-04 ÅRSREDOVISNING. Johan Skoglund, VD och koncernchef

ÅRSREDOVISNING 24-4 24 års rekordförsäljning och det förbättrade resultatet gjorde att vi tog viktiga steg mot att nå våra lönsamhetsmål. Året som gått har visat att vi utvecklar bostäder och bostadsområden där människor vill bo. Johan Skoglund, VD och koncernchef

JM är Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen på expansiva orter, med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige,Norge,Danmark och Belgien. JM är också verksam inom projektutveckling av bostadsbestånd, samt bedriver i begränsad utsträckning projektutveckling av kommersiella lokaler,huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM AB är ett publikt bolag och noterat på Stockholmsbörsens A-lista. NYCKELTAL Mkr 24 23 22 Nettoomsättning 8 414 7 787 8 872 Rörelseresultat 661 478 652 Resultat efter finansiella poster 516 267 368 Rörelsemarginal 1) (%) 7,9 2,4 5,4 Resultat per aktie (kr) 13,4 6,6 8,5 Utdelning per aktie (kr) 7 2) 5 1 Räntabilitet på eget kapital (%) 11,1 5,5 6,8 1) 22 23: projektutvecklingsmarginal. 2) Styrelsens förslag. NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT EFTER SKATT Mkr 12 1 Mkr 1 2 1 VIKTIGA HÄNDELSER 24 Nettoomsättningen ökade med 8 procent till 8 414 mkr (7 787) till följd av att ett stort antal bostadsprojekt produktionsstartades under året. Resultatet efter finansiella poster fördubblades till 516 mkr (267) på grund av generellt god marknad för bostäder och genomfört effektiviseringsarbete. Årets resultat efter skatt ökade till 376 mkr (187). Fastighetsförsäljningar om 1 18 mkr (2 219) gav ett resultat om 164 mkr (411). Räntabiliteten på eget kapital ökade till 11 procent (6). Resultatet per aktie uppgick till 13 kronor (7). Den räntebärande nettoskulden minskade med 2 mdkr till,6 mdkr. Koncernens kassaflöden förbättrades kraftigt och uppgick till 2,2 mdkr. GEOGRAFISK FÖRDELNING AV NETTOOMSÄTTNING 8 6 4 8 6 4 Styrelsen föreslår utdelning om 7 kronor per aktie (5) samt utskiftning av cirka 1, mdkr genom inlösen av aktier totalt motsvarande cirka 43 kronor per nuvarande aktie. 2 2 Stockholm, 52% 2 Nettoomsättning 21 22 Resultat efter skatt 23 24 JM 2 23 2 Fokus på projektutveckling. Stora fastighetsförsäljningar i Stockholm. Övriga Sverige, 27% Norge Sverige VINST OCH UTDELNING PER AKTIE Kr 4 35 3 21 Fortsatt stora fastighetsförsäljningar. Återköp av aktier. 22 Strategisk minskning av fastighetsbeståndet fortsätter. Fortsatta återköp av aktier. Problem i Stockholmsprojekt. Utland, 21% Danmark Belgien 25 2 15 1 5 23 Fokusering på rutiner för förbättrad kontroll och styrning. Program för koncerngemensam projektering. 2 Vinst per aktie 21 22 Utdelning per aktie 23 24 JM AB (publ) med säte i Stockholm Organisationsnummer 55645-213

Omslag: Essinge Udde, Stockholm INNEHÅLL 1 FÖRETAGSPRESENTATION SAMMANFATTNING 24 2 4 6 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR JM-AKTIEN AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER B1 B8 JM I BILDER JM utvecklar nya bostadsområden, i attraktiva lägen och för människor med höga krav på sitt boende. Vårt arbete präglas av helhetstänkande och omsorg om detaljer de bostäder och bostadsområden som vi utvecklar ska vi kunna vara stolta över länge. VÄLKOMMEN IN FÖR EN PRESENTATION OCH SAMMANFATTNING AV 24 1 12 16 18 21 24 28 33 39 44 5 52 56 58 59 62 8 81 82 85 88 9 91 92 93 99 1 1 AFFÄREN JM MARKNADSÖVERSIKT JMs BOSTADSBYGGRÄTTER JMs PROJEKTFASTIGHETER KOMPETENS OCH RESURSER RISKER OCH RISKHANTERING SAMHÄLLSANSVAR ESSINGE UDDE: EN NY STADSDEL BLIR TILL AFFÄRSSEGMENT FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING MED KOMMENTARER BALANSRÄKNING MED KOMMENTARER KASSAFLÖDESANALYS MED KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE FÖRETAGSSTYRNING STYRELSE, REVISORER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 24 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IFRS JMs FASTIGHETER DEFINITIONER KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA EKONOMISK INFORMATION

