer till och från Strömsund sker mestadels med bil, genom Strömsund och kommunen leder Europaväg 45. Inlandsbanan trafikeras under vissa tider av året med ett antal avgångar mestadels turismavgångar. Inom kommunen och till och från kommunen finns dessutom dagliga avgångar med busstrafik. Strömsunds kommun omfattar i dag totalt ca invånare. Befolkningen inom Strömsunds centralort uppgår till ca invånare. Befolkningen har varit ständigt sjunkande, folkminskningen bedöms uppgå till ca personer per år. Inskrivna arbetslösa inom Strömsunds kommun uppgick i februari 2014 till ca 11,6 %. Det är en ökning med 1, procentenheter från samma period föregående år. Genomsnittet för länet uppgick till 8,6 %. Medelinkomsten i kommunen ca 215 tkr jämfört med rikets genomsnitt om ca 243 tkr. Även åldersfördelningen avviker från snittet i länet med högre andel äldre. De sektorer som dominerar antalet arbetstillfällen är vård och omsorg, tillverkning samt handel och kommunikation. Största arbetsgivarna inom Strömsundsområdet är Strömsunds kommun, Strömsunds Cementvarufabrik, Engcon AB m fl verkstadsföretag. Inom Strömsund finns dessutom några tjänsteföretag av olika storlekar. Inom Strömsunds centralort finns i dag ca m² outhyrda lokaler, varav ca m² finns inom fd. Industricentra och ca m² finns inom gamla Nordplåts lokaler. Resterande lokaler är mindre lokaler utspridda på ett flertal fastigheter. Vakansgraden inom Industricentra uppgår till ca 7,5 % och vakansgraden i övrigt bedöms till ca 5-10 %. För bostäder finns för närvarande inga vakanser. Hoting är kommunens nordliga centralort belägen ca 50 km norr om Strömsund utefter E 45. Orten har ingen utpräglad industrikultur, orten som rymmer ca 700 innevånare, utgör navet för angränsande orter som Tåsjö, Backe, Rossön m fl. Hoting ligger i anslutning till Inlandsbanan. Inom Hoting finns i dag ca m² outhyrda lokaler, vilket är mycket i förhållande till den totala lokalytan för Hoting. Direktavkastningskravet i Hoting bedömes till ca %. 5.3 Objektet Värderingsobjektet består av fastigheten Strömsund Hoting 1:65, omfattande större industribyggnad med större tomt. Värdringsobjektet har ett relativt centralt läge i norra delen av Hoting, med god närhet till samhällsservice. Byggnaden inrymmer totalt industrilokaler kontor, uppställningsplatser, skärmtak samt mindre förråd. Lokalerna är uthyrda till rimliga hyresnivåer på ca kr/m². Byggnaden bedöms vara normalt underhållen med ett akut upprustningsbehov om ca kr. Läget för såväl lokaler som kontor bedöms som mindre attraktivt. Risken för större vakanser inom värderingsobjektet bedöms som relativt stor med tanke på dess läge och utformning. Ett rimligt direktavkastningskrav bedöms till ca 12,0 14,0 %. 10

13 6 E KO N O M I S K A F Ö R U T S ÄT T N I N G A R Strömsund Hoting 1: Areor och hyror Efter analys av de hyresnivåer kan vi konstatera att hyresnivåerna för objektets lokaler verkar vara rimliga. Hyresnivån uppgår till ca 200 kr/m², bedöms som något lågt. Kontorslokalerna betalas med ca kr/m², vilket får anses vara rimligt med tanke på läge och storlek. Nedan visas en sammanställning av areorna, utgående hyror samt bedömda marknadsmässiga hyror. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Hyrorna för lokaler avser kallhyror exklusive fastighetsskatt. Fastighetsskatten är inte värdegrundade därmed sker reglering i nettokapitaliseringsmetoden respektive i kassaflödeskalkylen. Areatyp Area [m²] Utgående hyra [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Inkl. värme Inkl. F-skatt Garage Nej Ja Garage Nej Ja Verkstad Nej Ja Verkstad Nej Ja Verkstad Nej Ja Verkstad Nej Ja Verkstad Nej Ja Cafe Nej Ja Förråd Nej Ja Kontor Nej Ja Hall Nej Ja fd verkstad Nej Ja Summa/snitt Tillägg Antal Utg /st o år Markn /st o år Skärmtak Sandfickor Summa/snitt Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens läge, skick och utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som höga. Objektets långsiktiga hyresförlustgrad för lokaler har bedömts till ca 20 % vilket bedöms omfatta vakans som uppkommer p g a omflyttning och outhyrda lokaler. 11

