ÅRSREDOVISNING 2003-2004 HSB:s Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö 1
2
Å R S B E R Ä T T E L S E 2003-2004 Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 maj 2003-30 april 2004. Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari 1971. Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj 1962. Föreningens organisationsnummer är 71 36 00-0572. Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D 19-45 108 331-438 Gökblomstret E 47-55 36 001-037 Hundlokan nr 1 F,G 52-64 75 038-112 Solvändan nr 1 H,I,J,K 32-50 110 113-160 167-172 178-183 189-194 196-239 Fackelrosen nr 1 L,M,N 26-30 88 242-285 287-330 Kungsljuset nr 1 O,P,Q 20-24 132 439-570 Pyrolan nr 2 S,U,X 11-15 42 571-612 Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö 1-9 13 613-625 Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Totala lägenhetsytan 43 600 m 2 Den totala lokalytan (bl.a. centrumlokalerna) 6 300 m 2 Föreningen äger 2 bostadsrätter. Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: 03 05 01-03 10 22 Ordförande Birger Eneroth Vice ordförande Ulla Mogard Sekreterare Guy Hallman Ledamöter Jan Ekenstedt Gunilla Dyfverman HSB Stockholms repr. Christer Sigewall Suppleanter Jim Kenving Susanna Hannerz HSB Stockholm Alicia Johanzon 3
03 10 22-04 04 30 Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamöter HSB Stockholms repr. Suppleanter HSB Stockholm Birger Eneroth Ulla Mogard Guy Hallman Gunilla Dyfverman Magnus Boström Christer Sigewall Jim Kenving Susanna Hannerz Alicia Johanzon I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Eneroth, Mogard och Dyfverman och suppleanten Hannerz. Firmatecknare Föreningens firma tecknas av Birger Eneroth, Ulla Mogard, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehas av Birger Eneroth, Ulla Mogard, Björn Ståhl och Malin Olsson två i förening. Malin Olsson och Björn Ståhl har ensammma attesträtt upp till ett belopp av 20.000:-. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson med Ingemar Svensson som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt III Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholm har varit: Ordinarie: Ulla Mogard Magnus Boström Guy Hallman Susanna Hannerz Birger Eneroth Gunilla Dyfverman Jim Kenving Ola Möller Suppleanter: Malin Olsson Rolf Larsson Ylva Wändahl Valberedning Som valberedning har fungerat: Birgit Larsson (sammankallande), Evelyn Lewandrowski och Magnus Brandel. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 oktober 2003. 57 röstberättigade medlemmar med 2 fullmakter samt 14 övriga var närvarande. Styrelsen har hållit 13 protokollförda sammanträden. Medlemsantal Föreningen har 736 medlemmar. Under året har 67 bostadsrätter överlåtits. 4
Anställda Förvaltare har varit Björn Ståhl och Malin Olsson. Fastighetsarbetare har varit Kolbeinn Ársaelsson, Lauri Källman och Pekka Forsander. Lokalvård och trappstädning utföres av 2 st entreprenörer, Högsätra Städ- och Fastighetsservice AB och Sundbergs fastighetsskötsel. Arvoden och löner Arvoden till styrelse och revisorer samt löner till anställda framgår av resultaträkningen. Lokaler Bokbindargillet har sagt upp sin lokal och efterträtts av Jan Mogard Consult AB. Hälsoliv har tagit över lokalen, som Jan Mogard tidigare hyrde i Pyrolavägen 11. Socialdemokraterna har lämnat sin expedition på Pyrolavägen 15 och efterträtts av Suchi House Kai. Telia har fått tillåtelse att sätta upp en 3G-antenn på den plats de sedan tidigare hyr på Pyrolavägen 20. Fastigheterna Under året har ca 920 arbetsorder utförts. Arbetena har bestått av reparationer och underhåll i lägenheter (539) och allmänna utrymmen (383). Antalet arbeten i lägenheterna har ökat ganska mycket under året (37 %). Antalet vattenskador, som åtgärdats har varit 17 stycken. Periodiskt underhåll: Under året har följande periodiska underhållsprojekt genomförts: Ventilation Lagstadgad OVK-besiktning har utförts i samtliga lägenheter. Den resulterade i så många anmärkningar att styrelsen beslutade att sätta in nya ventiler och injustera ventilationen igen i samtliga lägenheter. Arbetet utfördes under hösten av ABC-teknik AB. För att komma åt alla ventiler måste mer eller mindre omfattande snickeriarbeten göras i ett flertal lägenheter, där bostadsrättshavaren byggt för ventiler/frånluftsdon. Radonsanering Ny mätning av