SOLNA STAD Stadsledningsförvaltningen 2016-11-03 SID 1 (5) KS/2016:345 TJÄNSTESKRIVELSE Ny simhall i Slna Principöverenskmmelse med Fabege avseende utveckling av del av kvarteret Idrttsplatsen inm stadsdelen Järva, Tillsättning av planerings- ch genmföranderganisatin Sammanfattning Den 18 juni 2012 beslutade kmmunstyrelsen att avbryta upphandlingen av finansiering, byggnatin ch drift av en ny simhall i Slna. Bakgrunden var att staden, efter att ha analyserat resultatet av upphandlingen/förhandlingen med anbudsgivarna, kunnat knstatera att den verksamhet ch det innehåll sm staden hade förväntat sig i samband med upphandlingen inte mtsvarade den eknmiska belastning sm anbuden innebar. För Slna stad innebar det att förutsättningarna för att genmföra prjektet i enlighet med den beslutade inriktningen inte förelåg ch staden utnyttjade därför rätten att avbryta upphandlingen. I samband med beslutet fick stadsledningsförvaltningen i uppdrag att i samarbete med kultur- ch fritidsförvaltningen ch tekniska förvaltningen utreda andra lösningar för en ny simhall i Slna. Inriktningen för den tidigare upphandlingen var att staden skulle hitta en intressent sm kunde finansiera, bygga ch driva den nya simhallen på den identifierade simhallstmten vid Ulriksdals idrttsplats. Alternativet till att upphandla en intressent är att staden själv finansierar, uppför ch äger den nya simhallen. Driften av simhallen kan ske i egen regi eller upphandlas i knkurrens. För att hitta en lösning, sm begränsar den eknmiska belastningen för staden i alternativet med staden sm fastighetsägare, har stadsledningsförvaltningen utrett förutsättningarna för att skapa ett effektivare nyttjande av fastigheten (simhallstmten). Fastighetsägaren Fabege har visat intresse för att tillsammans med staden utveckla simhallstmten. Stadsledningsförvaltningen ch Fabege har gemensamt utrett förutsättningarna för att skapa en byggnad sm ska innehålla, dels en simhall med tillhörande lkaler sm staden äger, dels kmmersiella lkalytr sm Fabege äger. Ett förslag till principöverenskmmelse med Fabege m utvecklingen av simhallstmten har tagits fram. Avsikten är att genm tredimensinell fastighetsbildning tillskapa två fastigheter, varav den ena ska avse simhallen ch den andra de kmmersiella lkalytrna. Staden ska äga simhallsfastigheten ch Fabege de kmmersiella lkalytrna. Inm simhallsfastigheten ska staden beksta ch uppföra en simhall med bl a 10 stycken 25 meters simbanr, en undervisningsbassäng, en rehab-bassäng med höj- ch sänkbar btten, en barnbassäng, gradäng, mklädningsrum, dusch, bastu, teknikutrymmen ch lkaler för tillhörande verksamhet. Simhallen ska beträffande knstruktiner, grundläggning ch fasader i erfrderlig mfattning integreras med kntrsfastigheten. De utrednings- ch prjekteringskstnader sm behövs för detaljplanearbetet ska be-