14 6.3 Drift- och underhållskostnader Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägaren. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms följa inflationen. Driftkostnaderna är redovisade exkl. uppvärmning och inkl. fastighetsskatt. För garage och p-platser bedöms drift- och underhållskostnaderna till ca 20 % av hyresintäkterna. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Garage Garage Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Cafe Förråd Kontor Hall fd verkstad Summa/snitt Skärmtak Sandfickor Summa/snitt: När vi åsatt direktavkastningskrav samt andra värdegrundade parametrar har vi jämfört med försålda fastigheter vars byggnader vi bedömt är i ungefär samma skick och standard och har därför inte hjort något avdrag för något akut underhållsbehov i våra kalkyler. Vi har bedömt att fastighetens huvudbyggnad har ett akut underhållsbehov, se byggnadsbeskrivningen i kapitel 3. Kostnaden för att avhjälpa det akuta underhållsbehovet bedöms till ca kronor och bedöms belasta fastigheten under det första kalkylåret. 6.4 Fastighetsskatt Areatyp / Kalenderår Industri Fastighetsskattesats [%] 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Uppräkning av taxeringsvärde [%] 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Bedömt taxeringsvärde [tkr] Fastighetsskatt [tkr] Summa fastighetsskatt [tkr] Vi har estimerat framtida omtaxeringar (vart tredje år) genom att räkna upp taxeringsvärdet med fastighetens långsiktiga driftnettoförändring. 12

15 7 O R T S P R I S A N A LY S Strömsund Hoting 1:65 För att finna jämförbara objekt görs en undersökning av försålda industrifastigheter med typkod 400 belägna inom Strömsunds kommun och sökningen omfattar industrifastigheter som är försålda från och med januari månad Materialet omfattar totalt 19 fastigheter som kan uppvisa erforderliga nyckeltal. Materialet gallras från köp som är av obeståndskaraktär eller som på annat sätt inte bedömts som representativa och det återstår 7 fastigheter. Dessa uppvisar prisnivåer inom intervallet kr/m² med ett genomsnitt kring 560 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på 0,97 (spridning i intervallet 0,,48 1,37). De högsta köpeskillingarna noteras för fastigheter som ett bra mikroläge och för något större fastigheter. Utifrån ovanstående försäljningar samt kännedom om försäljningar som antingen genomförts i bolagsform eller på andra liknande orter är vår bedömning att lokalfastigheter med inslag av verkstad och garage inom Strömsund/Hoting har handlats till direktavkastningskrav mellan 11,0 15,0 % under de senaste åren. 13

16 8 VÄ R D E R I N G 8.1 Nettokapitaliseringsmetod Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Med utgångspunkt från ovan genomförd ortsprisanalys och med tanke på fastighetens läge, byggnadernas utformning och skick samt nuvarande kontraktsstruktur bedömer vi att ett rimligt direktavkastningskrav för värderingsobjektet bör ligga kring 13,0 %. Areatyp Hyra [tkr] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Vakans [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Del-värde [tkr] Garage Garage Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Verkstad Cafe Förråd Kontor Hall fd verkstad Summa/snitt: , Tillägg Skärmtak ,0 239 Sandfickor ,0 123 Summa/snitt: , Areametoden Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Uthyrningsbar area Bedömt värde areametoden: Prisnivåerna för denna fastighetstyp baserar sig till stor del på fastighetens avkastningsförmåga och med stöd av ortsprisanalysen indikeras en värdenivå för fastigheten inom intervallet kr/m 2 BRA i snitt. Detta är baserat på fastighetens läge, skick samt fördelning mellan lokaltyper och kontor och högre vakansnivåer. Med ledning av ortsprisanalysen, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms således objektet ha en värdenivå enligt nedan. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. 14

