Kapitalmarknadsdag i samband med Stockholm Open 2005

Kapitalmarknadsdag i samband med Stockholm Open 2005

Stockholm Open 10-16 oktober 2005 Seminarium Tisdag Kapitalmarknadsdag - Håkan Bryngelson, Leif Garph och Björn Lindström - Maths Liljedahl och Ulf Wickbom, moderatorer Onsdag Den attraktiva arbetsplatsen - Göran Adlén med Ulf Wickbom, moderator Torsdag Kriskommunikation när det värsta händer - Lottie Knutson med Ulf Wickbom, moderator Fredag Lördag Varumärkets växande betydelse - Ulf Enander och Bengt Möller Vasakronan - ett ledande fastighetsföretag - Håkan Bryngelson Söndag Vasakronan - ett ledande fastighetsföretag - Håkan Bryngelson

Sponsoring - Stockholm Open Huvudsponsor för 13e året i rad Turneringen spelas för 37:e gången 1200 kunder och intressenter 700 seminariedeltagare

Vasakronan och Stockholm Open Stärka varumärket - bra exponering i media och på arenan Bygga relationer med nuvarande och potentiella kunder/intressenter i samband med seminarier och tennis, buffé

Vasakronan Masters För landets bästa 12-åriga tjejer (födda 1994), tidigare 14-åriga tjejer Känna på hetluften i Kungliga Tennishallen Vinnaren får Wild Card till Orange Bowl och resestipendium Tidigare vinnare Kristina Andlovic, Varbergs TK Michaela Johansson, SALK Sousan Massi, Norrköping TK Sandra Roma, SALK

Kontorsbarometern Veta mer hur olika kontorsmiljöer påverkar oss som arbetar på kontor. vilka önskemål som finns kring lokaler och tjänster. Erbjuda relevant fakta om kontor och arbetsmiljö. fakta som ger innehåll till vår slogan om en bättre värd. Frågar 1000 personer

Kontorsbarometern 1 & 2 1. Kontorets funktionssätt och utformning 2. Chefens placering 3. Drömkontoret 4. Prydnadsföremål - topplista 5. Störningsmoment på kontor 6. Olika kontorstyper 7. Kontoret som image 8. Distansarbete 9. Vänskap på kontor 10. Sociala aktiviteter på jobbet 11. Byte av kontor 12. Ökar stress/ökar arbetsinsats

Kontorsbarometern oktober 2005 Anser du att kontorets utformning påverkar din arbetsinsats? Ja Nej 0% 25% 50% 75% 100% Anser du att kontorets utformning påverkar din stressnivå? Ja Nej 0% 25% 50% 75% 100%

Kapitalmarknadsdag 2005 Ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör Våra kunder och våra affärer Leif Garph Vice vd, chef region Stockholm Finansiell utveckling Björn Lindström Ekonomi- och finansdirektör Moderatorer Maths Liljedahl - Nordea Ulf Wickbom

Vasakronan ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör

Vasakronan 2005 165 fastigheter 373 anställda Miljarder kr Hyresintäkter 2,7 Resultat efter skatt 0,9 Marknadsvärde 33,2 Hyresintäkter, % Stockholm 65 Kontor 77 Göteborg 15 Butik 12 Malmö 14 Garage/förråd 4 Uppsala 3 Bostäder 1 Lund 3 Övrigt 6

Utveckling sedan 1996 Sålt fastigheter 18,9 miljarder kronor Köpt fastigheter för 19,2 miljarder kronor

Vasakronan marknadsvärde Malmö Göteborg Uppsala Lund 3 2 15% 16% Totalt 33 244 Mkr 64% Stockholm Intern fastighetsvärdering Marknadsbedömning av NewSec och DTZ.

Vasakronan - ekonomisk utveckling Mkr 3 000 Mkr 1200 2 500 1000 2 000 800 1 500 600 1 000 400 500 200 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Prognos Intäkter Driftnetto Resultat exkl reavinster, av- och nedskrivningar 0

Strategisk plattform Vasakronan erbjuder attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner, med nöjda och lojala kunder Omstrukturerat fastighetsbestånd Bästa fastigheterna för kontor och butik Stark säljkapacitet Starkt varumärke Tjänster - Vasakronan Service Partner

Vasakronans huvudstrategier Hyresmarknaden Attraktiva lokaler och tjänster Stärkta kundrelationer Aktiv marknadsbearbetning Marknadsledande position Attraktiva delmarknader Fastighetsmarknaden Portföljutveckling Strukturerad omsättning av portföljen Kommersiella lokaler Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund

Komplett serviceutbud Vasakronan Service Partner Tjänster via partners Telefoni Konferens RoomServicetjänster Miljöstationer Vaktmästeritjänster Restauration

Säljer InfraCity till Orion Sålt för 1,4 miljarder kr cirka 190 000 kvm cirka 25 % vakans Starkare nyckeltal högre resultat efter finansnetto lägre vakans Orion Capital Managers europeiskt fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter via två fastighetsfonder. InfraCity är första investeringen i Sverige.

