Planbesked Dnr: 2018:5. Kv Valplatsen 2 m.fl. Huskvarna Jönköpings kommun. Planbesked

Transkript

1 Planbesked Dnr: 2018:5 Kv Valplatsen 2 m.fl. Huskvarna Jönköpings kommun Planbesked

2 Planbesked Den som vill göra en åtgärd som kan innebära att en detaljplan behöver antas, upphävas eller förändras har rätt att begära ett planbesked. Detsamma gäller om en områdesbestämmelse behöver upphävas eller förändras. I begäran ska ändamålet med åtgärden framgå och en karta ska bifogas som visar vilket område som berörs. Ansökan som gäller byggnadsverk ska även innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utformningen i stort, till exempel om husen ska vara friliggande eller sammanbyggda. Beslut om planbesked ska lämnas av Stadsbyggnadsnämnden inom fyra månader från det att en fullständig ansökan kommit in till stadsbyggnadskontoret. Vid positivt besked redovisas när planarbetet bedöms påbörjas. Ett positivt planbesked innebär dock ingen garanti för att en plan slutligen kommer att antas. Beskedet bekräftar bara att ett planarbete kan påbörjas. Vid negativt planbesked redovisas skälen för detta. Ett planbesked är ett kommunalt beslut som inte är bindande och inte möjligt att överklaga. Innehåll 1. Ansökan Avsnittet innehåller material som den sökande har lämnat och bifogat i sin ansökan samt en tjänstemannabeskrivning av önskad åtgärd. 2. Förutsättningar Stadsbyggnadskontorets beskrivning av ansökans förutsättningar utifrån tidigare ställningstagande och kommunala policys. 3. Platsspecifika förutsättningar Förutsättningar beroende på platsens användning som motiverar stadsbyggnadskontorets förslag till beslut och som är viktiga att belysa inför ett kommande deltajplanearbete. 4. Slutsats och förslag till beslut Stadsbyggnadskontorets motivering och argument till förslag av beslut till Stadsbyggnadsnämnden. Här kan det även finnas riktlinjer och bedömt utredningsbehov inför ett kommande detaljplanearbete. 5. Förslag till process och tidplan. Stadsbyggnadskontorets förslag till genomförande av detaljplanen. Vid förslag till positivt beslut finns en bedömning om när detaljplanen bedöms kunna påbörjas. Bilagor 2

3 1. Ansökan Fastighetsbeteckning Fastighet Valplatsen 1 Valplatsen 2 Valplatsen 3 Valplatsen 5 Valplatsen 8 Fastighetsägare Nivika Lokal AB AB Wadmans fastighetsbolag Sökande Företag Nivika Lokal AB. Ansökan avser Huvudsakligt syfte Rivning av befintlig byggnad för nyproduktion av bostadshus. Beskrivning Nivika Lokal AB har ansökt om ändrad användning av fastigheten Valplatsen 2, från dess nuvarande användning planlagd för kontor, industri och handel till bostadsändamål. Ansökan avser att riva befintlig struktur och bygga ett nytt område med flerbostadshus. Bilagor Ansökan från Nivika Lokal AB. 3

4 2. Förutsättningar Översiktskarta 1 Områdets lokalisering i Jönköpings kommun Översiktskarta 2 Valplatsens utbredning mellan flerbostadshus åt väst och lättare industri samt en gymnasieskola åt öst. 4

5 2.1 Beskrivning av området Valplatsen ligger i västra Huskvarna inom ett kontor-, industri- och handelsområde med stora öppna ytor. I närheten till området finns en bostadsbebyggelse med flerbostadshus i tre våningar som är separerade från området av det gröna stråket Sannabäcken, vilket också är nyckelbiotopsområde 215. Området befinner sig inom biosfärsområdet Östra vätterbranten. I dagsläget består området av ett lågprisvaruhus, secondhand butiker, samt lättare industri i områdets södra delar. För närvarande finns inga livsmedelsbutiker i direkt anknytning med området. Kommunikationsmöjligheter är goda med bl.a. en stombusslinje vars hållplats ligger ca 250m väster om området Gällande detaljplan I den gällande detaljplanen för området (Kv Valplatsen mm) är området planerat för kontor, industri och handel med maximal höjd om 7,5 meter. För att uppfylla kraven för det nya förslaget måste den nya detaljplanen ändras till flerbostadshus, samt ta hänsyn till nya fastighetsgränser. Markägandeförhållanden Inom aktuell plats är det flera fastigheter som berörs. Uppskattningsvis, med den skiss som finns med er handling, är att Valplatsen 2, 3, 5, 8 och del av 1 berörs av detaljplanen. Fastigheterna berörs av flera rättigheter (official- och avtalsservitut samt nyttjanderätt) för vägar och ledningar. Hur dessa rättigheter påverkas i planen bör man ta hänsyn till i planarbetet. 5

