Heimstaden Årsredovisning 2012
2
INNEHÅLL HEIMSTADEN 2012 2012 för den late Innehållsförteckning Hyresintäkterna uppgick till 803 mkr, varav bostäders andel svarade för 89%. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,5%. Driftnettot uppgick till 413 mkr. Årets resultat uppgick till 206 mkr inklusive rea - liserade och orealiserade värdeförändringar. Fastigheter har under 2012 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 19 mkr. Fastigheter har under 2012 sålts för 101 mkr. Detta översteg värdering med i genomsnitt 3,0 %. NYCKELTAL KONCERNEN Resultat 2012 2011 Hyresintäkter, mkr 803 773 Driftnetto, mkr 413 392 Rörelseresultat, mkr 398 387 Finansnetto, mkr -323-333 Förvaltningsresultat, mkr 75 54 Årets resultat, mkr 206 4 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2012 2011 Uthyrningsbar area, kvm, per 31/12 819 720 825 462 Andel bostadsyta, % 86 86 Antal bostadslägenheter 11 716 11 818 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,4 Finansiella nyckeltal 2012 2011 Belåningsgrad, % 61,8 61,9 Soliditet, % 29,6 27,1 Eget kapital, mkr 3 359 3 027 2012 i sammandrag 3 VD har ordet 4 Förvaltning 6 Segment 9 Förvaltningsberättelse 13 25 Om Heimstaden 13 Verksamhet 13 Organisation och medarbetare 14 Bostadssocialt ansvar 15 Fastighetsförvaltning 15 Transaktioner 16 Värderingmetodik 18 Förvaltningsfastigheter Värderingsmetod 18 Fastigheternas värde 18 Finansiering 20 Hot och möjligheter 22 Mål 23 Väsentliga händelser efter balansdagen 24 Förslag till vinstdisposition 24 Koncernen i sammandrag 25 Finansiella rapporter 26 49 Rapport över totalresultat Koncernen 26 Rapport över finansiell ställning Koncernen 27 28 Rapport över kassaflöden Koncernen 29 Noter Koncernen 30 39 Resultaträkning Moderbolaget 40 Balansräkning Moderbolaget 41 42 Kassaflödesanalys Moderbolaget 43 Noter Moderbolaget 44 47 Årsredovisningens undertecknande 48 Revisionsberättelse 49 Definitioner 50 Fastighetsförteckning 51 58 Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 2,9 3,9 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 1,9 2,7 Genomsnittlig ränta per 31/12, % 4,8 4,9 Räntabilitet på eget kapital före skatt, % 4,0-0,9 Marknadsvärde fastigheter, mkr 10 719 10 737 Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö 3
VD HAR ORDET HEIMSTADEN 2012 Affärsmässighet, respekt och nytänkande Följande ekvation kan i mina ögon sammanfatta Heimstaden under år 2012: Attraktiva bostäder i populära områden och tillväxtregioner = Obefi ntliga vakanser + Förvaltningsfokus = Lägre drift skostnader, bättre kvalitet + Medarbetare som dagligen agerar i enlighet med våra kärnvärden och ledord = Nöjda och trygga hyresgäster och samarbetspartners Totalsumma: Obefi ntliga vakanser, lägre drift skostnader och nöjda hyresgäster = Välmående och attraktivt bostadsföretag Patrik Hall i nya förvaltningslokalerna som håller på att ta form på S Skolgatan i Malmö. 4
VD HAR ORDET HEIMSTADEN 2012 Lojalitet, delaktighet, lyhördhet, glädje - Heimstadens väg till långsiktig framgång Ekvationen kan synas enkel, men kräver av var och en av Heimstadens medarbetare en vilja till att ständigt bli bättre. Vill du som läsare omedelbart klä denna ekvation i siffror, fortsätt då läsa våra finansiella rapporter längre fram i denna årsredovisning. I vad ligger ett företags långsiktiga framgång och utveckling? Vi på Heimstaden är övertygade om att allt handlar om hur respektive medarbetare bemöter andra medmänniskor, vare sig de är våra hyresgäster, sökanden, entreprenörer eller en hemlös som en kall vinternatt funnit värme i ett av våra trapphus. Ett företags kärnvärden och ledord skall genomsyra all verksamhet. För oss på Heimstaden har det varit viktigt att finna de värden vi vill agera och dagligen leva i enlighet med. Dessa värden har stötts och blötts samt diskuterats bland alla medarbetare. Nu står vi alla på en fast gemensam värdegrund. Kommer vi nu och för all framtid att lyckas leva upp till våra gemensamma kärnvärden och ledord? Sannolikt inte, vi är människor av kött och blod med bra och dåliga dagar. Men vi kommer att sträva efter att hjälpa och stödja varandra, rätta till de misstag vi gör, ta ett gemensamt ansvar för resultatet och finnas där som medmänniskor. Någon har sagt, Det är svårt att ge bort vänlighet. Den kommer hela tiden tillbaka till dig. Tänkvärda ord om hur vårt agerande skapar ett samhälle jag gärna önskar se mycket mer av. Framtiden är ljus Jag ser positivt på 2013. Vi har duktiga medarbetare, attraktiva fastigheter och fullt fokus på ständig förbättring och bra lönsamhet. Jag kan redan nu utlova en del glada överraskningar. Stort tack för att fantastiskt engagemang under 2012, nu fortsätter vi vår resa mot uppsatta mål. Patrik Hall, VD Heimstaden 5
FÖRVALTNING HEIMSTADEN 2012 Entreprenörsanda är vår styrka. Vår ambition är att inte bara förvalta, utan att utveckla. Vi vill utveckla både fastigheter och medarbetare, så att vi kan erbjuda våra hyresgäster ett trivsamt och tryggt boende. För hyresgästerna betyder vardagskvaliteten mycket. Att det alltid är rent, fräscht och funktionellt i den fastighet där de bor. Det är ganska enkla åtgärder som krävs av oss, men det väsentliga är att vi är på tå och hela tiden är motiverade att göra vårt bästa för att hyresgästerna ska trivas. Det kan vara så enkla saker som att lamporna lyser i källargången, att det är rent i entrén, att skräp plockas undan på gården till exempel. Eller att vi reagerar snabbt när en hyresgäst ber om hjälp och att vi håller vad vi lovat. Vår ambition är att ligga i framkant när det gäller entreprenörsanda, kvalitetssäkra leveranser och vardagskvalitet. Vi har jobbat hårt med detta inom vår organisation och nu ser vi att det ger resultat. När vi rekryterar nya medarbetare till Heimstaden är därför entreprenörsanda en egenskap som vi tittar särskilt noga på. Vi vill ha medarbetare som har den rätta inställningen när de möter våra hyresgäster. Banalt kan det tyckas, men det betyder mycket för vårt varumärke. Det betyder nöjda hyresgäster, som betalar hyran med glädje och som berättar för vänner och bekanta hur trivsamt det är att bo hos Heimstaden. Det betyder att vi stärker vårt varumärke, så att hyresgästerna stannar kvar och fler söker bostad hos oss, men också så att fastighetsägare som ska avyttra sina fastigheter gärna vill se Heimstaden som köpare. Pontus Rode, Förvaltningschef 6
