Vasallen årsredovisning 2001 Vasallen förädlar unika fastigheter till kreativa miljöer
Innehåll VDs kommentar 2 Vasallens kvalitetsarbete 4 Försäljningsstrategi 5 Vasallens medarbetare 6 Vasallen i Sverige 7 Vasallens dotterbolag Jägarskolan Kiruna 8 Campus Östersund 10 Nipan Sollefteå 12 Hågesta Sollefteå 13 KA5 Härnösand 15 Dalregementet Falun 16 Riksten Tullinge 17 Garnisonen Linköping 18 Kustparken Fårösund 19 I17-Parken Uddevalla 21 Regementet Borås 22 Rosenholm Karlskrona 24 Östra Kasern Kristianstad 25 Regementet Ystad 26 Vasallen växer vidare 29 Vasallen i siffror Nyckeltal 31 Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkningar 35 Balansräkningar 36 Kassaflödesanalyser 38 Noter 39 Revisionsberättelse 48 Vasallens styrelse 49 Vasallens verkställande ledning 50 Övriga ledande befattningshavare 51 Adresser 53
Vasallen skall skapa långsiktig värdetillväxt genom att utveckla och förädla f d försvarsfastigheter för alternativ kommersiell användning. Vasallens vision: Levande stadsdelar med hög attraktionskraft Vasallen är ett stabilt fastighetsbolag med finansiell styrka. Med kompetens och innovationskraft förvandlar vi tidigare regementsområden till nya, levande och spännande stadsdelar. Här finns arbetsplatser i form av kontor och verksamheter, som exempelvis utbildning, som integrerats med permanentboende och olika former av serviceinrättningar. De förädlade områdena har hög attraktionskraft hos hyresgästerna och är intressanta förvärvsobjekt för de fastighetsägare som söker affärsmässigt sunda fastigheter med låg risk. Finansiella mål Vasallens enskilda dotterbolag skall efter tre års verksamhet visa ett positivt rörelseresultat och efter fem års verksamhet visa ett positivt resultat efter finansnetto. å rsredovisning 2001
VDs kommentar Vasallen har aldrig tagit så stora och viktiga steg framåt som under 2001 Under vårt fjärde hela verksamhetsår växte koncernen till att omfatta 15 svenska dotterbolag, innehållande cirka 700 000 kvm lokalarea, som i en extern värdering indikerar ett sammanlagt värde om cirka 1 600 Mkr. Verksamhetsåret 2001 blev också året då investeringarna i framtiden sköt ordentlig fart. Genom färdigställandet av bland annat ett centrum för rättsvårdande myndigheter i Linköping, om- och tillbyggnad för ICAs nyetablerade bankverksamhet i Borås, Komvux i Uddevalla, AU-System i Östersund och ÖCB (Överstyrelsen för Civil Beredskap) i Sollefteå investerades cirka 550 Mkr. Gemensamt för de fem ovan nämnda exemplen är att hyresgästerna initialt ställde höga krav på korta ledtider. Från och med att hyreskontrakten var påskrivna fanns en stark förväntan på att Vasallens projektledning och det påföljande förädlingsarbetet skulle ske snabbt och effektivt så att hyresgästerna på kort tid kunde komma in i sina nya lokaler. Resultatet av våra ansträngningar finns dokumenterade. Vasallen har i en omfattande undersökning mätt graden av kundtillfredsställelse och vi kan konstatera att vår budget har hållit, inflyttningarna har skett på utsatt tid och att samtliga objekt innehåller den förutbestämda nivån avseende såväl kvalitet som miljö. Ökad uthyrning Med facit i hand siktar nu Vasallen framåt. Den entusiasm och framtidstro Vasallen möter i de kommuner vi är verksamma ger extra kraft för vår vidare expansion. De sex ursprungliga fastigheter vi förvärvade under 1997, uppnådde en genomsnittlig uthyrningsgrad om närmare 70 procent vid årets utgång. Med andra ord är tiden kommen då Vasallen på ett tydligare sätt fokuserar på en ökad värdetillväxt i förädlingsprocessen. Inom de dotterbolag där vi arbetat med utveckling i drygt fyra år övergår vi successivt till ett förvaltningsskede, där kundnyttan och starka driftnetton är Vasallens framgångsfaktorer. Samtidigt som stora och viktiga förädlingssteg har tagits i de ursprungliga bolagen, fortsätter ansträngningen att skapa värden såväl i de gamla som i de nya bolagen. Omfattande arbete görs för att formulera Vasallens grundläggande framgångar i översikts- och detaljplaner för de olika utvecklingsområdena. Detta leder till nya och spännande stadsdelar med hög attraktionskraft. Uthyrningstakten kommer därmed att vara fortsatt hög. Försäljningsstrategi I samband med att Vasallens uthyrningsgrad ökar har också tydliga riktlinjer för framtida försäljningsmöjligheter fastställts. Koncernens försäljningsstrategi bygger på att utveckla attraktiva och flexibla fastigheter, som på egna meriter är intressanta för externa investerare, och att delar av fastighetsbeståndet eller obebyggd mark skall kunna säljas på den öppna marknaden, förutsatt att det sker på affärsmässiga grunder. 2
Tidpunkten för framtida försäljningar varierar dock. Avgörande är bland annat konjunkturläget, marknadens efterfrågan, förädlingsgraden hos de enskilda objekten och kontraktportföljens sammansättning. Med Vasallens starka balansräkning och dokumenterad hög kompetens inom det specialområde vi verkar i ter sig framtiden mycket spännande. Styrkan kommer inifrån Med resultaten från undersökningen av den aktuella kundtillfredsställelsen står Vasallen på stadig grund avseende inriktningen för framtida investeringar. Samtidigt är vi väl medvetna om att styrkan kommer inifrån. Den entusiasm och det påtagliga engagemang som kännetecknar medarbetarna inom Vasallen är en väsentlig styrkefaktor och den tydliga företagskultur som utvecklats känns både rätt och övertygande. Det sistnämnda är mycket viktigt, speciellt med tanke på den snabba expansion Vasallen har bakom sig. Bestående värden Att Vasallen aldrig har tagit så stora och viktiga steg framåt som under 2001 innebär dock inte att 2002 kommer att bli något mellanår. Tvärtom. Vasallen kommer att växa vidare. Redan i januari 2002 förvärvades A8 i Boden. Under året har vi dessutom tillträde till såväl Ing 1 i Södertälje som F10 i Ängelholm. Vid ingången till 2002 innehöll Vasallens investeringsportfölj beslutade investeringar om cirka 1 800 Mkr. I likhet med våra genomförda projekt kommer Vasallen att prioritera att budgetar hålls, att kommande inflyttningar sker på utsatt tid och att alla objekt kommer att uppnå den nivå gällande kvalitet och miljö som slogs fast vid tidpunkten för investeringsbeslutet. För framtiden kommer även ett starkt fokus att hållas på att kontinuerligt värdera hela fastighetsbeståndet. Målsättningen är att varje år dels göra egna värderingar, dels få oberoende uppskattningar från externa värderare, för att sedan göra en sammanvägning av Vasallens totalt bedömda marknadsvärde. Att tillgångarna inom Vasallen utvecklas positivt är trots allt det yttersta beviset på att alla medarbetares gemensamma ansträngningar i det vardagliga arbetet skapar bestående värden. Jan-Peter Jonsson Verkställande direktör 3
