Sektorn för samhällsbyggnad Granskningshandling Mars 2016 Detaljplan för Rävlanda 4:145 m.fl., UTVIDGNING AV BYGGRÄTT FÖR RADHUS i Rävlanda, Härryda kommun Planbeskrivning med genomförande Planbeskrivningens uppgift är att underlätta förståelsen av planförslagets innebörd samt att redovisa de förutsättningar och de syften planen har liksom de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Planbeskrivningen har ingen rättsverkan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planförslaget syftar till att ge möjlighet att komplettera befintliga radhus med inglasade uterum. Byggrätten för tvåvåningshusen utökas för att möjliggöra en utbyggnad av hallen mot förråden samt vid gavlarna. Gällande detaljplan lämnar möjlighet till att uppföra en samlings- och föreningslokal i områdets sydöstra del. Denna byggrätt har inte utnyttjas, men bibehålls i planförslaget. Planen ger även möjlighet till att bygga ut och omdisponera placeringen av garage i områdets sydöstra del. Detaljplanen bekräftar i övrigt befintliga förhållanden. PLANDATA Planområdet är beläget strax söder om Rävlanda station och omfattar radhusområdet vid Åvägen samt angränsande naturområden i väster och söder. Planområdets läge i Rävlanda 1(15)
Areal Planområdets areal är cirka 4 hektar. Markägare Kvartersmarken ägs av privata fastighetsägare samt en samfällighetsförening. Kommunen äger även del av kvartersmarken i områdets södra del. Natur- och parkmarken ägs av kommunen. ÄNDRINGAR SEDAN SAMRÅDET Sedan samrådet har följande ändringar gjorts: Parkområdet för del av bollplanen har tagits bort från detaljplanen. Samlingslokalens byggrätt har reviderats från område som endast får bebyggas med komplementbyggnader (plusprickad mark) till användningsområdet B1, (samlingslokal) Utökad kvartersmark för bostäder har möjliggjorts för sex tomter i den västra delen av planområdet. Uterummens byggrätt har ändrats så att det är tydligt att den endast gäller i bottenplan och att principritningen ska följas. Den plusprickade marken har tagits bort. Garagens byggrätt har utökats på det sydöstra parkeringsområdet från 500 kvm till 750 kvm. Entréutbyggnaderna till tvåvåningshusen har begränsats till att endast gälla i bottenplan. Våningsantalsbestämmelsen har tagits bort och byggnadernas höjd regleras endast genom byggnadshöjd. Komplementbyggnader har fått en högsta tillåtna byggnadshöjd om 3,5 meter. Odlingslottsområdet i södra delen av planområdet har kompletterats med en bestämmelse om att området ska vara tillgängligt för odlingslotter. Strandskydd återinträder för Rammsjöbäcken och Storån vid ny planläggning, varför en administrativ bestämmelse för att upphäva delar av strandskyddet införts i plankartan. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan för Härryda kommun ÖP-2002 Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen. I översiktsplanens utvecklingsförslag för Rävlanda redovisas radhusområdet som befintliga bostäder. Bäckravinen i områdets södra del redovisas som fokusområde för grönytor enligt Grön plan och naturmarken väster om bostäderna som värdefullt friluftsliv. 2(15)
Naturvårdsplan Storåns dalgång i södra delen av planområdet ingår i kommunens naturvårdsplan (antagen av kommunfullmäktige 2012-06-18) då dalgången utgör ett representativt odlingslandskap i skogsbygden där det finns odlingslandskap och naturbetesmarker med rik flora. I Storåns dalgång och utmed Lygnern finns också stora arealer ädellövskog på leriga sediment. Karta: Utdrag ur översiktsplanen. Planområdets läge är markerat med blå ring. Gällande detaljplaner Inom planområdet gäller följande detaljplaner: Område öster om Rävlanda centrum, lagakraftvunnen 1983-03-07. Bostäder, garage, samlingslokal samt parkmark. Del av Rävlanda Västergården 4:3 m fl, lagakraftvunnen 1984-12-21. Bostäder, garage och park. Strandskydd Strandskyddet inrättades 1975 för att långsiktigt trygga medborgarnas tillgång till strandområden. Numer syftar skyddet även till att bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv på land och i vatten. Strandskyddet återinträder när en ny detaljplan upprättas om inte kommunen fattar ett nytt beslut om upphävande i enlighet med bestämmelserna i miljöbalkens 7 kapitel. Storån samt Rammsjöbäcken som är belägna vid planområdets södra gräns omfattas av strandskydd, vilka återinträder över del av det befintliga bostadsområdet och behöver därför upphävas i delar för att möjliggöra ett genomförande enligt detaljplanens intentioner. Det generella strandskyddet för Storån är 200 meter och för Rammsjöbäcken är 100 meter. Se vidare under rubriken Förutsättningar och förändringar/upphävande av strandskydd. 3(15)
Riksintressen Naturvård Områden av riksintresse för naturvård ska representera huvuddragen i svensk natur, belysa landskapets utveckling och visa mångfalden i naturen. Miljöbalken kräver att områden av riksintresse för naturvård ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada natur- eller kulturmiljön. Den södra delen av planområdet ingår i Storåns dalgång, vilken är av riksintresse för naturvård. Storån Rammsjöbäcken Strandskydd Riksintresse för naturvård Planområde FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Topografi och landskapsbild Bostadsområdet är i huvudsak plant med små höjdskillnader. I söder gränsar området till Ramsjöbäckens ravin och i väster har ett biflöde till bäcken bildat en tvärgående ravin. Ravinsluttningarna är ställvis tätbevuxna och bristen på bra stigar gör det svårtillgängligt. Sydost om planområdet finns en traktorstig där man kan ta sig över bäcken. 4(15)
Bäckravin i söder med område för odling närmast radhusen Bäckravin i väster Geoteknik Flera geotekniska utredningar har utförts inom eller angränsande till planområdet. En kompletterande undersökning har även utförts i samband med nu aktuellt planarbete (Åvägen Rävlanda Härryda- detaljplan, Tekniskt PM Geoteknik, Norconsult 2014-12- 15). Inom bostadsområdet har jordlagren stor mäktighet (ca 20 till över 40 m) och utgörs huvudsakligen av fast siltig lera, underlagrad av friktionsmaterial med i regel flera meters mäktighet. Inom en stor del av området är leran täckt av ett lager med sand/torrskorpelera med upp till 3 m mäktighet. Ytlager av sand/torrskorpelera förekommer både i anslutning till ravinkrönen och nedanför slänterna samt med största sannolikhet i begränsad omfattning även i ravinslänterna. I ytlagren finns det organiskt material/mulljord, ner till som mest ca 2,2 m under befintlig markyta, som är mycket sättningskänsliga. Dessa jordlager bedöms dock ha begränsad mäktighet, varför detta löses genom urgrävning i byggnadslägena. Grundvattenytan för området fluktuerar under året beroende på nederbördsmängd och påverkas lokalt av topografiska, vegetations- och jordlagerförhållanden. Grundvattenytan för området bedöms dock under stora delar av året ligga ca ½-3 m under befintlig markyta. En översiktlig bergteknisk bedömning har utförts. Inga riskområden för blockutfall/bergras påträffades inom planområdet. Beräkningar visar att säkerheten mot skred är fullgod för befintliga och framtida förhållanden så länge mark belägen på nivån +58 m eller lägre inte belastas med mer än 40 kpa. För mark belägen högre än +58 m minskar tillåten belastning med 18 kpa per höjdmeter. Som exempel är högsta rekommenderade belastning 22 kpa för nivån +59 m. Utbyggnad av lätta byggnader såsom uterum innebär inget problem från geoteknisk synpunkt inom någon del av bostadsområdet. Lätta och sättningståliga byggnader, t ex förråd och inglasade uterum, kan möjligen grundläggas genom platta på mark. 5(15)