FÖRVALTNING HEIMSTADEN 2012 BARBRO KARLSSON, Uthyrare i Uppsala Ordning och reda är A och O. Sedan sex år är Barbro Karlsson uthyrare på Heimstaden i studentstaden Uppsala. Tillsammans med två kollegor svarar hon för uthyrningen av ca 1.600 studentrum, ca 400 studentlägenheter och 300 vanliga hyresbostäder. Kön av bostadssökande är lång och trycket är hårt, inte minst vid varje terminsstart. Det är A och O att vara ordentligt förberedd och ha ordning, säger Barbro. Det är så otroligt många sökande, så det måste vara mycket struktur i arbetet för att det ska fungera. När receptionen är full med folk, som kommer för att hämta nycklar och passerkort, så har vi inte tid att reda ut slarvfel. Barbro har sin arbetsplats på Heimstadens kontor mitt i bostadsområdet. Hennes huvudsakliga arbetsuppgift är att sköta allt som har med uthyrningen att göra, i arbetsuppgifterna ingår också att ta emot besök och svara i telefon. Det är inte många lugna stunder, åtminstone inte vid terminsstarterna. I fastighetsbeståndet har Heimstaden också 383 möblerade rum för utbytesstudenter, som behöver extra mycket hjälp och information när de för första gången anländer till Sverige och Uppsala. Viktigt att vara professionella Heimstaden har mellan 200 och 300 sökande för varje studentrum som blir ledigt. Registreringsdatum avgör vilken placering man har i bostadskön. Innan infl yttning gör Heimstadens servicetekniker en besiktning av rummet för att säkerställa att det är klart att fl ytta in. Vår stora utmaning är att vi har många rum och lägenheter och många som ska fl ytta in under en kort period. Det gör att vi måste vara väldigt väl förberedda och ha ordning och reda på alla handlingar, nycklar och passerkort. Ju mer vi kan förbereda, desto smidigare går det. Att vi gör ett professionellt jobb gör ett gott intryck på våra hyresgäster och ger dem en positiv bild av Heimstaden som hyresvärd. Det är viktigt för att de ska känna trygghet och trivsel och ta väl hand om bostaden den korta tid de bor hos oss 7
FÖRVALTNING HEIMSTADEN 2012 NIKLAS HERRSTRÖM, Områdeschef i Malmö Här är högt i tak och det är bra! Innan Niklas Herrström började som områdeschef på Heimstaden år 2012 hade han arbetat i fl era år med fastighetsförvaltning inom kommunala bolag. Han sökte tjänsten på Heimstaden för att han ville få större frihet att själv påverka sitt arbete. Och kontrasten mellan de olika sätten att förvalta fastigheter var större än han kunde ana. Inom kommunala fastighetsbolag är mycket av arbetet tillrättalagt. Man gör som man alltid har gjort och det tar lång tid att genomföra förändringar, säger Niklas. Som privatägt bolag står Heimstaden i bjärt kontrast mot detta, vilket skapar en enorm dynamik i sättet att arbeta. Jag får stora möjligheter att lägga upp vardagen som jag själv vill och på - verka hur jag och mina medarbetare ska utföra arbetet. Det är korta beslutsvägar, högt i tak och stor vilja att förändra och förbättra. Jag kan anlita leverantörer för att jag vet att de håller hög kvalitet och gör ett bra jobb, och inte bara ta hänsyn till lägsta möjliga pris. Som områdeschef har Niklas ansvar för cirka 900 lägenheter, de fl esta belägna kring Möllevångstorget i Malmö. Fastigheterna är uppförda från början av 1900-talet fram till cirka 1980 och utöver lägenheter inrymmer fastigheterna även en del restauranger och butiker. Niklas är arbetsledare för tre vaktmästare och ansvarar dessutom för att ekonomin följs upp och att de ekonomiska målen uppnås. Tre värdeord Affärsmässighet, respekt och nytänkande är tre värdeord som ska ligga till grund för Heimstadens medarbetare i den dagliga verksamheten. Under mitt första halvår på Heimstaden inträffade fl era vattenskador i badrum. Detta var något nytt för mig, men jag tyckte att arbetet genomfördes ostruktu- rerat, berättar Niklas Nu har vi försökt att bli mer affärsmässiga. Vi har valt ut ett antal entreprenörer, tagit fram en mall över anbudsförfrågan och satt ihop en lista över produkter och material som vi vill använda. Det gör att entreprenörerna har lärt sig hur vi vill att de ska jobba, uppdraget genomförs därför fortare och hyresgästerna blir störda under en kortare period än tidigare. Niklas är ute 4-5 dagar i veckan för att titta på lägenheter och lösa problem. Och han vet hur betydelsefullt det är att visa respekt mot hyresgästerna. Det är viktigt att träffa människor och prata om problemen. Och det är viktigt att skapa relationer, menar Niklas. Man måste möta hyresgästerna och de problem de upplever på ett respektfullt sätt. Det räcker att gå till sig själv och ställa frågan hur vill jag bli bemött? Men vi måste också se till att vi själva blir respekterade, genom att ge bra information och förklara hur vårt arbete fungerar. För att bli mer affärsmässiga krävs det också att vara nytänkande. Att ifrågasätta, hitta nya vägar och ständigt komma med förbättringar. Alla medarbetare ska känna att de får lov att komma med egna förslag, och att de får lov att misslyckas. Det ska vara högt i tak i en verksamhet för det gör medarbetarna motiverade och engagerade...och så är det hos Heimstaden, säger Niklas. 8
