Stadsstyrelsen 190 13.06.2016 BORGÅ STADS PROJEKT OM FUSIONERING AV BOSTADSEGENDOM OCH VERKSAMHETSPLANEN FÖR DEN NYA BOSTADSKONCERNEN, BUDGETÄNDRING STST 13.06.2016 190 Beredning och tilläggsuppgifter: lokalitetsdirektör Börje Boström, 040 5804131, borje.bostrom@porvoo.fi Borgå stadsfullmäktige godkände 12.12.2012 ett bostadspolitiskt program för åren 2012 2018. I programmet gavs riktlinjer med mål att centralisera stadens bostadsegendom till ett bolag. Lokalitetsledningen har nu fått färdigt den bifogade fusionsutredningen som är i linje med det bostadspolitiska programmet. I utredningen har man på grund av orsaker som berör beskattningen lagt ned strävan att bilda ett koncernbolag men trots det presenterar utredningen åtgärder för att uppnå alla de fastställda centrala målen i det bostadspolitiska programmet. Målen har varit att: - Äga Borgå stads hyresbostäder och koncentrera verksamheterna i anslutning till dem till ett bolag. - Erbjuda hyresbostäder kostnadseffektivt i Borgå - Avstå från att äga enskilda bostäder och ställa upp avkastningsmål för fritt finansierade bostäder. - Förenkla den juridiska strukturen och förvaltningen och skapa en genuin ägar- och investeringsstyrning - Klargöra samarbetet mellan bolaget som förvaltar bostadsegendomen och lokalitetsledningen i skötseln av byggnadsverksamheten så att verksamheten med tanke på stadskoncernen ordnas så effektivt som möjligt. - Ge det operativa ansvaret till det nya bolagets ledning för att organisera verksamheterna så ekonomiskt som möjligt. Att utarbeta verksamhetsplanen har krävt mer tid än man antog när projektet inleddes år 2013. Som en del av projektet har lokalitetsledningen begärt förhandsutlåtanden om fusioneringsplanerna av bostadsegendomen av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) och skatteförvaltningen. Slutrapporten har sammanställts av Realfinans Oy, medan Newsec Valuation Oy har beräknat ersättningarna för fastighetsöverlåtelser. PricewaterhouseCoopers Oy har sedan utvärderat den modell som presenterats i slutrapporten.
ARA:s utlåtande Lokalitetsledningen begärde ett utlåtande av ARA om ägarskapsarrangemangen gällande Borgå stads bostadsegendom enligt den modell med en koncern som ingår i det bostadspolitiska programmet, dvs. att Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro fungerar som moderbolag i den koncern som bildas genom strukturlösningarna och att Borgå A-bostäder är ett dotterbolag till Suolapuro. I sitt utlåtande konstaterar ARA att koncernstrukturen som uppstått till följd av det ovannämnda arrangemanget är möjlig med hänsyn till att det finns förutsättningar för allmännyttan. Enligt modellen som lokalitetsledningen nu föreslagit görs mindre ändringar i förvaltningsstrukturen för bostadsegendomen än i den modell om vilket ARA gett sitt utlåtande. Den föreslagna nya modellen innebär alltså inte att det nya bolag som äger och förvaltar understödd bostadsproduktion förlorar sin allmännyttiga status. Skatteförvaltningens utlåtande Till skatteförvaltningen lämnades en ansökan om förhandsavgörande enligt 39 i lagen om överlåtelseskatt där man för det första tog reda på om storleken på överlåtelseskatt som tillämpas på apportöverlåtelser och för det andra möjlighet att för ansökan få återbäring av skatten enligt 43 i lagen om överlåtelseskatt. Då skattemyndigheten inte gav ett förhandsavgörande om möjligheten att undgå att betala överlåtelseskatt, är det lokalitetsledningens uppfattning att det inte enligt det bostadspolitiska programmet är motiverat att överföra Borgå A-bostäder Ab till Suolapuros dotterbolag eftersom det skulle medföra en avsevärd ekonomisk risk. Lokalitetsledningen föreslår i stället att den aravabegränsade A-koncernens bolagsstruktur nu bibehålls oförändrad och att jämsides med den bildas ett fritt finansierat fastighetsaktiebolag som äger fastighetsbeståndet utgående från det nuvarande Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro. I framtiden kan man vid behov fusionera det understödda och fritt finansierade bostadsbeståndet i ett bolag om rättsläget möjliggör arrangemanget utan skattepåföljder Med det nu föreslagna arrangemanget uppnås i alla fall den önskade nyttan med fusionsprojektet som man eftersträvat. Lokalitetsledningen föreslår sammanfattat följande åtgärder för uppnående av målen i det bostadspolitiska programmet: 1. Rapport om konsolidering av bostadsegendom