radonhalter har genomförts i marklägenheterna. Tyvärr visade det sig att de genomförda åtgärderna i vissa lägenheter inte varit tillräckliga. En utredning av ytterligare möjligheter att sänka radonhalterna har därför upphandlats. Värme Energiekonomi AB har bytt ut samtliga radiatorventiler i lägenheterna och allmänna utrymmen, bytt cirkulationspumpar och injusterat värmesystemet. Tyvärr har det resulterat i störande ljud i en del lägenheter. Utredning av orsaken pågår. Fönster Samtliga ytterbågar har bytts ut mot bågar av aluminium på Pyrolavägen 34-38. Balkongdörrar och fönster och fönstren i marklägenheterna på Pyrolavägen 19-45 har målats. Höghusbalkonger Balkongerna har renoverats på alla höghusen. Betongfronterna har ersatts med blå aluminiumskärmar och plattan har förlängts med 20 cm. Väggen mot köket har tilläggsisolerats. 5
Renhållning Lidingö stads nya renhållningstaxa innebar kraftiga avgiftshöjningar. Men tack vare ökad källsortering och övergång till plastkärl i stället för sopkaruseller har vi lyckats begränsa kostnadsökningen. Inköp Tre nya tvättmaskiner har köpts in. Fritidsverksamhet Vårfesten, som traditionellt anordnas i samarbete med fritidsgården, måste tyvärr ställas in 2003 på grund av de kommunalanställdas strejk. Pensionärsföreningen Pyrolaklubben har valt ny ordförande. De fortsätter att genomföra mycket uppskattade träffar och studiebesök. Koloniföreningens engagemang och resultat kan vi alla njuta av när vi promenerar längs Djupadalsvägen. I området finns en miljögrupp. Fritidsgården Skärsätra fritidsgårds föräldra- och stödförening verkar för att bevara gården och få fler vuxna att medverka i ungdomarnas aktiviteter. Ekonomi Årsavgifterna har varit oförändrade under verksamhetsåret. Årets sammanlagda nettoomsättning utgör 20 726 496 kronor. Föreningens ekonomiska ställning vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Dispositionsfond 9 422 884 Årets förlust - 3 168 249 6 254 635 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond för yttre underhåll 0 Överföring till Fond för yttre underhåll enligt underhållsplan(budget) 0 Dispositionsfond 6 254 635 6 254 635 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 6
Fjärrvärme, el och vatten 2003/2004 2002/2003 2001/2002 2000/2001 Fjärrvärme Förbrukat MWh 8001 8777 7 435 7 348 Kostnad i kr. 4 884 574 4 461 178 3 666 329 2 953 684 Vatten Förbrukat i m 3 68 313 70 089 64 777 73 818 Kostnad i kr 702 903 642 706 688 478 827 865 El, fastigheter Förbrukat i kwh 912 671* * 705 770 723 400 Kostnad i kr 900 209* 652 766 540 596 618 927 El, värmepumpar Förbrukat i kwh 4559 16032 40 066 246 600 Kostnad i kr 32 775 ** 98 852 125 580 Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. Jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning försvåras av att debiteringen baseras på uppskattad förbrukning. * Siffrorna omfattar även förbrukning under tidigare år, som betalts under året p g a reklamationer. För 2002/2003 gick det inte att räkna fram någon förbrukning, då Fortum bytt mätare utan att underrätta oss om avläsningarna. ** Att ingen siffra redovisades för el, värmepumpar 2002/2003 berodde exempelvis inte på att vi inte förbrukat någon, utan på att elbolagens förskottsdebitering medfört att vi fått tillbaka pengar, när de läst av mätarna det året. 7
Bokslut för BRF Skärsätra 2003-05-01-2004-04-30 8
HSB:s Brf Skärsätra Resultaträkning 2004-04-30 2003-04-30 Nettoomsättning Not 1 20 726 496 20 584 472 Fastighetskostnader Drift Not 2-12 306 682-11 684 278 Planerat underhåll Not 3-4 817 211-1 577 320 Fastighetsskatt -1 805 818-1 580 870 Avskrivningar -1 580 888-1 954 243 Summa fastighetskostnader -20 510 599-16 796 711 Bruttoresultat 215 898 3 787 761 Rörelseresultat 215 898 3 787 761 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 9 407 51 452 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 5-458 942-567 912 Summa finansiella poster -449 536-516 460 Resultat efter finansiella kostnader -233 638 3 271 301 Inkomstskatt -2 934 611-2 688 022 Årets resultat -3 168 249 583 279 9