Många stora projekt Kv Bremen 3, Stockholm, 220 Mkr Kv Tegen 5-7, Solna, 120 Mkr Kv Heden 705:14, Göteborg, 660 Mkr

Fortsatt renodling av fastighetsbeståndet - affärer i juli 2005 Fastigheter och mark i Hägernäs, 80 Mkr Kv Sillhovet 3, Stockholm, 116 Mkr Kv Järfälla-Jakobsberg 2:2406, 25 Mkr

Norrporten 2001 och 2003 sålde Vasakronan sitt fastighetsbestånd i tio regionstäder för 5,7 miljarder till Norrporten Andra AP-fonden, Sjätte APfonden och Vasakronan äger Norrporten Norrporten Hyresintäkter, mrd kr 1,4 Marknadsvärde, mrd kr 13,0 Lokalarea, milj kvm 1,2

Jämförelse totalavkastning för cityfastigheter och BNP Totalavkastning (%) BNP (%) 40 Totalavkastning BNP 30 4 20 10 2 0 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 04 05 06 07 08 09 0-10 -20-2 -30-40 -4-50 -6 Källa: NewSec

Omvärldsfaktorer energi, inflation och ränta Årlig procentuell förändring 2.0 Prognos SEB Höga energikostnader 1.5 UND1X God svensk tillväxt men trög arbetsmarknad ökande investeringar låg inflation Fortsatt låga räntor 1.0 0.5 0-0.5 04 Källor: SCB, SEB 05 UND1X exkl. energi och livsmedel 06 07 Stor internationell osäkerhet % 12 10 10-åriga statsobligationer 8 Sverige USA 6 4 2 Tyskland 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Källa: EcoWin

Utveckling av sysselsättning i Sverige Tusental personer 4 245 4 240 4 235 Kommentarer från Finansplanen 0404: Jobben och tillväxten främst 4 230 4 225 4 220 4 215 0304: Full sysselsättning högst på dagordningen 12m glidande medeltal 0509: Sverige i arbete 4 210 Jan Apr Jul Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr 2002 2003 2004 2005 Källa EcoWin

Sysselsättning 1985 2006 Antal personer (miljoner) 5,2 Befolkning 20-64 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 Sysselsättning 3,8 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 Källa Svenskt Näringsliv

Över 100 000 kvm nyuthyrt hittills under 2005! jan-aug Kvm 2005 Stockholm 47 000 Storstockholm/Uppsala 36 200 Göteborg 8 400 Öresund 15 000 Totalt 106 600

Marknadshyror kontor citylägen Kr/m 2 5 000 4 000 Stockholm 3 000 2 000 1 000 Kista Göteborg Malmö Uppsala Lund 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Q305 Källa: NewSec

Vakansgrad kontor citylägen 1 % 30 25 20 15 10 5 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Q305 1 Lunds tätort Kista Malmö Göteborg Stockholm Lund Uppsala Källa: NewSec

Antal verksamma i Kista 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 Kista, totalt ICT Övriga 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2004

Kista utvecklas positivt Antalet sysselsatta i Kista vid halvåret 2005 28 017 personer varav 2/3 inom ICT-sektorn 26 nya ICT företag till Kista under första halvåret 2005 2002 66 nya företag 2003 70 nya företag 2004 76 nya företag Vasakronan 17 nya avtal i Kista Science Tower senaste året 4 nya avtal i Kista Entré Vasakronan har nyuthyrt 6 500 kvm Cirka hälften av total uthyrning i Kista

Direktavkastningskrav kontor i bästa läge % 14 12 10 8 6 4 2 Malmö Göteborg Stockholm 5-årig statsobligation 0 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 05 Q3 Källa: NewSec

