A 376 2015-12-02 Dnr: 2014/3511 Antagandehandling Detaljplan för fastigheterna Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 Karlshamn, Karlshamns kommun, Blekinge län PLANBESKRIVNING Samrådshandling Standard förfarande Samrådbeslut Granskningsbeslut BN BN 2015-05-27 2015-09-02 Antagandebeslut BN 2015-12-02 Laga kraft 20XX-XX-XX Stadsmiljöavdelningen Samhällsbyggnadsförvaltningen
Kommunens handläggare: Sofi Ridbäck, planarkitekt 2 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1
Innehållsförteckning Inledning... 4 Planprocessen... 4 Tidplan... 4 Handlingar... 4 Detaljplanen omfattar följande handlingar:... 4 Planens syfte och huvuddrag... 5 Bakgrund... 5 Syfte och Huvuddrag... 5 Planens förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken... 5 Plandata... 5 Läge och Areal... 5 Markägoförhållanden... 5 Tidigare ställningstaganden... 5 Översiktliga planer... 6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 6 Miljöbedömning... 6 Övriga kommunala beslut och utredningar... 6 Förutsättningar, förändringar och konsekvenser... 6 Riksintressen... 6 Miljökvalitetsnormer... 6 Mark- och vattenområden... 7 Bebyggelseområden... 7 Gator, vägar och trafik... 9 Teknisk försörjning... 9 Administrativa frågor... 10 Genomförandetid... 10 Huvudmannaskap... 10 Upphävande av tomtindelning... 10 Organisatoriska frågor... 10 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 10 Exploateringssamverkan... 10 Avtal... 10 Fastighetsrättsliga åtgärder... 10 Fastighetsbildning... 10 Påverkan på fastigheter inom och utanför planområdet... 10 Ekonomiska frågor... 12 Planekonomi... 12 Genomförandeekonomi, inlösen, ersättning... 12 Medverkande tjänstemän... 12 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 3
Inledning En planbeskrivning har till uppgift att beskriva hur planen ska förstås och genomföras. Den ska därför innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen. Planbeskrivningen ska redovisa planeringsförutsättningarna, planens syfte, hur planen är avsedd att genomföras samt de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser. Om planen avviker från översiktsplanen ska det anges på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen. I planbeskrivningen ska det framgå vilka organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Planprocessen Tidplan Planarbetet genomförs med standardförfarande. Programskedet har hoppats över eftersom planförslaget överensstämmer med planeringsmålen i gällande översiktsplan. En preliminär tidplan har upprättats och ser ut som följer: Upprätta samrådshandlingar feb-april 2015 Beslut om samråd (BN) maj 2015 Samråd juni 2015 Upprätta granskningshandlingar juli-sept 2015 Beslut om granskning (BN) september 2015 Granskning september 2015 Beslut om antagande (BN) december 2015 Laga kraft tidigast 4 veckor efter antagande (BN) byggnadsnämnd Observera att om inga negativa yttranden inkommer under samrådet så kan byte av förfarande bli aktuellt. Man kan då välja att handlägga planen enligt begränsat förfarande där granskningsskedet utgår. Beslut om granskning kan tas på delegation för att korta ner handläggningstiden. Handlingar Detaljplanen omfattar följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:500, daterad 2015-12-02 Planbeskrivning, daterad 2015-12-02 Grundkarta, skala 1:500, upprättad 2015, fastighetsredovisningen avser förhållandena 2015-08-31 Fastighetsförteckning, daterad 2015-12-05, kontrollerad 2015-08-31 Beslutsunderlag för behovsbedömning/avgränsning av miljökonsekvensbeskrivning, MKB, daterat 2015-05-05 Granskningsutlåtande, daterad 2015-10-22. 4 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1
Planens syfte och huvuddrag Bakgrund Fastighetsägarna till Stensötan 4 inkom 2014-10-29 med en ansökan om planläggning för sin fastighet. Deras behov av planläggning grundade sig på att de ville anpassa detaljplanen så att de skulle kunna få den tomt som de trott sig förvärva genom att köpa in mark från Karlshamn 4:1. Ansökan behandlades av byggnadsnämnden och positivt planbesked gavs 2014-12-03. Därefter inbjöds även fastighetsägarna till Syrenen 16 att vara med i planen då även de hade intresse av att kunna köpa in en bit av den kommunägda fastigheten Karlshamn 4:1. Syfte och Huvuddrag Planens syfte är att anpassa detaljplanen efter den verkliga användningen av marken på Karlshamn 4:1. Syrenen 16 och Stensötan 4 använder