SOLHUSEN I GÅRDSTEN. Solhusen i Gårdsten

SOLHUSEN I GÅRDSTEN Solhusen i Gårdsten

Tillkomsten av Solhusen i Gårdsten är en historia med flera dimensioner DET ÄR EN HISTORIA OM TEKNIK OCH BOSTADSFÖRNYELSE. Solhusen har blivit kända som exempel på fastighetsrenovering med energilösningar som till stor del är baserade på solvärme. DET ÄR OCKSÅ EN HISTORIA OM SAMVERKAN MELLAN FACK- FOLK OCH LEKMÄN. Den handlar då om hur ett bostadsföretag mobiliserar hyresgästernas uppfinningsrikedom och att dessa kan vara inspiratörer och idégivare både åt arkitekter och byggtekniker. OCH SÅ ÄR DET EN HISTORIA OM UTHÅLLIGHET. Att i ett och samma renoveringsprojekt minska framtida underhåll och energianvändning, sänka boendekostnader, tillämpa modern återvinningsteknik och uppnå nya estetiska värden fordrar en uthållig initiativtagare med en stark tro på den enskilda individens förmåga.

Solhusen Förnyelse och boendeinflytande Denna broschyr är avsedd att belysa solhusens tillkomst ur alla dess synvinklar. Men först en kort beskrivning av Gårdsten och förnyelsearbetets bakgrund. Stadsdelen Gårdsten är ett miljonprogramsområde från tidigt 1970-tal. Det var i stort behov av upprustning då Gårdstensbostäder 1997 bildades och köpte de ca 2 000 lägenheterna i stadsdelen av Bostads AB Poseidon och Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag. Dessutom var uthyrningsgraden låg. Idag

har Gårdstensbostäder också förvärvat cirka 700 lägenheter i Norra Gårdsten (tidigare bostadsrätter och privat förvaltning) och förvaltar på så sätt samtliga hyresrätter i Gårdsten. Till förvaltningsuppdraget lades ett utvecklingsuppdrag att bidra till stadsdelens förändring totalt sett och att det blir en bättre levnadsmiljö. Det senare är möjligt endast om de boende själva i hög grad involveras i utvecklingsarbetet.varje förändring har föregåtts av diskussioner och medverkan med hyresgästerna. Och de uppnådda resultaten förbättrad kommersiell service, minskad skadegörelse, en trivsammare miljö, nya jobb åt arbetssökande har bevisat både för de boende och för omvärlden att det lokala samarbetet har varit meningsfullt. Solhusens tillkomst och vård är ett av de bästa bevisen.

Från gråa betongklo Före Det första solhusområdet, Solhus 1, omfattade tre gårdar med 255 lägenheter och genomfördes på totalentreprenad med Skanska som huvudentreprenör. Förberedande arbeten inleddes våren 1998 och första inflyttningen skedde i mars 2000. Projektets andra del, Solhus 2, var färdigställt hösten 2003. Solhus 2 som genomfördes med flera delentreprenader omfattande i stort sett lika många lägenheter och med i princip samma (utvändiga) åtgärder som det ursprungliga Solhus 1 och liksom detta med 5 års garantitid. Med avancerade planer på att kombinera renovering med soluppvärmning fick Gårdsten plats i EUprojektet SHINE för Solhus 1 och Regen-Link för Solhus 2, vilket gav visst ekonomiskt stöd från EU för att täcka del av merkostnaderna. Som EU-projekt ställdes solhusen inför särskilda tekniska och arkitektoniska krav. Samtidigt möjliggjordes mer omfattande förstudier och utredningar än normalt. Namnet Solhus valdes för att betona framtidsinriktningen vid ombyggnad av ett miljonprogramsområde, där utnyttjandet av solenergi var en av flera tekniska åtgärder. Till inriktningen hörde Gårdstensbostäders önskan att hålla låga hyror och att göra det möjligt för hyresgästerna att påverka sina kostnader (t ex med hjälp av individuell mätning av el, värme

