1 B Årsredovisning för 2011 HSB Bostadsrättsförening Taffelberget Stockholm Organisationsnummer 716418-6921
2 Årsredovisning Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Taffelberget lämnar härmed redovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2011. Förvaltningsberättelse Allmänt om föreningen Föreningen bildades den 25 november 1983 och registrerades den 12 mars 1984. Föreningens ekonomiska plan registrerades den 20 juni 1988. Föreningen äger och förvaltar fastigheten Taffelberget 8 på Kungsholmen i Stockholm. Fastigheten Bebyggelsen på fastigheten uppfördes åren 1988 89. Byggnaderna inrymmer i huvudsak följande utrymmen: 208 bostadslägenheter (18 106 kvm) varav 9 hyresrätter, 12 lokaler för uthyrning (2 436 kvm) samt 105 garageplatser för uthyrning. Därutöver finns bl.a. tvättstugor, cykelrum, bastu, hobbyrum, källarförråd, gästrum och samlingslokal. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 26 april 2011. På stämman deltog 50 röstberättigade medlemmar varav två genom fullmakt. Styrelse Fr.o.m. föreningsstämman 2011 har styrelsen följande sammansättning: Leif Davidsson, ordförande Jens Blomquist, vice ordförande Eskil Nord, sekreterare Monika Nilsson, ledamot Kåre Sjöström, ledamot Jan Leopoldson, ledamot Stefan Younes, ledamot utsedd av HSB Jan Gustafsson, suppleant Gudrun Wallin Eriksson, suppleant Firmatecknare Föreningens firma har fram till årsstämman den 26 april 2011 tecknats av styrelsen eller Leif Davidsson, Iréne Jogander, Monika Nilsson och Kåre Sjöström, två i förening. Efter stämman har Iréne Jogander och Kåre Sjöström ersatts av Jens Blomquist och Eskil Nord. Revisorer Föreningsvalda revisorer har varit Norbert Andersson, ordinarie, och Börje Claesson, suppleant. Dessutom har under hela verksamhetsåret BoRevision AB anlitats som revisor.
3 Valberedning I valberedningen har ingått: Mats Dellgren (sammankallande), Birgitta Kulling Nyqvist och Arne Karlsson. Distriktsombud Distriktsombud i HSB har under verksamhetsåret varit vakant. Arvoden Arvoden till styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning har utgått med 105 181 kronor, 7 142 kronor respektive 4 653 kronor, totalt 116 976 kronor. Medlemmar Föreningen hade 247 medlemmar den sista december 2011. En medlem är Ryska Federationens ambassad som har 26 bostadslägenheter. Lägenhetsöverlåtelser Åtta lägenhetsöverlåtelser har skett under året varav en inom föreningen. Två genom gåva och två genom arv. Fyra lägenheter har sålts och genomsnittspriset var ca 44 000 kronor per kvm, vilket är en ökning jämfört med föregående år (41 400 kronor). Styrelsens målsättning och arbete Styrelsens mål Styrelsens mål är att slå vakt om en stabil ekonomi för föreningen. Med hänsyn till föreningens låneskuld ser styrelsen det som särskilt viktigt att föreningens lån har en god riskspridning och att vid omsättning av lån få så låg ränta som möjligt och att låneskulden minskas genom amortering. En stabil ekonomi är en förutsättning för att kunna hålla fastigheten i ett gott skick så att boendemiljön förblir trivsam. Sammanträden Under 2011 har 12 protokollförda styrelsesammanträden hållits. Därtill kommer olika arbetsgrupps- och driftsmöten. Hemsida Föreningen har en hemsida www.taffelberget.se. På denna finns aktuell information om förvaltning m.m. Vidare finns stadgar, Taffelbergaren, Taffelbergaren A-Ö och senaste årsredovisningen att hämta hem för dem som så önskar. Taffelbergaren Informationsbladet Taffelbergaren har utkommit med två nummer i mars och juni. Taffelbergaren A-Ö Skriften Taffelbergaren A-Ö delades 2009 ut till alla medlemmar i anslutning till utdelningen av årsredovisningen. Den kan beskrivas som en handbok, som ska underlätta för medlemmarna att få relevant information m.m. om fastigheten och medlemskapet. I den framgår bl.a. vem, föreningen eller bostadsrättshavaren, som har underhållsansvaret för olika delar i lägenheten. En något reviderad version av Taffelbergaren A-Ö finns sedan maj 2010 på
