H Ä R J E D A L E N VIKEN 33:5

Transkript

1 H Ä R J E D A L E N VIKEN 33:5 Svedjevägen 12 A-H, Ytterhogdal Marknadsvärdebedömning November Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Härjedalen Viken 33:5 1 SAMMANFATTNING UPPDRAG OCH VÄRDERINGSUNDERLAG Uppdragsgivare Uppdrag Värdetidpunkt Inspektion Sakuppgifter och källor Kvalitetssystem Lagring av uppgifter och GDPR VÄRDERINGSOBJEKTET Fastighetsspecifika uppgifter Tomt och läge Planförhållanden Servitut och inskrivningar Miljöaspekter Bebyggelse Areor Kontraktssammanställning Redovisade drift- och underhållskostnader Energideklaration Taxeringsvärde och fastighetsskatt VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde Värderingsmetod Aktuell värderingsmetod MARKNADSANALYS Allmänt Härjedalens kommun Objektet EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR Areor och hyror Vakanser och hyresförluster Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt ORTSPRISANALYS VÄRDERING Nettokapitaliseringsmetod Areametoden Sammanfattning Kassaflödesmetoden SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING BILAGOR BILAGA I BILAGA II BILAGA III BILAGA IV BILAGA V Allmänna villkor och definitioner Kassaflödeskalkyl Fastighetsdatautdrag Karta Fotografier

3 1 S A M M A N FAT T N I N G Värderingsobjekt: Härjedalen Viken 33:5 Adress: Lagfaren ägare: Uppdragsgivare: Fastighetstyp: Uppdrag: Svedjevägen 12 A-H, Ytterhogdal F Kronofogden Försäljningen Luleå F Box Luleå Taxerad som småhus (220), bedöms att istället skulle vara taxerad som hyreshusenhet, bostäder (320). Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Fastigheten är belägen i den norra delen av Ytterhogdal tätort och har gångavstånd till såväl skola, idrottsplats som affär, restauranger och allmänna kommunikationer. På fastigheten finns två stycken bostadsbyggnader med tillsammans 8 stycken lägenheter om 1 rok. Vidare finns en mindre förrådsbyggnad bestående av lägenhetsförråd. Total uthyrningsbar area bedöms till ca 312 m² LOA. Lägenheterna har idag, för området och skicket, en hög hyra och mycket hög vakansnivå. Byggnaderna har ett visst behov av ökat underhåll och ett akut behov av sanering för skadedjur. Värdebedömning Med förutsättningarna och principerna som finns redovisade i detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheten Härjedalen Viken 33:5 bedömts till Marknadsvärde per november KRONOR TREHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR Bedömt värdeintervall 325 tkr tkr 1

4 2 U P P D R A G O C H VÄ R D E R I N G S U N D E R L A G 2.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljning Luleå/ F Box Luleå 2.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkten 4.1. För uppdraget gäller bilaga Allmänna villkor och definitioner. 2.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november Inspektion Fastigheten inspekterades av Mikael Martinsson. Vid inspektionen deltog en representant för fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 2.5 Sakuppgifter och källor Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: Fastighetsdatautdrag, taxeringsuppgifter Detaljplaneuppgifter Marknadsinformation SCB, kommunens hemsida m.fl. Miljö och hälsa VDpro ortsprismaterial Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller hämtade ur offentliga register. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta annars är denna värdebedömning inaktuell. 2.6 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 2.7 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 2

5 3 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 3.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Härjedalen Viken 33:5 Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Svedjevägen 12 A-H, Ytterhogdal Ytterhogdal, Härjedalen kommun Äganderätt F Nybyggnadsår: 1969 Värdeår: 1969 Ombyggnadsår: - Användning: Taxerad som småhus (220), bedöms att istället skulle vara taxerad som hyreshusenhet, bostäder (320). 3.2 Tomt och läge Fastigheten är belägen i den norra delen av Ytterhogdal tätort och har gångavstånd till såväl skola, idrottsplats som affär, restauranger och allmänna kommunikationer. Avståndet till kommunens huvudort Sveg är ca 47 km och till Östersund stad ca 142 km. Den obebyggda delen av tomtmarken består av gräsmatta samt grusade kör och parkeringsytor. Tomtarealen mäter m 2. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. 3.3 Planförhållanden För fastigheten gäller byggnadsplan fastställd Byggnadsplaner fastställda före 1987 behandlas enligt plan och bygglagen (PBL) som detaljplan där genomförandetiden gått ut. Planen gäller tills den ändras eller upphävs genom ny plan. Fastigheten har byggnader som enligt bedömningen överskrider aktuell plan men att dessa är uppförda så långt tillbaka att det faller för preskription. Fastigheten bedöms således inte ha någon ytterligare byggrätt. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. 3.4 Servitut och inskrivningar Fastigheten är gravationsfri. Enligt fastighetsdatautdraget finns en lastande ledningsrätt som avser bredbandsnät. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 3.5 Miljöaspekter Vid kontakt med kommunens miljö- och hälsoavdelning har det framkommit att det inte finns någon anteckning om eventuellt saneringsbehov vad avser miljöskador. 3

