Antagen av: Kf 2013-04-18, 72 Laga Kraft: 2013-05-17 Genomförandetiden slutar: 2018-12-31 SAMBN arkiv nr: 293 Detaljplanen handläggs enligt "gamla" plan- och bygglagen (SFS 1987:10) Detaljplan för Sandskogen 2:28, del av Sandskogen 2:8 och 2:4 m.m. (Saltsjöbaden m.m.) i Ystad Ystads kommun, Skåne län SYFTE OCH BAKGRUND Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utbyggnad av Ystad Saltsjöbad och en utökning av tennisbanorna och byggrätten för Ystad Tennisbanor (Ystads Tennisklubb) sydväst om Saltsjöbaden. Ny bebyggelse ska kunna ansluta till Saltsjöbadens befintliga bebyggelse på ett bra sätt. Bevarandebestämmelser för värdefull befintlig bebyggelse och bestämmelse om utseende för ny bebyggelse ska säkerställa de speciella karaktärsdrag och värden som anges i planbeskrivningen. Förväntad höjning av havsnivån innebär att en lägsta golvnivå behöver anges och att källare inte är lämpligt. För att bevara naturkaraktären ska hänsyn så långt möjligt tas till befintlig vegetation vid exploatering. Möjligheten att ta sig till stranden och badhytterna från parkeringen är viktig. Bakgrund Ystad Saltsjöbad och Ystads Tennisklubb har planer på att utveckla sina verksamheter. Samhällsbyggnadsnämnden har gett Plan o Bygg i uppdrag att pröva föreslagen användning. Planarbetet har inletts med ett program samt Trafikutredning och Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning. Av programsamrådet och utredningarna framgår bland annat att trafikökningar bedöms bli begränsade, miljökvalitetsnormer för luft bedöms inte överskridas, åtgärder kan vidtas för att hantera översvämningsrisk vid höjd havsnivå och att en förbindelse till stranden behövs. I programmet ingår även område för kioskverksamhet norr om Saltsjöbaden. Detta område ingår inte i detaljplanen utan har prövats för sig i en särskild detaljplan. 1(18)
PLANFÖRSLAG Områdets gestaltning och disposition (allmänt) Ystad Saltsjöbad innehåller hotell, restaurang, konferens och spa. Detaljplanen medger en utbyggnad på ca 1900 kvm byggnadsarea, framför allt i sydväst men även i anslutning till konferens- och spa-avdelning i nordost. Ystad Tennisbanor får utrymme för ytterligare tennisbana samt möjlighet att bygga ut klubbhuset. Ytterligare två badhytter föreslås inom området söder om tennisbanorna. För att hantera översvämningsrisk vid stigande havsnivå finns bestämmelser om lägsta golvnivå, förbud mot källare och infiltration av dagvatten. Parkeringsplatsen norr om Ystad Saltsjöbad kan utökas 10-15 meter västerut, vilket ger plats för ytterligare ca 20 platser. Föreslagna åtgärder (sammanfattning) Planen innefattar: Utbyggnadsmöjligheter för Ystad Saltsjöbad i sydväst och nordost. Bevarandebestämmelser för tidstypiska arkitektoniska särdrag hos Ystad Saltsjöbad Utseendebestämmelse för ny bebyggelse Utbyggnadsmöjlighet för Ystad Tennisbanor Utvidgningsmöjlighet för parkeringen Bestämmelser om lägsta golvnivå, källarförbud och infiltration Bebyggelse Restaurang, hotell m.m. Ystad Saltsjöbad, som idag innehåller hotell, restaurang, konferens och spa, byggdes 1897 och har under åren byggts till i olika omgångar. För tillfället finns 139 rum med ca 285 bäddar. Det finns 14 mötesrum med plats för ca 700 personer och 3 restauranger med 250 sittplatser. En spa-avdelning med 16 behandlingsrum byggdes i nordost 2005 och har byggts ut tre gånger, senast 2012. Exploateringsgraden ökas från 35 % (byggnadsarea) enligt gällande detaljplan till 40 % i denna plan, vilket gör det möjligt att utöka byggnadsarean med ca 1900 kvm. Bland annat kan hotelldelen byggas ut mot sydväst och konferensavdelningen i nordost. Befintlig byggrätt i sydväst justeras så att en tillbyggnad kan få en bättre anpassning till befintlig byggnad och byggnadshöjden blir tolv meter. 2(18)
