Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom avseende uppdragsgivarna innan uppdragsavtalet undertecknades. Även prövning av om fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om köparen innan överlåtelseavtalet undertecknades. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivarna, i egenskap av säljarna av en bostadsrättslägenhet, framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bifogat en kopia av mejlkorrespondens mellan anmälarna och NN. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, journalen, objektsbeskrivningen, informationen om undersökningsplikten och dokumentationen över de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. NN har yttrat sig genom ombud och lämnat in de begärda handlingarna. Han POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) har även lämnat in mejlkorrespondens dels mellan honom och köparen, dels mellan hans mäklarassistent och säljarna. Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. NN har lämnat ut nycklarna till lägenheten till köparen. Detta har skett utan deras vetskap. Det var inte ens säkerställt att nycklarna lämnades till rätt person. Nycklarna har lämnats till en taxichaufför som köparen hade skickat som ombud. NN var inte med vid tillträdet. Han hade överlämnat allt ansvar till en mäklarassistent. Han meddelade inte dem eller köparen om detta. Medlemskapet i föreningen och handlingarna var inte färdiga vid tillträdet. NN har enbart litat på ett muntligt besked från föreningens ordförande om att ansökan om medlemskapet skulle vara undertecknad. Ingen identitetskontroll har skett avseende uppdragsgivarnas dotter som företrädde dem vid tillträdet. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. NN har två gånger förelagts att komma in med sin dokumentation av de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN har lämnat in ett registreringsbevis avseende köparen. Han har inte lämnat in någon annan dokumentation om de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om köparen. Han har i journalen antecknat att kundkännedom om köparen ( ID-kontroll m.m. ) har uppnåtts samma dag som överlåtelseavtalet undertecknades. Registreringsbeviset skrevs ut den 27 juni 2013. Överlåtelseavtalet undertecknades av köparen och säljarna den 5 september 2013.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) NN har lämnat in en kopia av den ena uppdragsgivarens identitetshandling. Kopian är av mycket dålig kvalitet. Det går dock att utläsa att det utfärdades den 14 februari 2002. Svenska körkort är giltiga i tio år. Uppdragsavtalet skrevs under den 19 augusti 2013. Av journalen framgår att kundkännedom för uppdragsgivarna har uppnåtts den 10 januari 2007. Han har inte lämnat in någon dokumentation över åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom om den andra uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud uppgett i huvudsak följande. Köparen ringde till honom och ville ta några mått i lägenheten. Köparen ville att han skulle fråga uppdragsgivarna om köparen fick låna den nyckel som han hade. Han kontaktade en av uppdragsgivarna och informerade honom om risken med att släppa in köparen i lägenheten innan tillträdet. Lägenheten var dock helt tömd vid tillfället och uppdragsgivaren tyckte att det trevligaste var att låta köparen komma in och mäta innan tillträdet. Köparen ville då att han skulle lämna nycklarna på hennes kontor. Han förklarade att han inte kunde det, men att hon var välkommen att hämta dem hos honom. Köparen sa att hon skulle skicka en taxichaufför som bud dagen därpå. Den aktuella dagen mejlade hon även en bekräftelse på att budet skulle komma. Taxichauffören legitimerade sig och sa vad han skulle hämta och till vem. Köparen mejlade sedan en bekräftelse på att hon hade fått nycklarna. Han har inte slarvat med uppdragsgivarnas nycklar. Det är helt orimligt att en taxichaufför slumpmässigt skulle dyka upp och fråga efter en specifik sak som ska till en specifik person. Det får anses helt klart att nycklarna skulle till köparen. Han har meddelat uppdragsgivarna och köparen att en mäklarassistent skulle närvara vid tillträdet. Det framgår av uppdragsavtalet att en mäklarkollega eller mäklarassistent anställd vid mäklarföretaget kan utföra den delen av uppdraget. Uppdragsgivarna har dessutom tidigare köpt en lägenhet där han var ansvarig mäklare. Han var inte med vid det tillträdet heller och uppdragsgivarna var medvetna om detta. Bostadsrättsföreningens ordförande befann sig utomlands under i stort sett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) hela tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet. Ordföranden har muntligen bekräftat att medlemskapet vad godkänt. Ordföranden har även i ett mejl meddelat att han hade talat med köparen och att allt såg bra ut. Ordföranden har i ett mejl som skickades före tillträdet bekräftat att det var godkänt och även uppgett att den påskrivna medlemskapsansökan skulle läggas i bostadens brevlåda. Köparen har också i ett mejl innan tillträdet meddelat att hon hade fått medlemskapet godkänt. Köparen var alltså godkänd och de hade ett godkännande i original underskrivet av ordföranden. Han har tidigare gjort affärer med uppdragsgivarna. Han gjorde en identitetskontroll vid det tillfället. Vad gäller köparen så har han beställt ett registreringsbevis från Bolagsverket för att kontrollera vem som hade rätt att teckna bolagets firma. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om kunden är en juridisk person ska fastighetsmäklaren enligt 6 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Identiteten hos den juridiska personens företrädare ska kontrolleras i enlighet med 5 penningtvättsföreskrifterna. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska kontrollera kundens identitet genom dennes körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer även att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. NN har lämnat in en mycket otydlig kopia av den ena uppdragsgivarens körkort. Det går dock att utläsa att handlingen utfärdades den 14 februari 2002. NN har uppgett att han har gjort affärer tidigare med uppdragsgivarna. Enligt journalen kontrollerades uppdragsgivarnas identitetshandlingar den 10 januari 2007. Detta var ungefär sex och ett halvt år före ingåendet av det nu aktuella uppdragsavtalet. Identitetshandlingen var heller inte giltig vid ingåendet av det senare uppdragsavtalet. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN inte har uppnått kundkännedom om denna uppdragsgivare. NN har två gånger förelagts att komma in med dokumentationen avseende de åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna. Han har inte lämnat in någon dokumentation alls om vad han har vidtagit för åtgärder för att uppnå kundkännedom om den andra uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta visar att NN inte har uppnått kundkännedom om denna uppdragsgivare. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har etablerat en affärsförbindelse utan att först ha uppnått kundkännedom om de två uppdragsgivarna. NN uppgifter om att han har kontrollerat uppdragsgivarnas identiteter vid en tidigare förmedling förändrar inte denna bedömning. Förseelsen är varningsgrundande. Avseende köparen har NN endast lämnat in en kopia av ett registreringsbevis. Han har antecknat i journalen att kundkännedom avseende köparen har uppnåtts samma dag som överlåtelseavtalet skrevs under. Han har dock inte lämnat in några handlingar som visar att han har kontrollerat identiteten hos den juridiska personens företrädare genom att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) kontrollera dennes körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått kundkännedom om köparen. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har etablerat en affärsförbindelse utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna och för att han har medverkat till en transaktion utan att ha uppnått kundkännedom om köparen.