sig båda av mark på Karlshamn 4:1 för bostadsändamål som egentligen är allmän platsmark natur. Syftet är att göra om detaljplanen så att de angivna fastigheterna kan köpa in de delar av Karlshamn 4:1 som de använder, och har så gjort under de senaste 20-30 åren. För att kunna göra detta måste den allmänna platsmarken planläggas som bostadsändamål. Tomtindelning kommer även att upphävas i och med planarbetet. Förutom att ändra användningen från natur till bostadsändamål så kommer vissa mindre ändringar att ske. En del prickmark (mark som inte får bebyggas) kommer att tas bort, bestämmelser om bebyggelse nära gräns kommer att förändras, bestämmelse om radon läggs in samt bestämmelse om minsta fastighetsstorlek, men i övrigt kommer planbestämmelserna att följa intentionerna i den befintliga planen. Planens förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken De åtgärder som medges i detaljplanen bedöms inte: stå i konflikt med de grundläggande bestämmelserna för hushållning med mark- och vattenområden (MB kap. 3) stå i konflikt med de särskilda bestämmelserna för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet (MB kap. 4) medverka till att miljökvalitetsnormerna överskrids (MB kap. 5) Se vidare bilagan Beslutsunderlag för behovsbedömning/avgränsning av miljökonsekvensbeskrivning, MKB. Plandata Läge och Areal Planområdet ligger i östra delen av centrala Karlshamn cirka 750 meter fågelvägen från torget. Planområdet avgränsas av Stensötans och Syrenens fastighetsgränser samt den mark som de vill köpa från Karlshamn 4:1. Inga vägar eller andra naturliga avgränsningar finns. Planområdet är cirka 2400 kvm stort. Markägoförhållanden Kommunen äger Karlshamn 4;1 och fastigheterna Stensötan 4 och Syrenen 16 är privatägda. Tidigare ställningstaganden Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 5
Översiktliga planer I gällande översiktsplan 2007 finns området inte specifikt utpekat. I förslag till ny översiktsplan Karlshamn 2030, avsedd att antas våren 2015, ligger området inom delområde A3, Kransbebyggelsen. Den huvudsakliga utvecklingsinriktningen för området är tätortsbebyggelse. Generell viljeinriktning är att bygga funktionsblandat med bostäder, arbetsplatser och handel. Blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Blandade bostadsformer och att främja god arkitektur. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande detaljplan heter A64 och är fastställd 1942. På befintliga bostadsfastigheter tillåter planen friliggande bostadsbebyggelse i två våningar. Den tillåtna byggnadshöjden på bostad med två våningar är 7,6 meter. Det är reglerat med prickmark (mark som inte får bebyggas) mot naturmark och mot gator. Taklutningen får vara max 45 grader. 2/3 av tomten ska lämnas obebyggd. Miljöbedömning Kommunen, det vill säga byggnadsnämnden, som PBL-ansvarig är den som i första hand avgör om genomförandet av en detaljplan medför en betydande miljöpåverkan. Kommunen ska alltså för varje enskild detaljplan bedöma om det krävs en miljökonsekvensbeskrivning, MKB, samt fatta ett beslut i frågan. Byggnadsnämndens ställningstagande till behovet av en miljökonsekvensbeskrivning i aktuellt planärende är att ett genomförande av detaljplanen inte innebär någon betydande miljöpåverkan i den mening som avses i plan- och bygglagen, PBL. Ställningstagandet fattas av byggnadsnämnden i samband med beslut om samråd. Motiven till ställningstagandet framgår av handlingen Beslutsunderlag för behovsbedömning/avgränsning av miljökonsekvensbeskrivning, MKB. Övriga kommunala beslut och utredningar Byggnadsnämnden har 2014-12-03, beslutat att ställa sig positiv till detaljplaneläggning av fastigheten Stensötan 4 och samt att uppdra till stadsmiljöavdelningen att upprätta detaljplan. Ett planavtal avseende planarbete upprättades 2015-03-24 mellan Karlshamns kommun och fastighetsägarna till Stensötan 4 och Syrenen 16. Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Riksintressen Området ligger inom det geografiska riksintresseområdet för kustzonen, enligt miljöbalkens 4 kap 1 och 4. Kustzonen spelar en särskilt viktig roll, både för natur- och kulturmiljövård och det rörliga friluftslivet. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt då den aktuella marken ligger inom område som sedan lång tid tillbaka är exploaterat. Miljökvalitetsnormer Genomförandet av detaljplanen bedöms inte medföra att någon miljökvalitetsnorm överskrids. Hälsa och säkerhet, Buller, Förorenad mark, Radon och Farligt gods Radonundersökning är inte gjord. Frågan regleras i planbestämmelse om att byggnader i vilka människor stadigvarande vistas ska utföras i minst radonskyddat utförande. Marken och området är i övrigt inte bullerstört eller förorenat och ligger inte utmed någon väg 6 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1