Ystad Saltsjöbad från norr Ystad Saltsjöbad från söder Området är lågt beläget, mellan 2 och 3 meter över havet. I ett hundraårsperspektiv antas högsta högvattennivå vara +3 meter över havet enligt Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning. Därför ska lägsta golvnivå vara +3 meter över havet, vilket kan uppnås genom förhöjd sockel eller eventuellt uppfyllnad av marken. Källare får inte byggas. För byggrätten sydväst om Ystad Saltsjöbads befintliga byggnader tillåts dock garageplan som ska tåla tillfällig översvämning, för att möjliggöra parkering under planerad tillbyggnad av hotellet. Sektion ny hotellbyggnad med garageplan (Karmeback Architects AB) Idrott/tennis Ystad Tennisbanor etablerades på nuvarande plats 1988, då fyra banor byggdes. 2004 byggdes ytterligare två banor. Tennisbanorna låg tidigare längre västerut, inom idrottsplatsens område. 3(18)
Ystad Tennisbanor drivs i föreningsregi (Ystads Tennisklubb) som ordnar årliga turneringar, bl.a. Ystadspelen och Kalle Anka Cupens distriktsfinal. Idag finns 6 grustennisbanor. Ystads Tennisklubb vill utöka verksamheten för att kunna ordna fler och större arrangemang och öka antalet besökare. För att möjliggöra detta föreslås en utökning av området för tennisbanor så att ytterligare tennisbana kan anläggas i söder och klubbstugan i norra delen kan byggas till. Ystads Tennisbanor från norr Badhytter vid Badpromenaden i söder Badhytter Söder om tennisbanorna ligger 103 stycken badhytter. Ytterligare två badhytter föreslås inom området. Riktlinjer för bevarande/ny bebyggelse Ystad Saltsjöbad Konferensavdelningen (invigdes 1962) i nordvästra delen av Saltsjöbaden förses med skyddsbestämmelse (q) med hänsyn till att byggnaden är en god representant för sin tid. Den lutande gavelformen och den snedställda överdelen av fasaden samt pulpettaket ska bevaras. Träfönstren ska bevaras. Underhåll ska ske med ursprungliga material och kulörer. Neonskylten på framsidan har en utformning som går väl i linje med byggnadens arkitektur och ska bevaras. Byggnaden får inte rivas. Konferensavdelningen Tvärannexet till höger Krookska huset till vänster Änglahuset från söder Varsamhetsbestämmelse (k) införs för Tvärannexet (invigdes 1962), Krookska huset (invigdes 1929) och Änglahuset (invigdes 1927), som har typiska arkitektoniska karaktärsdrag från respektive tidsperiod. De diagonalställda balkongerna på Tvärannexet bör bevaras. Om fasadmaterial eller fönster behöver bytas bör samma material väljas så långt möjligt. Den symmetriska fasaden med långa fönsterband på 4(18)
Krookska huset bör bevaras och eventuella tillägg anpassas till byggnadens strama uttryck. Änglahusets symmetriska fönstersättning och långa fönsterband bör bevaras. Baldakinen på husets södersida och tornet med spiran på taket bör bevaras. Utformningsbestämmelse (f) anger att ny bebyggelse ska utformas med fasader som huvudsakligen består av puts. Grönstruktur och parker Området ligger i utkanten av Ystads sandskog. För att bevara naturkaraktären ska hänsyn så långt möjligt tas till befintlig vegetation vid exploatering. Detaljplanen förses med bestämmelse om bevarande av befintlig vegetation. Träd som måste fällas ska ersättas med nya. Trädplantering ska finnas längs Saltsjöbadsvägen, vid parkeringen. Justeringen av byggrätten sydväst om Ystad Saltsjöbad innebär att en mindre del av bokdungen än tidigare påverkas vid utbyggnad. Ett naturstråk med gång- och cykelväg mellan Saltsjöbaden och området med tennisbanor och badhytter, som ansluter till befintligt gång- och cykelvägnät, gör det möjligt att ta sig till stranden och badhytterna från parkeringen. Trafik Biltrafik Området nås från Saltsjöbadsvägen. Inlastningen till hotellet och restaurangen ska ske via den sydvästra infarten. Gång- och cykeltrafik Gång- och cykelvägar passerar området i nordväst, mellan Saltsjöbaden och parkeringen, och i sydost (Badpromenaden). Dessa leder vidare in mot Ystad och ut i Sandskogen. Mellan Saltsjöbaden och området med tennisbanor planeras en gångoch cykelväg som förbindelse mellan parkeringen och stranden. Gång- och cykelvägen ska vara körbar för transporter till