FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Karlstad Gräsmattan 9
Innehåll FÖRMEDLINGSUPPDRAG 3 ÖVERSIKT 4 Sammanfattning 5 Investeringsaspekter 6 MARKNADEN 7 Karlstad 8 FASTIGHETEN 9 Gräsmattan 9 10 Finansiell information 14 FÖRSÄLJNINGSPROCESS 15 BILAGOR A Fastighetskarta 19 B Foton 20 C Fastighetsregisterutdrag 30 2 KAPITELRUBRIK FÖRMEDLINGSUPPDRAG
Förmedlingsuppdrag UPPDRAG JMEX Jan Holmberg AB ("Säljaren") äger tomträtten till fastigheten Gräsmattan 9 ("Fastigheten") i Karlstads kommun. Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom paketering av Fastigheten i nytt aktiebolag som sedan överlåts till extern köpare. Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljaren anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljaren. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheten. Uppgifterna i prospektet härstammar från källor som Säljaren och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot vare sig Säljaren eller Real Advice som härmed friskriver sig från allt ansvar för eventuella brister i försäljningsprospektet eller i annan information muntligt eller skriftligt som tillhandahålls till intressenter till Fastigheten. Säljaren ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheten. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. Simon Smedberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: 076-339 55 33 E-post: simon.smedberg@realadvice.se John Kärrberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: 070-671 19 00 E-post: john.karrberg@realadvice.se DEFINITIONER Fastigheten Gräsmattan 9 Uthyrbar area Bruksarea enligt uppgifter från Säljaren Hyresvärde Hyresintäkter brutto innan avdrag för vakanser Hyra Hyresintäkter netto efter avdrag för vakanser Säljaren JMEX Jan Holmberg AB 2016 Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. Real Advice Real Advice Sweden AB 3 FÖRMEDLINGSUPPDRAG
ÖVERSIKT 4 KAPITELRUBRIK
Sammanfattning GRÄSMATTAN 9 Fastigheten är belägen i stadsdelen Gräsdalen som ligger i västra delen av centrala Karlstad. På Fastigheten finns en tämligen nyproducerad byggnad som huvudsakligen inrymmer kontor i mycket god standard samt tillhörande konferens- och personalutrymmen. Lokalerna har sedan byggnaden uppfördes 2007 i sin helhet använts av fastighetsägaren för egen verksamhet. Byggnaden utgör en lättförvaltad enhet med god energiprestanda och låga drift- och underhållskostnader. Den totala uthyrbara arean uppgår till 350 kvadratmeter, varav 180 kvadratmeter avser entréplan och 170 kvadratmeter övre plan. DRIFTNETTO Budget 2016 GRÄSMATTAN 9 Area tkr kr/kvm Hyresvärde 350 375 1 071 Inkomstbortfall 18 - Summa intäkter 350 358 1 021 Drift- och underhåll 57 163 Fastighetsskatt 25 71 Tomträttsavgäld 3 8 Summa kostnader 85 242 Driftnetto 273 779 DRIFTNETTO Normaliserat driftnetto för Fastigheten bedöms uppgå till 273 000 kronor per år, motsvarande 779 kronor per kvadratmeter. Samtliga intäkter i prospektet är baserade på marknadsmässiga hyror för fastigheter med liknande läge och standard. Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värme, el, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader från Säljaren. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2016. Kostnad avseende skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt ifrån schabloner från Newsec. Kostnad för administration inkluderas ej i sammanställningen. FÖRDELNING KOSTNADER Försäkring 5 % El och värme 18 % Vatten 3 % Skötsel 21 % Sophämtning 0 % Underhåll 21 % Fastighetsskatt 29 % Tomträttsavgäld 3 % UTGÅNGSPRIS 3 500 000 kronor eller högstbjudande. FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Fastigheten i enlighet med instruktioner på sid 18 i prospektet. 5 ÖVERSIKT