Internationella investerare i Sverige Mkr 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 77% 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 11% 14% 21% 45% 32% 47% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 sept Svenska investerare Internationella investerare Källa: NewSec

Strategi 2005 Fortsatt kundorientering Utveckling av tjänsteaffären Ökad prioritering av investeringar Utveckling av fastighetsportföljen Renodling och koncentration Fortsatt tillväxt

Våra kunder och våra affärer Leif Garph Vice vd, chef region Stockholm

Hyresmarknaden Hyresgäster blir allt mer otrogna! Genomsnittlig kontraktslängd är 4 år (JLL) 21 % av kunderna flyttar vid kontraktsslut (JLL) Nöjda kunder sänker risken för avflyttning - minskad omflyttning ökar lönsamheten

Nöjdast kunder NKI, NöjdKundIndex 2001 2002 2003 2004 Vasakronan 68 72 76 78 Vasallen - - - 77 Hufvudstaden 71 71 76 76 Castellum 71 69 73 75 John Mattson - 68 72 73 Akademiska Hus - - - 73 NIHAB - - - 71 Tornet 66 64 71 70 AP Fastigheter 65 65 69 69 Branschsnitt 65 64 68 69

Vad är viktigt för våra kunder? Flexibla och funktionella lokaler Bra inomhusklimat Attraktiva lägen Rätt hyra valuta för pengarna

Vad är viktigt för våra kunder? Flexibel och kreativ hyresvärd Snabba besked från hyresvärden Kringtjänster fokusera på egen kärnverksamhet Miljötänkande

Hur möter vi kundernas behov? Många bra lägen Stort fastighetsbestånd möjligheter för kunden Moderniserar fastighetsbeståndet, följer marknadens preferenser (köp/sälj/ombyggnad)

Hur möter vi kundernas behov? Egen förvaltningsorganisation Nära och aktiv kundkontakt

Komplett serviceutbud Vasakronan Service Partner Det fixar vi! Servicetjänster ger kostnadseffektivitet besvärsfrihet trivsel image Köp det ni behöver varken mer eller mindre!

Hur skapas bra affärer för Vasakronan Omförhandling utan att behöva bygga om Bygga om eller bygga till för kunder på ett kostnadseffektivt sätt Finna nya användningsområden för hela eller del av fastighet

Bremen 3 i Stockholm och kv Tegen i Solna Nyuthyrning av Bremen 3 20 300 kvm till Länsrätten Nyuthyrning till Domstolsverket i Solna, kv Tegen

Hyreskontrakt i Stockholm Omförhandling, Länsstyrelsen, 16 000 kvm Murmästaren 3 Uthyrning till THE One, 1 380 kvm Sverigehuset Omförhandling med SEB, 42 000 kvm Hästskon 12

Fastighetsmarknaden Exempel på bra affärer för Vasakronan Köp av fastigheter med utvecklingspotential + utvecklad teknik och outvecklad kontraktsstruktur - outvecklad teknik och utvecklad kontraktsstruktur Försäljning av fastigheter som inte långsiktigt passar in i Vasakronans portfölj

Bra fastighetsaffärer Fastighet Marknadsvärde Försäljningspris Vinst Mkr Vinst % Sillhovet 3, Stockholm 116 81 35 43% Jakobsberg 2:2406, Järfälla 25 20 5 24% Hägernäs, Täby 80 64 16 25% Lorensberg 53:4. Göteborg 74 58 16 27% Bostadsrättslägenhet Gråbjörnen 11, Malmö 10 5 5 99% TOTALT 305 228 77 34%

Exempel på bra affärer för Vasakronan Projektutveckling av tomtmark och byggrätter Nyuthyrning Polismyndigheten 38 000 kvm Kriminalvårdsstyrelsen 8 000 kvm

Fastighetsvärdering Alla fastighetsvärderingar är behäftade med en viss osäkerhet. Osäkerheten varierar med typ av objekt och med fastighetskonjunkturen Denna marknadsosäkerhet anges vanligen till cirka +/ 5 till 10 procent på respektive fastighet. Portföljvärdering har vanligen en osäkerhet på mindre än hälften av objektsosäkerheten cirka +/- 3-4 procent

Fastighetsvärdering 2005 Marknadsvärdering av Newsec och DTZ vid helårsskifte Internvärdering vid varje kvartalsskifte fastighetsspecifika värdepåverkande händelser ny- och omtecknade kontrakt avflyttningar investeringar DTZ och NewSec bedömer förändringar i marknaden på hyresnivåer och direktavkastningskrav Första året med IFRS utvärdera ev externvärdera också vid halvårsskifte

