Sweden Update Amorteringskulten stärks Nordea Research, 24 November 2014 Amorteringarna har ökat markant under det senaste året och kan nå nya höjder med förslaget om amorteringskrav. Huspriser, skuldsättning och konsumtion lär dock fortsatta att stiga. Förslaget väntas påverka penningpolitiken först på lite sikt. Hushållens amorteringarna har stigit markant under senare tid. Enligt Finansinspektionens bolåneundersökning ökade den genomsnittliga amorteringsbeloppet för nya bolånetagare med hela 70 procent mellan 2013 och 2014. 1 Nu amorterar alla hushåll med en belåningsgrad som överstiger 75 procent. Undersökningen visar också att amorteringarna har ökat oavsett belåningsgrad, dvs även de med lägre belåning amorterar mer (se graf 1). De ökade amorteringarna syns också i aggregerad statistik. Hushållens sparkvot har stigit till den högsta nivån på över 20 år (graf 2 i appendix). Svenska hushåll sparar också mycket i ett internationellt perspektiv. Redan 2013 uppgick svenska hushållens sparkvot till ca 15 procent, vilket var högst i Europa (graf 3). En förklaring till de ökade amorteringarna är sannolikt just den ofta framförda synen om svenska hushålls bristande amorteringar. Dessutom skärpte också Bankföreningen under våren 2014 kraven så att samtliga hushåll med en belåningsgrad över 70 procent ska amortera och sedan den 1 juli har bankerna individuellt anpassade amorteringsplaner. Förslaget om ett amorteringstvång från Finansinspektionen (FI) lär säkert driva upp amorteringarna ytterligare. Men vad innebär egentligen förslaget? Vad blir effekterna på bostadspriser, skuldsättning och konsumtion? Nedan följer vår tolkning av förslaget och bedömning av dess effekter. Andreas Wallström Chief Analyst Global Research, Nordea Markets +46 8 534 910 88 andreas.wallstrom@nordea.com Twitter: @andreaswjonsson Kraftigt stigande amorteringar under det senaste året Hushållens sparande rekordhögt både i ett historiskt och internationellt perspektiv och vi får ett amorteringskrav! Graf 1: Redan höga amorteringar Andel som amorterar 100% 90% 80% 2013 2014 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% <=25 % 26 50 % 51 75 % 76 85 % >85 % Belåningsgrad Källa: Finansinspektionen 1 Den genomsnittliga amorteringen för nya bolånetagare uppgick 2014 till 1660 kronor/månad (motsvarande 4,2 procent av inkomsterna). Motsvarande siffra 2013 var 970 kronor/månad (2,7 procent av inkomsterna). Se även FI:s PM Bolånetagarnas amorteringar ha ökat sedan införandet av individuella amorteringsplaner.
Kommer bara att gälla nya lån detaljerna ej bestämda än Förslaget väntas minska såväl efterfrågan som utbud på krediter och minska rörligheten på bostadsmarknaden Mycket små effekter på ekonomin i stort Förslaget och följderna enligt Finansinspektionen (FI): Nya bolånetagare ska amortera minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet ned till belåningsgraden är 70 procent, och därefter minst 1 procent av lånebeloppet tills belåningsgraden är 50 procent. Kravet ska bara gälla nya lån. Ett nytt lån kan enligt FI definieras utifrån den säkerhet som ligger till grund för lånet. En förändrad säkerhet, eller ett utökat lån på befintlig säkerhet, ska betraktas som ett nytt lån. FI bedömer att amorteringskravet måste införas med betydande flexibilitet annars riskerar det vara kontraproduktivt, dvs. minska stabiliteten. Det måste alltså vara generöst med undantag, exempelvis vid sjukdom, arbetslöshet eller föräldraledighet. FI bedömer även att personer över 65 år ska undantas. Sannolikt behövs ingen lagändring, och därmed riksdagsbeslut, kring frågan. Amorteringskravet kan införas i form av föreskrift eller alternativ som ett allmänt råd riktat till bankerna. Förslaget ska skickas ut på remissrunda och beredas så en implementering kan inte bli aktuell förrän om några månader. Detaljerna i förslaget alltså ej bestämda ännu. Mer amorteringar och en sämre fungerande bomarknad Eftersom förslaget endast avser nya lån kommer effekterna på skuldsättningen synas först på lång sikt. FI bedömer att det fulla genomslaget på hushållens skuldsättning nås först om 20 år. FI räknar med att både efterfrågan och utbudet på kredit minskar till följd av förslaget. Efterfrågan minskar då hushållens vilja att belåna sig minskar. Utbudet kan minska eftersom de ökande