Vasallens kvalitetsarbete Målmedvetet arbete mot ökad kundtillfredsställelse Målsättningen med Vasallens kvalitetsarbete är att öka kundtillfredsställelsen. Arbetet bygger på att utveckla och förfina de interna processerna, vilket i förlängningen även leder till en ökad kostnadseffektivitet. Bland en rad kvalitetsprojekt som Vasallen arbetat med under 2001 kan nämnas: införande av ett nytt elektroniskt fakturahanteringssystem, som väsentligt förkortat ledtiderna förbättrat utnyttjande av det interna hyressystemet, vilket lett till en mer effektiv hantering av ärenden och därmed snabbare återkoppling till kunderna i frågor rörande hyreskontrakt utvecklandet av ett dokumenthanteringssystem som gör att samtliga medarbetare i Vasallen snabbt och effektivt kan nå de interna dokument som eftersöks. Systemet är processanpassat och uppbyggt på de funktioner som finns i hela verksamheten uppbyggnad av en koncerngemensam kundvårdsstrategi, där även alla dotterbolags olika erfarenheter tas till vara uppdatering av koncernens miljö- och uthyrningspolicy förnyelse av Vasallens grundläggande värderingar inom ramen för existerande etik- och moralpolicy. Dialog med kunden Grundstenen i Vasallens kundrelationsbyggande återfinns i en kundenkät i form av en aktiv kunddialog, som inleddes under första halvåret. Målsättningen var att på ett metodiskt och väl säkerställt sätt få svar på hur kunderna upplever Vasallen som hyresvärd. Via direkta intervjuer med ett urval av hyresgäster, kompletterad med en bred undersökning kartlades hyresgästerna syn på förhållandet till Vasallen. De signaler som fångades upp i kundenkäten har bearbetas i interna fokusgrupper och kvalitetsarbetet drivs genom att tydligt bestämma vad Vasallen skall förbättra, hur det ska göras, vem som är ansvarig internt och när förändringen och förbättringen skall vara genomförd. Under verksamhetsåret ingick sju dotterbolag och drygt 200 av deras kunder i enkäten. Resultatet visade att kunderna överlag var mycket tillfredsställda med Vasallen som fastighetsutvecklare och hyresvärd. Efterföljande års enkät syftar till att mäta av hur kunderna uppfattar de förändringar och förbättringar Vasallen genomfört med den initiala kundenkäten som bas. Offensiv kvalitetsutveckling Vasallens kundrelationer präglas av effektiva och varaktiga affärsförbindelser med hyresgästerna, baserade på värderingar, utprovat arbetssätt och anpassade verktyg. Värderingar Sätt kunden i centrum Låt alla vara delaktiga Arbeta processorienterat Engagerat ledarskap Arbeta med ständiga förbättringar Arbetssätt Tvärfunktionella team Kunddialog Verksamhetsstyrd kompetensutveckling Mål delmål uppföljning Ständig återkoppling Intern verksamhetsutvärdering Verktyg Kvalitetsprojekt Processansvariga Flödesscheman Kvalitetsråd Personalenkät Kundenkät Intranät 4
Vasallens försäljningsstrategi Vasallens försäljningsstrategi syftar till att utforma flexibla och affärsmässigt bärkraftiga enheter som skall kunna säljas på kommersiella villkor I takt med att utvecklings- och förädlingsarbetet av regementsområdena fortskrider kommer Vasallen allt närmare visionen om att skapa levande stadsdelar med hög attraktionskraft. Efter den snabba utvecklingen i koncernen under de senaste fyra åren har Vasallen beslutat om en försäljningsstrategi. Målsättningen är att utforma flexibla och affärsmässigt bärkraftiga enheter som skall kunna säljas på kommersiella villkor. Parallellt innebär försäljningsstrategin även att Vasallen söker större attraktiva paketlösningar. Som ett led i pågående utvecklingsarbete kan också försäljning av delar av mark och fastigheter bli aktuellt. Vasallen arbetar aktivt med att minimera osäkerheten om framtida markanvändning och att åstadkomma riskspridning i kontraktsportföljen. På kasernområdet i Garnisonen Linköping uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till över 80 procent med snitthyra på cirka 1 140 kr per kvm, på Campusområdet i Östersund är uthyrningsgraden över 90 procent med en snitthyra på drygt 1 210 kr per kvm och förädlingsarbetet på kasernområdet på I17-parken i Uddevalla har resulterat i en uthyrningsgrad över 90 procent med snitthyra på nästan 800 kr per kvm. I Riksten Tullinge skapas byggrätter för cirka 3 000 nya bostäder där de nu cirka 150 färdigställda studentlägenheterna är mycket efterfrågade. Vasallenkoncernens fastighetsvärden per 2001-12-31 84 % Fastigheter förvärvade före 1998 Fastigheter förvärvade 2000 och senare 16 % Fastighetsbeståndets värdetillväxt kommer att följas årligen Betydande belopp investeras i koncernens svenska fastigheter och beståndets värdetillväxt kommer att följas årligen. En marknadsvärdebedömning per årsskiftet 2001/2002 indikerar ett sammanlagt värde om cirka 1 600 Mkr. Koncernens kontraktsportfölj motiverar ett marknadsvärde om cirka 1 900 Mkr, men justering av värdet har gjorts då pågående om- och tillbyggnadsprojekt ännu inte är helt färdigställda. Närmare 150 Mkr av värdet utgörs av nya byggrätter i Linköping och Östersund. De fastigheter Vasallen förvärvade år 1997, efter Försvarsbeslut 96, motsvarar tillsammans cirka 84 procent av det sammanlagda marknadsvärdet. Fastigheter motsvarande cirka 45 procent av det totala marknadsvärdet har värderats av externa värderare, medan resterande del värderats internt. Värdebedömningarna har gjorts med s k desktopvärdering utan besiktning. 5