17 8.3 Sammanfattning Värde areametod [tkr]: Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: Bedömt värde före justeringar [tkr]: Justering Hyresrisk 0 Renovering: -200 Värde efter justeringar [tkr]: Avrundning [tkr]: -87 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]: Kassaflödesmetoden Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning I kassaflödeskalkylen i (se bilaga) visas in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m.m.) som bedöms infalla under vald kalkylperiod. Kalkylen utgör en illustration av potentiell framtida utveckling över dagens ekonomiska situation med korrigering för intäkts/kostnadsförändringar. I avkastningskalkylen används de marknadsantagande som diskuterades under marknadsanalysen samt nedanstående kalkylförutsättningar. Kalkylperiod Kalkylen har utförts med en kalkylperiod om 5 år, mars 2016 februari Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 1,0 % under kalkylperioden. Detta är åsatt något lägre än Riksbankens långsiktiga inflationsmål. Direktavkastning Vid värdebedömningen har ett direktavkastningskrav om 13,0 % använts för beräkning av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I detta utlåtande utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Den teoretiska utgångspunkten för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheter m m. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning har vi bedömt kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. För det aktuella värderingsobjektet har kalkylräntan därmed bedömts till ca 14,1 %. 15

18 Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömning Den fullständiga kassaflödeskalkylen redovisas i bilaga 2. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade marknadsvärdesbedömningen. Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut = Bedömt värde avkastningsmetoden Känslighetsanalys Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell. Parameter Test +/- Testparameter Alt värde Diff tkr Diff % Direktavkastningskrav +10% 14,30 % ,3% Inflation +20% 1,20 % ,7% Vakans +10% 22,33 % ,5% Hyra -5% 114 kr/m² ,8% D o U +5% 67 kr/m² ,6% Max ,7% Min ,8% Intervall ,4% 16

19 9 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Strömsund Hoting 1:65 Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten Strömsund Hoting 1:65 till: Marknadsvärde per februari KRONOR ENMILJONFEMHUNDRATUSEN KRONOR Bedömt värdeintervall tkr tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: 236 K/T: 0,4 Direktavkastning 2016 (totalt kapital) Mot bedömt driftnetto: 15,5% Bruttokapitaliseringsfaktor 2016 Mot marknadsmässig hyra: 2,0 Östersund Peter Boiardt Fastighetsvärderare Lennart Jonsson Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare 17

20 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L KO R O C H D E F I N I T I O N E R 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdrags-givaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

21 B I L A G A I I K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: mar-17 mar-18 mar-19 mar-20 mar-21 mar-22 Inflation 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Drift- och underhållsutveckling [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Hyresutveckling [%] 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] 20,3 19,9 19,9 19,9 19,9 19,9 + Kontrakterad hyra [tkr] Marknadshyra [tkr] Tillägg + Skärmtak [tkr] Sandfickor [tkr] Fakturerad fastighetsskatt [tkr] Vakans- och hyresförlust [tkr] = Utgående hyra ,9% 2,0% 1,0% 1,0% 1,0% - Drift och underhåll [tkr] Tillägg (DoU-kostnad) - Skärmtak [tkr] Sandfickor [tkr] Fastighetsskatt / kommunal avgift [tkr] Akut underhåll [tkr] = Operativa kostnader ,1% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% =Driftnetto [tkr] (Driftnetto [kr/m²]) Driftnettoutveckling: 143,6% 3,9% 1,0% 1,0% 1,0%

22 ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: mar-17 mar-18 mar-19 mar-20 mar-21 mar-22 Kalkylränta - Nominellt [%] 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 - Realt [%] 13,0 13,0 13,0 13,0 13,0 13,0 Nettokapitalisering för restvärdeberäkn. [%] 13,0 Driftnetto [tkr] Nuvärde driftnetton Marknadsvärde vid kalkylperiodens slut [tkr] Nuvärde restvärde (sista året) Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning [tkr] + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut = Bedömt värde avkastningsmetoden 1 619

23 B I L A G A I I I FA S T I G H E T S D ATA U T D R A G

24

25 Strömsund Hoting 1:65 B I L A G A I V K A R TA

26 B I L A G A V F O T O G R A F I E R Kafe del Fristående kontorsbyggnad Skärmtak Skärmtak

27 Del av garagebyggnad Sandfickor

28

29

30

31

32

33