6 3.6 Bebyggelse Fastigheten är bebyggd med två stycken bostadsbyggnader i 1-plan utan källarvåning. Byggnaderna är uppförda 1969 och inrymmer 8 stycken lägenheter. På fastigheten finns även en mindre förrådsbyggnad innehållande lägenhetsförråd. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING STOMME BJÄLKLAG YTTERTAK FASADER FÖNSTER UPPVÄRMNING VENTILATION Betong Trä Trä Plåt Trä 2-glas Direktverkande el samt luftvärmepumpar. Självdragsventilation BESKRIVNING De två bostadsbyggnaderna innehåller vardera 4 stycken lägenheter om ca 39 m² BOA. Lägenheterna har samtliga 1 rok och är utrustade med luftvärmepumpar i allrum samt direktverkande el. Lägenheterna är i stort liknande varandra där dock en har extra ingång med ramp för personer med rörelsenedsättning. Lägenhetskök är utrustade med rostfri diskbänk med avlastningsytor i trä, elspis, köksfläkt och kyl/frys. WC/dusch/tvätt har tvättställ, wc, duschplats, tvättmaskin och VV-beredare. Lägenheterna har klädkammare. Samtliga lägenheter har lägenhetsförråd i separat ej isolerad byggnad. INVÄNDIGA YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK LGH Plastmatta Målat/tapet Målat LGH WC/DUSCH/TVÄTT Plastmatta Plastmatta Målat STANDARD OCH UNDERHÅLLSSTATUS Byggnaderna har skador på snörasskydd, murket trä i entréerna samt behöv av ökat yttre underhåll. Lägenheternas ytskikt bedöms vara i slutet av sin tekniska livslängd och i vissa lägenheter bedöms en del ytskikt vara i behov av byte. Byggnaderna har problem med skadedjur i form av kackerlackor. Vid inspektionen hade en av lägenheterna över 30 kackerlackor spridda i lägenhetens samtliga rum. En fälla som hade enbart ett djur kvällen innan visade på morgonen ett 20-talet kackerlackor av varierande storlek. Storleken och mängden kackerlackor gör det troligt att det inte är en svensk skogskackerlacka utan tysk kackerlacka som bedöms som skadedjur. Bedömningen är att båda byggnaderna behöver saneras och den östra byggnaden bedöms ha omfattande behov av sanering. Vi bedömer således att byggnaderna har ett akut underhållsbehov under den närmsta tidsperioden bortsett från sedvanlig avsättning för löpande och periodiskt underhåll. 4

7 3.7 Areor Uppgifter om uthyrbara areor är översiktligt uppmätt på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Den uthyrningsbara arean bedöms vara sammanlagt 312 m 2 LOA och ytorna är fördelade enligt nedanstående tabell. Utöver dessa areor tillkommer garaget, ej mätbart i tillhandahållna ritningar. Användning Area [m²] LOA Andel % Lgh % 312 Nedan följer en sammanställning av de ingående bostadslägenheterna: LGH-stolek Antal LGH-area [m²] Total-area [m²] Snitt-area [m²] 1 RoK S:a/Snitt Kontraktssammanställning Fastigheten har idag 4 stycken kontrakt på totalt 8 lägenheter. Av dessa fyra kontrakt har ett sagts upp samt två stycken är i tvist kring hyresbetalningar. Således finns enbart en hyresgäst idag och vakansnivån är således mycket hög. Nedan följer en hyressammanställning för bostadslägenheterna: LGH-stolek Antal Total-hyra [kr] Total-hyra [kr/m²] Snitt-Hyra [kr/mån] 1 RoK Nedan redovisas en sammanställning av definierade areatyper med hyresgäster, areor, gällande kontraktsvillkor samt utgående hyror. Hyresgäst Areatyp Area [m²] Kontrak terat t o m Uppsägn ings tid Förlängni ng Index [%] Inkl. värme Inkl. F-skatt Utgående hyra [tkr, kr/m²] 1 RoK Lgh 312 jan-19 3 mån Tillsv 100 Ja Ja S:a/Snitt Redovisade drift- och underhållskostnader Fastighetsägaren har inte redovisat årliga drifts- eller underhållskostnader inför denna värdering Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 5