Vasallens medarbetare Som ett resultat av Vasallens snabba expansion under 2001 har arbetet med att utveckla och vårda humankapitalet inriktats mot rekrytering, introduktion av nya medarbetare, utvärdering av arbetssätt och metoder via en återkommande personalenkät samt en omfattande kompetensutveckling. Parallellt har genomförts en rad aktiviteter, som inom ramen för Vasallens företagskultur syftar till att förstärka vi-känslan. Vid verksamhetsårets början var antalet anställda 49 personer. Vid utgången var antalet 79, motsvarande en ökning med drygt 60 procent. Vid huvudkontoret i Örebro fördubblades antalet anställda, från 16 till 26 personer. Allt personalarbete syftar till att utveckla individen samtidigt som Vasallens företagskultur stärks Vasallens personalpolitik Vasallen har ända från sitt bildande, 1997, haft ett tydligt fokus på att bygga upp och kontinuerligt utveckla en företagskultur som i all väsentlighet är inriktad på att tillförsäkra samtliga medarbetares möjligheter till personlig utveckling, samtidigt som organisationen i sin helhet arbetar med ständiga förbättringar i den vardagliga verksamheten. Inom ramen för Vasallens kvalitetsarbete har också en process inletts med målsättning att ytterligare fördjupa arbetet med att förstärka den gemensamma värdegrunden inom företaget. Det finns en mycket tydlig ambition att Vasallen skall präglas av en stor gemenskap. Eftersom verksamheten är utspridd på 16 orter i landet är prioriteten hög att anordna aktiviteter och utbildningar som skapar samsyn inom företaget. Rekryteringsarbetet Kompetensförstärkningen till huvudkontoret har dels koncentrerats till ledningsgruppen via anställningarna av två fastighetsdirektörer, dels till en omfattande resursförstärkning inom administrationen, exempelvis ekonomi/finans och teknik. Bland dotterbolagen har i huvudsak kompetensen inom administration, förvaltning och driftteknik förstärkts. Att Vasallens attraktivitet som arbetsgivare successivt ökar bevisas bland annat genom de mycket höga antalen ansökningar som följt på våra platsannonser. Fortsatt stark kompetensutveckling Vasallens satsningar på kompetensutveckling var fortsatt stark under 2001. Ett utvecklingsprogram med inriktning mot utbildning inom området kundkommunikation genomfördes med samtliga administratörer på dotterbolagen som deltagare. Vidare har mer än hälften av medarbetarna under året utbildats i hyresjuridik, inom vissa ekonomiska specialområden och erhållit en fördjupning i Vasallens hyrespolicy. Dessutom har ett ledningsseminarie i retorik hållits och alla medarbetare med personalansvar har fått en speciell chefsutbildning, med inriktning mot individuell medarbetarutveckling. 6
Vasallen i sverige Dotterbolag Kiruna Boden Östersund Sollefteå Härnösand Falun Örebro Huvudkontor Tullinge Södertälje Linköping Fårösund Uddevalla Borås Ängelholm Karlskrona Kristianstad Ystad
Vasallen i kiruna Kirunas näringsliv är till största del koncentrerat till gruvindustri, processteknik och verkstadsindustri. Statens satsning på rymdteknologi i Kiruna har dock skapat goda förutsättningar för etablering av data- och IT-baserade företag, som är specialiserade på bildhantering, fjärranalys samt köld- och klimatrelaterad teknik. Turismen till Kiruna har ökat markant under senare år och det är framför allt det närliggande ishotellet och midnattssolen som lockar. Kiruna är numera ett av Sveriges största chartermål och turisterna kommer nästan undantagslöst med flyg. Fastigheten Vasallens fastighet i Kiruna omfattar knappt 33 000 kvm lokalarea och marknadsförs under namnet Jägarskolan. Kringliggande bebyggelse består av villor. Endast en dryg kilometer till centrum, direkt anslutning till omfattande motionsspår och en milsvid utsikt är andra positiva lägesfaktorer. Vasallen är Kirunas fjärde största fastighetsägare och målsättningen är att med kundanpassad förädling av Jägarskolan skapa ett konkurrenskraftigt alternativ till de företag som söker attraktiva lokaler för verksamheter inom exempelvis kontor och administration, utbildning, forskning och utveckling, olika former av servicenäringar samt lättare industri. Efterfrågan på kommersiella lokaler i Kiruna har under flera år varit begränsad, dock märks en successiv uppgång under senare tid. Det förekommer ingen betydande nybyggnation och de investeringar som sker är framför allt i befintliga lokaler. Vasallen har goda förutsättningar att kunna skapa en miljö av nätverkskaraktär för mindre och medelstora företag i regionen Hänt under 2001 Vasallen övertog Jägarskolan per 1 januari 2001. Under året har anställts en drifttekniker och en förvaltare. I februari fattade regeringen beslut om att förlägga Centrala Studiestödsnämndens (CSN) kundcenter till Kiruna. Under sommaren byggdes cirka 1 800 kvm av den f d matsalen och biblioteket om för CSNs räkning och i september kunde ett hundratal anställda flytta in i ett för verksamheten anpassat kontorslandskap. Bland andra hyresgäster som flyttat till eller startat ny verksamhet inom Järgarskolan märks ett bemanningsföretag, några mindre tjänsteproducerande företag samt en friskola. Sammanlagt är cirka 12 000 kvm uthyrt. Det finns en tydlig efterfrågan på små och flexibla kontor i Kiruna, varför en ombyggnad till kontorshotell av en del av kanslihusets bottenvåning påbörjades under hösten. Inflyttning är planerad till våren innevarande år och flera hyresgäster har redan tecknat kontrakt. Ytterligare en ombyggnad av befintliga lokaler inleddes under slutet av året åt Sandvik Tamrock. Inflyttning till ett industrikontor med verkstad är planerad till maj. Under hösten har utarbetats en skiss som skall utgöra underlag för en ny detaljplan för Jägarskolan. I detaljplanen föreslås bl a nya byggrätter samt nya gång- och cykelvägar. Framtiden Under innevarande år kommer förslagen i den nya detaljplanen att bearbetas och konkretiseras, med inriktning på att Jägarskolan skall kunna utvecklas till ett centrum för företagande. Vasallen har goda förutsättningar att kunna skapa en miljö av nätverkskaraktär för mindre och medelstora företag i regionen. Vasallens framgångar kommer till stor del att bero på hur aktivt Jägarskolan blir som område. Sålunda är det viktigt att företag inom servicesektorn väljer Jägarskolan som bas för sin verksamhet. En restaurang skulle exempelvis på ett väsentligt sätt bidraga till en ökad rörelse såväl till och från, som inom området. Åsa Persson VD för I22 Vasallen AB Mkr 2001 Omsättning 12,1 Driftsöverskott 5,1 Resultat efter finansiella poster 0,5 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 24,9 Investering anläggningstillgångar 28,8 Försäljning anläggningstillgångar Pågående arbeten 3,1 Direktavkastning, % 1) 26 Kontrakterad årshyra 6,1 Kontrakterad lokalarea, kvm 11 600 -varav inflyttad 011231 11 000 Uthyrningsgrad, % 2) 36 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 32 700 Registerfastighet: Jägarskolan 8:5, markareal cirka 39 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 8
9 Vasallens förädlingsarbete präglas i hög grad av hänsyn till att byggnaderna har fastställda bevarandekrav. Oavsett om lokalerna anpassas till lägenheter eller olika slags verksamheter ger byggnadernas ursprungliga form öppna och ljusa ytor med högt i tak.