HSB:s Brf Skärsätra Balansräkning 2004-04-30 2003-04-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Not 6 34 141 949 35 686 587 Inventarier Not 7 72 495 66 750 Pågående nyanläggningar och förskott Not 8 9 185 502 0 Summa materiella anläggningstillgångar 43 399 946 35 753 337 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 9 1 940 1 940 Andra långfristiga fordringar Not 9 46 595 117 943 Summa finansiella anläggningstillgångar 48 535 119 883 Summa anläggningstillgångar 43 448 481 35 873 220 Omsättningstillgångar Bostadsrätter Not 10 12 800 12 800 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 21 211 51 874 Övriga fordringar Not 11 194 368 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 12 118 719 107 673 Avräkningskonto HSB Stockholm 0 5 408 882 Summa kortfristiga fordringar 334 298 5 568 429 Kassa och bank Postgiro 4 284 12 621 Föreningssparbank 20 660 20 087 JP Bank 0 6 493 OK konto 4 517 4 228 Summa kassa och bank 29 460 43 429 Summa omsättningstillgångar 376 559 5 624 658 Summa tillgångar 43 825 039 41 497 878 10
HSB:s Brf Skärsätra Balansräkning 03-05 - 04-04 02-05 - 03-04 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Insatser 4 255 800 4 255 800 Upplåtelseavgifter 1 169 900 1 169 900 Fond för yttre underhåll 4 616 271 4 616 271 Summa Bundet eget kapital 10 041 971 10 041 971 Fritt eget kapital Dispositionsfond 9 422 884 8 839 604 Årets resultat -3 168 249 583 279 Summa fritt eget kapital 6 254 635 9 422 884 Summa eget kapital 16 296 605 19 464 854 Skulder Fond för inre underhåll 2 789 149 2 733 764 Skulder till kreditinstitut Not 14 11 677 292 11 791 376 Leverantörsskulder 3 668 316 1 380 781 Skatteskulder 3 643 598 3 507 186 Övriga skulder Not 15 3 069 771 27 125 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 16 2 680 307 2 592 792 Summa skulder 27 528 434 22 033 024 Summa eget kapital och skulder 43 825 039 41 497 878 Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 18 213 500 18 213 500 Ansvarsförbindelser Fastigo 27 856 30 093 11
HSB:s Brf Skärsätra Kassaflödesanalys 2004-04-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -233 638 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 580 888 Inkomstskatt -2 934 611 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -1 587 361 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar -174 751 Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder 5 609 494 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 847 382 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -9 185 502 Investeringar (-) /försäljningar (+) av finansiella anläggningstillg -191 152 Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 156 149 Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder -114 084 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -114 084 Årets kassaflöde -5 422 851 Likvida medel vid årets början 5 452 311 Likvida medel vid årets slut 29 460 12
HSB:s Brf Skärsätra Noter 04-04-30 03-04-30 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. En ändring av redovisningsprinciper har skett innebärande att avsättning till underhållsfond numera sker över resultatdispositionen istället för som tidigare genom en avsättning i resultaträkningen. En förflyttning har också skett av underhållsfonden från avsättningar till bundet eget kapital. Jämförelsesiffrorna har inte anpassats till nya redovisningsprincipen vad gäller fondavsättning utifrån årets resultat. I föregående års siffror ligger fondförändring kvar under rubriken planerat underhåll. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Kassaflödesanalys Enligt ny lagstiftning skall till årets bokslut även fogas en kassaflödesanalys. Under det första året har vi valt att endast redovisa årets siffror, men kommande år kommer även jämförelsesiffror att redovisas. 13
HSB:s Brf Skärsätra Noter 04-04-30 03-04-30 Medelantal anställda 04-04-30 03-04-30 Män 4 4 Kvinnor 1 1 Summa 5 5 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsen Arvode förtroendevalda 132 095 132 000 Sociala kostnader 43 354 43 322 Summa 175 449 175 322 Revisorer Föreningsvald 11 000 11 000 Övriga förtroendevalda/anställda Löner och ersättningar 1 391 366 1 282 007 Sociala kostnader 459 023 419 971 Pensionskostnader och förpliktelser 135 176 104 602 Övriga personalkostnader 33 507 80 597 Summa 2 019 072 1 887 177 Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2 205 521 2 073 499 14