Investeringsaspekter Möjlighet för egenanvändare att förvärva Fastigheten och bedriva sin verksamhet i moderna lokaler till en årlig kostnad om endast 470 kronor per kvadratmeter. Stora och öppna lokaler medför möjlighet för företag att växa och iordningsställa fler kontorsrum på övre plan. I byggnaden finns kontor, lager och allmänutrymmen för exempelvis konferens och utbildning. Byggnadens läge och lokaldisposition är lämplig för olika typer av egenanvändare. Byggnaden är tämligen nyproducerad med lokaler i mycket god standard. Huset har en väldigt god energiprestanda med låga drift- och underhållskostnader. På Fastigheten finns 6 stycken parkeringsplatser, varav två är utrustade med eluttag för motorvärmare. Gräsdalen är ett intressant handels-, kontors-, och industriområde med bra exponeringsläge och goda kommunikationer. 6 ÖVERSIKT
MARKNADEN 7
Karlstad Karlstad ligger på Klarälvens delta vid Vänerns norra strand mitt emellan Stockholm och Oslo. Karlstads kommun har cirka 89 000 invånare och är Sveriges 21:a största kommun. Karlstad är residensstad i Värmlands län och bildar tillsammans med Forshaga, Grums, Hammarö och Kil den så kallade Karlstadsregionen som omfattar sammanlagt 130 000 invånare. Karlstad är en stark besöks- och handelsstad som erbjuder stora arrangemang och ett brett shoppingutbud. Karlstad har även ett högt handelsindex och mycket kompetens inom till exempel massa, papper och förpackningar. Karlstad har ett av Sveriges yngsta universitet med cirka 16 000 studenter som studerar till bland annat lärare, civilingenjör, civilekonom och sjuksköterska. Här finns också ett stort central- sjukhus och många viktiga myndigheter, som till exempel Konsumentverket och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Kommunikationerna till och från Karlstad är goda med närhet både till Stockholm, Göteborg och Oslo. Med egen flygplats, Karlstad Airport, går det snabbt att ta sig både till Stockholm, Köpenhamn och Oslo. Flygplatsen erbjuder även avgångar till Las Palmas och Gran Canaria KARLSTAD samt charter till ett flertal platser, till exempel Cypern, Mallorca och Turkiet. 8 MARKNADEN
FASTIGHETEN 9 KAPITELRUBRIK
Fastigheten LÄGE Fastigheten är belägen i stadsdelen Gräsdalen som ligger i västra delen av centrala Karlstad. Gräsdalen är ett område som består av både industrier samt fastigheter för kontor och handel. Omgivande bebyggelse utgörs av handel av butiker som exempelvis Plantagen och Granngården samt kontor och lätt industri. Kommunikationerna är goda med direkt anslutning till E18, busshållplatser inom 100 meters avstånd samt närhet till stadens stora köpcenter som Ikea och Bergvik. FASTIGHETEN På Fastigheten finns en tämligen nyproducerad byggnad som huvudsakligen inrymmer kontor i mycket god standard samt tillhörande konferens- och personalutrymmen. Lokalerna har sedan byggnaden uppfördes 2007 i sin helhet använts av fastighetsägaren för egen verksamhet. Byggnaden är uppförd i två plan och är sammanbyggd med en huskropp på grannfastigheten som avskiljs med en brandvägg mellan byggnaderna. Byggnaden är uppförd i två våningsplan på en grundläggning med platta på mark. Byggnaden har en stomme i stål och fasaden är beklädd med puts och plåt. Taket är ett pulpettak i plåt och samtliga fönster utgörs av 3-glasfönster. Huset värms upp med direktverkande el samt två luft/ luft-värmepumpar. Ventilationen utgörs av till- och frånluftssystem med värmeåtervinning och huset är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. ENTRÉPLAN