Ändring av detaljplanerna EII169 och EII505 (Klubban 3, Kniven 4-5, Karlsborg 4-6 m.fl.)

Transkript

1 Planbesked Dnr: 2016:06 Karlsbrg Klubban Kniven Ändring av detaljplanerna EII169 ch EII505 (Klubban 3, Kniven 4-5, Karlsbrg 4-6 m.fl.) inm Trpa/Söder, Jönköpings kmmun Underlag för Planbesked

2 Planbesked Den sm vill göra en åtgärd sm kan innebära att en detaljplan behöver antas, upphävas eller förändras har rätt att begära ett planbesked. Detsamma gäller m en mrådesbestämmelse behöver upphävas eller förändras. I begäran ska ändamålet med åtgärden framgå ch en karta ska bifgas sm visar vilket mråde sm berörs. Ansökan sm gäller byggnadsverk ska även innehålla en beskrivning av karaktären ch den ungefärliga mfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utfrmningen i strt, till exempel m husen ska vara friliggande eller sammanbyggda. Beslut m planbesked ska lämnas av Stadbyggnadsnämnden inm fyra månader från det att en fullständig ansökan kmmit in till stadsbyggnadskntret. Vid psitivt besked redvisas när planarbetet bedöms vara klart. Ett psitivt planbesked innebär dck ingen garanti för att en plan slutligen kmmer att antas. Beskedet bekräftar bara att ett planarbete kan påbörjas. Vid negativt planbesked redvisas skälen för detta. Ett planbesked är ett kmmunalt beslut sm inte är bindande ch inte möjligt att överklaga. Innehåll Ansökan Förutsättningar Slutsats Förlag till beslut, prcess ch tidplan

3 Ansökan Fastighetsbeteckning Fastighet Ansökan avser Klubban 3, Kniven 4, Kniven 5, Karlsbrg 4, Karlsbrg 5 ch Karlsbrg 6 Fastighetsägare HSB Gambrinus AB Sökande Företag HSB Gambrinus AB, Org.nummer: Ansökan inlämnad av fastighetschef Mikael Carlsn. Ansökan avser Huvudsakligt syfte Planändring avser inredning av vindar för ca 50 smålägenheter. Beskrivning Flerbstadshus i 3 våningar med möjligheter att inreda till bstäder i vindsutrymmen. Här finns nu 92 lägenheter ch 46 parkeringar. 50 nya bstäder ch 8 parkeringar föreslås. 3

4 4

5 Bilaga 3 5

6 6

7 Förutsättningar Bakgrund HSB:s ansökan m bygglv för vindsinredning inm Karlsbrg 5 avslgs av stadsbyggnadsnämnden , mtiverat av att det strider mt gällande detaljplan. Beslutet överprövades till Länsstyrelsen sm ckså bedömde ändringen sm en alltför str avvikelse från gällande detaljplan. HSB ansökte därför i januari 2016 m planbesked för ändring av detaljplan så att vind kan inredas. Tidigare ställningstagande Översiktsplan 2002 Översiktsplanen nterar intressemråde för kulturmiljövård. Planprövningen bedöms inte strida mt planen m kulturmiljövärden kan klaras. Ny Översiktsplan 2016 (antagen, ej laga kraft) Område utpekas sm bebyggelse, där förtätning /mvandling föreslås, vilket är en generell inriktning sm behöver prövas. Översiktsplanen anvisar riktlinjer mt en långsiktig hållbar samhällsutveckling. Riktlinjer bebyggelse När befintlig bebyggelse förändras ch utvecklas ska hänsyn tas till hälsa ch säkerhet, närhet till miljöfarlig verksamhet, landskapsbild, stadsbild, byggnadens karaktär ch mgivande bebyggelse- ch naturmiljö. Kmmunen ska hushålla med sina resurser, genm att priritera förtätning ch mvandling på redan ianspråktagen mark samt bygga med en hög explateringsgrad utifrån platsens förutsättningar. Kmmentar bebyggelse Planprövningen bedöms vara förenlig med översiktsplanen. Kulturmiljö Aktuella fastigheter ch str del av berörda detaljplaners mråden utgör särskilt värdefull kulturmiljö, enligt översiktsplanen. En kulturmiljö av riksintresse är ett mråde där landskapet är så präglat av sin histria, att kulturmiljön utgör en av platsens stra tillgångar. I dessa miljöer väger de kulturhistriska värdena därför särskilt tungt vid en avvägning mellan lika intressen. Här ska kulturmiljön vara både tngivande ch en inspiratin vid förändringar. Riktlinje kulturmiljö Specifika riktlinjer för ska följas. Kmmentar kulturmiljö Kulturmiljö behöver utredas under planprövningen. 7