Fornlämningar På riksantikvarieämbetets fornminneskarta finns inga kända fornlämningar markerade inom planområdet. Bebyggelse Bostäder (B) Inom området finns sammanlagt 44 radhuslägenheter, varav 35 är uppförda i två plan och 9 utgörs av marklägenheter. Fasaderna är i huvudsak utförda med träpanel, men vissa gavlar är utförda i tegel. Färgsättningen av huvudbyggnaderna varierar, men varje sammanhängande radhuslänga är målad i en gemensam färg, vilket ger området ett enhetligt uttryck. Utanför radhusens entréer finns förrådsbyggnader i en våning. Dessa är sammanbyggda med huvudbyggnaden i radhuslägenheterna i två plan samt är fristående vid marklägenheterna. I delar av området har förrådsbyggnaderna avvikande färg i förhållande till huvudbyggnaden. Dock har alla förråd samma färgsättning inom varje radhuslänga. Parkeringsplatser med garage finns samlade i områdets norra respektive sydöstra del. I sydost finns även en förrådsbyggnad för områdets skötsel. I områdets södra del, ned mot bäckravinen, utnyttjas marken för odling. Centralt i området finns en gemensam lekplats anlagd. Radhus i två plan Radhus i ett plan Gemensam lekplats Parkering i områdets södra del 6(15)
I detaljplanen justeras byggrätten för befintliga tvåvåningsbyggnader för att möjliggöra en ihopbyggnad av entréerna med de angränsande förråden. Byggrätten utökas även på gavlarna för mindre tillbyggnader. Vid utbyggnad av gavlarna kan avståndet mellan huvudbyggnader bli mindre än åtta meter. Särskilda krav på brandsäkerhet kan då ställas enligt föreskrifterna i Boverkets byggregler (BBR). Vid radhusens trädgårdssida lämnas möjlighet att komplettera dessa med inglasade uterum. Avsikten är att dessa skall vara ett komplement till bostäderna och ge möjlighet att vistas utomhus på en vind- och regnskyddad uteplats. För att radhusområdet skall bibehålla sin enhetliga karaktär är det en fördel om alla uterum får en likartad storlek och utformning. Det blir också lättare att bygga ut uterummen vid skilda tidpunkter oberoende av om och när grannen väljer att bygga ut sitt uterum. Illustrationskarta med föreslagna förändringar. På följande sidor redovisas principerna för hur uterummen bör utformas. Principer markerade med fet text utgör planbestämmelser och ska följas. 7(15)
8(15)
9(15)
Planbestämmelser kring gestaltningen av uterummen har tagits fram utifrån principritningarna och föreskriver att uterum skall utföras i enlighet med följande: Vägg mot trädgården skall utgöras av minst 55 % glas. Tät vägg ovan eventuell sockel skall utformas med träpanel lik befintligt hus. Tak skall vara ljusgenomsläppligt och får max ha 6 graders lutning. I övrigt föreskrivs inte ett exakt utförande utan utrymme lämnas för viss variation och personliga önskemål av utformningen. På typritningen ges exempel på hur uterummet skall utföras med hänsyn till de brandsäkerhetskrav som ställs i BBR. Vägg ut mot trädgårdssidan skall utgöras av minst 55 % glas och taket skall utgöras av ljusgenomsläppligt material. Avsikten är bland annat att uterummen skall ha karaktären av en lätt tillbyggnad och inte uppfattas som en permanent del av bottenvåningen. Intentionen är även att rummen innanför uterummet inte skall bli allt för mörka utan få tillgång till dagsljus. Den del av fasaden mot trädgårdssidan som inte täcks av glas skall utföras med träpanel av motsvarande karaktär och utseende som huvudbyggnaden. Gällande detaljplan lämnar möjlighet till att uppföra en samlings- och föreningslokal i områdets sydöstra del. Denna byggrätt har inte utnyttjas, men bibehålls i planförslaget. Planen ger även möjlighet till att omdisponera placeringen av garage i områdets sydöstra del. Utökad tomtmark I den sydvästra delen av planområdet har kvartersmarken för bostäder (B) utöktas för att möjliggöra en utvidning av tomtmarken mot ravinen (se illustration). Offentlig service Rävlanda skola med årskurs F-9 är belägen ca 450 m väster om planområdet. I Rävlanda finns två förskolor och ett familjedaghem. Här finns även ett äldreboende och en vårdcentral. Kommersiell service För Rävlanda är Bollebygd det naturliga centret för närservice. Här finns ett relativt stort och varierat utbud av service i form av livsmedelsaffärer, banker, pizzerior, klädoch inredningsbutiker, bibliotek, vårdcentral, apotek mm. I Rävlanda finns viss närservice såsom livsmedelsbutik och pizzeria. I övrigt finns ett komplett serviceutbud i Mölnlycke centrum. Gator och trafik Gatunät Planområdet har tillfart från Rävlanda stationsväg via Åvägen. Parkering Parkering för boende och besökande har anordnats inom två separata områden. Byggrätten för garagen i det sydöstra området har utökats till 750 kvm. 10(15)