badhyttsområdet. Parkering Befintlig parkering mellan Ystad Saltsjöbad och Saltsjöbadsvägen används av hotelloch restauranggäster, besökare till tennisbanorna, badgäster och övriga besökare till området. Parkeringsplatsen är uppdelad på två ytor och har idag ca 275 platser. Vid utbyggnad av Saltsjöbaden skulle större delen av parkeringsplatserna enligt Trafikutredning användas av gäster till Saltsjöbaden och det skulle bli brist på platser för övriga besökares behov. Detaljplanen gör det möjligt att utvidga parkeringen 10-15 meter västerut, vilket ger plats för ytterligare ca 20 platser. Med en omdisponering av befintliga parkeringsplatser kan det totala antalet platser ökas till 335 platser. Överenskommelse om att minst 60 parkeringsplatser ska anläggas på den egna fastigheten (Saltsjöbaden 2:28) ska tecknas mellan Ystad Saltsjöbad och Ystads kommun. 5(18)
Teknisk försörjning Energiförsörjning, tele samt vatten och avlopp Försörjning av energi, tele samt vatten och avlopp sker genom anslutning till befintliga nät. Ystad Saltsjöbad har uppvärmning via fjärrvärme. Befintlig pumpstation förses med E-område. Dagvattenhantering Marken inom området består av genomsläpplig sand. Dagvatten infiltreras via stenkistor, så kallade perkolationsmagasin. Dessa ska inte belastas mer. Tillkommande dagvatten från utbyggnad bör därför hanteras för sig enligt Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning, lämpligen genom att anlägga perkolationsmagasin även för nya anläggningar. Vid höga grundvattennivåer kommer de perkolationsmagasin som ligger lågt inte att fungera utan bräddning behövs. Bräddning bör då ske till en yta som inte är känslig för översvämning, till exempel gräsytor eller parkeringsplatser. Ett område söder om bokdungen väster om Saltsjöbaden kan vara möjligt som översvämningsområde. Avfallshantering Ystads kommun sköter hämtning av hushållsavfall. Avfall som ska källsorteras hanteras genom FTI AB (Förpacknings- och tidningsinsamling). Sysav Kemi hanterar miljöfarligt avfall. Lovplikt Bygglov Någon ändring av bygglovplikten föreslås inte. De bestämmelser om krav på bygglov som finns i 9 kap 2, 3c PBL och 6 kap 3 PBF (8 kap 3 ÄPBL) bedöms som tillräckliga för att bevaka bebyggelsens utformning. Detaljplanen handläggs enligt "gamla" plan- och bygglagen (SFS 1987:10) men bygglov kommer att handläggas enligt "nya" plan- och bygglagen (SFS 2010:900). Marklov Marklov krävs för fällning av träd inom område med n 1 -bestämmelse samt för schaktning och fyllning. Upphävande av strandskydd I planhandlingarna för den gällande detaljplanen för tennisbanorna och badhytterna (Ystad 154, laga kraft 1987-02-27) hävdes strandskyddet i samband med dåvarande planläggning. Strandskyddet omfattade vid tillfället 100 meter av landområdet räknat från strandlinjen vid medelvattenstånd. Eftersom den detaljplan som nu är aktuell ersätter den äldre planen återinträder strandskyddet i samma omfattning som det hade år 1987. Område för badhytter i söder och den del av tennisbanorna som ligger inom de 100 m där strandskydd återinträder kan anses vara ianspråktagna för respektive användning. Strandskyddet upphävs därför för dessa områden En mindre utökning av områ- 6(18)
det för tennisbanor i söder bedöms inte påtagligt påverka strandskyddets syften. Denna del är i gällande detaljplan delvis avsedd för idrottsändamål, liksom ett område i bokdungen strax öster om tennisbanorna. Det sistnämnda området blir i den nya detaljplanen Natur, dvs. allmän platsmark. Därmed kan vegetationen säkrare bevaras och området blir tillgängligt för allmänheten. Naturområdet mellan badhytter och tennisbanor kommer i den nya planen att omfattas av strandskydd, vilket innebär en förbättring jämfört med dagens situation, där strandskyddet är upphävt. Den del av planområdet (Saltsjöbaden) som omfattas av detaljplan från 2004-06-17, (Ystad 254), ändrad 2010-07-13, (Ystad 281), omfattades inte av strandskydd vid planläggningen enligt den karta som hör till länsstyrelsens förordnande om strandskyddsområden i Ystads kommun 1996-12-12. Strandskyddet hävdes alltså inte i samband med planläggningen och återinträder därför inte inom denna del av nuvarande planområde. Karta över planområdet som visar var strandskyddet upphävs 7(18)
PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Planområdet Planområdets läge och avgränsning Planområdet är beläget i utkanten av Ystads sandskog. Det avgränsas i nordväst av Saltsjöbadsvägen, i nordost av Midsommarängen, i sydost av Badpromenaden och i sydväst gränsar det till idrottsplatsen. Arealen är 6,2 ha. Området ligger på mellan 2 och 3 meters höjd över havet. Markägoförhållanden Saltsjöbadens hotell och restaurang ägs av AB Ystads Saltsjöbad, ett kommunägt bolag. Resten av området ägs av Ystads kommun. Anläggningarna arrenderas av dem som bedriver verksamheterna. Markanvändning En stor del av området utgörs av bebyggelse eller hårdgjord mark i form av parkering och gång- och cykelvägar. En bokdunge växer väster om Saltsjöbaden. Träd och buskar finns längs gång- och cykelvägen mellan Saltsjöbaden och parkeringen och kring tennisbanor och badhytter i sydväst. 8(18)
Geoteknik Geotekniska undersökningar har utförts i samband med tillbyggnad av Saltsjöbaden 1996 (kongresshall i öster) samt 2003 och 2007 (spa-anläggning i norr). Undersökningarna visade att marken under ett 0,5-1 meter tjockt matjordslager huvudsakligen består av sand. I några borrpunkter fanns tunnare skikt av torv. Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen Enligt Översiktsplan 2005 för Ystad är området avsett för fritidsbebyggelse samt rekreationsområde och större fritidsanläggningar. Detaljplaner, områdesbestämmelser För Saltsjöbaden gäller detaljplan Ystad 254 och Ystad 281, laga kraft 2004-06-17 respektive 2010-07-13. Enligt dessa är planområdet avsett för hotell- och konferensanläggning. Genomförandetiden för båda planerna slutar 2018-12-31. För området med tennisbanor och badhytter gäller detaljplan Ystad 154, laga kraft 1987-02-27, enligt vilken området är avsett för idrottsändamål och badhytter. Program, inventeringar m.m. Planprogram I ett planprogram beskrivs förutsättningar och konsekvenser för en utbyggnad av Ystad Saltsjöbad, en utökning av dagens kioskverksamhet på området norr om Saltsjöbaden till restaurang med uteservering (Kom i luckan) samt en utökning av tennisbanorna och byggrätterna för Ystads tennisbanor sydväst om Saltsjöbaden. Trafikutredning En trafikutredning har gjorts för att bedöma konsekvenserna av den trafikökning som de utbyggda verksamheterna förväntas generera. I trafikutredningen görs bedömningen att det förslag som redovisas i programmet kommer att ge upphov till begränsade trafikökningar till det aktuella området och att trafikökningar generellt kommer att bli låga. Parkeringsfrågan behöver studeras närmare avseende tillhandahållande av platser. Idag finns ca 275 platser och vid en utbyggnad av Saltsjöbaden skulle större delen av dessa användas av Saltsjöbadens gäster, vilket skulle innebära att det skulle bli brist på platser för allmänhetens behov. Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning En översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning har gjorts för att belysa förutsättningarna för och eventuella svårigheter med föreslagen utbyggnad. I vattenutredningen görs bedömningen att nybyggnation vid marknivåer under +3 meter är tveksam ur översvämningssynpunkt, på grund av att denna nivå antas vara högsta högvattennivå i ett 100-årsperspektiv. Sett ur detta perspektiv bedöms även erosionsrisken av befintliga vallar/skydd utanför det aktuella området som stor. Dagvattenhantering kan fungera inom området för beräknade regn men höjd havsnivå och därmed grundvattennivå sätter begränsningar ur ett 100-års perspektiv. Åtgärder som kan genomföras i detaljplanen för att hantera översvämningsrisken är bl.a. att ha en lägsta golv- 9(18)