Byggnadens entréplan uppgår till 180 kvadratmeter och består av 5 stycken rumsindelade kontorsrum, kök, toaletter samt lager. Standarden är mycket god med golv i ekparkett i kontorsrummen och klinker i övriga utrymmen. Innerväggarna utgörs av målad glasfiberväv och innertaket består av moduler med infälld belysning. Köket är modernt och utrustat med induktionshäll, kyl och frys samt diskmaskin. Det finns två toaletter, varav en är handikappanpassad med duschhörna. Toaletterna har golv i klinker och takbelysning med spotlights. På nedre plan finns även ett lager med öppningsbar port med cirka 2,5 meter i takhöjd. Lagret kan med fördel användas som mindre verkstad eller för lätt montage. I anslutning till lagret finns ett förråd med förvaringsutrymmen och tekniska installationer. ÖVRE PLAN Byggnadens övre plan uppgår till 170 kvadratmeter och består av öppna allmänutrymmen samt ett mindre arkiv. Ytan kan användas som konferensrum, samlingssal, kontor med öppet kontorslandskap eller för exempelvis utställning. Standarden utgörs av golv med laserat granvirke, väggar i målad glasfiberväv och taket täcks till halva ytan av innertak och resterande med full takhöjd. Taket är ett ryggåstak, vilket ger en öppen och luftig yta. 10 FASTIGHETEN
Fastigheten UTHYRBAR AREA Den totala uthyrbara arean uppgår till 350 kvadratmeter, varav 180 kvadratmeter avser entréplan och 170 kvadratmeter övre plan. På Fastigheten finns 6 parkeringsplatser, varav två är utrustade med eluttag för motorvärmare. VÄRDERING I augusti 2016 utförde NAI Svefa en värdering av Fastigheten Karlstad Gräsmattan 9. I värdeutlåtandet bedöms Fastighetens marknadsvärde uppgå till 4 100 000 kronor. ÖVERSIKT Fastighetsbeteckning Gräsmattan 9 Adresser Frögatan 12B Taxeringsvärde, tkr 74 Tomtareal, kvm 372 Uthyrbar area, kvm 350 Pantbrev, tkr 2 500 TEKNISK BESKRIVNING Nybyggnadsår 2007 Antal våningsplan Två våningsplan Grundläggning Platta på mark Stomme Stål Fasad Plåt/puts Fönster 3 glas med PVG-karmar Tak Plåt Uppvärmning 2 st luft/luft-värmepumpar och direktverkande el Ventilation FTX-system Vatten & Avlopp Kommunalt OVK Upprättas och bekostas av Säljaren innan tillträde. Energideklaration Upprättas och bekostas av Säljaren innan tillträde. 11 FASTIGHETEN
Fastigheten 12 FASTIGHETEN
Fastigheten 13 FASTIGHETEN
Finansiell information HYRESVÄRDE Hyresvärde för Fastigheten bedöms uppgå till 350 000 kronor, motsvarande 1 000 kronor per kvadratmeter. Hyresvärdet är baserat på marknadsmässiga hyra för fastigheter med liknande läge och standard. Långsiktig vakansrisk bedöms uppgå till 5 %. KOSTNADER Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värme, el, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader från Säljaren. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2016. Kostnad avseende skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt ifrån schabloner från Newsec. Kostnad för administration inkluderas ej i sammanställningen. FASTIGHETSSKATT Fastigheten har i dagsläget en felaktig taxeringskod (411, industritomt). Driftnettokalkylen bygger därför på ett bedömt taxeringsvärde utifrån taxeringskod (325, hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler). Taxeringsvärdet är bedömt till cirka 2 500 tkr och för lokaler utgår fastighetsskatt med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Fastighetsskatt beräknas därmed till cirka 25 tkr. Fastighetsskatten återfås i sin helhet från hyresgäst. DRIFTNETTO Budget 2016 Area tkr kr/kvm Hyresvärde 350 350 1 000 Hyrestilägg, fastighetsskatt 25 Summa hyresvärde 350 375 1 071 Vakansrisk (5%) 18 Summa inkomstbortfall 18 Summa intäkter netto 358 Försäkring 4 11 El och värme 15 43 Vatten 3 8 Skötsel 18 50 Sophämtning 0 0 Underhåll 18 50 Fastighetsskatt 25 71 Tomträttsavgäld 3 8 Summa kostnader 85 242 Driftnetto 273 779 DRIFTNETTO Med ovanstående information om hyresvärde och kostnader bedöms normaliserat driftnetto för Fastigheten uppgå till 273 000 kronor per år, motsvarande 779 kronor per kvadratmeter. 14 FASTIGHETEN