för farligt gods. Det finns inga kända risker för människors säkerhet och hälsa. Risker på grund av förändrat klimat Sedan 2008-01-01 tillämpar Karlshamns kommun riktlinjer för grundläggningsnivå med hänsyn till havsnivåförändringar. Riktlinjen innebärande en lägsta tillåtna grundläggningshöjd på + 2,50 meter i kommunens koordinatsystem för höjd (RH 00). Marknivåer inom planområdet ligger huvudsakligen över + 22 meter. Mark- och vattenområden Mark och vegetation Nuvarande förhållanden I dagsläget (och de senaste 20-30 åren) så har Stensötan 4 och Syrenen 16 använt sig av allmänplatsmark natur som tomtmark för bostadsändamål. Marken har därmed ett utseende av bostadstomt och något utseende av natur är svårt att hitta. Marken är gräsmatta och berg. Vegetationen är sådan man kan finna på en bostadstomt. Föreslagen förändring och Konsekvenser Förändringen blir enbart på detaljplanenivå. I verkligheten kommer förändringen inte att synas. Inga konsekvenser beräknas uppstå. Natur på Syrenen 16 Natur på Stensötan 4 Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom själva planområdet. Bebyggelseområden Byggnadskultur och gestaltning Fastigheterna som planen avser ligger i ett villakvarter med friliggande villor. Bostäder Nuvarande förhållanden Bostadshuset på Stensötan 4 är från år 1939 och Bostadshuset på Syrenen 16 från år 1991. Båda fastigheterna har även varsitt garage. Befintlig plan medger en byggrätt på 1/3 av fastighetens area. Båda bostadshusen är i två våningar. Bostadshuset på Syrenen 16 upplevs från väster som ganska högt men extramätning har utförts och det är endast två våningar men med källare. Föreslagen förändring Då ingen radonmätning gjorts införs bestämmelse om att byggnader där människor Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 7
stadigvarande vistas ska utföras i minst radonskyddat utförande. Övriga bestämmelser vad gäller utformning är att man får bygga med maximal nockhöjd 10 m. Minsta fastighetsstorlek regleras till 1000kvm. Byggnadsarean regleras till 33% av fastighetens area. Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns och komplementbyggnader minst 1,5 m från fastighetsgräns. Konsekvenser Fastigheterna kommer att kunna köpa in den mark som de använt de senaste åren som tomtmark. De två fastigheter som ingå i planen kommer att få något större byggrätt då detta bygger på % av fastighetens yta, men på grund av topografi, nivåskillnader, berg m.m. så är det inte troligt att den ökade byggrätten kommer att ge upphov till mer bebyggelse än vad den befintliga planen medger. Syrenen 16 Syrenen 16 Stensötan 4 Stensötan 4 Verksamheter Inom planområdet finns inga verksamheter, ingen förändring föreslås vilket medför att inga konsekvenser kommer att ske. Service, Lek, rekreation och naturmiljö Planområdet ligger beläget i nära anslutning till Karlshamns stadskärna som innehåller såväl dagligvaruhandel som sällanköpshandel av shoppingkaraktär. Stadskärnan har ett rikt utbud av 8 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1
både offentlig och kommersiell service. Flertalet skolor finns i planområdets närhet bl.a. Bodestorpsskolan och Österslättsskolan. Förskolor finns flertalet inom Karlshamns centrala delar bl.a. Gullbergslyckans förskola, Möllebackens förskola och Norreports förskola. Tillgänglighet Tomt som tas i anspråk för bebyggelse ska (om inte är obefogat med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt) kunna användas av personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Framförallt fastigheten Syrenen 16 har så stora nivåskillnader att hela tomten inte kan göras tillgänglig. Stensötan 4 är delvis tillgänglig och delvis helt omöjlig att tillgänglighetsanpassa (stor bergknalle/berghäll finns som i och med planläggningen skall köpas in och via fastighetsreglering läggas till Stensötan 4). Trygghet Utifrån brottsförebyggande synvinkel är det angeläget att ta hänsyn till det som kallas situationell brottsprevention. Det