SEGMENT HEIMSTADEN 2012 Heimstaden segment Heimstaden har tre segment som utgörs av de geografi ska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Lägenhetsyta per region 45 % Öresundsregionen 26 % Småland / Blekinge 29 % Stockholm / Mälardalen Lokalyta per region 32 % Öresundsregionen 51 % Småland / Blekinge 17 % Stockholm/ Mälardalen Fördelning yta LÄGENHETER 11.716 14 % Lokaler LOKALER 996 86 % Lägenheter PARKERINGSPLATSER/ GARAGE 3.902 9
SEGMENT HEIMSTADEN 2012 Öresundsregionen centrum för dynamisk tillväxt Öresundsregionen, som består av Skåne på den svenska sidan, är en dynamisk region med snabb ekonomisk tillväxt. Bra infrastruktur, med den fasta förbindelsen mellan Sverige och Danmark som den viktigaste länken, har inneburit stora, positiva förändringar. Invånarna har fått större frihet att välja var de vill bo, leva, studera eller arbeta. Det har skapats gynnsamma förutsättningar för utveckling av näringslivet och en stabil ekonomisk tillväxt. I Öresundsregionen produceras idag en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Befolkningen är koncentrerad kring sundet och uppgick till drygt 3 785 000 invånare vid årsskiftet 2011/2012, varav ungefär 1 250 000 var bosatta på den svenska sidan. Redan om tio år förväntas befolkningen i hela Öresundsregionen ha passerat fyra miljoner invånare. Nyckeltal Öresund Antal fastigheter 206 Antal bostadslägenheter 4 683 Antal lokaler 423 Antal garage och p-platser 1 109 Bostadsyta, kvm 313 364 Lokalyta, kvm 36 585 Totalyta, kvm 349 949 Årsomsättning, mkr 359 Driftnetto, mkr 183 Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 442 Örkelljunga ANTAL FASTIGHETER 206 Klippan Landskrona Helsingborg Malmö ANTAL LÄGENHETER 4.683 Ystad 10
SEGMENT HEIMSTADEN 2012 Småland/Blekinge innovationsmiljö med positiv framtid Linnéuniversitetet i Kalmar och Växjö, Blekinge Tekniska Högskola i Karlskrona och Högskolan i Jönköping har en nyckelroll för den framtida utvecklingen i Småland och Blekinge. På högskoleorterna samlas kompetent och välutbildad arbetskraft, som ger ett välbehövligt bidrag till innovationsmiljön, stärker förutsättningar för en gynnsam utveckling av näringslivet och attraherar investeringar. Forskning visar att det finns tydliga samband mellan hög utbildning och hög etableringsfrekvens. Idag bor det knappt en miljon invånare i regionen, men den kraftiga befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prognoserna att spilla över även på Småland och Blekinge. Folkmängden förväntas växa med 9 000 10 000 invånare om året under 2020- och 2030-talen. Därmed skapas också en ökad efterfrågan på bostäder i attraktiva områden. Nyckeltal Småland/Blekinge Antal fastigheter 119 Antal bostadslägenheter 2 691 Antal lokaler 348 Antal garage och p-platser 1 036 Bostadsyta, kvm 183 922 Lokalyta, kvm 59 955 Totalyta, kvm 243 877 Årsomsättning, mkr 206 Driftnetto, mkr 105 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2 157 Trollhättan ANTAL FASTIGHETER 119 Hyltebruk Ljungby Sävsjö Vetlanda Växjö ANTAL LÄGENHETER 2.691 Ronneby Karlskrona 11
SEGMENT HEIMSTADEN 2012 Stockholm/Mälardalen navet i den svenska ekonomin I Stockholm-Mälarregionen bor drygt 2,9 miljoner människor, vilket är nästan 35 % av Sveriges befolkning. Här finns hälften av landets aktiva forskare och 35 % av alla högskolestuderande. Regionen fungerar som navet i den svenska ekonomin och svarar för närmare 50 % av hela Sveriges BNP. Att detta är en region som är attraktiv att bo och leva i syns på befolkningsökningen, som är nästan dubbelt så hög som i landet som helhet. Ökningen beror framför allt på inflyttning. Enligt prognoser kommer Stockholm-Mälarregionen att ha en befolkningstillväxt på 600 000 800 000 invånare fram till år 2030. Väl utbyggd infrastruktur, bra miljö för näringslivet och stark tillväxt för nya näringar bidrar till en god utveckling. Och naturligtvis medför befolkningsökningen ett stort behov av bostäder i regionen. Nyckeltal Stockholm/Mälardalen Antal fastigheter 68 Antal bostadslägenheter 4 342 Antal lokaler 225 Antal garage och p-platser 1 757 Bostadsyta, kvm 205 586 Lokalyta, kvm 20 308 Totalyta, kvm 225 894 Årsomsättning, mkr 238 Driftnetto, mkr 125 Marknadsvärde fastigheter, mkr 3 120 Uppsala ANTAL FASTIGHETER 68 Vingåker Katrineholm Strängnäs Solna Stockholm Vaxholm ANTAL LÄGENHETER 4.342 12
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB (publ), org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012. OM HEIMSTADEN Affärsidé Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkastning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamåls enliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad. I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende en god service. Värdegrund Vår värdegrund ska genomsyra allt vi gör inom Heimstaden och bidra till att vi når våra mål och förblir ett framgångrikt företag. Våra kärnvärden och ledord vägleder oss i vårt dagliga arbete och beskriver hur vi ska möta varandra och våra kunder. Kärnvärden - ARN Affärsmässighet vi agerar ärligt och ansvarsfullt i allt vi gör genom att ta initiativ, uppfylla våra åtaganden och ta ansvar för våra handlingar Respekt vi är lyhörda, bryr oss om och hjälper våra medmänniskor Nytänkande vi är aktiva i vårt kontinuerliga förbättringsarbete genom att välkomna och bidra med nya idéer, oliktänkande och handlingskraft Ledord Lojalitet vi arbetar i enlighet med vår affärsidé, policys och för företagets bästa där alla har ett ansvar att hjälpa varandra att lyckas i sina uppdrag och att vara föredömen för våra kärnvärden och ledord Delaktighet vi uppskattar andras kompetens och litar på andras goda avsikter. Bra samarbete förutsätter ett aktivt deltagande från alla genom att dela med sig av information och kunskap till andra samt ha förståelse för hur vårt agerande påverkar andra. Lyhördhet vi lyssnar på alla medarbetare, kunder och leverantörers åsikter och strävar efter goda och långsiktiga relationer som skapar mervärde för alla parter Glädje vi ska ha roligt på jobbet, humor underlättar tänkande. Alla har ett ansvar att bidra till trivsel och glädje i arbetet. VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor som aktivt deltagande i skötseln samt ombildningar. Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva nya centrala bostadsfastigheter. Inför varje nyförvärv väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar vi förvärvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. Under året har Heimstaden genomfört kompletteringsförvärv av centralt belägna fastigheter i Malmö och Klippan. 13
ORGANISATION OCH MEDARBETARE Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är organiserad i tre rörelsegrenar; förvaltning, transaktion och utvecklingsorganisation. Förvaltningen ansvarar för fastighetsskötsel, uthyrning, kundtjänst och utveckling av fastigheter. Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och försäljning av fastigheter, i syfte att förädla och utveckla Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtområden. Avdelningen ansvarar också för hyresförhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrivs i egen regi. Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens byggbolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion och viss tillbyggnad av fastigheter. Affärssupport är den administrativa organisationen med specialistkompetens som stödjer de affärsdrivande enheterna. Våra medarbetare Vår målsättning är att ha kunniga och engagerade medarbetare som känner stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. Som ett led i att uppnå detta har vi arbetat med att stärka vår identitet och företagskultur genom att ytterligare de fi niera vår affärsidé och värdegrund. En personalpolicy har an tagits som förklarar vår grundsyn på våra medarbetare, hörnstenarna i medarbetarskapet samt de mål, aktiviteter och riktlinjer som stödjer vår personalpolicy och verksamhet. Värdegrunden har också införlivats i våra personalprocesser som t ex utvecklings- och lönesamtal. Även ett arbete med övriga policys och riktlinjer har gjorts för att förtydliga våra intentioner och ge alla förutsättningar att både hantera och leva upp till dessa. Lokal förankring Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna och fungera som det lilla företaget i det stora. Detta gör vi genom vårt eget förvaltningsbolag, Heimstaden Förvaltnings AB som är organiserat i tre geografi ska regioner; Öresundsregionen, Småland/Blekinge och Stockholm/Mälardalen. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger oss goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad och också förutsättningar att agera snabbt och flexibelt. Den lokala närvaron med dagliga kundkontakter borgar för hög kvalitet och att lägenheter och bostadsområden tillgodoser våra hyresgästers behov av trivsel och service. Företagsledningen har under året besökt regionkontoren varje kvartal och givit aktuell företagsinformation och haft diskussioner kring b l a vår affärsidé, värdegrund, personalpolicy och målsättningarna med våra ledstjärnor - helt, rent och funktionellt. Som en viktig del i att upprätthålla en säker och trivsam arbetsmiljö arbetar vi förebyggande med frågor rörande alkohol, droger och skadligt bruk. I början av året utarbetades en riktlinje för detta och vi ingick även ett samarbetsavtal med Alna som stöttar oss i dessa frågor. Alna ägs av de centrala organisationerna på arbetsmarknaden och arbetar som expert på skadligt bruk i arbetslivet sedan 1961. I våras genomfördes en medarbetarenkät kring missbruk som sedan legat till grund för vidare satsningar VD FASTIGHETSFÖRVALTNING Bostad Företag Uthyrning Drift/Teknik Hållbarhet Kundvård TRANSAKTION Förvärv Försäljning Förädling Hyresförhandling Kundvård FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktion Ombyggnad AFFÄRSSUPPORT Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 14
på personalinformation samt en utbildning för alla personalansvariga chefer, där också övriga medarbetare givits möjlighet att deltaga. För att uppmuntra alla medarbetare att välja ett aktivt liv med ökad hälsa och välbefinnande har vi investerat ytterligare i friskvårdsbidraget med möjlighet till olika hälsofrämjande aktiviteter. Rabatterbjudande på gymkedjor samt erbjudande om förmånlig ögonlaserbehandling har också introducerats. En jobba hos oss sida har skapats på vår hemsida där vi profilerar oss som arbetsgivare och där vi har många besökare och erhåller överraskande många spontanansökningar. Vi värdesätter det interna erfarenhetsutbytet och i början av året träffades alla uthyrare under några dagar för att utbyta erfarenheter, öka samarbetet och prata om funktionens roll och utveckling. Erfarenhetsutbyte mellan övriga yrkesgrupper har också gjorts genom att besöka kollegors verksamheter och ta lärdom från varandra. Vid utgången av 2012 var vi 99 medarbetare, något färre än år 2011 då vi var 109 medarbetare. Anledningen är att skötseln av den yttre miljön i Malmö lagts ut på entreprenad samt att några tjänster inte nyrekryterats då transaktionsnivån varit lägre än tidigare. Vi är 35 % kvinnor och 65 % män och i chefsbefattningar är andelen kvinnor 32 % och män 68 %. Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har givit gott resultat under 2012. Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra satsning på bl a säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kodsystem. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet för våra kunder. Heimstaden har också en bolagsgemensam kundtjänst dit hyresgästerna kan vända sig för snabb återkoppling vid felanmälan. I syfte att få nöjda kunder och skapa långsiktiga hyresrelationer är det viktigt att Heimstaden är en hyresvärd som är lyhörd för hyresgästens behov. Hållbar miljö Vad har Heimstaden att förvänta sig i framtiden? Svaret är en hel del; kraven på socialt och miljömässigt ansvarstagande kommer från marknaden i form av välinformerade, välorganiserade och engagerade kunder och konsumenter. Prioriterade områden: Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av företagets miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljö arbetet ska fokuseras till följande områden: minimera klimatpåverkan sund inomhusmiljö fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen bra och miljöeffektiv avfallshantering BOSTADSSOCIALT ANSVAR Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i Stockholm och i Malmö. Heimstaden strävar mot ett väl fungerande medinflytande för de boende. I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstädning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse minimeras och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade boende i kombination med en väl fungerade förvaltning är en grund för ett tryggt och trivsamt boende. FASTIGHETSFÖRVALTNING Genom en egen förvaltningsorganisation kan Heimstaden arbeta långsiktigt med underhåll, investeringar och aktiv tillsyn av fastigheterna för att upptäcka och avhjälpa eventuella brister i tid. Hyresgästerna möter genom detta personal med stor kunskap om både fastigheterna och hyresgästernas behov, vilket bidrar till en högre servicenivå. Minimera klimatpåverkan Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthusgaser som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet. Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av byggnader och tappvatten. Vattenbesparande åtgärder har gjorts i Vaxholm under 2012 och kommer att fortsätta i Malmö under 2013. Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme kan vi säkerställa högre driftsäkerhet, komfort och en positiva effekter för miljön. Fastighetsteknik Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energibesparingsåtgärder. Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp av vår personal har givit gott utslag. Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastigheter och arbetar löpande på att testa ny teknik inom övervakning och styrteknik. Vi har under året inlett en test i Vaxholm tillsammans med EON. Detta test kommer vi att utvärdera under året för att se om det kan vara en övervakning och styrteknik som kan komma att implementeras på andra ställen i landet. 15
Mediaförbrukningen Förbrukning Utfall 2012 Värme*kWh/kvm och år. 152,10 ** Fastighetsel kwh/kvm och år. 24,83 ** Vatten kbm/kvm och år. 1,73 ** * Normalårskorrigerad. ** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA. I mångt och mycket ett gemensamt arbete Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att minska energianvändningen. Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna. En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska energianvändningen. är fortfarande så att det i vissa fall är svårt för dessa aktörer att konkurrera med inhemska aktörer. De mest intressanta fastigheterna för de internationella aktörerna har varit detaljhandelsoch logistikfastigheter. När det gäller transaktionsvolymen för bostäder svarade den för cirka 20 % av den totala omsättningen vilket är i linje med nivån 2011. Bedömningen är att intresset för bostäder är fortsatt stort men att det fortsätter att vara en brist på kvalitativa bostäder och bostadsportföljer till försäljning vilket håller nere volymerna. Heimstadens samlade försäljningar under 2012 uppgick till 101 mkr vilket var 3,0 % över värderingen. Under året förvärvades två stycken bostadsfastigheter för 19 mkr. En av fastigheterna är belägen i Malmö och den andra kompletterade vårt bestånd i Klippan. Fokus kommer fortsatt att ligga på att försöka hitta kompletteringsköp med kvalitet i redan befintliga marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer att vara prioriterade. Planerat underhåll Under 2012 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och installationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder har också utförts. Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala under 2011-12, stamrenoveringar i Malmö och Katrineholm har gjorts och dessa kommer att fortsätta fram till 2013. TRANSAKTIONER Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2012 uppgick till 107 miljarder kronor enligt Savills bedömning. Det är en ökning med drygt 10 % jämfört med 2011 då transaktionsvolymen uppgick till 96 miljarder. Trenden 2012 har varit att ett antal stora affärer svarat för merparten av omsättningen (enligt Jones Lang La Salle svarade affärer över 500 mkr för 69 % av omsättningen). Den största affären var Kungsledens försäljning av sin 50-procentiga andel av Hemsö. Det har under 2012 fortsatt vara svårt med fi nansieringen av fastighetsförvärv. Under årets andra hälft har det dock gått att skönja en lättnad och en större vilja bland bankerna att låna ut gentemot fastigheter. De svenska institutionernas och pensionsbolagens intresse fortsätter att vara starkt för fastigheter både via direkta förvärv och indirekta förvärv. Detta har hållit uppe konkurrensen och priserna på det mest attraktiva objekten. Det är framförallt så kallade primefastigheter som varit mest attraktiva. Inhemska institutioner och fonder svarade för 40% av förvärven under året. Det finns fortsatt ett intresse från internationella aktörer för fastigheter i Sverige. Förvärvsvolymen för 2012 låg på 17 miljarder. Det Källan 12. Malmö 16