godkänns 2. Aravabegränsade bostäder koncentreras till Borgå A-Bostäder Ab 3. Fritt finansierade bostäder koncentreras till Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro 4. Sammansättningen av bolagens styrelser sammanslås 5. Valet av boende koncentreras till bolagen 6. Besluten för nya investeringar fattas i fortsättningen i stadsstyrelsen 1. Rapporten om konsolidering av bostadsegendom godkänns Rapporten och de upprättade värderingsinstrumenten ger en heltäckande bild av stadens bostadsegendom. Rapporten innehåller flera åtgärdsförslag och de nuvarande bolagsorganen ska svara för verkställandet av åtgärdsförslagen. Därför är det viktigt att bolagsstämmorna i bolag som förvaltar bostadsegendomen och som hör till stadskoncernen, godkänner rapporten, varvid rapporten blir ett dokument som binder bolagen direkt. 2. Aravabegränsade bostäder koncentreras till Borgå A-bostäder Ab ARA-begränsade bolag Kiinteistö Oy Peiponaho och Kiinteistö Oy Porvoon Sateenkaari Fastighets Ab Regnbågen, som staden äger, fusioneras med Borgå A-bostäder Ab. Kiinteistö Oy Peiponaho har totalt 335 bostäder och Kiinteistö Oy Sateenkaari totalt 46 st. studiebostäder. Staden överlåter de ARA-begränsade hyresbostadsobjekten, i stadens direkta ägo, Adlercreutzgatan 11-13 och Nordenskiöldsgatan 2 samt Drottningvägen 4 till Porvoon A-asunnot. Objekten överlåts till sitt överlåtelseersättningsvärde enligt aravalagstiftningen. I de objekt som överlåts finns sammanlagt 41 bostäder. A-bostäder har före fusionen cirka 1 500 bostäder. Antalet bostäder stiger i och med fusionen och bostadsköpen till cirka 1 900 bostäder. 3. Fritt finansierade bostäder koncentreras till Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro Staden överlåter de ARA-begränsade hyresbostadsobjekten, i stadens direkta ägo, Östra Långgatan 25 och Wittenbergsgatan 1 till Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro (Bolagets kommande namn kunde till exempel vara Porvoon Vuokra-asunnot Oy). I de objekt som överlåts finns sammanlagt 72 bostäder. Bägge dessa bostadsobjekt är sådana att de är bostadspolitiskt
betydelsefulla samtidigt som de med tanke på fastighetsegenskaperna och fastighetsutvecklingen lämpar sig väl i stadens hyresbostadshelhet. I det bolag som bildas utgående från Kiinteistö Oy Porvoon Suolapuro finns 285 stycken fritt finansierade bostäder efter fastighetsöverlåtelserna. 4. Nya medlemmar väljs in i bolagsstyrelserna Med tanke på genomförandet av fusionen av bostadsegendomen är det viktigt att bolagen ännu håller extra bolagsstämmor under 2016 och att samma personer väljs som styrelsemedlemmar i alla bolagen. De boendes representanter sitter kvar i styrelserna tills fusionen fullföljts. För att säkerställa en effektiv verksamhet i koncernen samt kommunikation mellan ägaren och bolagen är det viktigt att styrelserna i den nya koncernens operativa bolag utgörs av samma personer. När styrelser bildas ska 47 i kommunallagen beaktas enligt vilken sammansättningen av styrelsen för kommunens dottersammanslutningar ska en med tanke på sammanslutningens verksamhetsområde tillräcklig sakkunskap om ekonomin och affärsverksamheten beaktas. Också i Borga stads koncerndirektiv ställs samma krav för ledamöter i dottersamfundens styrelser. 5. Valet av boende koncentreras till bostadsbolagen Efter fusionen kvarstår ungefär 200 bostäder i stadens direkta ägo och under lokalitetsledningens administration. Det finns bostäder av tre slag: bostadsaktier som är till salu, bostäder i anslutning till skolor eller bostäder som i framtiden inte kommer att utnyttjas för boende. Efter omstruktureringen är det inte ändamålsenligt att vid valet av boende följa samma ansöknings- och urvalspraxis som bostadstjänsterna hittills har tillämpat. Alla bostadsansökningar som gäller stadskoncernen bör framöver riktas direkt till bolagen. På basis av gemensam ansökan väljer man ut boende till stadskoncernens ARA-begränsade bostäder, till de fritt finansierade bostäderna och till de bostäder som lokalitetsledningen förvaltar. Bostadschefen koordinerar valet av boende från grupper med särskilda behov och det är koncernbolagets skyldighet att ordna bostäder för de hyresgäster bostadschefen föreslår. 6. Framöver koncentreras besluten om nyinvesteringar till stadsstyrelsen