8 3.11 Taxeringsvärde och fastighetsskatt Fastigheten är taxerad med typkod 220 som avser småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer. Bedömningen är att detta är felaktigt. Fastigheten bedöms borde ha varit taxerad som hyreshusenhet bostäder med taxeringskod 320. Därmed bedöms även att kommunal fastighetsavgift för lägenheterna bör ska betalas. 6

9 4 V Ä R D E R I N G S T E O R I E R O C H - M E T O D E R 4.1 Begreppet marknadsvärde Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 4.2 Värderingsmetod Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt och deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer (ortspriser) etc. Fastigheter är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Ofta sker normering dels till area (s.k. areametoden) och dels till driftnetto (benämns nettokapitaliseringsmetod). Gemensamt för dessa två metoder är att de enligt vår tolkning speglar en investerares bedömning utan insyn i värderingsobjektets faktiska intäkter eller kostnader. Den mest använda värderingsmetoden är den så kallade kassaflödesmetoden (Cash-flow) som är att betrakta som en specialvariant av direktavkastningsmetoden men med möjlighet att under tid kunna korrigera för inkomst/kostnadsförändringar. Metoden illustrerar potentiell framtida utveckling av dagens ekonomiska faktorer. Indata till metoden är objektets utgående hyresnivåer, kostnader, vakanser o.s.v. Dessa justeras över kalkylperioden med marknadsantaganden som bedömts utifrån ortspriser eller kunskap om hur aktörer tänker. Värdet fås genom att beräkna nuvärdet av respektive års driftnetto samt av nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. 4.3 Aktuell värderingsmetod Den aktuella fastigheten har värderats dels genom nettokapitaliseringsmetoden, areametoden samt genom kassaflödesmetoden (Cash-flow). I det aktuella fallet bedöms den mer ingående kassaflödesmetoden skildra det mest sannolika marknadsvärdet. 7

10 5 M A R K N A D S A N A LY S 5.1 Allmänt Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden föll under 2017 och bedöms till ca 150 miljarder, en nedgång med 30 procent jämfört med rekordåret 2016 då transaktionsvolymen blev ca 210 miljarder kronor. Volymen ligger trots nedgången över det historiska snittet och indikerar att fastighetsmarknaden befinner sig i ett starkt marknadsläge. Antalet transaktioner är i linje med Stort fokus var under året på lager/logistik som stod för nästan 14 procent av transaktionsvolymen, vilket är en naturlig fortsättning på e- handelsökningen hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Under 2016 nådde totalavkastningen 13,9 procent enligt IPD Svenskt Fastighetsindex. Värdetillväxten steg till 9,1% vilket är den starkaste värdeförändringen sedan En stor bidragande faktor var marknadshyrorna som steg 4,1 procent under Direktavkastningen minskade till 4,4 procent för 2016 vilket är den lägsta nivån sedan 1990 uppger MSCI. Kontorssektorn var fortsatt den starkaste sektorn med 16 procents totalavkastning medan industri var den svagaste sektorn med 9,3 procent i totalavkastning gav direktinvesteringar i kommersiella fastigheter i Sverige högre avkastningar än andra tillgångsslag. Utländska investerare bedöms ha stått för ca 26 % under Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och ickefinansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. Konjunkturen är fortfarande mycket stark i Sverige men barometerindikatorn föll under slutet av 2017 till 112,5 dock är värdet fortsatt över 110 vilket indikerar en fortsatt ljust stämningsläge angående svensk ekonomi. Ett visst missnöje med stora varulager, minskade produktionsplaner och nedjusterade anställningsplaner på tre månaders sikt finns bakom decembers nedgång. Både hushållens mikro- och makroindex är i stort sett oförändrade i december. De visar fortsatt på att hushållen har en mer positiv syn än normalt, på både sin egen och Sveriges ekonomi. 8