Förvärv under 2012 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat fastighetsvärde tkr Malmö Styrkan 15 Torekovsgatan 6 A-B 696 12 0 0 696 1944 8 700 Klippan Fridhem 3 Generalsgatan 6 1 207 17 0 0 1 207 1929/90 10 436 Summa 1 903 29 0 0 1 903 19 136 Fastighetsförsäljningar under 2012 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat försäljningsvärde tkr Klippan Merkurius 12 Alleg 6-8, Åbyg 11-15, Torsg 3 3 928 60 28 4 3 956 1944/93 42 800 Stockholm Bergslagen 27 Upplandsgatan 9 431 12 147 5 578 1886/76 25 000 Malmö Rostorp 15 Lundavägen 55 A-D 1 395 25 142 2 1 537 1948 21 300 Vingåker Bagaren 11 Fabriksgatan 11 243 4 0 0 243 1939/83 1 078 Vingåker Bagaren 14 Fabriksgatan 13 243 4 0 0 243 1939/83 1 077 Landskrona Turkosen 4 Stormgatan 41 422 8 0 0 422 1952 4 675 Landskrona Turkosen 5 Stormgatan 43 456 6 0 0 456 1951 4 675 Summa 7 118 119 317 11 7 435 100 605 17
VÄRDERINGSMETODIK Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet åsätts. Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoförändring och bedömd förändring av marknadens avkastningskrav för fastigheten. Bedömning av förändring av avkastningskrav för respektive ort fastställs kvartalsvis i samverkan med externt värderingsinstitut. Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och löpande bostadsrättsombildningar en mycket god marknads- och fastighetskännedom. Marknadsvärde definieras som följer: Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen. Förvaltningsfastigheter Värderingsunderlag För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra, specifi cerade hyrestillägg och eventuella rabatter. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värderarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion. För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakansen normaliseras över värderingsperioden. Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSMETOD Värdering görs primärt med hjälp av kassafl ödesanalyser som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt drift kostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna: Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt. Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. Värdering av projektfastigheter Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark. Värdering av rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastig heter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen vid bokslutsdagen. Posse 18, Karlskrona FASTIGHETERNAS VÄRDE Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om 10 719 mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en förändring om 29 mkr som fördelar sig enligt nedan. 18
Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Marknadsvärde 2011-12-31 10 737 Försäljningar under året -98 Inversteringar under året +51 Marknadsvärde efter transaktioner 10 690 Orealiserad värdeförändring p g a förändrat avkastningskrav -414 Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto +443 Marknadsvärde 2012-12-31 10 719 Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. Under 2012 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter legat kvar på samma nivåer som under 2011. Prisutvecklingen på bostadsrättmarknaden har i stort sett varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit något sjunkande. Det innebär att avkastningskravet för dessa fastigheter varit något stigande då driftnettona på dessa fastigheter i likhet med övriga portföljen ökat. Intresset och efterfrågan från bostadsrättsföre ningar, institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Förvaltningsfastigheter Känslighetsanalys Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav 12 676 0,50 procentenheter lägre avkastningskrav 11 949 0,25 procentenheter lägre avkastningskrav 11 300 Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 719 0,25 procentenheter högre avkastningskrav 10 194 0,50 procentenheter högre avkastningskrav 9 719 0,75 procentenheter högre avkastningskrav 9 286 Läkaren 5, Trollhättan 19
Banken 15, Vetlanda FINANSIERING Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2012 till 6 623 mkr (6 645 mkr per 2011-12-31). Dessa var fördelade mellan sex finansiella institut. Minskningen med 22 mkr från årets början fördelar sig som följer: Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån 2011-12-31 6 645 Återbetalning av lån -610 Nyupptagna lån 587 Räntebärande lån 2012-12-31 6 623 Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp alternativt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering i samband med försäljning. Nya lån har uteslutande upptagits i bank och hypoteksinstitut i Sverige. All finansiering sker i svenska kronor. Räntor och bankmarknad Heimstadens analys 2011 avslutades i moll på den nordiska bank- och finansieringsmarknaden. Bankerna höll hårt i sin likviditet varmed utbudet av finansieringsmöjligheter av fastigheter generellt sätt var begränsat. 