innefattar de åtgärder som minskar antalet situationer som kan resultera i brottslighet. Det kan till exempel handla om att göra brotten svårare att utföra och att öka risken att upptäckas. Ett exempel på situationell brottsprevention är att flytta cykelställ i ett bostadsområde till ett ställe där många passerar. Då är det större risk att den som begår brottet upptäcks. Detsamma gäller att träd vid en bilparkering kan hindra översikt och skapa möjlighet att "osynligt" begå skadegörelse eller inbrott i parkerade bilar. Andra exempel på brottsförebyggande är att undvika dålig belysning som kan skapa mörka platser som upplevs som obehagliga och även de kan främja möjligheten att begå brott just där. Trånga passager bör belysas och eventuellt planeras så att en viss överblick kan ske från närbelägna bostäder. Det är viktigt att försöka undvika "döda vinklar och vrån". Höga häckar, plank, uthus/förråd utmed cykel- och promenadstråk och vid sittplatser kan skapa otrygghet när man passerar och ge möjlighet till obehagliga situationer. Gällande krav vad det gäller utrymningsvägar och räddningsfordons framkomlighet ska beaktas i bygglovskedet. Gator, vägar och trafik Vägnät, Gång- och cykelvägnät och Kollektivtrafik Inom planområdet finns inget vägnät, varken för biltrafik eller gång-och cykel trafik. Inga förändringar mot befintliga förhållanden planeras. Kollektivtrafik finns i planområdets närhet vid Österslättskolan, Bodestorpsskolan samt vid Bodestorpsvägen. Dessa hållplatser trafikeras av de flesta av stadsbussarna. Angöring och parkering Fastigheten Stensötan 4 angörs från Smala vägen och fastigheten Syrenen 16 från Högliden. Parkering sker på den egna tomten. Inga förändringar mot befintliga förhållanden planeras. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheterna ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp. Planen medför ingen förändring mot befintliga förhållanden. I samband med fastighetsreglering som innebär en förändring av fastighetens bostadsyta eller tomtyta, ska fastighetsägaren ta kontakt med VAenheten för att korrigera anslutningskostnaden enligt gällande taxa. Avfall, El, Värme, Tele och Bredband Området ingår i hämtningsområde för hushållsavfall. Uppsamlingsutrymme för avfall anpassas och utrustas för källsortering och omhändertagande av avfall enligt kommunens råd och anvisningar. Uppsamlingsplatsen ska vara lättillgänglig för hämtningsfordon. Planen medför ingen förändring mot befintliga förhållanden. Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 9
Elförsörjning finns utbyggd i området. Koncessionshavare är Karlshamns Energi AB. Planen medför ingen förändring mot befintliga förhållanden. Vad gäller värme, tele och bredband så medför planen ingen förändring mot befintligt förhållande. Administrativa frågor Genomförandetid Genomförandetiden föreslås till 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Ingen allmän plats finns inom planområdet. Upphävande av tomtindelning Upphävande av tomtindelning kommer att ske i och med att den nya planen antas. Observera att upphävandet endast gäller inom planområdet. Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Karlshamns kommun ansvarar för arbetet med detaljplanen i enlighet med tecknat planavtal med fastighetsägaren. Kommunen är huvudman för allmänna vatten- och avloppsledningar och svarar för drift och underhåll fram till anvisad förbindelsepunkt. Kommunen ansvarar för tillhandahållande av anslutningspunkt för vatten- och avloppsledningar. Den enskilda fastighetsägaren ansvarar för byggande, anläggande, drift och underhåll av egna byggnader och anläggningar samt egen mark inom kvartersmark och inom den egna fastighetens gränser. Markägaren ansvarar också för och bekostar eventuella ändringar av ledningsdragning inom den egna fastigheten. Karlshamn Energi AB är huvudman för allmänna elledningar Telia Sonera AB är huvudman för teleanläggningar. Den enskilda fastighetsägaren står även för kostnaden för fastighetsregleringen. Exploateringssamverkan Avtal Planavtal har upprättats mellan Karlshamns kommun och fastighetsägaren. Avtal angående försäljning av marken har inte ingåtts. Dialog om försäljning kommer att påbörjas framöver mellan kommunen och fastighetsägarna till Stensötan 4 och Syrenen 6. Fastighetsrättsliga åtgärder Fastighetsbildning Fastighetsbildning kommer att ske efter att planen vunnit laga kraft. Mark på Karlshamn 4:1 kommer att regleras till fastigheterna Stensötan 4 och Syrenen 16. Det är de privata exploatörernas ansvar att se till så att fastighetsbildningen utförs. Påverkan på fastigheter inom och utanför planområdet 10 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1