2 (5) kstas av Fabege ch staden i relatin till respektive parts byggrätt. Staden ska ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder inm den blivande simhallsfastigheten. På mtsvarande sätt ska Fabege ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder för kntrsfastigheten. Fabege ska förvärva kntrsfastigheten av staden. Köpeskillingen ska baseras på den byggrätt sm detaljplanen redvisar inm kntrsfastigheten ch mtsvara 4500 krnr per kvadratmeter ljus BTA. I arbetet med att utreda andra lösningar för en ny simhall har kraven på simhallsfunktinerna setts över av kultur- ch fritidsförvaltningen. I översynen har huvudbassängen utökats från 8 till 10 banr, en rehab-bassäng med höj- ch sänkbar btten med måtten 5 x 10 meter har lagts till liksm en barnbassäng. Dessutm har antalet skåp i mklädningsrummen utökats. I övrigt ligger kraven från den tidigare upphandlingen fast. Detta prjekt kmmer att ställa höga krav på planering ch genmförande. Stadsledningsförvaltningen föreslår därför att förvaltningen får i uppdrag att tillsätta en planerings- ch genmföranderganisatin. Organisatinen ska ges i uppdrag att driva planeringsarbetet i samarbete med miljö- ch byggnadsförvaltningen ch Fabege samt att förbereda upphandlingen av byggnatinen av simhallen parallellt med byggnadsnämndens planarbete. För planering ch prjektering av den nya simhallen finns 5 mkr avsatta i investeringsbudgeten i förslaget till verksamhetsplan ch budget för Slna stad för 2017. Den ttala investeringskstnaden för simhallen kmmer stadsledningsförvaltningen att återkmma till i förslaget till verksamhetsplan ch budget för 2018. Beslut Kmmunstyrelsen beslutar att gdkänna principöverenskmmelsen med Fabege Stckhlm AB avseende utveckling av del av kvarteret Idrttsplatsen inm stadsdelen Järva. Kmmunstyrelsen beslutar att ge byggnadsnämnden i uppdrag att påbörja planarbete i enlighet med principöverenskmmelsen ch denna tjänsteskrivelse. Kmmunstyrelsen ger stadsledningsförvaltningen i uppdrag att påbörja arbetet med den nya simhallen genm att tillsätta en rganisatin för planering ch genmförande av simhallsprjektet i enlighet med denna tjänsteskrivelse.
3 (5) Bakgrund Den 18 juni 2012 beslutade kmmunstyrelsen att avbryta upphandlingen av finansiering, byggnatin ch drift av en ny simhall i Slna. Bakgrunden var att staden, efter att ha analyserat resultatet av upphandlingen/förhandlingen med anbudsgivarna, kunnat knstatera att den verksamhet ch det innehåll sm staden hade förväntat sig i samband med upphandlingen inte mtsvarade den eknmiska belastning sm anbuden innebar. För Slna stad innebar det att förutsättningarna för att genmföra prjektet i enlighet med den beslutade inriktningen inte förelåg ch staden utnyttjade därför rätten att avbryta upphandlingen. I samband med beslutet fick stadsledningsförvaltningen i uppdrag att i samarbete med kultur- ch fritidsförvaltningen ch tekniska förvaltningen utreda andra lösningar för en ny simhall i Slna. Utredning av alternativa lösningar för en simhall Utgångspunkten för arbetet med att utreda alternativa lösningar för en simhall har varit att säkerställa att den nya simhallen möter samma grundläggande krav avseende funktin/utförande, sm gällde vid den tidigare upphandlingen, samtidigt sm den eknmiska belastningen för staden av en ny simhall begränsas. Grundläggande krav avseende funktin/utförande på byggnaden Inför den tidigare upphandlingen hade staden utrett vilka grundläggande krav sm skulle ställas på den nya simhallen avseende funktin/utförande. Dessa funktiner redvisades sm skall-krav i förfrågningsunderlaget ch avsåg huvudbassäng, undervisningsbassäng, tillgänglighet för funktinshindrade, mklädningsrum ch övriga ytr. Huvudbassängen skulle innehålla 8 simbanr ch vara minst 25 x 20,4 meter. Det