2012 inleddes med fortsatt fokus på en potentiell Euro-kollaps och ett nytt ord i form av Grexit spreds och blev allmänt vedertaget. I januari beslutade Euro-länderna om en finanspakt med målet att länderna i euro-zonen skall få bättre budgetdisciplin och därmed förhoppningsvis förebygga framtida skuldkriser såsom den i Grekland. Under första kvartalet gjordes en överenskommelse med Grekland och dess skulder skrevs ned och landet beviljades nödlån. Trots detta fortsatte oron över Grekland och en potentiell Grexit under försommaren. Det är först när Mario Draghi i juli uttalar de berömda meningarna Within our mandate, the ECB is ready to do whatever it takes to preserve the euro. And believe me, it will be enough. som euro-zonen och euron får ökat och mer stabilt förtroende i de finansiella marknaderna. Sverige som tillsammans med Norge varit de klarast lysande stjärnorna på den under de senaste åren så mörka europeiska himlen börjar nu mot bakgrund av sitt stora exportberoende känna av den vikande efterfrågan på dess produkter. Detta resulterade i en ökad mängd varsel och en aktiv och expansiv penningpolitik varmed marknadsräntorna som börjat året upp avslutade året med ett fall liknande det vi såg i 2011. Den 5-åriga svenska swapräntan började året kring 1,98 % och steg odramatiskt under första kvartalet till en nivå om ca 2,4 % varefter den började sin nya väg nedåt igen. Den 5-åriga swappen pendlade mellan toppnivån om 2,4 % och lägstanivån (december) om 1,48 % för att avsluta året på 1,52 %. I december tog man, genom beslutet att införa en gemensam finansinspektion, i Europa ytterligare ett steg mot att stärka förtroendet för euro-länderna och i detta fall dess finansiella institut och marknad. Sverige valde att stå utanför denna struktur då man bedömde kostnaden som större än den potentiella direkta och indirekta vinst som är tänkt att uppkomma mot bakgrund av den nya strukturen. 20
Bankerna har under året fortsatt med utlåning till fastighetsbolag och utan drastiska ändringar i marginaler eller strukturer. Mot bakgrund av bättre förfallostruktur på existerande lånevolym mot fastighetssektorn, hög kassalikviditet hos industribolagen samt lägre aktivitet från private equity bolag börjar bankernas intresse för fastighetssektorn öka och detta har börjat kommuniceras tydligare i marknaden. Kostnaden för bankernas icke säkerställda finansiering började året stigande mot bakgrund av oro kring eurosamarbetet samt hur hälsoläget bland Europas banker var. I takt med minskad oro för en kollaps av euron har bankernas kostnader för kapital sjunkit och skillnaderna mellan de olika institutens kostnader krympt ihop. Kostnaden på säkerställd finansiering (covered bonds) har varit mer stabil och denna typ av finansiering har återigen varit och kommer troligen för lång tid framöver vara dominerande för fastighetsbolagen. Ett antal nya aktörer har visat intresse för den svenska fastighetsmarknaden utan att några stora volymer ännu lånats ut från dessa. Tillsammans med en uppskattad volym på 6 000 7 000 mkr i emissioner (2012) av så kallade high-yield bonds från fastighetssektorn börjar finansieringsmarknaden bli mer stabil och komplett. Derivatportföljen Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt marknadsvärde om 618 mkr. Det negativa värdet har fluktuerat under året och rört sig inom spannet 507 mkr till 618 mkr för att slutligen hamna på 593 mkr vid årets slut. Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara swappar samt forwardstartande swappar. Ett antal räntederivat har under året kommit till förfall varmed koncernens räntekänslighet ökat och dess räntekostnad minskat. Hedgegraden är fortfarande på en hög nivå och ränterisk i förhållande till operationellt kassaflöde är komfortabelt. Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstrument var 2,9 år (3,9 år pr 2011-12-31) och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 1,9 år (2,7 år pr 2011-12-31). Snitträntan, per 31 december 2012 uppgick till 4,76 procent p.a. vilket är något lägre än föregående år (4,93%) på grund av lägre hedge-grad och lägre STIBOR ränta. En momentan förändring av STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Heimstadens resultat och likviditet i 2013 med 13,7 mkr (4,6 mkr). Ökningen i räntekänslighet är en konsekvens av de förfall av fasträntelån och derivat som inträffat under 2012 samt de avtalsmässiga derivatförfallen under 2013. Lån och derivat struktur Lån (kr) Låneförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal 2013 726 221 106 11,0 2,37 2014 4 345 271 151 65,6 2,19 2015 916 238 664 13,8 2,60 > 2016 635 312 400 9,6 2,58 Summa 6 623 043 321 100,0 2,30 Lån (kr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal 2013 6 623 043 321 100,0 2,30 Summa 6 623 043 321 100,0 2,30 Derivat (kr) Förfall Förfall, år Typ Nominellt belopp Andel, % Snittränta, % 2013 Betalar fast 380 000 000 8,2 4,09 2014 Betalar fast 575 000 000 12,4 4,74 2015 Betalar fast 1 035 000 000 22,3 4,59 2016 Betalar fast 525 000 000 11,3 3,42 2017 Betalar fast 853 557 476 18,4 4,56 2018 Betalar fast 1 907 265 000 41,1 4,67 Summa 5 275 822 476 113,7 4,43 2013 Betalar rörlig -635 112 400-13,7-1,50 Summa -635 112 400-13,7-1,50 Total summa netto 4 640 710 076 100,0 4,89 Lån justerat för derivat (kr) Ränteförfall Förfall, år Lånebelopp Andel, % Snittränta, % inkl marginal 2013 1 727 220 845 26,1 3,20 2014 575 000 000 8,7 5,54 2015 1 035 000 000 15,6 5,39 2016 525 000 000 7,9 4,22 2017 853 557 476 12,9 5,37 2018 1 907 265 000 28,8 5,47 Summa 6 623 043 321 100,0 4,76 Aktern 1, Malmö 21