läggningsnivå på +3 m, inte tillåta källare, höja marknivåer och att anlägga perkolationsmagasin med bräddningsmöjlighet. Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten (tillägg till översiktsplan 2005 för Ystad) Enligt Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten har havet och stranden i anslutning till planområdet (Sandskogen väster) pekats ut som ett riskområde för erosion och ett flertal skyddsåtgärder har genomförts, bl.a. släntskydd och hövder (bryggor). Vid höjda havsnivåer eller fortsatt erosion finns risk att de klitter som skyddar bakomliggande landområden förstörs och att området översvämmas. Om området planeras användas på samma sätt i framtiden som idag är det enligt handlingsplanen nödvändigt att utföra långsiktiga kustskyddande åtgärder. I handlingsplanen föreslås lägsta grundläggningsnivåer för nybyggnation, för att undvika att byggnation sker i områden med erosions- eller översvämningsrisk. På nivåer mellan 2 och 5 meter över havet bör åtgärder för skydd mot bl.a. erosion och översvämning redovisas. Riktlinjer för tillämpning av de förslag på lägsta grundläggningsnivå vid nybyggnation som anges i Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten (tillägg till översiktsplan 2005 för Ystad) ska tas fram enligt beslut i Samhällsbyggnadsnämnden. Värdefull kulturmiljö Sandskogen är av länsstyrelsen utpekad som ett viktigt fritidsområde. I mitten av 1800-talet planterades tall mot sandflykten. Dessa områden blev sedan attraktiva fritidsområden. Den första paviljongen placerades i Sandskogen 1878 men den dominerande utbyggnaden skedde vid sekelskiftet 1900. Även området kring Saltsjöbaden är en viktig fritidsmiljö. Riksintressen och förordningar Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap. 4 ) Planområdet är beläget inom område som enligt 4 kap 1 miljöbalken är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Exploateringsföretag och andra ingrepp får komma till stånd endast om det inte möter något hinder enligt 2-8 i 4 kap och det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Enligt 4 får fritidsbebyggelse komma till stånd endast i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse. Bestämmelserna i 4 kap utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Strandskyddsområde (miljöbalken 7 kap. 13 ) Planområdet gränsar till strandskyddsområde - havet och stranden i sydost. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer för utomhusluft enligt 5 kap. miljöbalken gäller för kvävedioxid och kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och 10(18)
PM2,5) och ozon samt för yt- och grundvattenförekomster. Miljökvalitetsnormerna anger de föroreningsnivåer eller störningsnivåer som människor kan utsättas för utan fara för olägenheter av betydelse eller som miljön eller naturen kan belastas med utan fara för påtagliga olägenheter. Hälsa och säkerhet Markradon Ystad ligger inom område där det enligt Översiktsplan 2005 för Ystad inte finns några problem med höga markradonhalter. Luftföroreningar Kommunen bedriver miljöövervakning av bland annat luftkvaliteten. De mätningar som nu görs av luftkvaliteten påbörjades 2006. Innan dess gjordes sporadiska mätningar mellan 1991 och 2002 av kvävedioxid, svaveldioxid och ozon. Nuvarande mätningar är samordnade med Ystad Hamn. Parametrarna är kvävedioxid (NO 2 ), svaveldioxid (SO 2 ), partiklar (PM10 och under 2012 också PM2,5), flyktiga organiska föreningar (VOC) och marknära ozon (O 3 ) under sommarhalvåret. Hitintills visar mätningarna att svaveldioxid ligger mycket under miljökvalitetsnormen och att kvävedioxidhalten varierar. Till exempel är det högre halter i direkt anslutning till större vägar jämfört med urban bakgrundshalt i Ystad, dock har inte miljökvalitetsnormen överskridits. PM10-halterna har varit högre än 50 µg/m 3 vid ett flertal tillfällen och vid enstaka tillfällen har halten varit mycket hög, speciellt under vår-vintern. Anledningen är höga bakgrundshalter