Vasallen i östersund Östersund är Jämtlands enda stad och utgör ett självklart administrativt och ekonomiskt centrum i nordvästra Norrland. Med traditionell inriktning mot förvaltning och tjänsteproduktion har under senare år noterats ett uppsving avseende tillkomsten av nya privata företag. En stark motor i denna utveckling är Mitthögskolan, som framför allt utgör ett dragplåster för företag med högutbildad personal. Närheten till Norge ger ett naturligt utbyte samt en omfattande gränshandel. En viktig koppling inom utbildningsområdet är den mellan Mitthögskolan och det expansiva universitetet i Trondheim. Campus Östersund skall utvecklas till ett område som präglas av innovation och flexibilitet, där motorn utgörs av högskolan. Fastigheten Vasallens fastighet i Östersund omfattar drygt 57 000 kvm lokalarea och marknadsförs under namnet Campus Östersund. Vasallen är Östersunds sjätte största fastighetsägare och ambitionen för framtiden är att utveckla Campus Östersund till ett område som i all väsentlighet präglas av innovation och flexibilitet, där motorn utgörs av högskolan. Under 1999 tecknades hyresavtal med Mitthögskolan om avtalstider upp till 25 år, omfattande 33 000 kvm, varav omkring 13 000 kvm avser nyproduktion. Utvecklingen av Campus Östersund har sedan dess skapat ett nytt A-läge i staden. En väsentlig förflyttning av företag och verksamheter har skett och väl inne i 2002 återstår endast byggnadsminnesmärkta kallförråd att förädla. Hänt under 2001 IT-konsultbolaget AU-System flyttade under 2001 in på Campus Östersund i två omgångar, i februari och november. Sammanlagt förfogar AU-System över cirka 4 000 kvm, som ger arbetsplatser åt sammanlagt cirka 140 konsulter. I juli invigdes första etappen av det s k Mitthuset på Campus, en nybyggnation om 8 000 kvm som färdigställs för Mitthögskolans räkning. Inom cirka 5 000 kvm finns bibliotek, restaurang, hörsalar samt en rad servicefunktioner. Resterande 3 000 kvm skall vara färdigställt till halvårsskiftet 2002. I oktober tog ITPS (Insititutet för Tillväxtpolitiska Studier) sina nya lokaler i besittning. På sammanlagt 1 600 kvm kommer upp till 20 personer att arbeta. Vid årsskiftet flyttade Försvarsmakten in i en nybyggd restaurang om 1 000 kvm. Framtiden Campus Östersund kommer vid halvårsskiftet innevarande år att utgöra en central del av staden. Här kommer cirka 5 000 personer att studera och arbeta. Förädlingsarbetet minskar successivt under första halvåret och ersätts av ett verksamhetsorienterat arbetssätt där metoder för att öka kundtillfredsställeles får högsta prioritet. Campus Östersund förfogar över cirka 30 000 kvm byggrätter på området, som kan förädlas i takt med en framtida efterfrågan på nya anpassade lokaler. Efterfrågan kommer att vara såväl regionalt som konjunkturellt betingad, dock känns att Campus Östersund med sitt A- läge är ett attraktivt område för företag och verksamheter med tillväxtpotential. Av betydande investeringar som kommer att genomföras på Campus Östersund under 2002 kan nämnas ett nytt tränings- och testcentrum med en idrottsmedicinsk mottagning, som bl a skall användas av Skidhögskolan. Thomas Fuchs VD för A4 Vasallen AB Mkr 2001 2000 1999 Omsättning 20,8 12,6 9,4 Driftsöverskott 11,8 6,5 5,4 Resultat efter finansiella poster -6,6-4,9-0,8 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 257,9 103,5 47,3 Investering anläggningstillgångar 160,8 102,4 38,7 Försäljning anläggningstillgångar - - - Pågående arbeten 87,6 79,6 42,7 Direktavkastning, % 1) 6,0 9,0 12,0 Kontrakterad årshyra 51,3 52,4 48,1 Kontrakterad lokalarea, kvm 42 300 45 100 14 600 -varav inflyttad 011231 24 300 18 600 Uthyrningsgrad, % 2) 74 78 32 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 57 200 57 800 45 100 Registerfastighet: Artilleristen 1, Ången 2. Markareal cirka 17 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 10
11 Textilarkivet, Sollefteå. Nipan i Sollefteå är en väl fungerande företagspark, där en av hyresgästerna är Textilarkivet Västernorrland med Karin Netterlund som museichef. Verksamheten bygger på ett rikhaltigt material producerat och insamlat av hemslöjdsföreningarna i Ångermanland.