HOT & MÖJLIGHETER Kort sikt (1-3 år): Både de korta och de långa räntorna föll under 2012 och uppsidepotentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade delen av låneskulden, från sjunkande räntor börjar nu ta sitt slut. Heimstaden ser dock inte tendenser till att vare sig de långa eller korta räntorna de närmsta 3 åren skall stiga avsevärt men följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av 10 år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-kurser för både swap- och interbankräntor. Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit relativt stabila. Vi ser ingen risk för ökade avkastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss. 2012 följde normalåret rimligt bra både vad gäller temperatur och nederbördsmängd. Avvikelsen mellan budget (baserat på normalår) och utfall har varit relativt begränsat under 2012. Heimstaden kommer fortsätta budgetera efter normalår, men följer utvecklingen löpande. Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finansieras genom säkerställda obligationer och har således även under 2012 legat kring 65 70 % av fastigheternas bedömda marknadsvärden. Heimstadens låneportfölj är väl anpassad till denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger väl inom detta intervall. De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på marknaden är: generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer. De klimatrisker Heimstaden koncernen utsätts för är relaterade till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Heimstaden alltid budgeterar för ett normalår. Möjligheterna för 2013 ligger framför allt i transaktionsmarknaden som i slutet av 2012 tog ytterligare fart. Med ökat intresse från bankerna att finansiera fastigheter, mer effektiv kapitalmarknad (mer eller mindre nyetablerad high-yield bond marknad) samt en stabil ekonomisk utveckling har omsättningen i fastighetsmarknaden ökat och vi förutspår att den fortsätter förbättras under 2013. Till trots för detta förutspår vi inga kraftiga värdeökningar mot bakgrund av sjunkande avkastningskrav utan snarare stabila värdeökningar kopplade till driftnettoförbättringar i fastigheterna. Konkurrensen om bra bostadsobjekt/portföljer i tillväxtregioner i Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för värdena i de svenska bostadsbolagen. Mellanlång till lång sikt (>4 år): De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är precis som föregående år: Vakansrisker Hyresättningsrisker Ränterisker Refinansieringsrisker Klimatrisker Vakansrisker Ränterisker Klimatrisker Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större risk. Vakanserna har under 2012 fortsatt ligga på en väldigt låg nivå för bostäder mot bakgrund av dels de senaste årens proaktiva arbete med uthyrning och dels mot bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efterfrågad produkt. En viss ökad vakans har kunnat skönjas för kommersiella lokaler i framför allt mindre orter. Med aktivt arbete skall denna hållas nere och då denna del inte är den primära intäktsgeneratorn i Heimstaden blir effekten, även då den är icke önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk så är Heimstaden, trots en del förfall av derivatkontrakt, fortsatt högt räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga inför de kommande åren. Ränte risken analyseras kvartalsvis i en 10-års prognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbankräntan, för att se effekten på Heimstadens resultat och kassaflöde utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighetsbolag Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2012, precis som i slutet av 2011, nere på en nivå som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Långsiktigt skall Heimstaden försöka hålla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer fortsatt och ökat fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakanserna där vi förutser en begränsad ökning under 2013. Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimstadens resultat i framtiden från denna typ av risk. Det föreligger däremot en möjlighet att långsiktigt sänka lånekostnaden vid derivatförfall vid ett långvarigt lågräntescenario. Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots negativa marknadsvärden på derivatportföljer. Refinansiering blir enklare 22
mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Heimstaden står starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund av en marknadsmässigt låg belåningsgrad på portföljen och ett brett nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital. MÅL Finansiella mål 2013 Soliditet skall uppgå till 30 %. Per bokslutsdagen var soliditeten 29,6 %, vilket var en förbättring med 2,5 % från 2011-12-31. Inte mer än 40 % av det lånade kapitalet skall förfalla inom ett enskilt år och att genomsnittlig kapitalbindning inte skall understiga 15 månader. En stor koncentration av låneförfall under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed målet om maximalt 40 % låneförfall under enskilt år ej kan anses uppfylld ännu. Målet avseende kapitalbindning är uppfyllt (23 månader). Minimum 50 % av utestående lån skall ha en räntebindningstid överstigande 24 månader. Detta mål är uppfyllt. Genomsnittlig räntebindning skall uppgå till minimum 24 månader. Detta mål är uppfyllt. Verksamhetsmål 2013 Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall uppgå till minst 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till 99,5 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än år 2011. Ekonomisk vakansgrad för lokaler skall under året minska med 1 procentenhet. Driftskostnader, exklusive administration och fastighetsskatt, skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. För år 2012 var denna procentsats 41,1 %, vilket var 0,5 procentenheter bättre än föregående år. Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service för våra boende. Fastighetsportföljen fortsätter att renodlas mot att innehålla bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter med få eller inga kommersiella inslag. Kråkan 32, Malmö 23