4 föreningens hemsida. Taffelbergaren A-Ö behöver revideras ytterligare, vilket styrelsen kommer att åtgärda när den får tillfälle. Portvärdar Styrelsens ambition är att det i varje trapphus skall finnas en portvärd. Portvärden ska bland annat hälsa nya medlemmar välkomna och även i övrigt vara en länk mellan medlemmarna och styrelsen. Delar av styrelsen har haft två träffar med värdarna under året - en på våren och en på hösten. Förvaltning m.m. Föreningen har avtal med HSB Stockholm om administrativ och ekonomisk förvaltning. Förvaltare är sedan april 2011 Moa Darabi, HSB Stockholm. För fastighetsskötsel svarar på samma sätt som tidigare år Indoor Technical Service AB. Fastighetsskötare är Börje Wilhelmsson och han finns på plats två dagar i veckan (vanligtvis måndag och tisdag). Utöver ovan nämnda avtal har föreningen avtal med bl.a. följande leverantörer. Företag m.m. A.C.N för porttelefoner Begelås för låssystemen Bodab för centralsopanläggningen Comhem för kabel-tv Crawford Entrematic Sverige för garageportar Europark för parkeringskontroll Fortum AB Hisspartner i Stockholm AB I L Recycling för tidningsavfall Inspecta AB för hissbesiktning Pardina AB för trädgårdsskötsel Ragnsells i Stockholm AB för grovsopor Rätt Internet Kapacitet i Sverige AB (Riksnet) Skellefteå Kraft för el SLB Fastighetsservice för larmjour Stockholm Entreprenad AB för snöröjning Tarjas AB Städservice Trygg Hansa för försäkringar Underhållsplan En underhållsplan är ett av föreningens viktigaste verktyg för att kunna kontrollera och tidsmässigt anpassa underhållsåtgärderna till behoven. I detta syfte beslutade styrelsen under året att underhållsplanen skulle digitaliseras, så att det skulle vara möjligt att med hjälp av datateknik effektivisera arbetet med underhållet och också att öka träffsäkerheten i planeringen av åtgärderna. Detta arbete påbörjades under året, då styrelsen med hjälp av byggnadskonsult och annan sakkunnig började insamlingen av den mängd data som ska läggas in i planen. Arbetet beräknas vara slutfört under år 2012.
5 Fastigheten Styrelsen har besiktigat yttre och inre miljö inom fastigheten. Föreningens byggnader och utemiljön bedöms vara i gott skick. Föreningen har under 2011 bl.a. genomfört följande: Åtgärder med anledning av OVK-besiktningen under 2008 har tagit tid, men slutfördes under året. Anslag om godkänd besiktning har satts upp i portarna. Ordningen i grovsoprummet har under åren lämnat mycket övrigt att önska. Trots anslag och annan information har ingen förändring skett. Därför har i grovsoprummet installerats kameraövervakning. Till grovsoprummet krävs för tillträde en kodbricka samt kod. Brickan fungerar endast mellan kl. 7 och 22. Energideklaration är genomförd och anslag har satts upp i portarna. Rengöring av hängrännor m.m. på taken. Beslutat om ett städavtal med en annan städentreprenör. Utemiljö Arbetet 2011 har främst inriktats mot att underhålla den förnyelse av utemiljön som styrelsen tidigare redovisat i Taffelbergaren och i årsredovisningen för 2009. Under våren 2011 har exempelvis nya barnleksaker installerats på Rålambsvägen 8. Innemiljö Ett förslag till renovering av trapphusen har tagits fram av en arkitektfirma. Förslaget som visades redan vid årsmötet 2009 har av olika skäl inte realiserats, bl.a. beroende av att styrelsen har prioriterat andra