boendeutgifterna kan påverka hur mycket banken tillåter en låntagare att låna vid en given inkomst. Enligt FI kommer hushållen i genomsnitt behöva öka sina amorteringar till ca 2079 kronor per månad, från dagens nivå kring 1660 kronor. Det innebär en ökning på ca 400 kronor per månad, dvs 25% procent jämfört med dagens nivå. Ökningen är liten i jämförelse med den (självpåtagna) ökning som hushållen gjorde 2014 och ska dessutom ske över mycket lång tid eftersom det endast gäller nya lån. Fi bedömer att förslaget leder till inlåsningseffekter på bostadsmarknaden eftersom hushåll vid flytt kommer behöva ta upp ett nytt lån. FI skriver att förslaget försämrar bostadsmarknadens funktion och innebär en samhällsekonomisk kostnad som bör beaktas när beslut om amorteringskrav tas. Små makro-effekter FI räknar med att förslaget får följande makro-effekter, allt annat lika: Skuldkvoten, dvs. skulder som andel av inkomster som idag uppgår till cirka 170 procent, på mycket lång sikt sjunker med 18 procentenheter. Hushållens konsumtion minskar med som mest 0,5 procent. Bostadspriserna sjunker med 5 procent.
Inga andra åtgärder att vänta under det närmsta året Förslaget om amorteringskrav minskar sannolikheten för att andra åtgärder vidtas under det närmsta året. Generellt sett är beslutsfattare väl införstådda med riskerna med att gå för hårt fram. Både regeringen och Finansinspektionen har signalerat att de vill avvakta effekterna av amorteringsförslaget. Och eftersom effekterna på skuldsättningen blir synliga först om flera år lär eventuella ytterligare åtgärder dröja. Riksbanken isolerad i sin syn att det krävs ytterligare åtgärder Inga fler åtgärder att vänta under det närmaste året Förslaget lär dämpa utvecklingen på bomarknaden men flera andra faktorer talar för fortsatta prisuppgångar på bostäder och därmed skuldsättning. Att inga ytterligare åtgärder är att vänta stödjs också av protokollet från Finansiella stabilitetsrådet senaste möte. Där framgår det tydligt att Riksbanken blir alltmer isolerad i sin syn på frågan och att övriga myndigheter nu vill vänta och se effekterna av amorteringskravet. Riksbanken anser att åtgärderna är otillräckliga och listar flera möjliga åtgärder, så som skärpt bolånetak, färre lån till rörlig ränta, lägre ränteavdrag, högre miniminivåer i bankernas kvar-att-leva-på-kalkyler och en utökad boendebeskattning. Vår bedömning är att det dröjer innan ytterligare åtgärder blir aktuella. Den åtgärd som står närmast till hands är högre miniminivåer i bankernas kvaratt-leva-på-kalkyler. Räkna med fortsatt stigande bopriser, skuldsättning och konsumtion Förslaget dämpar sannolikt utvecklingen på bostadsmarknaden men flera andra faktorer talar för fortsatt stigande prisuppgångar och skuldsättning. Efterfrågan på bostäder lär vara fortsatt hög samtidigt som utbudet förblir lågt, om än något stigande. För att skuldsättningen ska minska krävs dessutom att utbudet av hyresrätter, inte bostadsrätter, ökar. Bostadsräntorna väntas förbli låga länge än och vi prognoserar att hushållens ränteutgifter, som andel av disponibla inkomster, nästa år sjunker till den lägsta nivån sedan 1980 (graf 4). Hushållens goda förmögenhetsställning, tillsammans med en stärkt arbetsmarknad, talar också för fortsatta prisuppgångar. Vidare tycks bostadspriserna mindre känsliga för börsutvecklingen (graf 5). Exempelvis steg bopriserna mellan 2000 och 2003 trots kraftigt fallande börskurser. Det mesta talar alltså för fortsatt stigande bostadspriserna under 2015. Lägre inkomstökningar och ökade amorteringar borde dock göra att prisökningstakten sjunker något jämfört med 2014. Vi räknar med att bostadspriserna i genomsnitt stiger med 5 procent 2015. 2 Om bostadspriserna fortsätter att stiga förväntas också skuldsättningen göra det. Vår prognos är att hushållens kredittillväxt blir omkring 5 procent under 2015, vilket innebär en viss nedgång jämfört med 2014. Kredittillväxten väntas därmed fortsätta att stiga snabbare än inkomsterna även framöver. Riksbanken beräkningar tyder på att förslaget minskar skuldkvoten med blygsamma 0,6 procentenheter på 3 år och med 3 procentenheter på 10 år jämfört med basscenariot (som innebär stigande skuldkvot). 2 För mer analys kring bostadsmarknaden läs även Mot oändligheten och vidare från oktober.