2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 3 Bostadsförsäljningen på rekordnivå För första gången i JMs historia såldes mer än 4 bostäder under ett år. Fortsatt låga räntor och bostadsbrist på många orter har bidragit till den goda efterfrågan, men framförallt har vi haft våra kunder med oss. Året som gått har visat att vi utvecklar bostäder och bostadsområden där människor vill bo. För cirka två och ett halvt år sedan tillträdde jag som VD för JM. Sedan dess har vi arbetat hårt för att med förbättrad lönsamhet fortsätta utveckla attraktiva bostäder för våra kunder. Tre viktiga områden har stått i fokus: kontroll och styrning, effektivitet och försäljning. Vi kan nu konstatera att vi kommit en god bit på väg och det är mycket glädjande att arbetet har gett resultat. Jag vill ge en stor eloge till mina medarbetare för fina prestationer. De senaste årens omfattande förändringsarbete har fått effekt snabbare än förväntat. Vår Stockholmsverksamhet, där utmaningarna varit som störst, har redovisat ett förbättrat resultat sex kvartal i rad. Vår strategi att fokusera på projektutveckling av bostäder, att bredda produktutbudet samt att fokusera på tillväxt utanför Storstockholm har varit lyckosam. JM är idag ett betydligt mer renodlat företag än för några år sedan. Fokuseringen har medfört att vi under året fortsatt sälja kontorsfastigheter. Vi har också sålt ett flertal bostadsfastigheter vilket har bidragit till ett starkt kassaflöde och möjligheter att reducera skuldsättningen. 24 JÄMFÖRT MED 22 Sålda bostäder + 72% Produktionsstarter + 45% Skuldsättning 83% Resultat per aktie + 58% MARKNADENS BÄSTA UTVECKLARE AV BOSTÄDER Att arbeta med projektutveckling innebär att skapa bostadsområden från grunden. Vårt mål är att skapa bostadsområden som är eftertraktade idag och lång tid framöver. En del av vårt framgångsrecept är att tidigt ge varje nytt bostadsområde en egen identitet och ett starkt varumärke. Några exempel är Liljeholmskajen och Lilla Essingen i Stockholm, Dockanområdet i Malmö, Industristaden i Uppsala, Lomma Hamn strax norr om Malmö, samt stationsområdet i Grefsen i Oslo och projektet Islands Brygge i Köpenhamn. Samtliga dessa har mottagits mycket väl av våra kunder. Ofta involverar vi våra kunder redan i planeringsstadiet, så att stadsdelarna så långt möjligt kan anpassas för deras behov. Köpet av en bostad är ett av de viktigaste valen i livet. JM ska vara det företag som ger bäst bostad för pengarna, i attraktiva lägen och byggda med rätt kvalitet och omsorg om detaljerna. Det vi bygger ska kunna stå i minst 1 år. Vi ska också vara branschledande i miljöfrågor, som vi vet har betydelse för kunden, och arbeta vidare med att förbättra vår servicenivå och tillgänglighet. Webben, en inspirationskälla för många i jakten på en ny bostad, har utvecklats till en viktig marknadsföringskanal. Att JMs webbplats i början av 25 utnämndes till vinnare i tävlingen Web Service Award visar att våra kunder uppskattar våra ansträngningar. Vi har redan idag en hög andel nöjda kunder och det är vi stolta för. Nöjd Kund Index för JM i Sverige förbättrades till 4,2 (4,) på en