ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Jönköping Orion 25 Lerkullegatan 12, 561 42 HUSKVARNA Uppdragsnummer: 8432 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 18
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Jönköping Orion 25 Adress Lerkullegatan 12 Postnummer och ort 561 42 HUSKVARNA Fastighetsägare Mohammad Tehrani och Masoumeh Amerioun Beställare Namn Mohammad Tehrani och Masoumeh Amerioun Adress Lerkullegatan 12, 561 42 HUSKVARNA Telefonnummer 076-339 33 13 E-postadress m_t_2000@hotmail.com; Besiktningsman Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0768-88 03 04 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2015-09-03 Närvarande Mohammad Tehrani och Masoumeh Amerioun och Kristoffer Ekeroth. Besiktningens genomförande och omfattning 2015-09-03 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. Klockan 09:30 2 av 18
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 1990. Följande ombyggnader/renoveringar är utförda: Ny garageport monterades under slutet av 1990-talet. Renovering av källaren utfördes år 2002. Tillbyggnaden uppfördes mellan år 2005 och år 2008. Ny dränering och ny utvändig fuktisolering kring källaren utfördes i samband med tillbyggnationen. Renovering/omdisponering av övervåningen har utförts under 2000-talet, badrummet renoverades cirka år 2003-2004. Köket byggdes år 2005. Duschrummet i entréplanet byggdes år 2006. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Vatteninträngning i källaren vid ett tillfälle (via garageportar), skadan åtgärdades via Anticimex. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 3 av 18
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 15 ºC och växlande. Byggnadsår 1963. Byggnadstyp Friliggande villa uppförd i 1 1/2 plan med källare. Grundläggning och bottenbjälklag Källare, krypgrund gällande tillbyggnaden, platta på mark gällande garaget. Stomme Trä, murad gällande garaget. Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä och betong. Tak, material Glaserade tegelpannor med underlagstäckning av papp. Typ av fasad Tegelfasad/skalmur, träpanel gällande tillbyggnaden. Typ av fönster 2-glasfönster (kopplade) och isolerglasfönster (3-glaskassetter). Typ av ventilation Självdrag. Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja. Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Kontrollerades av besiktningsmannen. Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Kontrollerades av besiktningsmannen. 4 av 18
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Krypgrund Allmän information: Uteluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material är idag allmänt betraktade som riskkonstruktioner. Se Riskanalys. Lucka/ingång saknas till krypgrunden, vilket är mycket olämpligt och avviker från byggnorm. Grunden är besiktigad från ventilerna i grundmuren. Ventilgaller saknas. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Tryckimpregnerat byggnadsmaterial har använts, vilket är olämpligt och måste anses som något otidsenligt. Fuktkvoten uppmättes vid aktuell besiktning till 12 % i bjälklagets undersida, kritiskt värde för mikrobiell växt (mögel/bakterier) är cirka 17 %. Grundmur/ hussockel Fasad Målningsbehov gällande tillbyggnaden, omålat ändträ noterades över fönster. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Fönster/dörrar Underhållsbehov gällande delar av äldre fönster. Rännor Rännor saknas gällande skärmtaket på byggnadens södra sida (vid altanutgången). Yttertak Allmän information: Taket utgörs av glaserade tegelpannor med underlagstäckning av papp, underlagspappen på den ursprungliga byggnaden är från år 1963. Se Riskanalys. Vindskiveplåt och en vinkelplåt saknas gällande liten vindskiva och vinkel på byggnadens östra gavel. Vid stickprovskontroller noterades åldersrelaterade brister/skador i underlagspappen på den ursprungliga byggnaden, underlagspappen är bristfälligt ansluten mot fotplåten med otätheter som följd, främst gällande tillbyggnaden. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Otätheter mellan inbördes takpannor förekommer, i anslutning till ränndalsplåt har flera takpannor lossnat från sin infästning. Äldre plåtinklädnader täcker/tätar bristfälligt mot intilliggande takpannor. 5 av 18
Vind Allmän information: Besiktningsbar vind saknas. Balkong Otätheter noterades mellan balkonggolvets fuktskydd och fotplåten, ett större hål finns även i fuktskyddet. Spår av fukt noterades gällande balkonggolvets undersida, vilket visar på brister i balkonggolvets fuktskydd. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Altan Underhållsbehov. Garage Allmän information: Garaget var vid aktuell besiktning delvis belamrat av lösöre. Takpappen på garaget har uppnått beräknad teknisk livslängd, vilket innebär att täthet inte längre kan garanteras. Blåsbildningar noterades på ett par platser i takpappen. Invändigt i garaget noterades spår av tidigare läckage i taket. Kraftigt förhöjda fuktvärden uppmättes vid aktuell besiktning i fuktfläckar vid garageporten. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Otätheter mellan dörrbladet och sockel/grundmur gällande den äldre garagedörren. Övrigt Fogar som lossnar noterades gällande entrétrappan (främst den övre delen), sprickor och skadade klinkerplattor noterades även. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. 6 av 18