Inre svarta linjen- Planområdet, yttre svarta linjen- de fastigheter där påverkan beskrivs. Gällande bestämmelser Fastigheterna Stensötan 4 och Syrenen 16 har liknande bestämmelser och beskrivs under samma punkt. Användningen för tomterna är bostad och marken som de vill köpa in är allmän plats natur. Prickmark (mark som inte får bebyggas) ligger mot gräns mot gata samt gräns mot natur. Bestämmelser om bebyggelse i närhet till gräns finns ej utskriven och därmed gäller 4,5 m. Max 2/3 av tomtens yta får bebyggas. Den högsta tillåtna byggnadshöjden för max 2 våningar är 7,6 meter. Taklutningen får vara max 45grader. Bostadshus ska vara friliggande. Nya bestämmelser Fastigheterna Stensötan 4 och Syrenen 16 har liknande bestämmelser och beskrivs under samma punkt. Förutom att ändra användningen från natur till bostadsändamål så kommer vissa mindre ändringar att ske. En del prickmark (mark som inte får bebyggas) kommer att tas bort, bestämmelser om bebyggelse nära gräns kommer att förändras, bestämmelse om radon läggs in samt minsta tomtstorlek 1000kvm, men i övrigt kommer planbestämmelserna att följa intentionerna i den befintliga planen. Största tillåtna bebyggda yta är 33% av fastighetens yta. Huvudbyggnad ska placeras 4 meter från tomtgräns och komplementbyggnader 1,5 meter från fastighetsgräns. Högsta totalhöjd för komplementbyggnader är 4,5 meter. Genomförandetid 10 år. Byggnad där man stadigvarande vistas ska utföras i minst radonskyddat utförande. Förändringar Fastighet Stensötan 4 och Stensötan 16- privat fastighetsägare inom planområdet Fastigheterna Stensötan 4 och Syrenen 16 har liknande bestämmelser och beskrivs under samma punkt. Fastigheterna kommer att få en något ökad byggrätt då den är beroende på storleken på fastigheten man har och fastighetsägarna planerar att köpa in mark som läggs till deras fastigheter. Fastigheterna är dock utformade så att det inte är troligt att de bebyggs till max exempelvis på grund av nivåskillnader, berg m.m. Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1 11
Fastigheterna Stensötan 2, Stensötan 6, Stensötan 5 Syrenen 3, Syrenen 2, Syrenen 6, Syrenen 7, Syrenen 10- privata fastighetsägare, utanför planområdet Fastigheterna kommer att påverkas på liknande sätt av planändringen och beskrivs därför under samma punkt. Då planens syfte är att bekräfta den befintliga användningen (som varit under de senaste 20-30 åren) av den allmänna platsen så kommer inga stora förändringar att ske mot dagens situation. De två fastigheter som ingå i planen kommer att få något större byggrätt då detta bygger på % av fastighetens yta, men på grund av topografi, nivåskillnader, berg m.m. så är det inte troligt att den ökade byggrätten kommer att ge upphov till mer bebyggelse än vad den befintliga planen medger. Ingen ökad trafik borde uppstå då inga fler bostäder planeras. Minsta tomtstorlek 1000 kvm har även valts för att fastigheterna inte ska kunna delas i framtiden och bli till fler boendefastigheter. Ekonomiska frågor Planekonomi Kostnaderna för arbetet med detaljplanen betalas av fastighetsägaren. Dessa kostnader regleras i ett upprättat och undertecknat avtal mellan parterna. Genomförandeekonomi, inlösen, ersättning Allt byggande, anläggande, drift och underhåll av byggnader och anläggningar bekostas av exploatören. Eventuell flytt av ledningar inom kvartersmark med hänsyn till åtgärd (byggnation etc) initierad av exploatören bekostas av densamme. Fastighetsreglering som kommer att krävas i enlighet med planen bekostas av de privata fastighetsägarna. Eventuella kostnader föranledda av speciella grundläggningsförhållanden, förekomst av markföroreningar eller höga radonhalter kommer att belasta bygglovssökanden/den enskilde fastighetsägaren. Medverkande tjänstemän Planbeskrivningen har upprättats av Sofi Ridbäck, stadsmiljöavdelningen, i samråd med övriga berörda kommunala tjänstemän och Miljöförbundet Blekinge Väst. Karlshamn den 2 december, 2015 Sofi Ridbäck Planarkitekt Emina Kovacic Stadsarkitekt 12 Planbeskrivning Detaljplan för Stensötan 4, Syrenen 16 samt del av Karlshamn 4:1