femgradig skala, men vi kan bli ännu bättre. Ett exempel gäller tillvalsmöjligheterna av inredning där vi under 25 kommer att presentera en förenkling av tillvalsprocessen som spar tid och pengar för både kunden och JM. En bra relation med kunden är viktig inte minst i en allt hårdare konkurrens. FORTSATT ARBETE MED INTERNA FÖRBÄTTRINGAR Förbättrad intern kontroll, styrning och effektivitet är andra förklaringar till våra resultatförbättringar. Många nya rutiner som infördes 23 fick genomslag under det gångna året, exempelvis de gemensamma projekteringsanvisningarna för flerbostadshus. Anvisningarna har nu också införts för småhus och därmed är hela vår produktion föremål för styrande projekteringsval. Ansvaret för en stor del av projektutvecklingen finns lokalt, men ledningen är nu mer involverad på djupet i affären och vi har helt annan styrning, uppföljning och kontroll av projekten. Hela koncernens kompetens utnyttjas i viktiga projektbeslut. HÅLLBAR UTVECKLING Hållbarhetsfrågor har en stark förankring i JM. Vi var exempelvis det första byggföretaget i Europa som införde en miljöpolicy. Under 24 har vi infört nya och mycket långtgående krav på bra värmeisolering i de fönster som vi installerar, för att minska bostädernas energiförbrukning. Vi har skärpt kontrollen av miljöfarliga ämnen och beslutat att övergå till tjänstebilar som drivs med förnybara bränslen alternativt elhybridsystem. BOSTADSBYGGANDET FORTFARANDE LÅGT JM, liksom andra projektutvecklare av bostäder, är beroende av att det finns planlagd mark för bostäder vi är verksamma i en bransch där volymerna inte omedelbart kan justeras för efterfrågan. Det är därför positivt att volymen planlagd mark och även bostadsbyggandet nu ökar, även om det sker från historiskt mycket låga nivåer. Få andra europeiska länder har så låga nyproduktionsvolymer som Sverige. Nyproduktion av bostäder har en mycket positiv effekt för hela bostadsmarknaden. Studier som gjorts i Stockholm visar att en nyproducerad lägenhet i genomsnitt ger 4,2 hushåll en ny bostad, genom de flyttströmmar som sätts igång. ETT BRA ÅR FÖR JMs AKTIEÄGARE JMs aktie hade en mycket stark kursutveckling under 24 och totalavkastningen uppgick till 85 procent. Goda kassaflöden i kombination med en stark balansräkning ger också utrymme för en större kapitalöverföring. JMs styrelse har föreslagit ett inlösenprogram om cirka 1 mdkr. UTSIKTER JMs mål är att bli den ledande projektutvecklaren av kvalitetsbostäder i Norden. I Sverige är vi redan där, i Norge är vi fjärde eller femte största aktör och i Danmark nummer sju. Vi är verksamma på de orter som har bäst tillväxt och vår byggrättsportfölj om cirka 21 9 bostäder är väl sammansatt för att möta kommande års efterfrågan. Vi har också stor kompetens inom förvärv och projektering. Trenden med ökad inflyttning till storstäder och universitetsorter håller i sig och ger underlag för god efterfrågan på bostäder, även i kranskommuner och angränsande områden med goda kommunikationsmöjligheter. Konjunkturen utvecklas också fortsatt positivt. Även om räntorna successivt höjs, så sker det från historiskt låga nivåer. En något dämpad prisutveckling för bostäder kan förväntas. Vi ska fortsatt arbeta med ett tydligt kostnadsfokus som inte bara ger möjlighet till lägre kostnader utan också förbättrar vår produkt. Med de nya projekteringsrutiner som nu implementeras kan stora grepp tas inom inköp. På sikt ska en stor del av JMs totala inköpsvolymer omfattas av centrala inköpsavtal. En ökad grad av standardisering och ett ökat användande av gemensamma plattformar ska möjliggöra förbättrad kvalitet till en lägre kostnad. 24 års rekordförsäljning och det förbättrade resultatet gjorde att vi tog viktiga steg mot att nå våra lönsamhetsmål. Det är viktigt att JM fortsätter att förknippas med värden som kvalitet, långsiktighet och ansvarstagande. Affärsmannaskap och kundfokus ska fortsatt genomsyra JM. Stockholm i mars 25 Johan Skoglund VD och koncernchef