Invändigt Allmänt Allmän information: Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Källarvåning Allmänt Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på bärande grundsulor. Sulorna är ofta gjutna på orörd mark och dränerande/kapillärbrytande grus finns därmed ej under sulorna. Golven är gjutna efter att väggarnas murats upp och marken under betonggolven har ej någon förbindelse med dräneringsledningen. Marken är alltid fuktmättad och i denna typ av källare ska man räkna med att det alltid finns en fukttransport upp i väggar och golv även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning. Hall Matkällare Förråd Tvättstuga Golvbrunnar av järn är en riskfaktor då golvbrunnen bryts ned av korrosion/rost. Tätskikt finns inte under klinkergolvet. Rum Hobbyrum Pannrum Verkstad Uppreglat golv i direkt/nära anslutning till den förväntat fuktiga betongplattan. Se Riskanalys. Skrubb 7 av 18
Entréplan Hall Inre hall Kök Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys och i diskbänksskåpet (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Ångskydd saknas på bänkskivans undersida över diskmaskinen. Matrum & vardagsrum Uterum Ett par klinkerplattor har lossnat från underlaget i anslutning till glasparti, en sprucken klinkerplatta noterades även. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Sovrum 1 Städskrubb Duschrum Allmän information: Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Rörgenomföringar finns i golvet, vilket avviker från Säker Vattens anvisningar från och med september år 2005. Rörgenomföring vid wc-stolen avviker även ytterligare från branschens anvisningar då avståndet mellan röret och väggen är för litet. Brunnsmanschetten (tätskiktet) är något felaktigt anslutet till golvbrunnen då manschetten är monterad under klämringen (mellan klämring och golvbrunnens säte), detta saknar enligt vår bedömning teknisk betydelse gällande denna typ av golvbrunn. Bristfälligt golvfall och mindre lokala bakfall noterades gällande del av golvytan i duschplatsen. Sovrum 2 8 av 18
Övervåning Allrum Mindre fuktfläckar noterades vid takfönstren, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Detta har åtgärdats efter vår besiktning enligt nuvarande ägare. Duschrum Allmän information: Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Golvbrunnen byttes inte i samband med renoveringen, vilket avviker från branschens anvisningar efter år 2005. Golvbrunnar av järn är en riskfaktor då golvbrunnen bryts ned av korrosion/rost, äldre järnbrunnar är även mycket svår att tätt/säkert ansluta ett tätskikt/ytskikt emot. Bom (plattor som inte ligger an mot underlaget) noterades gällande klinkergolvet i duschplatsen. Mjukfog har applicerats över kakelfogarna, vilket avviker från praxis (mjukfog är inte avsedd att användas i detta område). Bristfälligt golvfall. Sovrum 1 Klädkammare Vindsförråd Äldre fuktfläck i snedtak, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Sovrum 2 Sovrum 3 9 av 18
3 RISKANALYS Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas eller vara drabbat av fuktskador. I en uteluftsventilerad krypgrund där inga fukttillskott förekommer i form av markfukt, ytvatten eller andra fukttillskott bestäms den relativa luftfuktigheten enbart av uteluftens fuktinnehåll och temperaturen i kryputrymmet. På vintern då det ute är kallare än i krypgrunden kommer den relativa luftfuktigheten att bli lägre än utomhusluften, cirka 60-70 %. Under sommaren då utomhusluften innehåller relativt mycket fukt är temperaturen i krypgrunden lägre. Därför kommer också den relativa luftfuktigheten i krypgrunden att bli högre, cirka 75-90 %. Således är villkoret för mögelpåväxt teoretiskt uppfyllt under sommarperioden. Underlagspappens ålder i kombination med de brister som noterades innebär att takets täthet inte längre kan garanteras. Risk finns att vatten tränger in eller har trängt in med skador som följd. Träkonstruktioner (uppreglat golv) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan i verkstaden i källaren kan vara drabbad eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som golvreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Inga brister/noteringar föranleder vår rekommendation om fortsatt utredning. Observera att el, VVS, radon, provtryckning, kontroll av rökgångar, maskinell utrustning, installationer och dylikt inte omfattas av en överlåtelsebesiktning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2015-09-03 Östgöta Husbesiktning AB Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR 10 av 18
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER 1. Se besiktningsutlåtandets riskanalys. 2. Brister noterades i våtrummen, främst gällande duschrummet på övervåningen. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick, frånsett att lucka saknas till krypgrunden och frånsett de brister som avviker från branschnorm i våtrummen. 11 av 18
BILAGA 2 12 av 18
13 av 18
14 av 18
15 av 18
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 16 av 18
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 17 av 18
18 av 18