HSB:s Brf Skärsätra Noter 2004-04-30 2003-04-30 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 17 044 783 17 054 717 Hyror 4 060 599 3 836 027 Övriga intäkter 158 662 157 34 Brutto 21 264 044 21 047 878 Avgifts- och hyresbortfall -78 522-22 735 Hyresförluster -20 647-2293 Avsatt till inre fond -438 378-438 378 Nettoomsättning 20 726 496 20 584 472 Not 2 Drift Personalkostnader 2 454 330 2 308 401 Fastighetsskötsel och städ 369 474 388 638 Reparationer 800 834 1 287 366 Taxebundna utgifter och uppvärmning El 900 210 652 766 Uppvärmning 4 884 574 4 461 178 Vatten 702 903 642 706 Sophämtning 706 705 467 744 Fastighetsförsäkring 267 261 246 694 Kabel-TV 366 224 302 908 Förvaltningsarvoden 266 007 252 450 Övrig drift 588 160 673 426 Summa drift och löpande underhåll 12 306 682 11 684 278 Not 3 Planerat underhåll Underhåll 4 817 211 1 438 320 Avsättning till fond för yttre underhåll 0 139 000 Summa planerat underhåll 4 817 211 1 577 320 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto 13 599 42 468 Övriga ränteintäkter - 4 192 8 984 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 407 51 452 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut 436 098 567 447 Räntekostnader övriga 22 844 465 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 458 942 567 912 15
HSB:s Brf Skärsätra Noter 2004-04-30 2003-04-30 Not 6 Byggnader och Mark Anskaffnings- Årets- Avskrivnings- Ackumulerade Bokfört värde avskrivning procent avskrivningar värde Byggnad 41 185 900 703 000 1,71% -20 724 819 20 461 081 Ombyggnad 11 168 834 227 546 5,00% -11 168 834 0 Sopanläggning 1 872 164 93 608 5,00% -1 752 286 119 878 Värme 709 696 35 485 5,00% -687 637 22 059 Balkonger 6 790 886 271 635 5,00% -1 086 540 5 704 346 Ventilation 2 100 619 105 030 5,00% -210 060 1 890 559 Mark 5 185 685 5 185 685 Markanläggning 1 083 343 108 334 10,00% -325 002 758 341 70 097 127 1 544 638-35 955 178 34 141 949 Taxeringsvärde 04-04-30 03-04-30 Byggnader 201 185 000 219 379 000 Mark 163 158 000 117 839 000 363 343 000 337 218 000 Not 7 Inventarier Anskaffnings- Årets- Avskrivnings- Ackumulerade Bokfört värde avskrivning procent avskrivningar värde Tvättmaskin 21 831-21 831 0 Traktor 210 000-210 000 0 Vikplog 43 375-43 375 0 Club Car 111 250 22 250 20,0% -66 750 44 500 Gräsklippmaskin 41 995 14 000 3 år -14 000 27 995 428 451 36 250-355 956 72 495 Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott Balkonger etapp 2 9 185 502 0 Not 9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB Stockholm 350 350 Andelar övriga 1 590 1 590 Fordran SPP 46 595 117 943 48 535 119 883 Not 10 Bostadsrätter Lgh 242 och 441 12 800 12 800 16
Noter 04-04-30 03-04-30 Not 11 Övriga fordringar Skattekonto 115 304 0 Graninge El 79 064 0 Summa övriga fordringar 194 368 0 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel TV 70 900 51 050 Arvode ekonomiförvaltning 46 900 42 100 Ränta allkonto HSB Stockholm 919 14 523 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 118 719 107 673 Not 13 Eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhålls- Dispostions- Årets resultat fond fond Ingående balans 2003-05-01 4 255 800 1 169 900 4 616 271 8 839 604 583 279 Disposition enl. stämmobeslut 583 279-583 279 Årets resultat -3 168 249 Utgående balans 2004-04-30 4 255 800 1 169 900 4 616 271 9 422 883-3 168 249 Not 14 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp Nordbanken Hypotek rörlig 3 500 000 Stadshypotek rörlig 2 460 092 Stadshypotek rörlig 2 880 000 Stadshypotek 4,99 % 2004-04-30 2 837 200 Summa skulder till kreditinstitut 11 677 292 Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca 84 000 per år de kommande fem åren. Not 15 Övriga skulder Allkonto HSB Stockholm 3 038 593 0 Källskatt 32 036 28 162 Inre fond -858-1 037 Summa övriga skulder 3 069 771 27 125 17
Noter 04-04-30 03-04-30 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror 1 781 080 1 741 003 El 45 400 300 000 Vatten 0 243 400 Värme 490 097 0 Räntor fastighetslån 21 696 31 600 Revision 14 000 12 300 Uttagsskatt 248 809 234 902 Arbetsgivaravgifter 32 806 29 587 Ränta allkonto HSB Stockholm 22 844 0 Balkonger 20 375 0 Sophämtning 3 200 0 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 680 307 2 592 792 18
19
Totala kostnader Underhåll 20% Avskrivningar 7% Drift 51% Räntekostnader 2% Skatt 20% Fördelning driftskostnader Förvaltningsarvoden Kabel-TV Försäkring Sophämtning Övrig drift Personalkostnader Vatten Fastighetsskötsel Reparationer El Uppvärmning 20