Finansiell information EGENANVÄNDARE Drift- och underhållskostnader för Fastigheten uppgår till cirka 85 000 kronor och kapitalkostnader till 80 000 kronor. Detta medför möjlighet för köpare att förvärva Fastigheten med en totalkostnad om 165 000 kronor per år, motsvarande 470 kronor per kvadratmeter. Marknadsmässig hyra för fastigheter med liknande läge och standard uppgår till cirka 1 000 kronor per kvadratmeter. Kalkylen är baserad på en antagen kontantinsats om 1 435 000 kronor, en kapitalskuld om 2 665 000 kronor samt en räntesats om 3,00 %. EGENANVÄNDARE Budget 2016 Area tkr kr/kvm Egenvändare 350 0 0 Summa intäkter 350 0 0 Försäkring 4 11 El, värme, kyla 15 43 Vatten 3 8 Skötsel 18 50 Sophämtning 0 0 Underhåll 18 50 Fastighetsskatt 25 71 Tomträttsavgäld 3 8 Summa drift och underhåll 85 242 Räntekostnad 80 228 Amortering 0 0 Summa kapitalkostnader 80 228 Summa kostnader 165 470 Kostnad EA -165 470 15 FASTIGHETEN
FÖRSÄLJNINGSPROCESS 16 KAPITELRUBRIK
Försäljningsprocess Intressenter inbjuda härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedanstående budinstruktion. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheten inför lämnande av det indikativa budet. Vänligen kontakta någon av nedanstående personer för att boka tid för visning. TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom paketering av Fastigheten i nytt aktiebolag som sedan överlåts till extern köpare. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheten. Det gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. BUDINSTRUKTION Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedan redovisade riktlinjer. Budgivare skall utgå från följande antaganden: att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due dilligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet inklusive eventuellt krav på kompensation för latent skatt i Bolaget. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice per post eller e-post till följande adress: FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljaren och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheten eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. Simon Smedberg Real Advice Våxnäsgatan 4 653 40 Karlstad E-post: simon.smedberg@realadvice.se SIMON SMEDBERG Fastighetsekonom, fastighetsmäklare John Kärrberg Real Advice Våxnäsgatan 4 653 40 Karlstad E-post: john.karrberg@realadvice.se JOHN KÄRRBERG Civilekonom, fastighetsmäklare 17 FÖRSÄLJNINGSPROCESS
Bilagor A FASTIGHETSKARTA B FOTON C FASTIGHETSREGISTERUTDRAG 18 KAPITELRUBRIK
Fastighetskarta 19 BILAGA A FASTIGHETSKARTA
20 BILAGA B FOTON
21 BILAGA B FOTON
22 BILAGA B FOTON
23 BILAGA B FOTON
24 BILAGA B FOTON
25 BILAGA B FOTON
26 BILAGA B FOTON
27 BILAGA B FOTON
28 BILAGA B FOTON
29 BILAGA B FOTON