Vasallen i sollefteå Vasallen är med sina två fastigheter den näst största fastighetsägaren i Sollefteå. Sollefteå har av tradition varit en industri- och regementsstad. Som ett resultat av att två stora regementen, T3 och I21, avvecklats under den senaste tioårsperioden, har staden tvingats till en omställning i näringslivet mot mindre och medelstora företag, ofta med tjänsteinnehåll. Ett antal Call Centers har vuxit fram under den senaste femårsperioden, som vid ingången till 2001 sysselsatte sammanlagt cirka 350 personer. Fastigheterna Vasallen är med sina två fastigheter den näst största fastighetsägaren i Sollefteå. Under 2000 förvärvades f d I21, som intill Vasallens övertagande var ett fullt fungerande regemente. Samma år förvärvades även Nipan, ett f d regementsområde som kommunen köpt 1992 och sedan dess utvecklat och förädlat. Under året har även en tävling genomförts i syfte att ge I21-området ett nytt namn. Det vinnande förslaget blev Hågesta. Den lokala fastighetsmarknaden i Sollefteå har varit trög under hela 1990-talet och en låg aktivitet har noterats även under de två första åren på 2000-talet. Någon nybyggnation avseende bostäder och kommersiella lokaler har inte förekommit under de senaste åren och det finns heller inga sådana planer för den närmaste framtiden. Hänt under 2001 Nipan När Vasallen i januari 2001 tillträdde Nipan var redan mer än 90 procent av den uthyrningsbara lokalarean om drygt 39 000 kvm uthyrd. Nipan hade då genomgått omfattande om- och tillbyggnader och de befintliga hyresgästerna var till stor del innovativa företag med tillväxtambitioner. I oktober öppnade Nipans konferens och hotell. Det nya hotellet har 30 rum och två konferenslokaler. Servicen kommer att höjas väsentligt mot såväl de företag som har sin verksamhet på Nipanområdet som i Sollefteå med omnejd. Framtiden Nipan är en väl fungerande företagspark med hög uthyrningsgrad och efter många år av förädlingsarbete går nu Vasallens verksamhet in i ett nytt skede. Inriktningen för framtiden kommer i stigande grad att riktas mot kvalitetshöjande investeringar, där målsättningen är att successivt öka kundtillfredsställelsen. Vidare förädling kommer i första hand att styras mot projekt som anses ha lång livstid. Ett exempel på ett sådant område är utbildning, varför Vasallen varit aktiv i förhandlingarna med olika intressenter. Under inledningen av 2002 har förhandlingar inletts med bl a Sollefteå kommun avseende en utökning av en redan befintlig transportutbildning. Diskussioner förs också med kommunen gällande utbildning och kompetensutveckling inom ramen för ett Lärcenter. Om förhandlingarna med kommunen slår väl ut finns ändamålsenliga lokaler att anpassa för de behov och krav som ställs på moderna utbildningslokaler. Ulf Nilsson VD för T3 Vasallen AB och I21 Vasallen AB Mkr 2001 Omsättning 12,4 Driftsöverskott 7,6 Resultat efter finansiella poster 2,5 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 44,7 Investering anläggningstillgångar 46,0 Försäljning anläggningstillgångar Pågående arbeten 0,2 Direktavkastning, % 1) 16,9 Kontrakterad årshyra 12,2 Kontrakterad lokalarea, kvm 31 000 -varav inflyttad 011231 31 000 Uthyrningsgrad, % 2) 79 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 39 300 Registerfastighet: Remsle 13:64. Markareal cirka 29 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 12
Hänt under 2001 hågesta Intresset för Hågesta, som ett komplement till Nipan i Sollefteå, har varit mycket stort. Inledningsvis allokerades under året väsentliga resurser i syfte att arbeta fram en vision och handlingsplan för området. Arbetet var klart i början av 2002. Parallellt med visionsarbetet har förts diskussioner och förhandlingar med flera företag och organisationer som visat intresse för att etablera sig på området. Redan i mars inleddes den allra första stora investeringen på Hågesta. Ett hyresavtal med ÖCB (Överstyrelsen för Civil Beredskap), avseende större delen av en kasernbyggnad, om knappt 5 000 kvm, föranledde en omfattande ombyggnad för att specialanpassa ytorna till ÖCBs verksamhet. De nya lokalerna stod klara strax före nyår och hittills har ett 30-tal personer på ÖCB fått nya arbetsplatser. Framtiden De diskussioner som fördes med Distansapoteket under 2001 ledde till en första överenskommelse vid inledningen av innevarande år. Distansapoteket tog viss lokalyta i anspråk i januari och sannolikheten att verksamheten kommer att byggas ut inom Hågesta är god. I takt med att nya hyresgäster flyttar in på området ökar takten i förädlingen. Realistiskt är dock ändå att det kommer att ta ett antal år innan området fått den struktur som visionsarbetet formulerat, dvs en mix av tjänsteföretag, industri och service som behövs för att bygga en ny stadsdel. Mkr 2001 2000 Omsättning 23,4 8,3 Driftsöverskott 15,5 5,3 Resultat efter finansiella poster 8,9 3,9 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 27,3 28,3 Investering anläggningstillgångar 31,8 28,6 Försäljning anläggningstillgångar 0,5 Pågående arbeten 31,5 0,1 Direktavkastning, % 1) 55,9 76,9 Kontrakterad årshyra 14,5 42,8 Kontrakterad lokalarea, kvm 23 900 64 300 -varav inflyttad 011231 23 900 64 300 Uthyrningsgrad, % 2) 40 100 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 59 800 64 300 Registerfastighet: Hågesta 3:115, Markareal cirka 49 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 13
Kronan Produktion, Sollefteå. Cykelmontör Erik Edlund, Kronan Produktion, monterar cyklar åt Kronan Cykel på f.d. I21-området i Sollefteå. Under 2001 arrangerade Vasallen en namntävling med syfte att ge f.d. I21 ett nytt namn. Det vinnande förslaget blev Hågesta. 14
Vasallen i härnösand Framtida satsningar inom KA5-området inriktas mot verksamheter inom arkivering, rehabilitering och utbildning. Härnösand är residensstad i Västernorrland och ligger drygt 5 mil från Sundsvall. Mitt emellan städerna ligger Midlanda flygplats, med utmärkta förbindelser inom Sverige. Av tradition är Härnösand en administrativ stad, med stark inriktning mot offentlig förvaltning samt vård och omsorg. Med uppbyggnaden av högskolan har Härnösand under senare år ytterligare stärkt sin position som skolstad. Ulf Nilsson VD för KA5 Vasallen AB Fastigheten Vasallens fastighet i Härnösand är belägen cirka 1,5 km nordost om centrum. I september förvärvade Vasallen av Fortifikationsverket det resterande området av KA5. Området marknadsförs under namnet KA5 Härnösand och omfattar drygt 26 000 kvm lokalarea. Den lokala fastighetsmarknaden är stabil och tillskott av nya lägenheter eller kommersiella lokaler är marginell. Mkr 2001 2000 Omsättning 5,7 0,3 Driftsöverskott 2,9-0,2 Resultat efter finansiella poster 1,5-0,6 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 13,0 2,1 Investering