Främsta faktorer som påverkar fastighetsvärderingen Makroekonomi Den svenska ekonomin Inflation Ränta Tillväxt Sysselsättning Fastighets- och lokalhyresmarknaden Vakansutveckling Hyresantagande Direktavkastning % 12 10 8 6 4 2 10-åriga statsobligationer Sverige Tyskland USA 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Källa: EcoWin

Rekordhög spread mellan nominella räntan och yielden % 15 10 5 Nominell ränta Direktavkastningskrav Stockholm kontor 0-5 -10 Differens -15 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004

Kontorssysselsättningen följer varandra ingen nedgång i Malmö två senaste åren Kontorssysselsättning i storstadsregionerna Index Index 1987=100 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Stockholmsregionen Göteborgsregionen Malmöregionen 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Källa: Temaplan (ingår i Tyréns AB) och SCB

Nedgången 2002-2004 återhämtas 2005-2007 Förändring i medelantalet anställda 2002-2004 2005-2007 Stockholmsregionen -21 000 +21 000 +6,7% Göteborgsregionen -5 000 +6 000 +6,5% Malmöregionen +1 000 +5 000 +7,0% Storstadsregionerna -25 000 +32 000 +6,7% Källa: Temaplan

De nya jobbens påverkan på vakanserna Nyuthyrning, m² 20 m² per alla anställda / 15 m² per tre av fyra anställda Tillkommande vakanta ytor genom projekt, m² Vakanserna går från till Stockholm + 420 000 / 236 000 260 000 17,4% 15,5/ 17,2% Göteborg + 120 000 / 67 500 63 800 13,2% 11,2/ 12,8% Malmö + 100 000 / 56 000 45 800 11,4% 7,4/ 10,4% Total + 640 000 / 360 000 369 600 16,0% 13,9/ 15,7% Källa: Temaplan och Jones Lang LaSalle

Finansiell utveckling Björn Lindström Ekonomi- och finansdirektör

Övergång till IFRS - sammanfattning Fastigheter redovisas till verkligt värde Extern värdering vid årsskiftet (bedömt marknadsvärde) värderingsintervall +/- 5% Intern värdering övriga kvartal extern bedömning av hyresnivåer och direktavkastningskrav Förändring av verkligt värde redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen Realiserad värdeförändring ersätter reavinst Avskrivningar och nedskrivningar försvinner

Övergång till IFRS - sammanfattning Orealiserad värdeförändring i derivatportföljen redovisas direkt mot eget kapital Orealiserad värdeförändring skuldportfölj redovisas ej Uppskjuten skatt värderas till 28 procent - trots möjlighet att sälja i form av näringsbetingade aktier IFRS medför högre resultat efter finansnetto IFRS medför ökning av förvaltningsfastigheter med 10 mdr kr och eget kapital med 8 mdr kr

Hyresintäkter % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Förändring jämförbart bestånd -1 + 1 + 2 + 9 + 13 Effekt av förvärv och avyttringar 0 0 0-3 - 11 Summa förändring hyresintäkter - 1 +1 + 2 + 6 + 2

Om- och nyförhandling av hyresportföljen % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Genomsnittlig hyresförändring +1-3 + 4 + 48 + 44 Andel av hyresportföljen 5 20 12 14 14 Genomsnittlig löptid, år 3,9 3,6 3,6 4,1 4,0

Vakansgrad % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Hyresvärde, % 11 12 10 7 5 Mkr 313 360 311 200 142 % Vakansgrad, hyra 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005

Driftkostnader % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Förändring jämförbart bestånd + 5 + 10 10 + 5 + 13 Effekt av förvärv och avyttringar + 5 0-3 - 11-10 Summa förändring driftkostnader + 10 + 10 + 7-6 + 3

Underhållskostnader % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Förändring jämförbart bestånd -22 + 11 + 1-8 - 4 Effekt av förvärv och avyttringar -4-1 -1-7 -14 Summa förändring underhållskostnader - 26 + 10 0-15 - 18

Finansnetto % Jan-sept 2005 2004 2003 2002 2001 Räntebärande skuld netto, Mkr - genomsnittlig 12 930 12 060 13 193 12 866 11 549 Genomsnittlig räntesats 4,3 %* 5,1% 5,3% 5,2% 5,1% Finansnetto, Mkr 487 635 712 693 758 * Refinansieringsräntesats 050930 2,5 %