skulle finnas en mindre ch grundare undervisningsbassäng med måtten 12,5 x 8 meter, mklädningsrum med skåp samt duschutrymmen med bastu för kvinnr ch män samt gruppmklädningsrum. Huvudbassängen ch undervisningsbassängen skulle vara tillgänglig för rullstlsbundna genm ramp eller annan anrdning. Det skulle ckså finnas lkaler för kntr ch läktare eller mtsvarande. Det redvisades även ett antal ptiner i förfrågningsunderlaget avseende funktin/utförande. Dessa ptiner avsåg ytterligare en undervisningsbassäng, 50 meters banr ch temprär läktare. I arbetet med att utreda andra lösningar för en ny simhall har kraven setts över av kultur- ch fritidsförvaltningen. I översynen har huvudbassängen utökats från 8 till 10 banr, en rehab-bassäng med höj- ch sänkbar btten med måtten 5 x 10 meter har lagts till, liksm en barnbassäng. Dessutm har antalet skåp i mklädningsrummen utökats. I övrigt ligger kraven förändrat fast från den tidigare upphandlingen. Finansiering ch ägande av simhallen Inriktningen för den tidigare upphandlingen var att staden skulle hitta en intressent sm kunde finansiera, bygga ch driva den nya simhallen på den identifierade simhallstmten vid Ulriksdals idrttsplats. Alternativet till att upphandla en intressent är att staden själv finansierar, uppför ch äger den nya simhallen. Driften av simhallen kan ske i egen regi eller upphandlas i knkurrens. För att hitta en lösning, sm begränsar den eknmiska belastningen för staden i alternativet med staden sm fastighetsägare, har stadsledningsförvaltningen utrett förutsättningarna för att skapa ett effektivare nyttjande av fastigheten (simhallstmten). Fastighetsägaren Fabege har visat intresse för att tillsammans med staden utveckla simhallstmten. Stadsledningsförvaltningen ch Fabege har gemensamt utrett förutsättningarna för att skapa en byggnad sm ska innehålla, dels en simhall med tillhörande lkaler sm
4 (5) staden äger, dels kmmersiella lkalytr sm Fabege äger. I simhallsdelen har stadsledningsförvaltningen i samarbete med kultur- ch fritidsförvaltningen sett över placeringen av simhallsfunktinerna utifrån de uppställda kraven (bilaga 1). Syftet har varit att skapa en ändamålsenlig ch effektiv placering av funktinerna för att säkerställa ett effektivt lkalutnyttjande. Principöverenskmmelse med Fabege Ett förslag till principöverenskmmelse med Fabege m utveckling av simhallstmten inm kvarteret Idrttsplatsen har tagits fram (bilaga 2). I principöverenskmmelsen fastslås att staden i samråd med Fabege ska verka för att simhallstmten planläggs för att möjliggöra uppförandet av en byggnad, sm innehåller dels en simhall, dels kmmersiella lkalytr. Prjektet ska preliminärt mfatta cirka 30 000 kvadratmeter ljus BTA, varav cirka 3000 kvadratmeter ska avse simhall ch resterande del kmmersiella lkalytr. Avsikten är att genm tredimensinell fastighetsbildning tillskapa två fastigheter, varav den ena ska avse simhallen ch den andra de kmmersiella lkalytrna. Staden ska äga simhallsfastigheten ch Fabege de kmmersiella lkalytrna. Inm simhallsfastigheten ska staden beksta ch uppföra en simhall med bl a 10 stycken 25 meters simbanr, en undervisningsbassäng, en rehab-bassäng med höj- ch sänkbar btten, en barnbassäng, gradäng, mklädningsrum, dusch, bastu, teknikutrymmen ch lkaler för tillhörande verksamhet. Simhallen