Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med bank. Bostadsrättsföreningen Vattnet Org nr Årsredovisning 1/1 2010-31/12 2010
Innehåll Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 7 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 8-14 Nyckeltal och diagram 15-17 Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av
Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Vattnet får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01-2010-12-31. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Utsedd av årsstämman Carl-Johan Arnwald Ordförande Stämman 2011 Richard Tjernström Vice ordförande Stämman 2011 Marky Egebäck Sekreterare Stämman 2011 Amina Karlsson Ledamot Stämman 2012 Irene Stenberg Ledamot Stämman 2012 Styrelsesuppleanter Martin Wallentinsson Stämman 2011 Rozmari Thorell Stämman 2011 Sara Wahrby Stämman 2012 I tur att avgå är ledamöterna Carl-Johan Arnwald, Richard Tjernström och Marky Egebäck samt suppleanterna Martin Wallentinsson och Rozmari Thorell. Ordinarie revisorer Carl-Magnus Ekström Revisor Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Revisorssuppleanter Lars Backåker Stämman KPMG AB Auktoriserad revisor Stämman Valberedning Johan Olstam och Stig Björklund. Sammankallande Johan Olstam. Vicevärd Carl-Johan Arnwald. Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheterna Vattnet 9, 10 och 11 i Norrköpings kommun med därpå uppförda byggnader med 76 lägenheter. Byggnaderna är uppförda 1878 och 2002. Fastigheternas adress är Kristinagatan 3 och 5 samt Nya Rådstugugatan 28, 30 och 32 i Norrköping. Lägenhetsfördelning: 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 21 40 14 1 1
Därtill kommer: Garage P-platser 33 25 Total bostadsarea: Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde 5 568 kvm 62 002 000 kr 50 631 000 kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Östgöta Brandstodsbolag. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens ekonomiska förvaltning enligt tecknat avtal. Fastighetsskötsel och inre städning ombesörjs av FF Fastighetsservice AB. Bostadsrättsföreningen är medlem i SBC (Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation). Underhåll Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 815 tkr. I beloppet ingår sanering av hussvamp med 652 tkr. Förhandlingar har under året pågått med PEAB angående ansvaret för skadan och saneringen av densamma. Förhandlingen har lett till att PEAB tar på sig ansvaret till viss del och ersätter en del av skadan. Försiktighetsvis har en fordran på PEAB bokats upp i bokslutet med 500 tkr (se not 4). Ytterligare en större post i underhållskostnaderna är injustering av värmesystem, 75 tkr. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningen har under januari 2011 uppdaterat den 30 åriga underhållsplanen. Den visar ett underhållsbehov de närmste tre åren på ca 100 tkr. Rekommenderad avsättning till underhållsfonden efter uppdatering av planen är 422 tkr. Detta år har avsättning skett med 325 tkr och det kommande året har budgeterats med samma avsättning. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 22 april 2010. Styrelsen har hållit 11 protokollförda sammanträden. Antal medlemmar: 100 Ekonomi Årets resultat efter fondavsättning hamnade ungefär på samma resultat som budget. Några högre kostnader kan nämnas: i och med sanering högre kostnad för underhåll, högre kostnad för snöröjning samt högre kostnad för el. Det finns även kostnader som har blivit lägre än beräknat i budgeten och där kan nämnas vattenkostnad, sophantering, arvoden till styrelsen samt räntekostnader. 2