- Spara som pdf FASTIGHET KARLSTAD GRÄSMATTAN 9 Fastighetsnyckel: 170224193 Aktualitet FR: 2007-11-05 Län: 17, VÄRMLAND Kommun: 80, KARLSTAD Distrikt: Församling (2015 12 31): 213030, VÄSTERSTRAND 11, Västerstrand URSPRUNG KARLSTAD GRÄSMATTAN 6 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 372 kvm 372 kvm 0 kvm 0,0372 ha 0,0372 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Central 6582967.6 411821.8 6586316 (RT90) 1366027 (RT90) ÅTGÄRDER Datum: Fastighetsrättsliga Avstyckning, Anslutning 2007-11-05 Akt: 1780K-2007/138 ANDEL I SAMF. Ev. andelstal inom parantes KARLSTAD GRÄSMATTAN S:1 (1/4 Övrigt) ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes KARLSTAD GRÄSMATTAN GA:1 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Frögatan 12A 653 43 Karlstad Karlstad LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I KARLSTADS KOMMUN, 651 84 KARLSTAD Kontorsbeteckning: SK22 Tel: 054-5400000 PLANER STG 682 M FL(INDUSTRIHANDELS OCH IDROTTSOMRÅDE)INOM GRÄSDALEN Plan: Stadsplan Aktbeteckning: 1780K-12/1980 Beslutsdatum: 1980-04-21 Hänv. ej reg. beslut: 1780K-36-P2014/05 Hänv. till beslut: 170016948 170034734 Mynd. aktbet.: Berörd kommun: 1780K-36-801 KARLSTAD KVARTERET GRÄSROTEN M FL INOM GRÄSDALEN Plan: Stadsplan Aktbeteckning: 1780K-38/1987 Beslutsdatum: 1987-08-27 Hänv. till beslut: 170020696 170020714 170034346 Mynd. aktbet.: 1780K-36-871 Berörd kommun: KARLSTAD RÄTTIGHETER Redovisningen kan vara ofullständig. Officialservitut Akt: 1780K-2007/138.1 INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2016-10-10 Senaste ändring för fastigheten: 2009-01-30 13:00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: SI31 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 LAGFART Ägare: 2016-10-12 08:58:38 Sida 1 / 3 30 BILAGA C FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
KARLSTAD GRÄSMATTAN 9 212000-1850 KARLSTADS KOMMUN 651 84 KARLSTAD Dagboksnr: 37/84 Inskrivningsdag: 1937-03-10 Beslut: Beviljad Fång: Köp 1936 05 18 Andel: 1/1 Anmärkning: Dagboksnr: 87/489 Beslut: Beviljad Anm.: Anmärkning Not: ÖVR FÅNG 77/1577, ÖVR FÅNG 50/55, ÖVR FÅNG 73/118, ÖVR FÅNG 68/47, ÖVR FÅNG 49/258, ÖVR FÅNG 77/214 TOMTRÄTT Innehavare: 556562-8392 JMEX JAN HOLMBERG AB BOX 2093 650 02 KARLSTAD Dagboksnr: 08/19598 Inskrivningsdag: 2008-07-28 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2007 10 15 Köpeskilling fast egendom: SEK 1 Avser hela fastigheten Andel: 1/1 UPPLÅTELSE TILL TOMTRÄTT Inkrivningsdag: 2008-01-29 Dagboksnr: 08/2706 Beslut: Beviljad Upplåtelsedag: 2007-11-05 Ändamål: SMÅINDUSTRIÄNDAMÅL Årlig avgäld: SEK 2 900 Avgäldens start: 2008-01-01 Avgäldsperiod: 10 år Uppsägning får ske till: 2068 01 01 därefter med 10 års perioder. Inskränkning: Annan rättighet än panträtt eller nyttjanderätt får ej upplåtas TIDIGARE INNEHAVARE Tid. innehavare: 556651-6448 FLEXOGEM AB JOHAN SKYTTES VÄG 198 125 34 ÄLVSJÖ Fång: Upplåtelse av tomträtt 2007 12 13 Överlåten andel: 1/1 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: T08/2707 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 1st Summa: 2 500 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2009-01-30 Dagboksnr: 09/2427 Belopp: SEK 2 500 000 INSKRIVNINGAR Inga inskrivningar hittades. ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 713384-3 (411 Industrienhet, tomtmark) Taxeringsår: 2013 Taxeringsvärde i tkr: 74 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Areal: 372 Ägare: 556562-8392 JMEX JAN HOLMBERG AB 2016-10-12 08:58:38 Sida 2 / 3 31 BILAGA C FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
KARLSTAD GRÄSMATTAN 9 BOX 2093 650 02 KARLSTAD Juridisk form: Övriga aktiebolag Andel: 1/1 Värderingsenhet: Industrimark Tillhör tax.enhet: 713384-3 (411 Industrienhet, tomtmark) Skatteverkets id: 300524795 Tax.värde i tkr: 74 Riktvärdeområde: 1780042 Riktvärde tomtmark i kr/kvm: 200 Tomtareal i kvm: 372 Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader 2016-10-12 08:58:38 Sida 3 / 3 32 BILAGA C FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
realadvice.se