som har sitt ursprung från luftpaket från kontinenten. Sydsverige har generellt högre halt av partiklar, kvävedioxid och svaveldioxid i luften (bakgrundshalt) jämfört med längre upp i landet. Miljökvalitetsnormen för PM10 har dock inte överskridits, då tillåtet antal dygn över miljökvalitetsnormen inte har överskridits (enligt normen tillåts miljökvalitetsnormen överstiga 50 µg/m 3 35 dygn per år). Buller De samlade krav på ljudmiljön som ställs när det gäller vanliga bostäder har enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 Buller i planeringen inte tillämpats för hotell och pensionat. Motivet är att det är ett boende där människor vistas kortare tid. Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och biologisk mångfald Planområdet ligger i utkanten av Ystads sandskog och har en naturlig koppling till denna via de gång- och cykelvägar som passerar området samt den vegetation som omger anläggningarna inom området. 11(18)
Längs gång- och cykelvägen mellan Ystad Saltsjöbad och parkeringen växer tall, lind, al, björk m.m. i en ca 12 meter bred gräsyta. Utmed Badpromenadens nordvästra sida står en rad med lind och oxel. I den sydvästra, obebyggda delen av Saltsjöbadens tomt står en del stora träd och där finns också en bokdunge. En översiktlig inventering av vegetationen vid tennisbanorna gjordes i oktober 2011. Det halvöppna området söder om tennisbanorna är av rödvenstyp och innehåller bl.a. tall, björk, liten blåklocka, smörblomma, sandstarr och rödven. Nordost om detta område finns en sänka som är av kruståteltyp och bl.a. innehåller tall, rönn, fläder, kaprifol, skråp och kruståtel. Dungen öster om tennisbanorna är av lundgröetyp och där växer bl.a. bok och björk, balsamin, hundäxing och lundgröe. Halvöppet område söder om tennisbanorna Dunge öster om tennisbanorna Kulturmiljö Historik Saltsjöbaden Hotell Saltsjöbaden etablerades 1897, då en ståtlig träbyggnad uppfördes, ritad av Ystads förste stadsarkitekt Peter Boisen. Boisen ritade också det långa träannex som uppfördes sydväst om huvudbyggnaden två år senare. Till den ursprungliga anläggningen hörde också ett varmbadhus, som uppfördes längs stranden ytterligare åt sydväst. 1913 brann huvudbyggnaden ner. Den ersattes först med en provisorisk paviljong och 1927 med nuvarande huvudbyggnad, det s.k. Änglahuset, ritat av arkitekt Axel Ewe. Två år senare invigdes stenannexet, det s.k. Krookska huset, även detta ritat av Ewe. 1960 brann träannexet ner och två år senare invigdes det s.k. tvärannexet, ritat av förre stadsarkitekten Rune Welin. 1985 uppfördes receptions- och konferensbyggnaden samt de glasgångar som förbinder de olika byggnaderna. En utomhusbassäng anlades mellan byggnaderna. Förre stadsarkitekten Claes B Persson ritade dessa byggnader och ansvarade också för kongresshallen som uppfördes 1997. Spa-avdelningen byggdes 2005 och ritades av arkitekt Ulf Pålsson. En ny hotelldel i 12(18)
vinkeln mellan Krookska huset och det så kallade Tvärhuset, ritad av arkitekt Olle Mårtensson, byggdes 2011. Karaktärsdrag och värden Ystad Saltsjöbad Konferensavdelningen är en god representant för sin tid. Den har ett tidstypiskt formspråk med lutande gavelform och snedställd överdel av fasad samt pulpettak och en hög kvalitet i materialval med bland annat träfönster. Neonskylten på framsidan har en utformning som går väl i linje med byggnadens arkitektur. Tvärannexet har typiska arkitektoniska karaktärsdrag från sin tidsperiod med motfallstak och diagonalställda balkonger som ger fasaden ett intressant liv. Krookska huset är byggt i 20- talsklassicistisk stil med en stram fasad och symmetrisk fönstersättning med långa fönsterband. Änglahuset är tidstypiskt med symmetrisk fönstersättning och långa fönsterband samt veranda. Baldakinen på husets södersida och tornet med spiran på taket ger byggnaden en speciell karaktär. Konferensavdelningen Tvärannexet från söder Krookska huset från sydväst Änglahuset från söder Arkeologi Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. 13(18)