Resultat och ställning (tkr) 2010 2009 2008 2007 2006 Rörelsens intäkter 4 654 4 677 4 583 4 386 4 200 Årets resultat 387 569 375 502 347 Resultat efter fondförändringar 62 349 145 198 323 Balansomslutning 80 383 80 276 80 488 80 692 81 034 Likviditet % 303% 329% 269% 250% 198% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr / kvm 794 794 789 749 749 Driftskostnad, kr / kvm 261 244 246 219 200 Ränta, kr / kvm 318 350 403 385 391 Underhållsfond, kr / kvm 493 360 279 193 138 Lån, kr / kvm 8 843 8 966 9 088 9 210 9 332 Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2006 2007 2008 2009 2010 Ränta, kr / kvm Driftskostnad, kr / kvm Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2009 då avgifterna höjdes med 0,66%. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2011 har styrelsen beslutat om en höjning av årsavgifterna med 2,4%. Årsavgifterna uppgår efter höjningen till i genomsnitt till 812,83 kr kvm/år. Överlåtelser och övriga föreningsfrågor Under 2010 har 11 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 8 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Avtal Föreningen har följande avtal: Riksbyggen FF Fastighetsservice AB FF Fastighetsservice AB Nordisk Hiss AB Canal Digital AB Fastighetsekonomi Skötsel och inre städning Teknisk förvaltning Hissar Kabeltv 3
Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat 1 115 881 Årets resultat före fondförändring 387 422 Årets fondavsättning enligt stadgarna -325 000 Summa överskott 1 178 303 Att balansera i ny räkning 1 178 303 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 4
Resultaträkning 2010-01-01 2009-01-01 Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 4 651 468 4 651 668 Hyres- och avgiftsbortfall 2 0-1 400 Övriga förvaltningsintäkter 3 2 995 26 708 4 654 463 4 676 976 Rörelsens kostnader Reparationer 4-315 662-164 520 Planerat underhåll 5 0-44 950 Fastighetsavgift/skatt - 51 719-51 516 Driftskostnader 6-1 455 029-1 360 628 Övriga kostnader 7-13 080-20 248 Personalkostnader 8-142 670-128 247 Avskrivning av anläggningstillgångar 9-754 194-741 587-2 732 354-2 511 696 Rörelseresultat 1 922 109 2 165 280 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 10 26 808 46 834 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 209 896 306 896 Räntekostnader 11-1 771 391-1 949 968-1 534 687-1 596 238 Årets resultat 387 422 569 042 Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond - 325 000-265 000 Ianspråktagande av underhållsfond 0 44 950 Förändring av underhållsfond - 325 000-220 050 Resultat efter fondförändring 62 422 348 992 5
Balansräkning Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 75 128 136 75 882 330 Summa anläggningstillgångar 75 128 136 75 882 330 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 7 152 4 537 Kundfordringar 2 394 0 Övriga fordringar 13 617 926 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 181 201 194 696 808 673 199 233 Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen 15 3 600 000 3 500 000 Kassa och bank Handkassa 2 000 2 000 Bankmedel 610 610 Medel på RB's avr.konto med Swedbank 844 060 692 105 846 670 694 715 Summa omsättningstillgångar 5 255 342 4 393 948 SUMMA TILLGÅNGAR 80 383 478 80 276 278 6
Balansräkning Belopp i kr Not 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Insatser 26 163 750 26 163 750 Underhållsfond 2 747 005 2 272 005 28 910 755 28 435 755 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 115 881 916 889 Årets resultat 387 422 569 042 Avsättning till underhållsfond - 325 000-265 000 Ianspråktagande av underhållsfond 0 44 950 1 178 303 1 265 881 Summa eget kapital 30 089 058 29 701 636 Långfristiga skulder Fastighetslån 17 48 560 000 49 240 000 Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga 680 000 680 000 Leverantörsskulder 360 362 140 717 Skatteskulder 4 509 4 887 Övriga skulder, kortfristiga 18 28 410 22 343 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 661 139 486 695 1 734 420 1 334 642 Summa skulder 50 294 420 50 574 642 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 80 383 478 80 276 278 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån 54 000 000 54 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp ränteintäkter, utdelningar och kapitalvinster på värdepapper och fastigheter samt vinster på inlösta och därefter sålda bostadsrätter. Inkomstskatten uppgår till 26,3 % på skattepliktig inkomst. Outnyttjade underskott från tidigare år får utnyttjas. Föreningens underskottsavdrag har per balansdagen beräknats till 1 059 118 kr, vilket innebär att det inte utgår någon inkomstskatt. Uppskjuten skattefordran redovisas inte på underskottsavdraget. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. 8
Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader Belopp i kr om inget annat anges. 60 år 2010-12-31 2009-12-31 Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 4 420 068 4 420 068 Hyror, garage 158 400 158 400 Hyror, p-platser 73 000 73 200 4 651 468 4 651 668 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, garage 0-1 200 Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser 0-200 0-1 400 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Fakturerade kostnader 2 995 26 708 Not 4 Reparationer Saneringskostnader 652 004 0 Beräknad ersättning PEAB -500 000 0 Vattenskador 0 41 507 Bostäder 2 757 7 703 Tvättstugor 9 197 7 549 Gemensamma utrymmen 330 18 275 Vatten/Avlopp 1 737 4 818 Värme 82 730 0 Ventilation 45 407 18 652 Elinstallationer 869 1 839 Hissar 2 116 29 487 Övriga installationer 569 0 Huskropp 6 280 8 673 9
2010-12-31 2009-12-31 forts not 4 Gårdar och grönanläggningar 6 870 26 017 Garage och parkeringsplatser 4 796 0 315 662 164 520 Not 5 Planerat underhåll Målningsarbeten 0 28 750 Tvättstugor 0 16 200 0 44 950 Not 6 Driftskostnader Fastighetsförsäkring 66 314 61 377 Arvode förvaltning 116 803 115 915 Kabel-TV 178 980 178 211 IT-kostnader 279 279 Juridiska kostnader - 1 151 0 Revisionsarvode, externt 8 750 6 375 Övriga förvaltningskostnader 24 379 17 865 Fastighetsskötsel 139 400 131 220 Obligatoriska besiktningar 21 755 11 965 Snöröjning 31 269 0 Förbrukningsmateriel 20 262 10 134 Vatten 115 218 144 162 El 151 090 137 751 Uppvärmning 452 940 403 783 Sophantering 128 741 141 592 1 455 029 1 360 628 Not 7 Övriga kostnader Kontorsmateriel 0 4 859 Telefon och porto 6 745 9 410 Konstaterade förluster hyror/avgifter 0 29 Medlems- och föreningsavgifter 6 130 5 730 Bankkostnader 205 220 13 080 20 248 Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode 72 678 68 560 Övriga ersättningar till förtroendevalda 0 4 000 Arvode vicevärd 36 000 24 000 Föreningsvald revisor 970 1 000 Summa 109 648 97 560 Sociala kostnader 33 022 30 687 142 670 128 247 10
2010-12-31 2009-12-31 Not 9 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggning 754 194 741 587 Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med Swedbank 899 1 391 Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen 25 864 45 338 Ränteintäkter hyres/kundfordringar 45 50 Övriga ränteintäkter 0 55 26 808 46 834 Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 1 315 186 1 481 264 Övriga räntekostnader (Swap) 456 205 468 704 1 771 391 1 949 968 Not 12 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 70 150 000 70 150 000 Mark 10 000 000 10 000 000 Summa anskaffningsvärden 80 150 000 80 150 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -4 267 670-3 526 083 Årets avskrivning byggnader - 754 194-741 587 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -5 021 864-4 267 670 Restvärde enligt plan vid årets slut 75 128 136 75 882 330 Varav Byggnader 65 128 136 65 882 330 Mark 10 000 000 10 000 000 Taxeringsvärden bostäder 62 002 000 50 631 000 Totalt taxeringsvärde 62 002 000 50 631 000 varav byggnader 49 577 000 43 684 000 Not 13 Övriga fordringar Beräknad fordran PEAB (sanering) 500 000 0 Fordran medlemmar för köksfläktar 117 926 0 617 926 0 11