Kollektivtrafik Rävlanda station är belägen ca 250 m norr om planområdet. Vid denna angör tåg mellan Borås och Göteborg samt bussar i riktning mot Mölnlycke och Bollebygd. Teknisk försörjning Teknisk försörjning finns utbyggt inom och i anslutning till planområdet. Vatten och avlopp Området ingår i kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp. Dagvatten Dagvatten skall omhändertas lokalt på varje fastighet i enlighet med kommunens policy om lokalt omhändertagande av dagvatten. El Vattenfall Västnät AB svarar för elförsörjningen i området. Vid Åvägen i områdets norra del finns en transformatorstation som distribuerar el till radhusen inom planområdet samt närliggande bostäder. Avfall Plats för kärl för insamling av brännbart samt matavfall ska anordnas inom respektive fastighet. Dessa skall vara i direkt anslutning till uppställningsplats för hämtningsfordon. Alternativt ska gemensam uppställningsplats/er anordnas. Upphävande av strandskydd En kommun får enligt plan- och bygglagen i en detaljplan bestämma att strandskyddet ska upphävas för ett område om det finns särskilda skäl. Intresset av att ta området i anspråk på ett sätt som avses med planen ska i sådant fall väga tyngre än strandskyddsintresset. För att kommunen ska få upphäva strandskyddet krävs att särskilda skäl enligt 7 kap. 18 c d miljöbalken föreligger samt att en fri passage enligt miljöbalken 7 kap. 18 f kan säkerställas. För att möjliggöra ett genomförande av detaljplanen enligt dess syfte gör Härryda kommun bedömningen att strandskyddet för Storån behöver upphävas i de delar som består av kvartersmark (B), för bostadstomter, odlingsområde samt parkeringsområde. Strandskyddet återinträder dock i de delar som föreslås för naturmark. Förslag till upphävande Kommunen föreslår att strandskyddet upphävs inom kvartersmark (B) som är belägen inom 100 meter från Rammsjöbäcken och 200 meter från Storån. Området som föreslås upphävas utgörs av en sammanlagd yta om cirka 12 250 m 2. Särskilda skäl och uppfyllande av strandskyddets syfte I den föreslagna detaljplanen gör kommunen bedömningen att delar av det område där strandskyddet återinträder redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften (miljöbalken 7 kap. 18 pkt 1). Kommunen menar 11(15)
att den befintliga bebyggelsen och odlingsområdet redan idag innebär en begränsning av strandskyddet både allemansrättsligt och för växt- och djurliv. Allemansrättslig tillgänglighet bedöms fortsatt kunna säkerställas genom att naturmark som idag inte är kvartsrsmark inom område där strandskyddet återinträder planläggs som allmän plats (natur). Ingen ny kvartersmark föreslås tillskapas inom 100 meter från Storån. Växt- och djurlivet bedöms fortsättningsvis ha goda livsvillkor vid Storån eftersom ett upphävande av strandskyddet inte innebär någon faktisk förändring av markanvändningen. De ytor som planläggs som naturområde föreslås omfattas även i fortsättningen av strandskydd. Kommunen anser inte att det är motiverat med en dispensprövning eftersom det rör sig om ett befintligt bostadsområde och anläggningar som tidigare saknat strandskydd. Fri passage Utformningen av detaljplanen innebär att det befintliga naturområdet närmst Storån fortsatt bibehålls för fri passage mellan ån och bostadsområdet. Den fria passagen blir mellan 15 och 60 meter. Förfarande Upphävandet av strandskyddet föreslås ske av kommunfullmäktige i samband med antagandet av detaljplanen. 12(15)