Utgående från ett förslag av stadens koncernledning beslutar stadsstyrelsen för vilka målgrupper bostäder bör byggas och anvisar också byggplatsen. Bolagen utarbetar ett investeringsförslag för projektet och förelägger det stadsstyrelsen för godkännande. Som bilaga till investeringsförslaget görs alltid en ekonomisk utredning av investeringens verkningar på koncernens balansräkning, resultat och finansiering. Till den ekonomiska utredningen fogas också en riskanalys. Stadsstyrelsen beslutar utifrån investeringsförslagen om inledande av projekt. Framöver bokförs objekt finansierade genom ARA-finansiering eller räntestödsfinansiering i A-bostäder Ab:s ägo och balansräkning och på motsvarande sätt de fritt finansierade objekten i det bolagets ägo och balansräkning som förvaltar dem. Ekonomiska konsekvenser De ekonomiska konsekvenserna för fusionering av stadens bostadsegendom har inte beräknats i budgeten för 2016 eftersom principerna för fusionen har först i år blivit färdiga. Försäljningsvinsten av överlåtelserna intäktförs i budgeten för 2016. Staden beviljar samtidigt för Borgå A-bostäder Ab och Koy Porvoon Suolapuro en utlåning för betalning av köpesumman. En del av köpesumman betalas med aravalånet som överförs. Objekt finansierade genom ARA-finansiering eller räntestödsfinansiering (Adlercreutzgatan 11-13/Nordenskiöldsgatan 2 B och Drottningvägen 4) säljs mot en överlåtelseersättning enligt aravalagstiftningen till Borgå A-bostäder Ab. Överlåtelsevärdet är totalt 2 492 232 euro. Som försäljningsinkomst kan bokföras 2 180 000 euro och av den summan har restvärdet i balansräkningen dragits av. Summan på det överförda aravalånet är cirka 245 000 euro vid tidpunkten för överlåtelsen. Fritt finansierade objekt (Östra Långgatan 25 och Wittenbergsgatan 1) säljs till Koy Porvoon Suolapuro mot en överlåtelseersättning på 1 140 000 euro enligt definitioner på fastigheternas värde. Som försäljningsinkomst kan bokföras 970 000 euro och av den summan har restvärdet i balansräkningen dragits av. Överlåtelserna av fastigheterna förbättrar det bokföringsmässiga resultatet med totalt cirka 3,1 miljoner euro under 2016. Överlåtelserna finansieras med lån på 3,4 miljoner euro som staden beviljat vilket innebär att överlåtelserna inte har någon direkt
inverkan på stadens penningmedel. Bilaga: - Rapport om konsolidering av bostadsegendom - budgetändringar 2016 Sd: Stadsstyrelsen föreslår för stadsfullmäktige att fullmäktige godkänner de ovannämnda principerna 1-6 ovan om fusionering av bostadsegendom. Stadsstyrelsen föreslår för stadsfullmäktige också att budgeten för 2016 ändras så att de beräknade inkomsterna (i avsnittet för driftsekonomidelen och koncernförvaltning) höjs med 3 150 000 euro, att anslaget (i avsnittet för finansieringsdelen och ökningen av utgivna lån) höjs med 3 387 000 euro och att anslaget för förkortning av långfristiga lån höjs med 245 000 euro. Försäljningen av anläggningstillgångar rättas i finansieringsanalysen varför anslaget till rättelseposter för inkomstfinansieringen utökas med 3 150 000 euro och inkomster från försäljning av anläggningstillgångar utökas med 3 632 000 euro. Beslut: Stadsstyrelsen beslutade enhälligt föreslå för stadsfullmäktige att fullmäktige godkänner de ovannämnda principerna 1-6 ovan om fusionering av bostadsegendom. Dessutom föreslog stadsstyrelsen enhälligt för stadsfullmäktige att budgeten för 2016 ändras så att de beräknade inkomsterna (i avsnittet för driftsekonomidelen och koncernförvaltning) höjs med 3 150 000 euro, att anslaget (i avsnittet för finansieringsdelen och ökningen av utgivna lån) höjs med 3 387 000 euro och att anslaget för förkortning av långfristiga lån höjs med 245 000 euro. Försäljningen av anläggningstillgångar rättas i finansieringsanalysen varför anslaget till rättelseposter för inkomstfinansieringen utökas med 3 150 000 euro och inkomster från försäljning av anläggningstillgångar utökas med 3 632 000 euro. Jarmo Grönman, Anders Rosengren och Bodil Lund deltog inte i behandlingen av ärendet på grund av jäv.