Trafik Saltsjöbadsvägen passerar området i nordväst. Den ansluter till Dragongatan/E65 i väster och Österleden/väg 9 i norr. Kollektivtrafik Järnvägsstationen i Ystad ligger ca 1.5 km väster om planområdet. Fyra regionbusslinjer trafikerar Österleden/väg 9 med hållplats vid Saltsjöbadsvägen, dit det är ca 500 meter. Linje 570 går hela året och linje 392 går skoldagar. Linje 322 går på sommaren och stannar då även vid Saltsjöbaden. Samtliga busslinjer har hållplats vid järnvägsstationen. 14(18)
BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING När en detaljplan upprättas ska kommunen göra en bedömning av behovet att göra en miljöbedömning. Enligt miljöbalken 6 kap. 11 ska en miljöbedömning av planen göras om genomförandet av planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas. Påverkan Området är ianspråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor m.m. Föreslagna förändringar görs i anslutning till befintliga anläggningar. En utbyggnad medför en mindre ökning av trafikmängden. En del träd kommer att försvinna vid utbyggnad av Ystad Saltsjöbad och Ystads Tennisbanor. Behovsbedömning Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en miljöbedömning behöver därför inte göras. Behovsbedömningen grundas på följande: Området är planlagt för befintlig användning med byggrätt för bl.a. utbyggnad av hotellet. Planområdet ligger inom område för högexploaterad kust enligt 4 kap 4 miljöbalken. Planområdet är ianspråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor m.m. Föreslagen förändring påverkar inte riksintresset. Risken för olägenheter bedöms som liten. Trafikökningar bedöms bli låga. Riktvärden för trafikbuller bedöms inte överskridas. Åtgärder kan vidtas för att hantera översvämningsrisken vid stigande havsnivå. Genomförande av planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. 15(18)
KONSEKVENSER Planen bedöms dock medföra viss påverkan på omgivningen och den berörs också av förhållanden i omgivningen samt riksintressen m.m., vilket redovisas i detta avsnitt. Riksintressen och förordningar Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap. 4 ) Planområdet ligger inom område för högexploaterad kust enligt 4 kap. miljöbalken. Bestämmelserna i 4 kap. utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Planområdet är ianspråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor m.m. Riksintresset påverkas inte av föreslagna förändringar, som görs i anslutning till befintliga anläggningar inom planlagt område. Strandskyddsområde (miljöbalken 7 kap. 13 ) I den del av planområdet där tennisbanor och badhytter ligger återinträder det strandskydd som upphävdes i samband med att nu gällande detaljplan (Ystad 154, laga kraft 1987-02-27) för detta område gjordes. Område för badhytter i söder och den del av tennisbanorna som ligger inom de 100 m där strandskydd återinträder kan anses vara ianspråktagna för respektive användning. Upphävande av strandskyddet för dessa delar bedöms därför inte påverka strandskyddets syften. Miljökvalitetsnormer Planerad bebyggelse bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna för utomhusluft och yt- och grundvattenförekomster överskrids. Hälsa och säkerhet Markradon Radonmätning bör göras i samband med byggnation eftersom radonhalter kan variera kraftigt. Grundläggning ska utföras radonskyddande inom normalradonintervallet och radonsäkert inom högradonintervallet. Luftföroreningar Enligt Trafikutredning bedöms ett genomförande av föreslagen utbyggnad inte medföra ökningar av utsläpp till luft som riskerar överskridande av miljökvalitetsnormerna, vare sig inom eller i anslutning till planområdet. Vägtrafikbuller En bullerberäkning har utförts i samband med trafikutredningen och bedömningen görs att planförslaget inte kommer att innebära trafikökningar som gör att riktvärden för trafikbuller överskrids för bostad. Risker Verksamheterna inom planområdet är inte av den karaktären att de bedöms innebära några risker för omgivningen. 16(18)