anläggningstillgångar 15,5 2,1 Försäljning anläggningstillgångar Pågående arbeten 4,4 Direktavkastning, % 1) 37,7 Kontrakterad årshyra 14,5 1,0 Kontrakterad lokalarea, kvm 26 100 4 937 -varav inflyttad 011231 21 600 - Uthyrningsgrad, % 2) 99 3) 44 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 26 400 11 200 Registerfastighet: Ön 2:41, Markareal cirka 20 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 3) huvudsaklig hyresgäst t o m 2001-12-31 var Försvarsmakten Hänt under 2001 Under våren 2001 påbörjade Vasallen, tillsammans med kommunen, en förutsättningslös analys för att definiera de framtida utvecklings- och förädlingsalternativ som kan vara framgångsrika i omdaningen av KA5-området. Analysen var klar under hösten och en slutsats är att satsa på en uppbyggnad av verksamheter inom området arkivering, ett annat pekar på möjligheten att utveckla ett rehabiliteringscenter och ett tredje definierar utbildning som ett framgångsområde. Initialt inleddes arbetet med att koncentrera resurserna på att etablera ett arkivcentrum. Förhandlingar har förts med flera intressenter, statliga som privata. Tanken är att inte bara satsa på själva arkiveringen, utan även övertyga företag som arbetar med förädlade tjänster inom området att söka sig till Härnösand. I september fattade Riksarkivet beslut om att förlägga landets centrala arkivdepå för inskrivningsärenden, cirka åtta miljoner lagfarter, på KA5 Härnösand. Ett 15-årigt avtal tecknades med Riksarkivet, som avser cirka 2 600 kvadratmeter, med option på ytterligare 5 000 kvadratmeter. Framtiden Parallellt med att erbjuda andra företag inom arkivbranschen anpassade lokaler med närhet till Riksarkivet har Vasallen inlett ett samarbetsprojekt med kommunen i syfte att utveckla ett rehabiliteringscentrum för olika slags funktionshinder på KA5-området. Förstudien kommer att färdigställas under första halvåret 2002. Vasallen har också fått en förfrågan om att deltaga i ett EU projekt för en framtida utbildningsverksamhet med inriktning mot ambulanssjukvård. De första diskussionerna med intressenterna har inletts och under våren väntas ett gemensamt beslut kunna tas om denna inriktning kan vara substantiellt hållbar för en framtida satsning. 15
Vasallen i falun Målsättningen är att utveckla en levande stadsdel inom profilområden som hälsa, idrott och media. Falun är residensstad och därmed ett administrativt och kulturellt centrum i Dalarna. Industrisektorn är fortfarande av stor betydelse för näringslivet men tjänstesektorn har expanderat under senare år, framför allt med inriktning på data och utbildning. Tack vare högskolan har Falun allt mer utvecklats till att fungera som ett nav inom regionen vad gäller utveckling inom profilområden som hälsa, idrott, media, IT samt kultur och turism. Fastigheten Vasallens fastighet i Falun omfattar knappt 54 000 kvm lokalarea och 60 hektar mark och marknadsförs under namnet Dalregementet. Fastigheten ligger i direkt anslutning till riksväg 80. Nära grannar är bl a Falu lasarett och Högskolan. Vasallen är Faluns tredje största fastighetsägare och inriktningen i det framtida utvecklings- och förädlingsarbetet är att i nära samarbete med kommunen öppna upp det tidigare regementsområdet mot staden. Målsättningen är att utveckla en levande stadsdel genom att erbjuda ändamålsenliga lokaler för bl a utbildning och företagande. Hänt under 2001 Tidigt under 2001 bjöd Vasallen och kommunen in tre arkitekter för att få förslag på hur Dalregementet och intilliggande områden kan utformas för framtiden, genom s k parallella uppdrag. Förslagen har bildat ett underlag för framtida översikts- och detaljplaner och fungerar även som en kreativ hörnsten i projektet Mötesplats Dalregementet, som är ett utvecklingsprojekt inom främst kunskaps- och IT-sektorn. Bakom Mötesplats Dalregementet står, förutom Vasallen, kommunen, länsstyrelsen och en rad lokala intressenter. Syftet är att skapa en arena där kunskapsutveckling, idéutbyte och företagande möts inom områdena teknik, kultur, lärande och forskning. Sammanlagt har satsats 6 Mkr för att marknadsföra projektet, varav knappt hälften utgörs av EU-bidrag. Under hösten fattades beslut om att bygga om den tidigare matsalsen på Dalregementet till ett mediahus för högskolans räkning. Med inflyttning under sensommaren innevarande år kommer högskolan att förfoga över cirka 3 000 kvm. Investeringskostnaden uppgår till cirka 25 Mkr. Vasallen har under året investerat i ombyggnation av lokaler, om cirka 700 kvm, i en tidigare kasernbyggnad för en satsning på utbildning och utveckling inom området dataspelutveckling. Framtiden Sett ur ett regionalt perspektiv är intresset för Dalregementets omdaning mycket stort. Förhandlingar förs för närvarande med ett antal företag om att på Dalregementet skapa ett centrum för utbildning, forskning och företagande inom området digital presentationsteknik. Intresset för etableringar på Dalregementet inom området service och handel är också mycket stort. Ulf Gustafsson VD för I13 Vasallen AB Mkr 2001 Omsättning 15,9 Driftsöverskott 9,1 Resultat efter finansiella poster 1,6 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 18,8 Investering anläggningstillgångar 29,6 Försäljning anläggningstillgångar - Pågående arbeten 10,2 Direktavkastning, % 1) 51 Kontrakterad årshyra 12,0 Kontrakterad lokalarea, kvm 25 200 -varav inflyttad 011231 19 600 Uthyrningsgrad, % 2) 47 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 53 900 Registerfastighet: fastighetsbildning pågår, markareal cirka 60 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 16
Vasallen i tullinge Tullinge är ett av få riktigt stora markområden inom Storstockholm som har potential för en väsentlig bostadsexploatering. Christer Berglund VD för F18 Vasallen AB Tullinge ligger på Södertörn och tillhör Botkyrka kommun. Avståndet till centrala Stockholm är cirka 25 km. Södertörn omfattar totalt åtta kommuner och tillhör en av de mest expansiva delarna av Storstockholm. Under senare år har omfattande investeringar gjorts i infrastrukturen, exempelvis utbyggnaden av Huddinge sjukhus, forskningscentrat Novum, Karolinska Institutet samt den fortsatta utbyggnaden av Södertörns högskola. Riksten Tullinge ligger ur kommunikationssynpunkt mycket väl till. I direkt anslutning finns såväl europavägar som spårbunden trafik. Den nya järnvägen, Grödingebanan, passerar invid fastigheten, med möjlighet till en framtida station på området. Fastigheten Vasallens fastighet är den f d flygflottiljen F18 Tullinge, omfattande en markareal på 373 hektar och en koncentrerad bebyggelse om drygt 38 000 kvm lokalarea. Tullinge är ett av få riktigt stora markområden inom Storstockholm som har potential för en väsentlig exploatering. Mkr 2001 2000 1999 Omsättning 11,2 10,5 9,7 