ssar Före Före Foto Christer Nordström Arkitekter AB och vatten). Från Gårdstensbostäder fanns även en ambition att sänka kostnaderna genom att minska antalet led i byggprocessen. Denna ambition sänkte kostnaderna med 20 miljoner när Solhus 2 genomfördes med 31 mindre skräddarsydda entreprenader. Byggnaderna är uppförda med betongelement och har platta tak. Det finns två typer av byggnader, dels loftgångshus med tre alternativt fem våningsplan ovan markplan med utvändigt trapphus till entréer från loftgångar, dels så kallade lamellhus med entréer i markplan och invändiga trapphus till tre våningsplan inklusive markplan. Loftgångshusen har balkonger mot söder längs hela byggnaden, lamellhusen har indragna balkonger mot öster och väster. Byggnaderna värmeförsörjdes med fjärrvärme och var försedda med från- och tilluftssystem för ventilation (FT-system). Hyresgästerna betalade en varmhyra som också inkluderade elanvändning, varför det fanns små incitament att spara energi.

till öppna och ljusa solhus På loftgångshusen monterades solfångare som via ackumulatortankar i källaren förser kvarteren med varmvatten. Loftgångshusens balkonger glasades in för att skydda fasaderna, minska värmeförlusterna och ge en utökad användning av balkongerna. På våren och hösten när solen lyser in på balkongerna förvärms dessutom ventilationsluften till lägenheterna. Loftgångshusens öppna markvåningar i Solhus 1 har glasats in och försetts med växthus som används till odling för hyresgästerna. Här finns också nya ljusa tvättstugor och lokaler som hyresgästerna disponerar i direkt anslutning till växthusen. Dessutom kompostmaskiner som förvandlar hushållsavfall till jord som används i växthusen.

Nya energilösningar samtidigt med renovering Det övergripande åtgärdsförslag som togs fram i samarbete med hyresgästerna kompletterades och utvecklades under projektets utrednings- och systemskede. Som underlag för systemhandlingar jämfördes i de flesta fall ett grundalternativ som främst omfattade nödvändigt underhåll med ett dyrare alternativ som innebar en energibesparing inom en budget för merinvesteringar. Projektet kom till slut att omfatta en väl genomtänkt renovering där merparten av merkostnaderna för energiåtgärder täcks av minskade driftkostnader. De energirelaterade åtgärderna kan sammanfattas så här: Ombyggnad till frånluftsventilation (F-system) i loftgångshusen och installation av värmeåtervinning (FTX-system) i lamellhusen. Inglasning av balkonger i anslutning till balkongrenovering Byte av den inre rutan till lågemissionsglas i befintliga 2-glasfönster Takintegrerade solfångare i anslutning till yttertaksrenovering Tilläggsisolering av tak i anslutning till yttertaksrenovering Tilläggsisolering av gavlar i anslutning till fasadrenovering Isolering av socklar i anslutning till upprustning av dräneringsledningar Nya tvättmaskiner och torkrumsutrustningar anslutna till varmvatten Nya energimärkta vitvaror i anslutning till lägenhetsrenovering Installation av närvarostyrd belysning i gemensamhetsutrymmen Installation av ett centralt styr- och övervakningssystem Installation av individuell mätning för el, värme samt varm- och kallvatten