ska beträffande knstruktiner, grundläggning ch fasader i erfrderlig mfattning integreras med kntrsfastigheten. De utrednings- ch prjekteringskstnader sm behövs för detaljplanearbetet ska bekstas av Fabege ch staden i relatin till respektive parts byggrätt. Staden ska ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder inm den blivande simhallsfastigheten. På mtsvarande sätt ska Fabege ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder för kntrsfastigheten. Staden ska irdningställa den allmänna platsmarken inm planmrådet ch utföra eventuella erfrderliga anläggningsåtgärder i anslutning till planmrådet. Dessa arbeten ska bekstas av Fabege ch staden i prprtin till byggrätten inm respektive parts fastighet. Fabeges andel ska bekstas genm explateringsbidrag. Fabege ska förvärva kntrsfastigheten av staden. Köpeskillingen ska baseras på den byggrätt sm detaljplanen redvisar inm kntrsfastigheten ch mtsvara 4500 krnr per kvadratmeter ljus BTA. Köpeskillingen ska erläggas när fastighetsbildningen avseende kntrsfastigheten vinner laga kraft. Stadsledningsförvaltningens synpunkter Stadsledningsförvaltningen är psitiv till den framtagna lösningen. Prjektet skapar förutsättningar för att Slna ska få en ny simhall med de funktiner sm staden har identifierat, samtidigt sm simhallstmtens attraktiva läge i direkt anslutning till Arenastaden utnyttjas effektivare på ett sätt sm förväntades redan vid upphandlingen. Samtidigt kan förvaltningen knstateras att det är ett kmplext prjekt, eftersm det är såväl ett explaterings- ch utbyggnadsprjekt sm ett investeringsbjekt för staden. Det kmmer att ställa höga krav på planering ch genmförande. Stadsledningsförvaltningen föreslår därför att förvaltningen får i uppdrag att påbörja arbetet med simhallen genm att tillsätta en planerings- ch genmföranderganisatin. Organisatinen ska le-
5 (5) das av stadsledningsförvaltningen med deltagare från kultur- ch fritidsförvaltningen, tekniska förvaltningen ch miljö- ch byggnadsförvaltningen. Planerings- ch genmföranderganisatinen ska ges i uppdrag att driva planeringsarbetet i samarbete med miljö- ch byggnadsförvaltningen ch Fabege. I planeringsarbetet ingår prjektering av simhallen, där alla krav på byggnaden ch dess system preciseras. Däribland ingår att lägga fast vilka miljökriterier sm byggnaden ska uppfylla. I prjekteringen ingår ckså samrdning med Fabege i deras prjektering av kntrsfastigheten. Organisatinen ska ckså ges i uppdrag att förbereda upphandlingen av byggnatinen av simhallen parallellt med byggnadsnämndens planarbete. För planering ch prjektering av den nya simhallen finns 5 mkr avsatta i den föreslagna investeringsbudgeten i verksamhetsplan ch budget för Slna stad för 2017. Det ttala investeringsbehvet för simhallen kmmer stadsledningsförvaltningen att återkmma till i förslaget till verksamhetsplan ch budget för 2018. Kristina Tidestav Stadsdirektör Sune Ericssn Förvaltningschef Rger Markdalen Förvaltningschef KFF Jenny Birkestad Förvaltningschef Bilaga 1: Bilaga 2: Illustratin av placeringen av simhallsfunktinerna i simhallsfastigheten Principöverenskmmelse med Fabege Stckhlm AB avseende utveckling av del av kvarteret Idrttsplatsen inm stadsdelen Järva