4 5 JM-AKTIEN JM-AKTIEN God kursutveckling AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista. Aktiekapitalet uppgår till 112,2 mkr fördelat på 28,1 miljoner aktier om nominellt 4 kronor med lika rösträtt. Börsposten är 2 aktier. AKTIEÄGARMÅL JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, dvs. summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index SX44 Real Estate. Under 24 ökade JMs aktiekurs med 81 procent, att jämföras med en ökning om 31 procent för SX44, och en ökning för Stockholmsbörsens SAX-index om 18 procent. Aktien noterades som högst under året till 193 kronor den 3 december och som lägst till 11 kronor den 28 januari. Direktavkastningen, dvs. föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,7 procent. Totalavkastningen under 24 uppgick till 85 procent ( 28). OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE JM-aktier till ett värde av totalt 3,4 mdkr (2,6) omsattes under 24. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 13 mkr (1). Omsättningshastigheten, dvs. aktiens likviditet, uppgick till 88 procent (86) under året att jämföra med hela börssnittet på 81 procent (115). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 5,4 mdkr (3,). ÄGARSTRUKTUR Per den 28 februari 25 uppgick antalet aktieägare till 4 931 (4 987). De tio största svenska ägarna stod för 37 procent (48) av antalet aktier och de utländska ägarna för 39 procent (28). Av väsentliga ägarförändringar under året kan främst nämnas de utländska aktieägarnas ökade ägarandel. UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 24 uppgår till 7 kronor (5) per aktie. INLÖSEN AV AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Om soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Utöver förslag om en höjning av utdelningen för 24, har JMs styrelse föreslagit ett inlösenprogram om cirka 1, mdkr. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat omkring halvårsskiftet 25. ÄGARBILD PER 24-12-31 Antal Procent Äger till- Procent aktie- av alla sammans av aktie- Aktieinnehav ägare aktieägare antal aktier kapital 1 5 3 722 81,4 483 19 1,7 51 1 344 7,5 284 337 1, 1 1 5 267 5,8 643 517 2,3 5 1 2 14 2,3 1 62 14 3,8 2 1 1 69 1,5 3 612 431 12,9 1 1 67 1,5 21 979 918 78,3 Totalt 4 573 1, 28 65 47 1, KURSUTVECKLING 1 JANUARI 24 28 FEBRUARI 25 Kr 24 22 2 18 16 14 12 Antal tusen aktier 2 16 12 8 4 AKTIEDATA Kronor per aktie 24 23 22 21 2 Börskurs per den 31/12 191,5 16 162 217,5 29 Högst betalt under året 193 162 272 263 238 Lägst betalt under året 11 82 15 182 143 Direktavkastning per den 31/12 (%) 3,7 4,7 6,2 6,4 4,8 Börsvärde per den 31/12 (mkr) 5 375 2 975 4 889 6 523 6 947 Resultat efter skatt, totalt 1) 13,4 6,6 8,5 36,3 25,4 Projektfastigheternas marknadsvärde 92 114 118 212 289 bokförda värde 8 11 94 157 194 Eget kapital (redovisat) 125 117 121 128 113 Utdelning 7, 2) 5, 1, 14, 1, Utdelning i % av resultat efter skatt 52 75 118 37 39 P/E-tal per den 31/12 14 16 19 6 8 Antal aktier (31/12) 28 65 47 28 65 47 29 463 614 3) 29 989 363 33 241 1) Resultat efter skatt efter utspädning. 13,4 6,6 8,5 36,1 25,1 2) Styrelsens förslag. 