ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Mjölby Gåspennan 1 Smålandsvägen 33, 595 30 MJÖLBY Uppdragsnummer: 8131 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 19
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Mjölby Gåspennan 1 Adress Smålandsvägen 33 Postnummer och ort 595 30 MJÖLBY Fastighetsägare Hans & Inga-Lill Davidsson Beställare Namn Hans & Inga-Lill Davidsson Adress Smålandsvägen 33, 595 30 MJÖLBY Telefonnummer 0142-806 75, 0760-26 26 72 E-postadress hodson46@gmail.com; Besiktningsman Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2015-05-20 Klockan Närvarande Hans Davidsson och Lars Liljeblad Besiktningens genomförande och omfattning 2015-05-07 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 09:00 2 av 19
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar granskades vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 1986. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Omfattande renoveringar utfördes år 1993, med bland annat ny el, alla stammar byttes, köket flyttades, nytt duschrum och wc uppfördes på övervåningen, duschrummet på entréplanet renoverades med nya ytskikt, ny dränering och utvändig fuktisolering (typ fabrikat Platon). - Altan/uterum med underliggande källare uppfördes år 1999. - Ny entrétrapp uppfördes år 2004, nytt badrum i källaren uppfördes i samband med detta. - Ny puts på den västra gaveln år 2001, östra gaveln putsades om år 2009. - Ny falsad plåt år 2014. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten - Läckage på altangolvet år 2010, golvet lades om med ny fuktisolering och nytt klinkergolv. Detta utfördes av fackmän. - Mindre vattenskada i kök efter läckage på diskmaskin, detta åtgärdades via aktuellt försäkringsbolag. - Vattenskada i wc på övervåningen år 2014, detta åtgärdades via aktuellt försäkringsbolag. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. 3 av 19
Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 av 19
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 12 ºC och växlande Byggnadsår 1928 Byggnadstyp Friliggande villa i 2-plan med källare Grundläggning och bottenbjälklag Källare Stomme Trä Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä Tak, material Falsad plåt Typ av fasad Putsad fasad Typ av fönster Kopplade 2-glas Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja 5 av 19
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Allmän information: Enligt uppgift från nuvarande ägare så är dräneringen och den utvändiga fuktisoleringen renoverad/omgjord cirka år 1993, då dessa delar ligger under mark kan vi dock inte bedöma dess funktion/status. Fuktisoleringen består av distansmatta av typ fabrikat Platon. Fuktisoleringen/distansmattan av fabrikat Platon har en genomsnittlig teknisk livslängd av cirka 40 år. Livslängden kan dock variera beroende av fabrikat och årtal när distansmattan fabricerades. Grundmur/ hussockel Mindre färgsläpp och sprickor noterades i sockeln. Denna typ av sprickor är vanligt förekommande och saknar byggteknisk betydelse. Fasad Några mindre sprickor samt visst bomljud förekommer i den putsade fasaden. Mindre otätheter förekommer vid stuprörens infästningar. Fönster/dörrar Fotrännor/stuprör Yttertak Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Äldre fuktfläckar noterades på underlagstakets insida. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i dessa områden vid aktuell besiktning. 6 av 19
Altan/uterum Allmän information: Det falsade plåttaket skall målas om av nuvarande ägare. Färg släpper från den falsade plåten. Klinkergolvets montering är för oss en okänd metod, dess funktion och täthet kan vi ej bedöma. Källare under altan Allmän information: Denna typ av ouppvärmt källarutrymme är fuktteknisk att jämställa med en krypgrund. Fuktkvoten uppmättes vid aktuell besiktning till 12-14 % i taket, kritiskt värde för mikrobiell växt (mögel/bakterier) är cirka 17 %. Balkong Staketet är för lågt (ej barnsäkert). Balkonggolvets fuktskydd utgörs av äldre falsad plåt, tätheten/funktionen kan på grund av ålder inte längre garanteras. Plåten är ommålad år 2015. Övrigt Mindre otätheter noterades vid källartarappens tröskel. 7 av 19
Invändigt Allmänt Allmän information: Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Nedan text avser våtrum med kakel och klinker i bostaden: Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Källarvåning Generellt för källaren Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. Sulorna är ofta gjutna på orörd mark och dränerande/kapillärbrytande grus finns därmed ej under sulorna. Golven är gjutna efter att väggarnas murats upp och marken under betonggolven har ej någon förbindelse med dräneringsledningen. Marken är alltid fuktmättad och i denna typ av källare ska man räkna med att det alltid finns en fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning. Färg och puts har bitvis lossnat från nedkant av väggar i källaren, vilket sannolikt beror på naturlig fukttillförsel via ovan nämnda grundsulor. Det förekommer träkonstruktioner/organiska material (trämellanväggar, utreglade väggar och ett uppreglat golv) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Allrum/trapphus En viss avvikande/mikrobiell lukt känns utmed golvlister, detta är en signal på att befintliga skador finns i det uppreglade golvet och de utreglade väggarna. Källaringång/förråd Vinkällare Passage Verkstad Tvättstuga Allmän information: Tätskikt saknas i utrymmet. Badrum/duschrum Klinkerplattor ligger bitvis inte an mot underlaget, så kallad bom. Vattenrör till duschplats har släppt från sin infästning. Tätskiktet är ej korrekt anslutet till golvbrunnen i duschen, klämring saknas. Bastu 8 av 19
Entréplan Entré Duschrum Allmän information: Ytskikten utgörs av marmor från år 1993. Se Riskanalys. Enstaka klinkerplattor ligger inte an mot underlaget, så kallad bom. En spräckt marmorplatta noterades. Tröskelhöjden är låg. Tröskeln skall förhindra att eventuellt utströmmande vatten skall kunna nå angränsande rum. Något bristfälligt golvfall noterades utanför våtzonen. Matsal Vardagsrum Allrum Kök/matplats Köksblandaren är något lös, bänkskivan har svällt något kring blandaren. 9 av 19
Övervåning Hall WC Passage Klädkammare Duschrum Allmän information: Ytskikten utgörs av marmor från år 1993. Se Riskanalys. Enstaka marmorplattor ligger inte an mot underlaget, så kallad bom. Några spräckta marmorplattor noterades. Tät duschsockel noterades, detta innebär att vatten utanför våtzonen ej kan nå golvbrunnen. Sovrum 1 Allrum Sovrum 2 Klädkammare/snedvind Träningsrum/snedvind 10 av 19
3 RISKANALYS Träkonstruktioner (trämellanväggar, utreglade väggar och uppreglat golv) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan/grundmurarna i källaren kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans och grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som träreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. Duschrummen på entréplanet och övervåningen är från år 1993, man bör vara medveten om att de tätskikt som användes bakom keramiska ytskikt vid tiden för utförandet var av betydligt sämre kvalitet än de som används idag. Tätskikten/fuktspärrarnas täthet kan på grund av ålder och kvalitet inte längre garanteras. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2015-05-20 Östgöta Husbesiktning AB Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR 11 av 19
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER Se Riskanalys. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 12 av 19
BILAGA 2 13 av 19
14 av 19
15 av 19
16 av 19
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 17 av 19
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 18 av 19
19 av 19