LÄKTARENTRE OCH UTRYMNINGSVÄG SIMSBASSÄNG 10 BANOR 25 X 25m REDSKAPSFÖRRAD ENTRE GRUPPER OCH PERSONAL GRADÄNGER 'r-i--\\--- GRUPPOMKLÄDNINGSRUM DRICKSFONTÄN BASTU H-OMKLÄDNAD ~~~~------DUSCHAR ;:c;;--t:--f~:u...-_ STÄD OMKLÄDNINGSRUM DAMER ~;':;;~~=-2..~~-lit--- FLEX.OMKLÄDNINGSRUM OMKLÄDNINGSRUM HERRRAR HUVUDENTRE KONTOR ~~~_- PERSONALRUM SÄROMKLÄDNAD BARNLAGUN 40 m2 UNDERVISNNGSBASSÄNG 8x12,5 m SKOGRÄNS F"""'+-~. INPASSERING ~~_-+4+~ +-_~~~ BADVAKT KONTOR.,..~+-.,.,..~==~J,j.. RECEPTION BEREDNING BTA ENTREPLAN : 2665 m2 BTA KÄLLARPLAN : 1030 m2 TOTAL BTA 3695 m2 PARKERING BARNVAGNAR UTOMHUSRULLSTOLAR ENTRE HALL VINDFANG Sm 10m ""1""1""1" "1""1""1""1'"1""1"" " 1"" '''1",,1''''1',,,1''''1,,,,1'''1,,,,1,,"I ' 1 AIX ARKITEKTER AB HUDIKSVALLSGATAN 8 11330 STOCKHOLM WWW. AIX. SE TEL+4686902900INFO@AIX.SEORG.NR 556319 2086 I SIMLÄRARE STÄD MOBILKRAN REDSKAPSFÖRRAD RELAX SERVICE-ENTRE REHAB-BASSÄNG HÖJ- OCH SÄNBAR B')TTEN 5X 10m CAFE HUVUDENTRE SIMHALL J\IX skiss Skala 1 :300 (A3 Ricard Ortiz 2016 1028
l (4) Mellan Slna kmmun (rg. nr. 212000-0183), genm dess kmmunstyrelse, nedan kauad Staden, ch Fabege Stckhlm AB (rg.nr. 556051-1494) nedan kallat Blaget, har under de förutsättningar sm anges i 5 nedan träffats följande Principöverenskmmelse avseende utveckling av del av kvarteret Idrttsplatsen inm stadsdelen Järva MARKÄGANDE 1 Slna stau är lagfaren ägare till kvarteret Idrttsplatsen inm stadsdelen Järva. Dc delar av kvarteret sm denna principöverenskmmelse avser benämns nedan Markmrådet. Marktnrådets gegrafiska läge framgår av bifgad kartbilaga, Bilaga 1. 2 t\ VSIKTSFÖIU<LARING / MAL Markmrådet ligger i Ritrp i stadsdelen Frösuncla. l enlighet med stadens översiktsplan är ambitinen för jutrp/ Frösunda att bygga vidare på idrttsmrådet vid Ulriksdals idrttsplats genm byggnatin aven ny simhall. Genm kmpleueringsbcbyggelse ch bättre stråk är inriktningen ckså att Ritrp ska knytas samman bättre med dct övriga Frösunda ch den närliggande Arenastaden. Ambitinen för planeringen ska även vara att levandegöra Klnnvägen. Staden skall i samråd med Blaget verka för att Markmrådet planläggs för att möjliggöra uppförande aven byggnad, sm innehåller dels en simhall med tillhörande lkaler, dels kmmersiella lkalytr. Prjektet skall preliminärt mfatta cirka 30 000 I,:vadratmeter ljus BTr\, varav cirka 3 000 k~adratmetcr skall avse simhall ch resterande del kmmersiella lkalyt r. Avsikten är att genm tredimen sinell fa stighetsbildning inm Markrnrådet tillskapa två fastigheter, varav den ena, nedan kallad Simhallsfastigheten, skall avse simhallen, ch den andra, nedan kallad Kntrsfastigheten, ska ll avse de kmmersiella lkalytrna. Staden skall äga Sirnhallsfastigheten ch inm fastigheten beksta ch uppföra en simhall. Simhallen ska innehålla bl a 10 stycken 25 meters simbanr, en undervisningsbassäng, en rehabbassäng med hö j- ch sänkbar btten, en barnbassäng, gradänger, mklädningsrum, dusch, bastu, teknikutrymmen ch lkaler för tillhörande verksamhet. Simhallen skall beträffande k nstruktiner, grundläggning ch fasader i erfrderlig mfattning integreras med Kntrsfastigheten. Staden skall till Blaget på marknadsmässiga villkr överlåta Kntrsfastigheten med äganderätt. Blaget är införstått med att Staden kmmer att ställa krav på hög kvalitet avseende såväl arkitektnisk utfrmning sm material, ch på stadskvaliteter såsm levande bttenvåningar mt mgivande gatr etc.