Försumbara effekter på hushållens konsumtion Förslaget ingen effekt på penningpolitiken på kort sikt men kan mycket väl ha effekt på längre sikt. Även effekterna på hushållens konsumtion väntas bli begränsade. Det beror bland annat på att hushållen sannolikt redan diskonterat ett amorteringskrav och att vissa hushåll kommer att dra ned på annat sparande. Enligt FI beräknas hushållens konsumtion minska med 0,5 procent. Det är en total effekt, utspritt på flera år, och alltså i stort sett försumbar. I synnerhet mot bakgrund av att konsensus bland prognosmakare innan förslaget var att hushållens konsumtion stiger med hela 2,9 procent nästa år. 3 Effekter på penningpolitiken Förslaget väntas inte ha någon bäring på penningpolitiken i det korta perspektivet då inflationen och trovärdigheten kring inflationsmålet får all fokus. Längre fram kan det dock påverka Riksbankens agerande enligt vår bedömning. Amorteringsförslaget, som ökar boendeutgiften, gör hushållen mer räntekänsliga vilket talar för att Riksbanken måste gå långsammare fram med räntehöjningar än vid ett basscenario där ingenting görs. 4 3 Konjunkturinstitutets prognosdatabas. Prognoser genomförda i oktober-november 2014. 4 Om amorteringskravet å andra sidan tränger undan mer potenta åtgärder (exempelvis minskade ränteavdrag och högre fastighetsskatt) kan det paradoxalt nog ha den omvända effekten på penningpolitiken. Med fortsatt stigande bopriser och skuldsättning kan det därför heller inte uteslutas att leaning-against-the-wind - politiken reser sig ur graven. Det är dock inte vårt huvudscenario.
Graf 2: Historiskt högt sparande även i internationell jämförelse (graf 3) 20 15 Hushållens sparkvot (2013) 10 5 0 5 10 15 20 Sverige Frankrike Tyskland Nederlænderna Østerrike Euro area Belgium Slovenien Spanien EU 28 Ungern Tjeckien Irland Italien Spanine Slovakien Portugal Finland Storbritannien Danmark Lettland Kælla: DG ECFIN (Ameco) och Nordea Graf 4: Mycket låga ränteutgifter Graf 5: Bopriser tycks okänslig för börsutveckling Graf 6: Total skuldsättning stabil sedan 1980 och är låg i ett internationellt perspektiv (graf 7)
Nordea Markets is the name of the Markets departments of Nordea Bank Norge ASA, Nordea Bank AB (publ), Nordea Bank Finland Plc and Nordea Bank Danmark A/S. The information provided herein is intended for background information only and for the sole use of the intended recipient. The views and other information provided herein are the current views of Nordea Markets as of the date of this document and are subject to change without notice. This notice is not an exhaustive description of the described product or the risks related to it, and it should not be relied on as such, nor is it a substitute for the judgement of the recipient. The information provided herein is not intended to constitute and does not constitute investment advice nor is the information intended as an offer or solicitation for the purchase or sale of any financial instrument. The information contained herein has no regard to the specific investment objectives, the financial situation or particular needs of any particular recipient. Relevant and specific professional advice should always be obtained before making any investment or credit decision. It is important to note that past performance is not indicative of future results. Nordea Markets is not and does not purport to be an adviser as to legal, taxation, accounting or regulatory matters in any jurisdiction. This document may not be reproduced, distributed or published for any purpose without the prior written consent from Nordea Markets.