Driftsöverskott 4,0 4,3 4,2 Resultat efter finansiella poster -3,0-2,8-4,2 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 26,7 16,3 16,6 Investering anläggningstillgångar 24,7 0,9 0,2 Försäljning anläggningstillgångar - - - Pågående arbeten 16,4 0,6 0 Direktavkastning, % 1) 18,0 26,0 25,0 Kontrakterad årshyra 11,7 8,7 8,8 Kontrakterad lokalarea, kvm 26 000 28 400 29 000 -varav inflyttad 011231 25 000 27 200 Uthyrningsgrad, % 2) 68 75 74 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 38 100 38 100 39 000 Registerfastighet: Riksten 9:2, 10:1, Tullinge 21:404, 21:492, Markareal cirka 373 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea Hänt under 2001 I september träffade Vasallen och Botkyrka kommun en gemensam avsiktsförklaring avseende ett större område om cirka 470 hektar, där bl a den tidigare flygflottiljen ingår. Resultatet av överenskommelsen är att arbetet med att utveckla ett attraktivt område i Stockholmsregionen, inrymmandes bostäder, arbetsplatser samt kommunal och kommersiell service, kunde inledas. Förädlingsarbetet kan komma att inrymma cirka 3 000 bostäder, i en del av Sverige som lider av stor brist på attraktivt boende. I augusti avslutades ombyggnaden av en kasern till studentbostäder. Med inflyttning lagom till höstterminens start flyttade 35 studenter in i egna lägenheter, om ett rum och kök på 20 kvm. Intresset för studentlägenheterna var mycket stort. Eftersom det saknas tusentals studentlägenheter i Stockholm och det i vissa områden är väntetider på mer än 60 månader fattade Vasallen beslut om att förädla ytterligare tre kaserner, var och en innehållandes 35 lägenheter. Ombyggnaden beräknas vara klar i mars 2002, vilket innebär att Riksten Tullinge kommer att förfoga över 150 studentlägenheter. Framtiden Som en konsekvens av den gemensamma avsiktsförklaringen med Botkyrka kommun har Vasallen ambitionen att innan utgången av 2002 avveckla all flygverksamhet på Riksten Tullinge. Det framtida förädlingsarbetet på området påverkas närmast av det beslut om en ny översiktsplan för hela Botkyrka kommun, som skall tas under sista kvartalet 2002. Under våren innevarande år inleds även arbetet med en ny detaljplan för den första delen av Riksten Tullinge och målsättningen är att den skall vara klar till sommaren 2003. 17
Vasallen i linköping Linköping är Sveriges femte största kommun och tillsammans med det närliggande Norrköping bildar man landets i storleksordning fjärde storstadsregion, med över 250 000 invånare. Med Linköpings universitet, tekniska högskola och universitetssjukhus som grund har utvecklingen inom näringslivet haft en naturlig dragning mot handel, industri, datakommunikation och forskning. Det finns beredskap inom kommunen för en fortsatt stark expansion. Från dagens drygt 140 000 invånare i Linköping prognosticeras och planeras för upp emot 200 000 invånare år 2010. Ett unikt centrum för rättsvårdande myndigheter i Sverige och ett attraktivt utvecklingsområde för bostäder. Fastigheten Vasallens fastighet i Linköping omfattar knappt 111 000 kvm lokalarea och förberedelser för cirka 200 000 kvm byggrätter på en markareal som uppgår till cirka 79 hektar. Området marknadsförs som Garnisonen Linköping och ligger mycket strategiskt placerat, mitt i det utvecklingsstråk som innehåller Mjärdevi Science Park, Berzelius Science Park, VTI (Väg- och transportforskningsinstitutet), SGI (Statens geotekniska institut), universitetet, och universitetssjukhuset. Steve Andersson VD för I4/A1 Vasallen AB Hänt under 2001 Vid utgången av 2001 hade Garnisonen Linköping drygt 100 enskilda hyresgäster. Arbetet med att utveckla serviceverksamheter inom området har varit framgångsrikt. Under året har tillkommit en restaurang, konferensverksamhet och en frisör. Förhandlingar pågår under innevarande år om en bank- och postservice samt ytterligare serviceverksamheter. I juni invigdes de nya lokalerna för Polis- och åklagarmyndigheten i Östergötlands län och Statens kriminaltekniska laboratorium (SKL), avseende ett nytt, gemensamt delområde inom Garnisonen, omfattande cirka 30 000 kvm. Totalt uppgick investeringarna i ny-, om- och tillbyggnader till cirka 350 Mkr. I juni togs även det första spadtaget för ytterligare en stor investering, en ombyggnad av 3 300 kvm och nybyggnation av 1 500 kvm för Tingsrätten, Länsrätten och Hyresnämnden i Östergötlands län. Resultatet kommer att bli ett unikt centrum för rättsvårdande myndigheter i Sverige, som står klart till hösten innevarande år. Vasallen i Linköping har också under året inlett sina två första försäljningsprocesser. Under året har planarbeten avseende två bostadsområden pågått med full kraft, dels i form av ett 50-tal radhus, dels inför en framtida byggnation av cirka 500 lägenheter. Framtiden Efterfrågan på anpassade lokaler i Linköping är mycket stor, varför sannolikheten är hög att vi under resten av året kommer att nå nya överenskommelser med attraktiva hyresgäster. Garnisonens läge, med central placering i ett expansivt Linköping i kombination med ett omfattande planarbete, har gjort att Vasallen är på väg att nå den vision som lades fast 1998, dvs att utveckla en ny och levande stadsdel som präglas av mångfald. Efter den snabba utvecklingen under de senaste fyra åren har dock Garnisonen i Linköping nått en punkt där krav på en effektiv förvaltning och vidare uppbyggnad av infrastrukturen blir allt viktigare. Det är viktigt att garantera kvalitet åt våra hyresgäster och säkerställa en framtida hög servicenivå, där kundnytta och värdetillväxt sätts i fokus. Mkr 2001 2000 1999 Omsättning 42,1 14,5 11,1 Driftsöverskott 20,6-5,6-0,5 Resultat efter finansiella poster -14,6-25,7-11,0 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 486,1 79,7 52,0 Investering anläggningstillgångar 168,3 265,8 66,4 Försäljning anläggningstillgångar 0,1 0,0 0,9 Pågående arbeten 54,8 299,2 66,8 Direktavkastning, % 1) 7 neg neg Kontrakterad årshyra 70,2 54,3 51,8 Kontrakterad lokalarea, kvm 72 800 59 600 29 100 -varav inflyttad 011231 65 200 30 300 Uthyrningsgrad, % 2) 66 52 29 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 110 700 114 100 99 500 Registerfastighet: Smedstad 1:21, markareal cirka 79 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea 18