åtgärder. Styrelsen har låtit ta fram alternativa lösningar. Dessa presenterades i samband med årsstämman våren 2011 och finns även på föreningens hemsida. Styrelsen har bedömt att det varit lämpligast att avvakta en ev. trapphusrenovering till dess att den nya IT-baserade underhållsplanen är färdig. Bredband Föreningens bredbandsleverantör är Riksnet (www.riksnet.se). Bredbandskostnaderna ingår i den månatliga avgiften, vilket innebär att alla boende har tillgång till en mycket snabb anslutning ca 100 MBit/s i båda riktningarna. Kabel-TV Föreningen har ComHem som leverantör av kabel-tv med ett analogt basutbud som är tillgängligt för alla utan att man behöver skaffa en digitalbox. För ett utökat utbud krävs en digitalbox och ett abonnemang från ComHem. Föreningen har även installerat utrustning som gör att digital-tv via marknätet distribueras via lägenheternas antennuttag. De som har skaffat digitalbox för marknätet eller har funktionen inbyggd i TV:n kan se de fria kanalerna utan kostnad eller abonnera på Boxers utbud. Vissa problem finns med denna lösning, som styrelsen försöker komma till rätta med. Motion om individuell energiförbrukning Vid föreningens ordinarie årsstämma den 26 april 2011 lämnades en motion, som syftade till att spara pengar genom att införa en individuell mätning av varje lägenhets förbrukning av varmvatten och gemensam upphandling av el. Stämman uppdrog åt styrelsen att utreda möjligheterna till besparingar i enlighet med motionens syfte.
6 Styrelsen har utrett möjligheterna och funnit att det inte finns en besparingspotential för föreningen. För att nå balans i kostnaderna skulle de krävas en minskad varmvattenförbrukning på 30 procent, vilket styrelsen finner orealistiskt. Styrelsen ser inte heller någon ekonomisk vinst för bostadsrättshavarna att införa en gemensam upphandling av el. För föreningen innebär det ökade kostnader för bl.a. ombyggnad av elnät och för administration. Styrelsens utredning finns att tillgå på föreningens expedition och på www.taffelberget.se. Ekonomi Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 445,8 miljoner kronor, varav 210,8 miljoner kronor avser mark. Av taxeringsvärdet avser 378,0 miljoner kronor bostäder och 67,8 miljoner kronor lokaler. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår bl.a. momenten styrelseansvar och skadedjursförsäkring. Äkta bostadsrättsförening Kravet för att betraktas som en s.k. äkta bostadsrättsförening är att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde grundas på bostadslägenheter, som är upplåtna till föreningens medlemmar. Föreningen ligger för närvarande klart över gränsen 60 procent. Skatteverket har alltid betraktat föreningen som en äkta bostadsrättsförening. Lokalhyresgäster Föreningen hyr ut flertalet lokaler. Lokalhyresgäster är bl.a. Stadsdelsförvaltningen Kungsholmen-Essingen (Förskolan Taffelberget) på gård 10, Apoteket Biet, Kungsholmsdoktorn, Narkoskliniken (tandläkarmottagning), Oasen skönhet, Swedbank och Vi Vinnare med bl.a. postutlämning. Under året har några lokalavtal sagts upp för omförhandling av hyror. Årsavgifter Årsavgifterna har inte förändrats under 2011 och ligger på ett genomsnitt på 712 kronor per kvm bostadsyta. Styrelsen har beslutat om en sänkning av avgifterna för bostadsrätterna med tre procent fr.o.m. 1 april 2012. För lokalerna som togs över från HSB i april var motsvarande siffra 1 761 kronor per kvm. Drift Kostnader för drift och löpande underhåll uppgick till 6,3 miljoner kronor. De största posterna räknat i tusentals kronor (tkr) var: Driftspost tkr Fjärrvärme 1 896 El och vatten 1 051 Reparationer 704 Fastighetsskötsel och städning 735 Förvaltningsarvoden 522