8 Detaljplaner Detaljplan EII505 mfattar bl.a. kv Karlsbrg ch kv Kniven vars byggrätt nteras sm BSIII, dvs bstadsändamål för sammanbyggda hus m högst tre våningar. Några andra kvarter medges därutöver bstadsintredning av vind eller källare. Detaljplan E169 medger för kv Klubban samma sak - tre våningar utan vind. Riksintressen Aktuella fastigheter mfattas av riksintresse för kulturmiljövården enligt översiktsplanen. Riksintresse inte är ett reservat utan ett intresse sm ska vägas mt andra, såsm bstadsförsörjning. Riksintresset kräver här hänsyn till husen ch ökar kravnivån på förslagen, vilket kan verka svårt men egentligen hjälper till att skapa bra ch långsiktiga lösningar. Stadsdelen Söder ch del av Trpa sm visar stadsbyggnadsutvecklingen under 1900-talets tidigare del med ett planmönster sm utgår från den äldre rutnätsplanen ch sedan antar den tidstypiska regelbundna, terränganpassade frmen ch med bebyggelse av flerbstadshus sm är karaktäristisk för talets klassicism ch funktinalismen. Utredningen Trpa i Jönköping Samtliga fastigheter finns med i mråde 3 i utredningen TORPA i jönköping, Kulturhistrisk utredning av en stadsdel med bebyggelse från 20-,30- ch 40-talen. Det aktuella mrådet betecknas 3 ch beskrivs sm funktinalistisk bstadsbebyggelse från 1930-talet ch början av 40- talet. Fasaderna är genmgående putsade ch målade i ljusa färger. Den enhetliga fasadutfrmningen är av en str betydelse för stadsbilden ch knyter samman den funktinalistiska epken med den äldre bebyggelsen i centrala Trpa. Några av riktlinjerna för mrådet är: Bibehåll ursprunglig takftsnivå, taklutning ch takbeläggning.var återhållsam med tillsktt av nya större takkupr ch takfönster ch undvik takpåbyggnader för fläktar ch hissrum i utsatta lägen Både 1920-ch 30-talen karaktäriseras av flacka takfall med sammanhängande ytr av lertegel ch nätt utfrmade vindsfönster, fta halvmånefrmade. Mörka betngtakpannr är främmande för stadsdelen ch bör undvikas Takften bestämmer höjden på stadsrummet; vy från Brahegatan. Bild: Ggle. 8

9 Inredning av bstäder på vindar Vindsinredning är en relativt ny fråga, sedan riksdagen fr..m. 1 juli 2014 tillåter avsteg från hisskrav för lägenheter under 35 m 2. Inm Jönköping har ett flertal bygglv beviljats, men där äldre planer inte medger vindsinredning kan inte bygglv ges sm liten avvikelse. Detaljplaner sm hindrar vindsinredning kräver ny plan eller en planändring. Oavsett lv- eller planprövning är det viktigt att finna lösningar sm tar hänsyn till stadsbild ch kulturmiljö. Med hänsyn till att frågan är ny ch kan få långtgående knsekvenser på Jönköpings stadsbild, så har detta planbesked beretts genm en fördjupad dialg med byggherren ch Länsstyrelsen. Förstudier 2016 Sökande har i dialg med kmmunen tagit fram exempel på vindsinredning ch alternativ utfrmning av Karslbrg 5 sm är från Dialg har även förts med Länsstyrelsen sm är psitiv att frågan fördjupas, men sm avvaktar utlåtande tills kulturmiljö utretts ch planprövning sker. 3 BILDER Skiss B. Mathiassn Skiss Explatören har prövat alternativ, däribland med dubbelkupr. Kmmentar förstudie Områdets byggnader utgör grunden för kulturmiljöintresset ch rätt anpassat bör byggnadernas karaktärsdrag kunna stärkas av en mindre tillbyggnad av takvåning. Kraftigt indrag rekmmenderas, eller att fönster tydligt anpassas till fasad. Möjligen kan ryggås-kupa vägas mt pulpettak sm blir lägre ch ger ett mer rakt intryck. Alternativa indrag av takkupr. Husens karaktär känne tecknas av större, enkla frmer ch dess bevarandevärden behöver preciseras i en behöver en bättre beskrivning ch antikvarisk bedömning. Kulturmiljö behöver utredas under planprövningen ch slutlig utfrmning ske med hänsyn till denna. Utfrmning av 60-talsbygg nad har 9