Utöver detta har husen fått nya tvättstugor och gemensamhetsutrymmen, växthus i markplanet på loftgångshusen och nya utrymmen för ventilationsaggregaten på taken på alla byggnaderna. Entréer och trapphus har renoverats och hela området har fått ny färgsättning och ytterbelysning.vi har också infört en ny typ av sophantering med källsortering (ny anläggning i anslutning till parkering) och kompostering (i anslutning till växthus). Sopnedkast och soprum har därigenom kunnat omdisponeras till annat ändamål. HUS MED DUBBLA VÄGGAR Detta hus har luftsolfångare på söderfasaden. Väggarna i norr, öst och väst har försetts med extra väggar utanpå de befintliga väggarna. På detta sätt skapas ett mellanrum mellan de befintliga och de nya väggarna där den uppvärmda luften från solfångarna cirkulerar med hjälp av en fläkt. Illustrationer Christer Nordström Arkitekter AB HUS MED SOLFÅNGARE PÅ TAKET När solen lyser på solfångaren värms vätskan där upp (glykolblandat vatten).vätskan transporteras ner till ackumulatortanken i källaren med hjälp av en liten cirkulationspump. Den varma vätskan värmer upp vattnet i tanken som sedan används i lägenheterna för disk, tvätt, bad mm.

Resultatet: Stora besparingar Uppföljningen tom år 2004 har visat att driftkostnaderna har sänkts genom en minskning av byggnadernas värmebehov för uppvärmning, ventilation och tappvarmvatten med 45 % från 5000 till drygt 2700 MWh/år. Diagrammet på nästa sida visar resultatet från uppföljning av värmeförsörjning, elanvändning och vattenförbrukning; fjärrvärmebehovet /normalårskorrigerat) har minskat från drygt 270 till ca 145 KWh/år/kvm elanvändningen har minskat från ca 50 till 35 kwh/år/kvm vattenanvändningen har minskat från 2,36 till 1,63 kbm/år/kvm Den kollektiva mätningen av el, vatten och värme har ändrats till individuell mätning, vilket innebär att varje hyresgäst kan påverka sin kostnad för el, vatten och värme, vilket också bidragit till sänkta driftkostnader. VARJE LÄGENHET HAR DRYGT 5 000 KRONOR LÄGRE DRIFTKOSTNAD PER ÅR Merkostnaden för de drift- och energisparåtgärder som genomförts uppgår till, ca 20 miljoner kronor, varav knappt 30 % är bidrag från EU och Energimyndigheten. Besparingen har sedan inflyttningen ökat år för år genom hyresgästernas beteende då det lönar sig att vara sparsam. Däremot har kostnaden för köpt energi av fjärrvärme, el och vatten ökat under samma period. För år 2001 var besparingen ca 1,0 miljoner kronor och för år 2004 ca 1,6 miljoner kronor. Under perioden 2001 till 2004 var den totala besparingen ca 5,3 miljoner kronor vilket betyder drygt 5000 kronor lägre kostnad per lägenhet och år. MÄTNING AV VÄRME,VATTEN OCH EL Värmen i lägenheten mäts i vardagsrum och sovrum av en temperaturkännare. Från denna kännare går mätuppgifterna vidare till en minnesfunktion i trapphuset. Uppgifterna från denna minnesfunktion går sedan vidare till en mottagningsstation där alla mätvärden bearbetas. Slutresultatet visar hur mycket lägenheten har förbrukat och vad hyresgästen skall

betala. Hyresgästen bestämmer själv sin värme i lägenheten med hjälp av termostatventiler på radiatorerna. I grundhyran ingår 21 grader. Har hyresgästen varmare får man betala för det. Har hyresgästen svalare blir det pengar tillbaka. På liknande sätt fungerar mätning av kall- och varmvatten där förbrukningen mäts i en flödesmätare, och elförbrukningen i en lägenhetscentral. Alla uppgifter skickas automatiskt vidare till en mottagningsstation för sammanställning. Förbrukar hyresgästen mer än vad som ingår i grundhyran får man betala för det, förbrukar man mindre blir det pengar tillbaka. Termostat Temperaturkännare 5 000 Besparing Vattenkostnad Elkostnad Fjärrvärme 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Före 99% 2001 2002 2003 2004