Även risken för olägenheter från omgivningen bedöms som liten. Planområdet omges i nordväst och nordost av Ystads sandskog med fritidshusbebyggelse. I sydost ligger havet och i sydväst idrottsplatsen. Trafik En trafikutredning har gjorts för att bedöma konsekvenserna av den trafikökning som de utbyggda verksamheterna förväntas generera. I trafikutredningen görs bedömningen att det förslag som redovisas i programmet kommer att ge upphov till begränsade trafikökningar till det aktuella området och att trafikökningar generellt kommer att bli låga. Idag finns ca 275 parkeringsplatser och vid en föreslagen utbyggnad av Ystad Saltsjöbad skulle större delen av dessa användas av Saltsjöbadens gäster, vilket skulle innebära att det skulle bli brist på platser för allmänhetens behov. Viss utvidgning av parkeringen samt omdisponering av befintliga platser är möjlig och ökar antalet platser men för att säkra tillgången till parkeringsplatser ska en överenskommelse som anger hur parkeringsbehovet ska lösas tecknas mellan Ystad Saltsjöbad och Ystads kommun. Enligt trafikutredningen uppger Ystads Tennisklubb att deras anläggning huvudsakligen genererar trafik under de två veckor i månadsskiftet juni/juli som deras juniortävling arrangeras. Behovet av parkeringsplatser är därför mycket begränsat och bedöms kunna tillgodoses inom befintlig allmän parkering samt på parkeringen vid idrottsplatsen i väster. Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och biologisk mångfald En del träd kommer att försvinna vid utbyggnad av Ystad Saltsjöbad och Ystads Tennisbanor. Detaljplanen förses med bestämmelse om bevarande av befintliga träd inom det område som inte utgörs av byggrätt i den sydvästra delen av Saltsjöbaden och inom område för badhytter. Träd som måste fällas ska ersättas med nya. Den grönska som omger kvartersmarken är avsatt som Natur i planen. Kulturmiljö En alltför kompakt tillbyggnad av Saltsjöbaden kan innebära att den variation som finns idag med bl.a. olika byggnadshöjder slätas ut. Det är viktigt att olika tidsåldrar även i fortsättningen går att avläsa i arkitekturen. Detaljplanen förses med skyddsbestämmelser för Konferensbyggnaden och varsamhetsbestämmelser för Tvärannexet, Krookska huset och Änglahuset med hänsyn till byggnadernas tidstypiska arkitektoniska särdrag. (Karta finns på sidan 13) 17(18)
Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap. 10 kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas. Havsnivåhöjning Planområdet ligger på mellan 2 och 3 meters höjd över havet. Enligt Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten bör åtgärder för skydd mot bl.a. erosion och översvämning redovisas vid nybyggnation på nivåer mellan 2 och 5 meter över havet. I Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning görs bedömningen att nybyggnation vid marknivåer under +3 meter över havet är tveksam ur översvämningssynpunkt, på grund av att denna nivå antas vara högsta högvattennivå i ett 100-års perspektiv. För att hantera översvämningsrisken införs bestämmelser om lägsta golvnivå, förbud mot källare och infiltration av dagvatten. Sociala konsekvenser Restaurang- och spa-besök främjar människors välbefinnande. Gång- och cykelvägar in mot Ystad och ut i Sandskogen gör det möjligt att på ett säkert sätt ta sig till området. HANDLINGAR Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Program och programredogörelse Samrådsredogörelse Utlåtande 1 Utlåtande 2 MEDVERKANDE I planarbetet har från Plan o Bygg planarkitekt Eva Nygren, planchef Anna Möller och karttekniker Ewa Engström samt bygglovschef Malin Gülich och byggnadsantikvarie Inger Torstensdotter Åhlin medverkat. Ramböll har gjort Trafikutredning (2011-12-01) och Översvämnings-, erosions- och dagvattenutredning (2011-11-30). Plan o Bygg Anna Möller Anna Möller planchef Eva Nygren Eva Nygren planarkitekt 18(18)