11 5.2 Härjedalens kommun Härjedalen har en landareal på km² och en befolkning på ca invånare per dec Åldersfördelningen har som många av inlandskommunerna en ojämn åldersfördelning då många unga söker sig till storstäderna. Tre av de senaste fem åren har kommunen haft en negativ folkökning, under 2016 var den -62 personer. Befolkningsökningen för de senaste tre åren är -0,8 %. Öppet arbetslösheten låg 2016 på 6,1 % vilket är under rikets snitt på 7,6 % och länets snitt på 7,2 %. De näringar som sticker ut i andel jämfört med rikssnittet är tjänstesektorn, hotell/restaurang och skogsbruk. Enligt Svenskt Näringslivs mätning av företagsklimat 2017 har kommunen en ranking på 261 av totalt 290. Rankingen har sjunkit från 175 år Topografin, inlandsklimatet och milsvida, obebyggda "vildmarker" placerar Härjedalen bland Sveriges stora turistområden såväl vinter som sommar. Ungefär turister besöker Härjedalen varje år, lika många på vintern som på sommaren. Turistanläggningar med gedigen kvalitet vänder sig till olika målgrupper som familjer, ungdomar, pensionärer, konferensgrupper eller människor med specialintressen. I detta stora landskap kan man åka skidor i välpreparerade långskidspårsystem, i omfattande pistsystem eller gå på tur efter leder med storslagna naturupplevelser. Man kan fiska öring, röding och harr i rika vatten eller jaga björn, älg, ripa, gråfågel och annat småvilt. Fjällmyrarnas gula guld, hjortronen, är mål för dem som beger sig ut på sensommarutflykter. Speciella blomsterveckor lockar intresserade av örter till Europas artrikaste område. Vilda myskoxar, björn, älg och andra djur bjuder spännande upplevelser för upptäckare. Stolta härjedalingar berättar på genuin dialekt Härjedalens bygdehistoria. Till stor del har den norskt ursprung men den har också inslag av förhållanden i det gamla gränslandet före freden i Brömsebro (1645), då landskapet blev svenskt, och av samekulturen i västra Härjedalen. Näringslivet och förutsättningarna för verksamma företag är viktiga att framhålla, men Härjedalen är också en bra kommun att leva i. Serviceutbudet är dimensionerat för turismen och är därför fyrfaldigt det normala efter folkmängden. Kommunen har dock Sveriges nionde högsta kommunala kostnader per kommuninvånare ( kr) och därmed klart högre kostnad än rikssnittet ( kr). Sveg är Härjedalens kommuns centralort med all tänkbar samhällsservice som skolor, bank, affärer mm. I Sveg bor i dag ca innevånare. Största arbetsgivaren i Sveg är Härjedalens kommun med ca anställda. Största privata arbetsgivaren är SYKES med ca 275 anställda. Sveg är dessutom ett mindre nav i landsvägstrafiken där all trafik efter E45 kommer till Sveg, för vidare färd mot fjällen eller norrut. Turistnäringen är stor i Härjedalens Kommun, framförallt i västra Härjedalen, där turistorterna Funäsdalen, Bruksvallarna, Ramundberget, Tänndalen och Fjällnäs är belägna. Även Vemdalsområdet är starkt präglar av turism, Vemdalen är centrum för turismen i Vemdalsskalet, Björnrike och i viss mån även Klövsjö. Området har präglats av en tämligen omfattande utbyggnad under de senaste åren, vad avser såväl bäddantal som skidsystem. 9

12 5.3 Objektet Värderingsobjektet har ett gott läge inom Ytterhogdals tätort med gångavstånd till såväl skola, idrottsanläggning, affär, restauranger och allmänna kommunikationer. Efterfrågan på små en-rumslägenheter i Ytterhogdal bedöms dock vara begränsat. Lägenheternas ålder, skick och utformning bedöms inte så i relation till hyresnivån om ca kr/m² varmhyra per år. Värderingsobjektet har idag över 50% vakans och det bedöms främst vara på grund av skick, hyresnivå samt standard. Inom kommunen finns idag hyreslägenheter i mycket gott skick som hyrs ut till nivåer om kr/m² och år. Byggnaderna bedöms ha behov av ökat underhåll samt har ett akut behov av sanering. Ett rimligt direktavkastningskrav bedömes till ca 10,0%. 10