Hyresgästerna engagerades starkt i förändringarna Det fanns många aspekter att ta hänsyn till EUprojektets krav, byggexperternas bedömningar, Gårdstensbostäders egen kompetens och förutsättningar men först och sist hyresgästernas önskemål och synpunkter. Föresatsen var att dessa skulle vara vägledande för arbetet. Intresset för medverkan var ljumt till en början. Många hyresgäster tvivlade på att de faktiskt skulle få möjlighet att påverka arbetet. Man drog sig för att flytta till de ersättningslägenheter inom området som erbjöds under ombyggnadsarbetet. Det krävdes ett metodiskt mobiliseringsarbete för att få hyresgästerna engagerade. INTRESSEVÄCKANDE INFORMATIONSLÄGENHET En informationslägenhet, strategiskt placerad mitt i området, iordningställdes. Lägenheten var renoverad i enlighet med den standard som var tänkt som norm för området och försedd med modeller och informationsmaterial. I informationslägenheten gick det att samtala med hyresgästerna på ett mer ingående sätt än vid gängse hyresgästmöten. I vardagsrummet fanns klotterplank, en vägg med rubriken Vi vill ha och en med rubriken Vi vill INTE ha. Texten på klotterplanken växte hela tiden och gav Gårdstensbostäder ett digert grundmaterial för projektet. HYRESGÄSTKONTAKTER I FLERA STEG Vid det möte där ombyggnadsplanerna först presenterades deltog ett 80-tal hyresgäster. Omkring 20 av dem förklarade sig villiga att delta i de tänkta arbetsgrupperna i projektet. I nästa steg, besiktningsarbetet, besöktes varje hyresgäst av projektledaren för boendeinflytande och en besiktningsman. De allra flesta visade sig nu positiva till ombyggnaden. I en fullsatt möteslokal är det många som inte räcker upp handen och talar om vad de tycker. Men vid de personliga kontakterna under besiktningsarbetet hade 74 hyresgäster anmält sig till de åtta arbetsgrupperna. Av dessa blev 54 varaktigt aktiva i det fortsatta arbetet. Detta i ett område med 150 hushåll!

ARBETSGRUPPERS FÖRSLAG Arbetsgrupperna bestod av intresserade hyresgäster med projektledaren för boendeinflytande som inspiratör och sammankallande. Till grupperna bjöd man in sakkunniga från projektledningen och andra specialister, allt efter behov. Grupperna utformade förslag och underlag för vad hyresgästerna ville att renoveringen skulle medföra utifrån det material som kom fram i informationslägenheten, vid hyresgästmötet och besiktningarna. TRYGGHETS- OCH SÄKERHETSGRUPPEN lämnade bl a förslag på ett nytt låssystem, ett passersystem med passerkort som går till såväl entrédörr som till gemensamma utrymmen. Gruppen önskade dessutom nya entrédörrar i loftgångarna samt porttelefon och bättre belysning. LÄGENHETSGRUPPEN tog fram ett detaljerat förslag för hur lägenheterna skulle renoveras. ARBETSGRUPPERNA FÖR DEN NYA BOTTENVÅNINGEN, TVÄTTSTUGORNA OCH MILJÖ avfärdade arkitektens första förslag och utarbetade istället i samråd med arkitekten ett nytt förslag för hur den nya bottenvåningen skulle utformas. De ville ha tvättstugorna i markplan med uppsikt över gården, stora fönster och automatisk belysning och ett nytt bokningssystem med passerkort.tvättstugorna skulle ligga i direkt anslutning till växthus och gemensamhetslokaler. Gruppen föreslog också ett nytt sophanteringssystem med kompost och ett nytt system för restavfall. För bottenvåningen utformades förslag på gårdsgemensamma lokaler. ARBETSGRUPPEN FÖR GÅRDAR OCH UTEMILJÖ sammanställde synpunkterna från informationslägenheten och besiktningsarbetet och konstaterade att det behövdes en upprustning. Gruppen enades om att upprustningen i första hand skulle göra gårdarna till bra lekutrymmen för små barn. Även när det gällde färgsättningen var hyresgästerna engagerade de ville få bort intrycket av grå betong. Byggnadsnämnden godkände en modell med ny färgsättning inåt gårdarna i hyresgästernas vistelsezon och utåt målades fasaderna i en enhetlig ljus färg för att bibehålla den ursprungliga fasadbilden. ARBETSGRUPPEN FÖR PARKERING OCH TRAFIK utformade underlag som gick ut på att de boende ville ha fräscha, inbrottssäkra garage och utomhusparkeringar inom synhåll för lägenheterna. ARBETSGRUPPEN FÖR ANTENN, PARA- BOL OCH IT ville ha IT-anslutning i lägenheterna och parabolantenn eller en gemensam plats för egna parabolantenner på lamellhusen. När ombyggnads- och renoveringsarbetena var klara, flyttade flera av de gamla hyresgästerna tillbaka. Övriga lägenheter fick snabbt nya hyresgäster. Huscheferna inbjöd till möten om gårdar och utemiljö och hyresgästerna visade fortsatt intresse för boendemiljön. De utarbetade tillsammans med sina huschefer och en landskapsarkitekt ett förslag med nya lekredskap och med planteringar och staket runt egna uteplatser mot gården. På Ekgården byggdes en gammal bollplan om till en bouleplan. MÅNGA AV HYRESGÄSTERNAS FÖRSLAG har genomförts i samband med ombyggnationerna.