Vasallen i fårösund Kustparken förädlas med inriktning mot att skapa ett expansivt centrum för såväl företagande som ett attraktivt boende. Fårösund ligger på norra Gotland och är beläget cirka fem mil från Visby. På Gotland uppgår den bofasta befolkningen till cirka 57 000 personer, varav cirka 700 är bosatta i Fårösund. Kommunikationerna med övriga Sverige är av stor vikt för såväl de bofasta som för det gotländska näringslivet. Det finns reguljär flygtrafik med Arlanda, Bromma och Norrköping och färjetrafik med Nynäshamn och Oskarshamn. Gotland är ett populärt semestermål och sommartid flerdubblas befolkningen. Fastigheten Vasallens fastighet i Fårösund marknadsförs under namnet Kustparken. Den sammanlagda lokalarean uppgår till drygt 45 000 kvm. Kustparken förädlas med inriktning mot att skapa ett modernt och expansivt centrum för framgångsrikt företagande i kombination med möjligheten att erbjuda en plats för attraktivt strandnära boende. Peter Stenberg VD för KA3 Vasallen AB Mkr 2001 Omsättning 10,8 Driftsöverskott 3,9 Resultat efter finansiella poster -3,9 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 4,8 Investering anläggningstillgångar 5,7 Försäljning anläggningstillgångar - Pågående arbeten 0,5 Direktavkastning, % 1) 90 Kontrakterad årshyra 3,8 Kontrakterad lokalarea, kvm 12 500 -varav inflyttad 011231 12 300 Uthyrningsgrad, % 2) 27 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 45 400 Registerfastighet: Bunge Kronhagen 3:2, Bunge Ducker 1:35, markareal cirka 111 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea Hänt under 2001 Under inledningen av året koncentrerades arbetet att tillsammans med kommunen och länsstyrelsen planera för Kustparkens framtida användning samt att dra upp riktlinjer för hela Fårösundsområdets framtid. Resultatet blev Fårösund Vision 2001, som presenterades i juni. Under våren startade ett Internetcafé och Gotlands Idrottscenter driver såväl sporthallen som simhallen. Filmproduktionsföretaget Kustateljén planerar verksamhet i lokaler om cirka 3 000 kvm för att göra både spelfilm och reklamfilm. Kustparken har kopplats upp på det intranät som högskolan har på Gotland och tillsammans med Fårösunds utbildnings- och utvecklingscentrum erbjuder högskolan och andra utbildningsanordnare på Gotland sedan i höstas ett flertal kurser. Under 2001 tecknade Kustparken även ett avtal med Stokab, som med fiberoptik bygger ut IT-infrastrukturen mellan Stockholm och Baltikum, vilket innebär att Kustparken under 2002 kommer att utvecklas till Gotlands mest kvalificerade kommunikationsområde. Framtiden Visionen för framtiden innehåller hotell, fritidshus och golfbana samt övriga anläggningar för besöksnäringen i Fårösund samt attraktiva strandnära boendemöjligheter och nya arbetsplatser inom Kustparkens område. I Fårösund finns alla förutsättningar att skapa en vacker plats för boende, arbete och rekreation. Som ett första steg i att utveckla möjligheten till boende har Vasallen i Fårösund ansökt hos kommunen om detaljplanläggning för byggande av mellan 20 och 30 friliggande villor i attraktivt läge i norra delen av Kustparkens strand. Ett omfattande arbete har inletts i syfte att få Call Center-företag att etablera sig på Kustparken. Gotlands kommun planerar för att bygga upp ett informationscenter och arbetet med att etablera en folkhögskola och en gymnasial friskola för skeppsbyggnad pågår med kraft. Verksamheten under innevarande år kommer även att präglas av att marknadsföra Kustparken mot främst Stockholm och Mälardalen. 19
För att på ett metodiskt sätt få svar på hur kunderna upplever Vasallen som hyresvärd genomfördes under 2001 en rad kundenkäter. I form av aktiva kunddialoger erhölls kvalitativa svar, som bildade underlag för förändringar och förbättringar. Under innevarande år kommer kundenkäterna att återupprepas. 20
Vasallen i uddevalla Vasallen har i Uddevalla skapat en miljö som är attraktiv för alla typer av tjänsteföretag, utbildning och bostäder. Från att ha varit en utpräglad industristad har Uddevalla på drygt 10 års tid genomgått en total förvandling och kan idag betecknas som en handelsstad, med stort inslag av offentlig sektor. Företagsstrukturen har på kort tid omvandlats till att i stor omfattning bestå av nya tjänsteproducerande företag, en utveckling som till viss del har gynnats av etableringen av en högskola i staden. Bodil Persson VD för I17 Vasallen AB Fastigheten Vasallens fastighet i Uddevalla marknadsförs under namnet I17- Parken. Centralt placerad, med knappt 39 000 kvm lokalarea och en markareal om cirka 64 hektar, är Vasallen numera femte största fastighetsägare i Uddevalla. Förädlingen av I17-Parken har skett i syfte att skapa en miljö som är attraktiv för alla typer av tjänsteföretag, utbildning och bostäder. Målsättningen är att erbjuda Uddevallas bästa arbetsplatser och ett exklusivt boende, en inriktning som är framgångsrik. Vid utgången av 2001 var 84 procent av lokalarean uthyrd. Hänt under 2001 Under våren 2001 färdigställdes 18 exklusiva hyreslägenheter, i storlek från ett till fyra rum och kök, på de två översta våningarna i en kasernbyggnad. Lägenheterna är anpassade efter den befintliga byggnadens form och är ljusa, har öppna boytor och högt i tak. Samtliga lägenheter är uthyrda och inflyttningen inleddes i mars. Under året har Skanova, ett Teliaföretag med verksamhet inom nätområdet, flyttat in på I17-Parken. Skanova hyr 700 kvm. Och vid halvårsskiftet avslutades arbetet med att renovera ytterligare en hel kasern om 5 000 kvm åt Komvux. Mkr 2001 2000 1999 Omsättning 15,9 10,4 9,2 Driftsöverskott 4,3 3,8 3,6 Resultat efter finansiella poster -3,6-2,2-1,0 Bokfört värde anläggningstillgångar 1) 94,0 41,7 18,4 Investering anläggningstillgångar 30,2 37,9 9,6 Försäljning anläggningstillgångar 0,0 0,0 - Pågående arbeten 6,4 22,8 10,0 Direktavkastning, % 1) 7 13 19 Kontrakterad årshyra 22,1 15,5 13,5 Kontrakterad lokalarea, kvm 32 700 30 400 29 900 -varav inflyttad 011231 30 500 29 300 Uthyrningsgrad, % 2) 84 78 78 Uthyrningsbar lokalarea, kvm, cirka 38 900 38 900 38 200 Registerfastighet: Halla-Stenbacken 1:91, Barkhögarne 12, markareal cirka 64 ha 1) exklusive pågående arbeten 2) baserad på kontrakterad lokalarea Framtiden I17-Parken kommer i framtiden att bli något av ett centrum för utbildning i Uddevalla. Vid sidan av Komvux kommer lokaler att hyras ut till Fridaskolan, en i västra Sverige välkänd friskola. Avtal har slutits innebärande att Fridaskolan i tre etapper kommer att etablera sig på I17-Parken. Den första etappen omfattar 1 800 kvm och skall stå klart för inflyttning i augusti 2002. Lokalerna skall rymma cirka 150 elever, från förskola till årskurs fem. Etapp nummer två innebär ytterligare 1 000 kvm, som skall vara färdig till hösten 2003 och klart är också att den tredje etappen, även den på 1 000 kvm skall vara inflyttningsklar till hösten 2004. Således kommer Fridaskolan sammanlagt att hyra cirka 4 000 kvm och ge undervisning åt uppskattningsvis 450 elever. Under början av 2003 beräknas detaljplanen etapp 1 som omfattar I17-Parkens kasernområde att vara klar. Ett resultat i detaljplanen är bl a hur många byggrätter som Vasallen kan skapa. Den framtida målsättningen är att utnyttja eventuella byggrätter för att ytterligare förtäta området, i första hand med nya bostäder. 21