6 2.2 Tidigare ställningstagande Översiktsplan 2016 Jönköpings kommun har antagit en ny Översiktsplan som vann laga kraft juli I denna anges kommunens intentioner gällande markens framtida användning, vilket utgör bakgrund till om en ändring av detaljplan är relevant. Översiktsplanens inriktning för denna plats är att förtätning/omvandling kan komma att prövas. Planbeskedet är därmed förenligt med översiktsplanen. Rekommendationer förtätnings- och omvandlingsområden I förtätnings- och omvandlingsområden ska en hög exploateringsgrad eftersträvas, för att erbjuda god service och för att uppnå en ökad markhushållning, om det kan ske med hänsyn till platsens karaktär och stadsbild. Genom att tätorten utvecklas på redan exploaterad mark skapas en sammanhållen bebyggelsestruktur. Förtätnings- och omvandlingsområden som ligger utmed ett välutvecklat kollektivtrafikstråk och/eller i närheten av en centrumfunktion eller större arbetsplats ska ges en särskilt hög exploatering för att erbjuda boende närhet till service. På sikt kan även behovet av bilresor minska och bidra till att nå den hållbara utveckling som kommunen eftersträvar. Platser som särskilt lämpar sig för ny eller utökad kommersiell eller offentlig service ska reserveras för sådan. Det kan vara ytor som ligger nära befintliga servicefunktioner eller goda kollektivtrafiklägen t.ex. omstigningshållplats, järnvägsstation eller stadsdelstorg. Platser eller noder som är lämpliga för byggnation av höga hus är framförallt centrumnära platser där höga byggnader kan bidra till den urbana känsla som eftersträvas i centrala miljöer. Höga hus kan bli landmärke som ger identitet till en särskild plats som också underlättar orienteringen i staden. Gröna ytor som har stort värde för rekreation, dagvatten eller stadsmiljön ska inte exploateras, medan en del grönytor som har ett låg nyttjandegrad och kvalitet kan omvandlas till annan användning. Om en förtätning görs inom en stadsdel/kommundel som endast har en typ av upplåtelseform eller hustyp så ska den typ av upplåtelseform och hustyp som det finns brist på i området prioriteras för att tillgodose behovet av olika typer av bostäder inom varje stadsdel. Kommentar Översiktsplan 2016 Enligt översiktsplanen ska en hög exploateringsgrad eftersträvas som tar hänsyn till platsens karaktär och stadsbild. I närheten till områdets västra sida finns det bland annat 3-våningars flerbostadshus. Översiktsplanen anger även att bebyggelsen ska ges en hög exploatering om fastigheten i fråga ligger inom en zon på 400 meter från en stark kollektivtrafiklinje. Området ligger inom 6

7 400 meter från stombusslinje 1. Då stombusslinjerna är de mest trafikerade busslinjerna i Jönköping bedöms området ligga nära starka kollektivtrafiklinjer. Då området är ett större exploaterinsgområde kommer ytor att behöva reserveras för offentlig service så som förskoleverksamhet. 2.3 Riksintressen Fastigheten berörs av riksintresset för E4:an samt järnväg. Riksintressen för järnväg och väg har stor betydelse för de nationella kommunikationerna på grund av dess överordnande funktion och det är betydelsefullt att dessa funktioner värnas på lång sikt. Byggnationen ska därför anpassas till närheten av E4 och järnvägen. 3. Platsspecifika förutsättningar 3.1 Övriga förutsättningar 7