KONSEKVENSER Avvägningar enligt miljöbalken Den planerade markanvändningen bedöms inte innebära någon konflikt med riksintressen eller andra allmänna intressen, då planen endast innebär ändring av befintliga byggrätter inom ett befintligt bostadsområde. Ingen ny mark tas i anspråk för exploatering. Användningen är därmed förenlig med Miljöbalken kapitel 3. Detaljplanen kommer lokalt inte att medföra att någon miljökvalitetsnorm enligt Miljöbalken kapitel 5 överskrids. Miljöbedömning enligt MKB-förordningen En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska enligt Plan- och bygglagen upprättas om detaljplanen innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. För att reda ut om en miljöbedömning behöver genomföras ska kommunen göra en behovsbedömning. Kommunens ställningstagande i behovsbedömningen var att detaljplanen inte antas innebära en betydande miljöpåverkan och en miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning behövs därför inte behöver genomföras. Motiven till ställningstagandet är: Detaljplanen omfattar ett befintligt bostadsområde där syftet är att tomtmark får kompletteras med inglasade uterum och radhusen i två våningar får möjlighet till mindre tillbyggnader, den innebär således ingen faktisk ändring av markanvändningen. Området är beläget centralt i Rävlanda samhälle med utbyggd infrastruktur som gator, vatten- och avlopp, elförsörjning och kollektivtrafik. Planen avser ett litet område på lokal nivå och omfattas inte av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. Planen berör inte Natura 2000 eller verksamheter enligt MKB-förordningens bilaga 1 eller 3. Behovsbedömningen har varit föremål för samråd med länsstyrelsen, som delar kommunens ställningstagande. Kommunen har därefter beslutat att detaljplanen inte innebär en betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning kommer därför inte att genomföras. Natur Mark i anslutning till Ramsjöbäcken redovisas som naturmark. Inga förändringar föreslås inom området. Ett genomförande av planförslaget får därmed inga direkta konsekvenser för naturområden. Hälsa och säkerhet Buller Inga särskilda bullerskyddsåtgärder bedöms erfordras. 13(15)
Brandförsvar Vägarna i området uppfyller kraven på tillgänglighet för brandfordon. Miljömål Tillbyggnader av uterum mm är förenlig med de nationella och regionala miljömålen om begränsad klimatpåverkan, frisk luft och god bebyggd miljö. Med områdets centrala läge i ett befintligt samhälle finns goda möjligheter att utnyttja kollektivtrafik för miljöanpassade och resurssnåla transporter. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd har skett under våren 2015, granskning sker vintern 2016 och kommunfullmäktige beräknas kunna anta detaljplanen våren 2016. Bygglov för uterum kan beviljas i enlighet med detaljplanen efter att planen vunnit laga kraft. Om detaljplanen inte överklagas kan den vinna laga kraft sommaren 2016 Huvudmän Kommunen är huvudman för allmän plats. Fastighetsägare är ansvarig för planens genomförande och utbyggnad inom kvartersmark. Dagvatten skall omhändertas lokalt enligt LOD. Planområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp varvid gällande taxa för anläggnings- och brukningsavgift blir tillämplig. Planens genomförande åvilar följande ansvariga: Härryda kommun - parkmark Fastighetsägare - kvartersmark Härryda Energi AB - elförsörjning Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. EKONOMISKA FRÅGOR Kommunens kostnad för planläggning beräknas bli finansierad via planavgift i samband med ansökan om bygglov. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år, med början då detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare garanterad rätt att få bygga i enlighet med planen. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna kan ställa anspråk på ersättning för förlorad byggrätt. 14(15)
MEDVERKANDE Planförslaget har upprättats i samarbete med Norconsult AB genom arkitekt Gunnar Håkansson och planarkitekt Janna Bordier. Principförslag till utformning av uterum har upprättats av arkitekterna Peter Sahlin och Hjalmar Kaudern, Norconsult AB. Mölnlycke, mars 2016 SEKTORN FÖR SAMHÄLLSBYGGNAD Planenheten Michaela Kleman Verksamhetschef plan och bygglov Maria Lejdebro Planarkitekt Karl Falck Mark- och exploateringsingenjör 15(15)