7 Genomfört planerat underhåll Under året har underhållsåtgärder på fastigheten utförts. Det planerade underhållet kostade 374 tusen kronor och har följande fördelning. Underhållsslag tkr Ventilation 128 Markytor 43 Byggnader 33 Bygg-vvs 10 Sopsuganläggning 160 Summa 374 Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till 0,94 miljoner kronor. Fastighetsskatten för 2012 är beräknad till 0,96 miljoner kronor. Föreningens lån Föreningens lån den 31 december 2011 var 164,7 miljoner kronor. Föreningen har under det gångna året amorterat 4,1 miljoner kronor. Det framgår av not 15 hur låneskuldens sammansättning ser ut. Följande förändringar i föreningens lån har gjorts under 2011. Det lån på 12 miljoner kronor hos SBAB som togs vid förvärvet av HSB:s lägenhets- och lokalbestånd amorterades med 2 miljoner kronor. Resterande belopp fördelades så att 4 miljoner kronor slogs ihop med ett lån hos SE-banken (nr 33357281) när detta omsattes. Kvarvarande 6 miljoner kronor sammanslogs med ett lån som innan omsättningen låg hos Swedbank men lades över till SE-banken (nr 33412592). Låneskulden på dessa två lån blev efter omsättningen 20,1 miljoner kronor respektive 20,25 miljoner kronor. I slutet av december sattes ett SE-banklån (nr 33019238) om på 23,486 miljoner kronor. I samband med detta amorterades 486 601 kronor. Amorteringen har dock bokförts i januari 2012. Det nya lånet är bundet och löper på tre år. I april 2012 ska föreningen omförhandla två lån, ett hos SE-banken och ett hos Swedbank, som tillsammans uppgår till 41 miljoner kronor. Föreningens totala kostnader under 2011 för lånen, inklusive ordinarie och extra amorteringar, blev ca 10,47 miljoner kronor. Den genomsnittliga räntan 2011 för föreningens lån blev 3,79 procent. Resultatutfall Budgeten för 2011 beräknades till ett överskott med 1,25 miljoner kronor. Intäkterna budgeterades till drygt 18,74 miljoner kronor och utfallet blev 18,77 miljoner kronor. Driftskostnaderna beräknades bli ca 5,94 miljoner kronor, men blev 6,32 miljoner kronor. Bland annat kostade elektricitet och uppvärmning 162 000 kronor mer än budget. Planerat underhåll var budgeterat till 2,0 miljoner kronor, men slutade på 374 000 kronor.
8 Fastighetsskatten blev ca 8 000 kr lägre än budget. Räntekostnaderna var budgeterade till 6,4 miljoner kronor, men slutade på 6,32 miljoner kronor. Ränteintäkterna var budgeterade till 92 600 kronor men blev 139 100 kronor. Årets resultat blev som en följd av ovanstående resultatförändringar 1,4 miljoner kronor högre än budget, vilket blir 2,65 miljoner kronor i överskott. Budget 2012 Styrelsen har budgeterat ett överskott på 0,84 miljoner kronor för 2012. På samma sätt som för 2011 har budgeten för periodiskt underhåll för 2012 bestämts till ett tak om högst 2 miljoner kronor. Hur detta belopp ska disponeras kommer styrelsen att ta ställning till efter att en förnyad underhållsplan fastställts. I det fall beloppet inte kommer att tas i anspråk för underhåll kommer det att användas för amortering av föreningens lån. Flerårsöversikt Kassalikviditet visar föreningens kortsiktiga betalningsförmåga och beräknas som förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. År 2009 sänktes avgifterna med fem procent, dvs. från 749 till 712 kr/kvm. Förslag till resultatdisposition Balanserat resultat Årets resultat - 4 941 427 kr 2 651 163 kr -2 290 264 kr Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur fond för yttre underhåll Balanserat resultat -373 599 kr - 1 916 665 kr - 2 290 264 kr Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tilläggsupplysningar. Stockholm den 19 mars 2012 Styrelsen