10 redvisats ch under planläggning bör även exempel på utfrmning för 30-talshus kunna redvisas. Större påbyggnad av en fjärde våning bedöms inte lämplig, men behöver stämmas av med kulturmiljöutredningen. Principer Riktlinjer har upprättats på lika håll i landets, såsm i Stckhlm, Götebrg ch Malmö. Vid dialg med Länsstyrelsen nteras att kulturvärden inte bara kan förstöras, utan även utvecklas. Vid ändring av byggnad är det kntrets mening att söka eftersträva ett stärkt kulturmiljövärde. Istället för att ställa upp fasta krav för tillbyggnad bör lika principer diskuteras sm sedan successivt kan antas sm kmmunal plicy. Därmed eftersträvas att en fin exempelkatalg successivt skapas i dialg med byggherren. Principerna för dessa exempel kan sedan sammanställas ch antas sm kmmunal plicy. Här listas några utgångspunkter, vilka kan utvecklas efter hand. Kupr placeras i linje med husets kder, såsm fasadfönster. Fönsterprprtiner H/B - h/b Vindsinredning dras in för att inte förlänga fasadlivet. Tydlig takft avgränsar gatu- ch stadsrummet. Indragna terrasser Kupr utfrmas för ljusinsläpp ch utblickar, inte för att skapa rumsvlym. Byggnatin kan stärka kulturmiljövärden. Centralt är att tillbyggnad ska utgå från husets kvaliteter. Utan mfattande utredningar för hela staden bör en försiktighetsprincip gälla. Principerna kan tillsammans med berörda riks- ch lkala intressen ses sm stöd ch mtiv att skapa fina byggnadskmplement. Tekniska egenskapskrav Flertalet tekniska krav kan klaras med rätt åtgärder, såsm luftkvalitet, energi, förråd m.m. Andra frågr behöver belysas närmare för att se m rätt förutsättningar finns. Flera av dem uppfattas sm psitiva, medan andra kan behöva justeras eller kan kmma att bedömas sm lämpliga eller helt enkelt för dyra. Brand Knstruktin, rumshöjd Dagsljus/utblick Ljud/buller Parkering: 6 P/1000 bta (för lägenheter under 35 kvm). 10

11 Alternativt 5P/1000 kvm, vilket är max reduktin vid grön resplan. Utemiljö Ökad vånings-/byggnadshöjd kräver planändring. Om takkupr sammanlagd upptar mer än 20 % av takfall är det inte att beteckna sm vind, utan våning. VA-kapacitet Ventilatin En str fråga för grannskapet är att finna ytterligare parkering utan att gårdsmiljö minskas. Om antalet bstäder i strt minskas eller m lägenheterna blir lite mindre, så underlättas möjligheten att lösa parkeringsbehvet. Slutsats Stadsbyggnadskntret föreslår att ändring av detalj planerna EII169 ch EII505 prövas, så att lv för vindsinredning kan prövas. Planen bör utreda följande förutsättningar för bedömning av lämplig markanvändning ch sm vägledning för kmmande bygglv-hantering. Tekniska egenskapskrav Planläggning ska utreda ch vikta lika tekniska egenskapskrav, sm stöd för kmmande bygglvhantering. De sex aktuella fastigheterna har översiktligt analyserats utifrån vanstående kriterier, vilket utmynnat en lista sm i de flesta fall bör kunna lösas ch en sm behöver fördjupas i planförslaget ch slutligen redvisas i samband med bygglv. Kulturmiljö Kulturmiljövärden ska utredas under planläggning. Den bör mfatta 1) aktuella byggnader, 2) övergripande bedöma byggnadsbestånd inm berörda planer ch 3) stadsdelen sm helhet. Rekmmendatiner bör göra sm säkerställer att kulturmiljön klaras utan påtaglig skada. Fallstudie har gjrts genm skissarbete ch diskussin m lämplig takutfrmning av Karlsbrg 5 (byggt 1962). Efter kulturmiljöutredning bör detta revideras ch ytterligare ett exempel, förslagsvis från 1930-tal bearbetas ch redvisas. Gestaltning Efter kulturmiljöutredning bör två fallstudier tas fram sm visar på hur en vindsinredning kan se ut. Karlsbrg 5 är utförd ch kan behöva justeras. Idé för vindsinredning finns även för Kniven 4, men bör avvakta kulturmiljöutredning. 11

12 Förslag till prcess ch tidplan Stadsbyggnadskntret föreslår att bevilja ansökan m planbesked ch att ändring av detaljplaner genmförs enligt standardförfarande. Planändring avser detaljplan EII505 sm mfattar bstadskvarteren kv Lönnen, kv Liljan, kv Lutan, kv Leparden, kv Kniven, kv Krallen, kv Kalmar, kv Karlsbrg, kv Kläppen, kv Lappen; samt detaljplan EII169 sm mfattar bstadskvarteren kv Kabeln, kv Kltet, del av kv Klasen, del av kv Kläppen, kv Knapen, kv Klubban, kv Kniven, kv Krallen. Förslag till tidplan Detaljplanen bör kunna påbörjas mgående ch beräknas kunna antas vid årsskiftet 2017/18. Samråd smmar 2017 Granskning höst 2017 Antagnade vinter 2017/18 Stadsbyggnadskntret Liseltt Jhanssn Håkan Sylvan Planchef Planarkitekt 12