8 Trafik och parkering Det kommer i kommande detaljplanearbete att krävas utredningar om hur trafiksituationen i området kan komma att påverkas av den nya byggnationens tillskott. Antalet byggrätter kan således påverkas av vägarnas utforming och placering. Parkeringsplatser skall lösas enligt gällande parkeringsnorm och kommunen ser gärna att grön resplan tillämpas. Buller Området ligger i ett område med bullerproblem från både E4:n i norr samt järnvägen i söder, vilket kan innebära problem för punkthus då det är svårt att åstadkomma en tyst sida på denna hustyp. En bullerutredning kommer behövas tas fram i kommande detaljplanearbete. db Natur Området gränsar till ett grönt stråk med tillhörande skyddsvärda träd Det gröna stråket har också rekreationsvärden för områdets boende och bör ses som en tillgång i kommande planarbete. Således bör områdets disposition och byggnation anpassas till grönområdet bestående av en bäckravin med lummig grönska som utgör gränsen mellan Jönköping och Huskvarna. Det är viktigt att detta stråk bevaras och breddas så att träden har möjlighet att utvecklas. I södra delen finns några större diken som utgör f.d. bäckar och dagvattenflöden från Öxnehagaområdet, dessa bör ej kulverteras utan utnyttjas som fördröjningsområden även i fortsättnignen. Förorenade områden Området innehåller två potentiellt förorenade områden där utredning delvis pågår. Marken ska kunna saneras för känslig markanvändning bostäder. Dagvatten: Ytvattenflöde, vattendjup 100års regn och klimatanpassning. Området har diken med biflöden från andra områden, och riskerar därmed 8

9 att översämmas upp till 0,4 m vid 100-årsregn. Lägsta golvhöjd och plats för dagvatten kommer att behöva utredas. Skolverksamhet Exploateringen medför behov av förskola inom området om 8 avdelningar och tomt på ca 5000 kvm. Denna bör läggas i ett bullerskyddat område, gärna med närhet till bäckravinen och skogsridån. Frågan utreds under planläggningen. Servitut Fastigheterna berörs av flera rättigheter (official- och avtalsservitut samt nyttjanderätt) för vägar och ledningar. Hur dessa rättigheter påverkas i planen bör man ta hänsyn till i planarbetet. 4. Slutsats och förslag till beslut Stadsbyggnadskontoret föreslår att ansökan om planbesked ska beviljas då den är i linje med Översiktsplan 2016 gällande förtätning. Dock med förutsättningen att utbyggnad av skolorna på Österrängen måste ske innan boende flyttar in på området. Ska byggantion påbörjas före skolorna är klara måste de enbart innehålla studentbostäder och seniorbostäder som inte genererar något skol- eller förskolebehov. Byggnationens gestaltning ska studeras vidare i detaljplanearbetet. Stadsbyggnadskontoret har gjort bedömning att placering är lämplig då marken redan är exploaterad, dock bör anpassning ske till bullerförhållanden möjligheterna till förskola och hänsyn tas till det intillliggande grönstråket med bäck och diken samt skyddsvärda träd. Bedömt utredningsbehov I kommande detaljplanearbete bedöms följande utredningar komma att behövas: Arkeologi Förskola Bullerutredning Geoteknisk utredning Markmiljöteknisk utredning Fastighetsrättsligutredning 9

10 Parkering- och trafikutredning Skuggstudie Översvämningsrisk och dagvattenhantering med klimatpåverkan 5. Förslag till process och tidplan Detaljplanen föreslås genomföras med ett utökat förfarande eftersom flera miljöfaktorer kan behöva belysas och utvecklas under arbetets gång. Innan detaljplanen kan antas ska det finnas ett godkänt exploateringsavtal mellan kommunen och kommande exploatör. Detaljplanen bedöms vara laga kraft vunnen år efter det att ett detaljplanearbete startas, under förutsättning att den inte överklagas. Tidplan för ärendet kommer styras i förhållande till andra projekt inom kommunen samt även hur det prioriteras i kommunens bostadsförsörjningsprogram. Detaljplanen beräknas påbörjas tidigast år Stadsbyggnadskontoret. Liselott Johansson Em Modén Planchef Planarkitekt 10

11 Bilaga 1 11