2 (4) 3 D ETALJPLAN Staden skall i samråd med Blaget verka för att en ny detaljplan för Markmrådet, med i huvudsak det innehåll sm framgår av 2 van, tas fram, antas ch vinner laga kraft. Ett ges taltningsprgram för Markmrådet. ch mgivande allmän plats skall tas fram i anslutning till planar betet. EKONOMI, ANSVARSFÖRDELNING MM 4 4.1. Utrednings- ch prjekterings fasen De utrednings- ch prjekteringskstnader sm behövs för detaljplanearbetet samt för att parterna skall kunna träffa explateringsavtal enligt 4.4 nedan skall bekstas av parterna i prprtin till byggrällcn inm respektive parts fa stighet. 4.2. Genmförandefasen Ansvars- ch kstnadsfördelning för genmförandet skall regleras i detalj i det explateringsavtal sm parterna enligt 4.4 nedan skall träffa. Följande principer skall gälla. Kvar/enmark Parterna är överens m att kvartersmarken skall explateras genm att Staden först ianspråktar Simhallsfastigheten för uppfö randet aven simhall ch arr l30laget därefter uppför de kmmersiella lkalytrna. Tidplan för respektive parts arbeten skall fa stställas närmare i kmmande explateringsavtal. Staden skall ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder inm den blivande Simhallsfastigheten. Blaget skall ansvara för ch beksta samtliga bygg- ch anläggningsåtgärder inm den blivande Kntrsfastigheten. Därutöver skall Blaget utge ersättning till Staden för den del av den gemensamma grundläggning ch de gemensamma knstruktiner, installatiner etc i övrigt sm Staden skall utföra inm Sirnhallsfastighcten ch sm är nödvändiga för att parternas fastighetci i dessa avseenden ska vara integrerade. A//mält p/"is Staden skall irdningställa den alhnänna platsmarken in m planmrådet samt utföra eventuella erfrderliga anläggningsåtgärder i an slutning till planmddet. Arbetena skall bekstas av parterna i prprtin till byggrätten inm respektive patts fastighet. Blaget skall beksta sin del genm explateringsbidrag. 4.3. Fastighet.söverlåtelse Parterna är överens m att B laget skall förvärva Kntrs fa stigheten. Vid försäljningen skall köpeskillingen baseras på den byggrätt sm detaljplanen redvisar inm K ntrsfa stigheten ch mtsvara 4 500 krnr per kvadratmeter ljus BTA. l30laget ska erlägga köpeskillingen när fa stighetsbildningen avseende Kntrsfastigheten vinner laga kraft, dck tidigast 2019-06-30.
3 (4) 4.4. Explateringsavtal Innan detaljplan för Markmrådet enligt 3 van antas skall parterna träffa ett explateringsavtal. Explateringsavtalet skau i detalj teglera bland annat; Fastighetsbildning; Tillträde; Tidplan för respekcive parts arbeten; Upplåtelse av servitut, Gemensamhetsanläggningar, mm; Strlek på ch frmer för erläggande av explaterings bidrag; Utfrmning av bebyggelse ch allmänna platser, genm hänvisning till gestaltningsprgrarn; Sphantering ch annan teknisk försö rjning; Dagvattenhantering; Infrmatin till allmänheten; f-iänvisning till prjektspecifikt miljöprgrall1; Kntrller; Villkr för överlåtelse av avtalet; mm. 4.5. Samrdning med andra prjekt Blaget är medvetet m att ett antal större byggnads- ch infrasu'ukturprjekt kmmer att genmföras i ch mkring Slna de kmmande åren, vilket kan påverka framkmligheten på Stadens gatunät. Blaget är införstått med att en samrdning med andra prjekt kan behöva ske ch att detta kan påverka tidplan ch genmförandeplanering för explateringen av Markmrådet. G ILfIGHET 5 Denna principöverenskmmelse är till alla delar förfallen utan ersättnings rätt från någndera parten m inte dels kmmunstyrelsens beslut att gdkänna denna principöverenskmmelse vinner laga kraft. dels explateringsavtal enligt 4.4 van träffats mellan Staden ch Blaget senast två år efter undertecknandet av denna principöverenskmmelse. Blaget är medvetet m att beslut m att anta detaljplan meddelas av byggnadsnämnden eller krrununfullmäktige. Beslut m att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem sm berörs av planen ch andra beredningsåtgärder. Blaget är även medvetet m att sakägare har rätt att anföra besvär mt beslut att antaga detaljplan ch att beslut m antagande av detaljplan kan prövas av länsstyrelsen, mark- ch miljädmstlen ch högre instanser samt bli föremål för rättsprövning, att denna principöverenskffilnelse inte är bindande för kmmunens mynciighetsutövande rgan, med undantag för kmmunstyrelsen, vid prövning av förslag till detaljplan. * * * * *
4 (4) Denna principöverenskmmelse har upprättats i två likalydande exemplar av v ilka parterna tagit var sitt. Slna den För Slna kmmun genm dess kmmunstyrelse För Fabege Stckhlm AB )It /I-g;(. ( ) ) ( l!././j.~ H/!.....II/~'!~~~.. H BILAGOR 1. Karta över Mark mrådet
BILAGA 1