Mobiliseringsarbetet efter återinflyttningen Engagemanget från ombyggnadsfasen har hållit i sig. Hyresgästmötena har varit välbesökta och hyresgästerna har varit involverade i en mängd olika projekt. På Aspgården har hyresgästerna på eget initiativ tagit över gräsklippningen och ogräsrensningen, för att kunna ha de planteringar de önskar och för att spara pengar för gården. Gårdsråden har också utvecklat gemensamhetslokalerna. På Aspgården har hyresgästerna målat och inrett ett barnrum med möjligheter för pyssel och andra aktiviteter. Rummet kan också användas av hyresgästerna till barnkalas och liknande. Ett annat rum har blivit pingisrum. Även på Syrengården har man iordningställt ett pingisrum.

Utmärkelser till Solhusen Projektet har fått stor uppmärksamhet så väl inom som utanför landets gränser med en mängd studiebesök och tidningsartiklar i både dagspress och facklitteratur. Årets Bygge År 2000 var projektet nominerat i Byggindustrins tävling Årets Bygge i klassen årets ombyggnadsprojekt 2000. Stora Energipriset Metoden för individuell mätning av värme fick Stora Energipriset 2002. Bästa Färgmiljö År 2001 fick projektet pris i Målaremästarnas tävling om Bästa Färgmiljö.

NÅGRA NYCKELTAL: ANTAL LÄGENHETER: 255 ST BOSTADSAREA: 18 720 KVADRATMETER PRODUKTIONSKOSTNAD: 105 MILJONER KR (vilket motsvarar 5 608 kr per kvadratmeter) VARAV PRODUKTIONSKOSTNAD FÖR ENERGI- RELATERADE ÅTGÄRDER: 20 MILJONER KR (vilket motsvarar 1 068 kr per kvadratmeter) MINSKAD ENERGIKOSTNAD ÅR 2004: 1,6 MILJONER KR (vilket motsvarar drygt 6 000 kr per lägenhet)

Fakta om Gårdsten Antal invånare: ca 7 000 Läge: 13 km nordost om Göteborgs centrum Höjd över havet: 100 meter Antal bostäder: 3 038 Varav kommunala hyreslägenheter: 2 694 Byggnadstid: 1969 1972 Under byggnation: 44 parhus Under planering: 150 200 byggrätter av småhus Till Kungälv Till Ale Solhusen Till Volvo Västra Gårdsten Östra Gårdsten Bäckebol köpcentrum Till Göteborg GÅRDSTENSBOSTÄDER Kastanjgården 3 424 39 Angered Telefon: 031-332 60 00 Fax: 031-332 60 01 E-post: gbg@gardstensbostader.goteborg.se www.gardstensbostader.se