2010-12-31 2009-12-31 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kabel-tv-avgift 49 230 44 745 Övriga förutbetalda driftskostnader 11 648 11 646 Upplupna ränteintäkter 5 216 3 553 Upplupna räntebidrag 50 098 74 838 Fastighetsförsäkring 65 009 59 914 181 201 194 696 Not 15 Likviditetsplacering via Riksbyggen Likviditetsplacering via Riksbyggen 3 600 000 3 500 000 Typ Saldo Ränta Slutdatum 30 dagar 300 000 1,20 2011-01-13 30 dagar 200 000 1,50 2011-01-27 90 dagar 2 500 000 1,00 2011-01-25 90 dagar 600 000 1,40 2011-03-13 Not 16 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och uppl. avgift Underhålls fond Resultat Vid årets början 26 163 750 2 272 005 1 265 881 Disposition enl årsstämmobeslut 150 000-150 000 Förändring av underhållsfond - 325 000 Avsättning till underhållsfond 325 000 Årets resultat 387 422 Vid årets slut 26 163 750 2 747 005 1 178 303 Not 17 Fastighetslån Fastighetslån 49 240 000 49 920 000 Avgår nästa års amortering - 680 000-680 000 Skuld vid årets slut 48 560 000 49 240 000 Genomsnittsränta under bokslutsåret är 3,57% Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Årets amort. Utg. skuld NORDEA HYPOTEK AB 2,62 rörligt 27 000 000 27 000 000 SBAB 2,65 2011-03-01 8 920 000 680 000 8 240 000 SWEDBANK HYP 3,82 2013-11-12 14 000 000 14 000 000 49 920 000 680 000 49 240 000 12
2010-12-31 2009-12-31 Not 18 Övriga skulder, kortfristiga Depositionsavgifter garageöppnare 19 500 20 500 Skuld sociala avgifter och skatter 1 842 1 843 Skuld RB påminnelseavgift 50 0 Övriga kortfristiga skulder 7 018 0 28 410 22 343 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter 20 253 23 275 Upplupna räntekostnader 97 967 106 515 Upplupna drift- och underhållskostnader 0 1 375 Upplupna elkostnader 19 092 15 676 Upplupna värmekostnader 61 760 48 490 Upplupna kostnader för renhållning 3 387 0 Upplupna revisionsarvoden 9 000 9 000 Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll 2 557 0 Förutbetalda hyror och avgifter 447 123 282 364 661 139 486 695 13
2010-12-31 2009-12-31 Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret Norrköping den 14 februari 2011 Carl-Johan Arnwald Richard Tjernström Marky Egebäck Amina Karlsson Irene Stenberg Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Carl-Magnus Ekström Föreningsvald revisor 14
Nyckeltal Kostnadsfördelning 2010 2009 Reparationer 315 662 164 520 Planerat underhåll 0 44 950 Fastighetsavgift/skatt 51 719 51 516 Driftskostnader 1 455 029 1 360 628 Övriga kostnader 13 080 20 248 Personalkostnader 142 670 128 247 Avskrivning av anläggningstillgångar 754 194 741 587 Finansiella poster 1 771 391 1 949 968 Summa kostnader 4 503 745 4 461 664 Övrigt 5% Reparationer 7% Finansiella poster 39% Driftskostnader 32% Avskrivningar 17% 15
Driftskostnadsfördelning 2010 2009 Fastighetsförsäkring 66 314 61 377 Arvode förvaltning 116 803 115 915 Kabel-TV 178 980 178 211 IT-kostnader 279 279 Juridiska kostnader - 1 151 0 Revisionsarvode, externt 8 750 6 375 Övriga förvaltningskostnader 24 379 17 865 Fastighetsskötsel 139 400 131 220 Obligatoriska besiktningar 21 755 11 965 Snöröjning 31 269 0 Förbrukningsmateriel 20 262 10 134 Vatten 115 218 144 162 El 151 090 137 751 Uppvärmning 452 940 403 783 Sophantering 128 741 141 592 Summa driftskostnader 1 455 029 1 360 628 Sophantering 9% Övrigt 5% Arvode förvaltning 9% Kabel-TV 13% Uppvärmning 33% El 11% Snöröjning 2% Vatten 8% Fastighetsskötsel 10% 16
Nyckeltalsanalys för driftskostnader 2010 2009 BOA (kvm): 5568 5568 Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 12 11 Arvode förvaltning 21 21 Kabel-TV 32 32 Revisionsarvode, externt 2 1 Övriga förvaltningskostnader 4 3 Fastighetsskötsel 25 24 Obligatoriska besiktningar 4 2 Snöröjning 6 0 Förbrukningsmateriel 4 2 Vatten 21 26 El 27 25 Uppvärmning 81 73 Sophantering 23 25 Summa driftskostnader 261 244 17