Resultaträkning % Prognos IFRS 2005 2004 2004 2003 2002 2001 Hyresintäkter 2 719 2 719 2 961 2 899 2 725 Driftöverskott 1 569 1 577 1 893 1 882 1 667 Finansnetto -635-635 -712-821 -758 Resultat efter finansnetto 950 936 457 37 601 2 281 Resultat fastighetsförsäljningar - - 311 587 6 1 863 Realiserad värdeförändring 3 54 - - - - Nedskrivning, värdeförändringar - - -236-1 135-22 - Orealiserad värdeförändring 157-30 - - - - Resultat efter finansnetto exkl jämförelsestörande poster 950 865 382 585 617 418

Nyckeltal % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Driftöverskottsmarginal, % 61 58 64 65 61 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 2,4 2,5 2,6 2,1

Investeringar och försäljningar % Jan-juni 2005 2004 2003 2002 2001 Investeringar 194 481 609 693 1 009 Fastighetsförvärv - 1 953 1010 15 5 187 Totalt 194 2 434 1 619 708 6 196 Fastighetsförsäljning - 1 041 2 630-6 506 Fastighetsprojekt (mdr kr) 1,2 1,1 0,7 1,3 1,0

Balansräkning Mkr 2005-06-30 2004-12-31 Fastigheter och anläggningar 33 298 32 948 Uppskjuta skattefordringar 621 555 Finansiella anläggningstillgångar 2 393 2 390 Kortfristiga fordringar 1 066 1 217 Likvida medel 259 408 Summa tillgångar 37 637 37 507 Eget kapital 17 283 17 156 Uppskjutna skatteskulder 3 637 3 488 Räntebärande skulder 14 334 14 778 Icke räntebärande skulder 2 383 2 085 Summa eget kapital och skulder 37 637 37 507

Nyckeltal Juni Miljarder kronor 2005 2004 2003 2002 2001 Marknadsvärde fastigheter 33,2 32,9 31,4 34,1 35,1 Soliditet, % 46 44 43 44 46 Nettoskuld/marknadsvärde, % 38 39 36 38 36

Finansieringskällor 2005-09-30 varav Mkr Låneram utnyttjat Certifikatprogam 5 000 1 500 MTN-program 20 100 8 248 EMTN-program 9 320 814 Banklån - 30 Banklån pantbrev - 3 789 Bindande kreditlöften 5 010 - Totalt - 14 381

Moderatorer Maths Liljedahl, Nordea och Ulf Wickbom

Jonas Björkman STOR DAVIS CUP HJÄLTE SINGEL ATP-TITLAR (6): 1997 Auckland, Indianapolis, Stockholm 1998 Nottingham 2002 Nottingham 2005 Ho Chi Minh City DUBBEL ATP-TITLAR (41): VARAV 8 GRAND SLAM TITLAR 2005 Bastad, Cincinnati, Hamburg, Miami, Roland Garros; 2004 Båstad, Sydney, Wimbledon 2003 Halle, Stockholm, US Open, Wimbledon 2002 Auckland, Båstad, Monte Carlo, Wimbledon 2001 Rotterdam, Australian Open, Hamburg, Monte Carlo 2000 Moskva 1999 Cincinnati, Stuttgart Indoor, Australian Open, Halle, Montreal/Toronto 1998 Australian Open, Indian Wells 1997 Atlanta 1996 Antwerp, New Delhi 1995 Båstad, Toulouse, Ostrava 1994 Antwerp, Båstad, Doubles Championship, London / Queen's Club, Schenectady, Rotterdam, Jakarta

Stockholm Open Tisdag den 11 oktober Centre court Ca 16.30 Thomas Johansson vs Ervin Eleskovic Ca 18.30 James Blake(USA) vs Guillermo Garcia-Lopez (Esp) Ca 20.30 Thomas Enqvist vs Rainer Schuettler(Ger) Bana 1 Ca 19.00 Mathieu/Monfils (Fra) vs Eleskovic/Landsberg Ca 20.30 Hanley/Arthurs (Aus) vs Sanguinetti(Ita)/Spadea(USA)

Kista Science Tower i Tennis Gallery 7 meter hög modell av Kista Science Tower

Vasakronan och Stockholm Open Lounge med buffé i Björn Borg Village - Accesskort för entré till lounge