13 6 E KO N O M I S K A F Ö R U T S ÄT T N I N G A R 6.1 Areor och hyror Hyresnivåerna för bostäder är styrda av bruksvärdessystemet. Variationen härrör sig i första hand från standarden, skicket, byggnadens ålder, utformningen och lägenheternas storlek men även i mindre utsträckning från läget. Efter analys av de allmänna bostadsbolagens hyresnivåer kan vi konstatera att hyresnivåerna för objektets lägenheter verkar vara höga. Hyresnivån uppgår till ca kr/m², en rimlig hyresnivå utifrån läge, standard och skick bedöms vara ca 850 kr/m². Nedan visas en sammanställning av areorna, utgående hyror samt bedömda marknadsmässiga hyror. Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen. Hyrorna för bostadslägenheterna avser varmhyra inklusive fastighetsskatt. Areatyp Area [m²] Utgående hyra [tkr] / [kr/m²] Marknadsmässig hyra [tkr] / [kr/m²] Inkl. värme Inkl. F-skatt Lgh Ja Ja Summa/snitt Vakanser och hyresförluster Värderingsobjektet har idag över 50% vakans och det bedöms främst vara på grund av skick, hyresnivå samt standard. Efterfrågan på små enrumslägenheter i Ytterhogdal bedöms vara begränsad. Objektets långsiktiga hyresförlustgrad för bostadslägenheterna bedöms vara 15%. 6.3 Drift- och underhållskostnader Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägaren. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms följa inflationen. Driftkostnaderna är redovisade inklusive uppvärmning och fastighetsskatt. Areatyp Area [m²] Faktisk DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Bedömd DoU-kostnad [tkr] / [kr/m²] Lgh Summa/snitt Vi har bedömt att fastighetens huvudbyggnad har ett akut underhållsbehov, se byggnadsbeskrivningen i kapitel 3. Kostnaden för att avhjälpa det akuta underhållsbehovet bedöms till ca kronor och bedöms belasta fastigheten under det första kalkylåret. 6.4 Fastighetsskatt Areatyp / Kalenderår Bostäder Uppräkning av tax.värde / kom. avg. [%] 0,0 0,0 0,0 6,0 6,0 0,0 6,0 Kommunal avgift [tkr] 10,7 10,9 11,1 11,4 11,6 11,8 12,0 Summa fastighetsskatt [tkr] 10,7 10,9 11,1 11,4 11,6 11,8 12,0 Enligt nya regler, från och med inkomståret 2008, har fastighetsskatten för hyreshusenheters bostadsdel ersatts med en kommunal avgift om ca kr per lägenhet dock max 0,3 % av taxeringsvärdet. 11

14 7 O R T S P R I S A N A LY S Härjedalen Viken 33:5 För att finna jämförbara objekt görs en undersökning av försålda hyresfastigheter med typkod 320 belägna inom Rätan-Ytterhogdal-Älvros. Sökningen omfattar hyresfastigheter som är försålda från och med januari månad Materialet gallras från köp som är av obeståndskaraktär eller som på annat sätt inte bedömts som representativa och det återstår 4 fastighetsköp som studerats mer i detalj. Dessa uppvisar prisnivåer inom intervallet kr/m² med ett genomsnitt kring 850 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på 1,12 (spridning i intervallet 0,91 1,19). Utifrån ovanstående försäljningar samt kännedom om försäljningar som antingen genomförts i bolagsform eller på andra liknande orter är vår bedömning att liknande mindre hyresfastigheter utanför Östersund stad har handlats till direktavkastningskrav mellan 8,5 10,5 % under de senaste åren. 12

15 8 V Ä R D E R I N G 8.1 Nettokapitaliseringsmetod Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader. Kapitaliseringen sker med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Med utgångspunkt från ovan genomförd ortsprisanalys och med tanke på fastighetens läge, byggnadernas utformning och skick samt nuvarande kontraktsstruktur bedömer vi att ett rimligt direktavkastningskrav för värderingsobjektet bör ligga kring 10,0%. Areatyp Hyra [tkr] Bedömd DoUh [tkr] Fghskatt [tkr] Vakans [tkr] Bedömt driftnetto [tkr]/[kr/m²] Nettokap. [%] Del-värde [tkr] Lgh ,0 431 Summa/snitt: , Areametoden Areatyp Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Lgh Summa/snitt Area [m²] Delvärde [kr/m²] / [tkr] Uthyrningsbar area Bedömt värde areametoden: 390 Prisnivåerna för denna fastighetstyp baserar sig till stor del på fastighetens avkastningsförmåga och med stöd av ortsprisanalysen indikeras en värdenivå för fastigheten inom intervallet kr/m 2 BRA i snitt. Detta är baserat på fastighetens läge och skick. 8.3 Sammanfattning Med ledning av ortsprisanalysen, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms således objektet ha en värdenivå enligt nedan. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter eller kostnader. Värde areametod [tkr]: 390 Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]: 431 Bedömt värde före justeringar [tkr]: 411 Justering Sanering & Renovering: -75 Värde efter justeringar [tkr]: 336 Avrundning [tkr]: 14 Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]:

16 8.4 Kassaflödesmetoden Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning I kassaflödeskalkylen i (se bilaga) visas in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m.m.) som bedöms infalla under vald kalkylperiod. Kalkylen utgör en illustration av potentiell framtida utveckling över dagens ekonomiska situation med korrigering för intäkts/kostnadsförändringar. I avkastningskalkylen används de marknadsantagande som diskuterades under marknadsanalysen samt nedanstående kalkylförutsättningar. Kalkylperiod Kalkylen har utförts med en kalkylperiod om 5 år, december 2018 november Inflationsantagande Till grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2,0 % under kalkylperioden. Detta är åsatt eftersom det sammanstämmer med Riksbankens långsiktiga inflationsmål. Direktavkastning Vid värdebedömningen har ett direktavkastningskrav om 10,0 % använts för beräkning av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta Kalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I detta utlåtande utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersom kalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Den teoretiska utgångspunkten för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheter m m. I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiska modellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte kan observeras vid studier av genomförda försäljningar. Av denna anledning har vi bedömt kalkylräntan genom att inflationsanpassa det av oss bedömda direktavkastningskravet. För det aktuella värderingsobjektet har kalkylräntan därmed bedömts till ca 12,20 %. Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömning Den fullständiga kassaflödeskalkylen redovisas i bilaga 2. Nedan redovisas resultatet av den avkastningsbaserade marknadsvärdesbedömningen. Känslighetsanalys Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell. Parameter Test +/- Testparameter Alt värde Diff tkr Diff % Direktavkastningskrav +10% 11,00 % ,6% Inflation +20% 2,40 % ,7% Vakans +10% 16,50 % ,4% Hyra -5% 808 kr/m² ,3% D o U +5% 578 kr/m² ,0% Max ,7% Min ,3% Intervall ,0% 14

17 9 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Härjedalen Viken 33:5 Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten Härjedalen Viken 33:5 till: Marknadsvärde per november KRONOR TREHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR Bedömt värdeintervall 325 tkr tkr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Nyckeltal: Kr/m² uthyrbar area: K/T: 5,1 Direktavkastning 2018 (totalt kapital) Mot bedömt driftnetto: 12,3% Bruttokapitaliseringsfaktor 2018 Mot marknadsmässig hyra: 1,3 Östersund Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 15

18 B I L A G A I Härjedalen Viken 33:5 A L L M Ä N N A V I L L KO R O C H D E F I N I T I O N E R 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/ tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdrags-givaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 5 Ansvar 5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är femton prisbasbelopp. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

19 B I L A G A I I K A S S A F L Ö D E S K A L K Y L Härjedalen Viken 33:5 ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: nov-19 nov-20 nov-21 nov-22 nov-23 nov-24 Inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Drift- och underhållsutveckling [%] 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Hyresutveckling [%] 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad [%] 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 15,0 + Kontrakterad hyra [tkr] Marknadshyra [tkr] Vakans- och hyresförlust [tkr] = Utgående hyra ,5% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% - Drift och underhåll [tkr] Fastighetsskatt / kommunal avgift [tkr] Akut underhåll [tkr] = Operativa kostnader ,8% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% =Driftnetto [tkr] (Driftnetto [kr/m²]) Driftnettoutveckling: -78,1% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 Till och med: nov-19 nov-20 nov-21 nov-22 nov-23 nov-24 Kalkylränta - Nominellt [%] 12,2 12,2 12,2 12,2 12,2 12,2 - Realt [%] 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 Nettokapitalisering för restvärdeberäkn. [%] 10,0 Driftnetto [tkr] Nuvärde driftnetton Marknadsvärde vid kalkylperiodens slut [tkr] 472 Nuvärde restvärde (sista året) Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning + Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärdet vid kalkylperiodens slut 265 = Bedömt värde avkastningsmetoden 455 [tkr]

20 B I L A G A I I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

21

22

23 B I L A G A I V K A R TA Härjedalen Viken 33:5 Källa: Metria

24 Källa: Google maps Härjedalen Viken 33:5

25 B I L A G A V F O T O G R A F I E R Härjedalen Viken 33:5 Översiktsbild från syd Översiktsbild från norr Fasad mot öster Fasad mot väster Lägenhetsförråd