3) 9 återköpta aktier ingår ej. AKTIEÄGARE PER 25-2-28 Ägare Procent av antal aktier Robur fonder 8,3 SEB fonder Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 6,1 AFA Försäkringar 5,2 Stefan Persson Placering AB 4,3 Handelsbanken fonder 3,1 Fjärde AP-fonden 2,7 Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB Länsförsäkringar fonder 2,4 Enter fonder 1,8 Andra AP-fonden 1,8 Livförsäkrings AB Skandia 1,6 Utländska aktieägare 39, Övriga aktieägare 23,7 Totalt 1, Antal aktieägare per 25-2-28: 4 931. FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 1998 24 Nyemission, Inlösen av Antal Nom. värde/ Aktiekapital, År mkr aktier, mkr aktier aktie, kr mkr 1998 2,4 1) 33 241 4 133, 21 1,5 1) 13,3 3 289 363 4 121,2 22,2 1) 3 363 614 4 121,4 23, 1) 9,2 28 65 47 4 112,2 24 28 65 47 4 112,2 1) Konvertering av skuldförbindelser. FONDKOMMISSIONÄRER SOM LÖPANDE FÖLJER JM Företag Analytiker ABG Sundal Collier Jonas Andersson Alfred Berg ABN AMRO CAI Cheuvreux Nordic Lars-Åke Bokenberger David Halldén D. Carnegie Fredrik Skoglund Enskilda Securities Handelsbanken Securities Merrill Lynch Swedbank Markets Erik Nyman Jonas Eixmann Bernd Stahli Tobias Kaj 1 jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan feb 4 5 JM SX44 Real Estate Index SX All-Share Index Omsatt antal aktier Källa: SIX jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 Strategi för hög totalavkastning AFFÄRSIDÉ Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska utveckla bostäder på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. Inriktningen ska vara tydlig på kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera uthyrning. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja bostadsutveckling. JM bör internt säkra en viss del av produktionsresurserna, och ska därför upprätthålla en begränsad men effektiv bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet. Den egna effektiviteten ska dock alltid ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske under krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktionsplanering. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten. FINANSIELLA MÅL Lönsamhetsmål Avkastning på eget kapital efter skatt ska uppgå till 1 15 procent över en konjunkturcykel. Målet speglar den långa ledtiden och cykliska karaktären på JMs affär. Utdelningsmål Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Marginalmål Rörelsemarginalen ska uppgå till 1 procent. Soliditetsmål Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. Byggrättsportföljen ska kontinuerligt optimeras med avseende på efterfrågeutveckling, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter överstigande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten projektfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska snarast säljas efter färdigställande. Den cykliska karaktären på kommersiell projektutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten projektfastigheter kan variera i storlek. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag, och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. AVKASTNING EGET KAPITAL % 35 3 25 2 15 1 5 RÖRELSEMARGINAL % 14 12 1 8 6 4 2 2 Mål: 1 15 procent. 2 21 21 22 22 AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad, investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Om nettonuvärdet av dessa kassaflöden är positivt är investeringen värdeskapande. Avkastningens krav sätts för JMs olika verksamheter där JMs genomsnittliga avkastningskrav kan förenklas som en sammanvägning av JMs kostnad för eget och lånat kapital enligt följande: kapitalkostnad eget kapital Riskfri ränta genomsnittlig avkastning på femåriga statsobligationer är cirka 4 procent. Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5,5 procent. Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) är 9,5 procent. 23 23 24 24 2 23: projektutvecklingsmarginal. 24 = rörelsemarginal. Mål: 1 procent. UTDELNING, ANDEL AV VINST EFTER SKATT % 14 12 1 8 6 4 2 SOLIDITET % 45 4 35 3 25 2 15 1 5 2 21 kapitalkostnad lånat kapital Riskfri ränta se ovan 4 procent. Riskpremie vilken betalas vid lånefinansiering är 1 procent. Skatteavdrag eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir kostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 3,6 procent. kapitalstruktur Skuldsättningsgrad JM har ett mål för soliditeten över en konjunkturcykel som uppgår till 35 procent. I de enskilda projekten antas skuldsättningsgraden, i genomsnitt, till 1,. Koncernens vägda kapitalkostnad (WACC) och därmed dess grundläggande avkastningskrav uppgår till 6,6 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar, måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt men före räntekostnader på minst 6,6 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. 22 23 Mål: 5 procent av resultat efter skatt, genomsnittligt över en konjunkturcykel. 2 21 Mål: 35 procent över en konjunkturcykel. 22 23 24 24 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

8 9 JM i bilder Varje år sätter vi spaden i marken för tusentals nya bostäder i Sverige,Norge,Danmark och Belgien. Mitt i staden eller ute på landet. I närheten av vatten eller grönområden. Lägenheter, radhus och villor för unga,äldre,barnfamiljer och ensamstående. Alla med krav på sitt boende ska kunna hitta ett hem som passar. Ett hem att trivas i. Projekt:Hagalid (etapp 1) Ort: Staffanstorp Kommun: Staffanstorp Bostadstyp: Villor med äganderätt Antal bostäder: 111 (6 etapper) Storlekar: 4 5 rok,15 133 m 2 Läge: Centralt Kommunikationer: Buss Avstånd till Malmö och Lund: 15 respektive 1 km Färdigställt: 24 (etapp 1) Arkitekt: Marie Ericsson

B2 B3 Projekt: Arne Garborgsvei Barnehage Ort: Tønsberg Kommun: Stokke,Norge Projekttyp: Daghem Storlek:555 m 2 Läge: Naturnära Kommunikationer: Bil Avstånd till Tønsberg: 15 km Färdigställt: 24 Arkitekt: Byggholt AS/Tore Moen Projekt: Brf. Hammarby Park Ort: Stockholm Kommun: Stockholm Bostadstyp: Flerbostadshus Antal:72 Storlekar:2 5 rok,6 114 m 2 Läge: Centralt, sjönära Kommunikationer: Spårväg, buss, båt Avstånd till Stockholms city: 3 km Färdigställt:23 Arkitekt: Pietro Raffone, Arkitekturkompaniet AB Projekt: Paradsängen Ort: Hässelby strand Kommun: Stockholm Bostadstyp: Lägenheter Antal bostäder:117 Storlekar: 1 4 rok,39 98 m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Tunnelbana Avstånd till Stockholm: 1 km Färdigställt: Våren 23 Arkitekt: Sundell Arkitekter Projekt: Rickomberga Gård (etapp 2 av 4) Ort: Rickomberga Kommun: Uppsala Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 25 Storlekar: 1 4 rok,41 129 m 2 Läge: Naturnära Kommunikationer: Buss Avstånd till Uppsala centrum: 2 km Färdigställt: 23 Arkitekt: Mathias Ocklind, Arosgruppen Arkitekter AB Projekt: Hägernäs Strand Ort: Täby Kommun:Täby Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Cirka 6 (1 etapper) Storlekar: 1 6 rok,cirka 45 168 m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss,tåg Avstånd till Täby centrum: 4 km Färdigställt: 29 Arkitekt: Hederus Malmström m.fl.

B4 B5 Projekt: Hägernäs Ort:Täby Kommun: Täby Bostadstyp: XX Antal bostäder: 32 Storlekar: 159 167 m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss Avstånd till Stockholm: 25 km Färdigställt: 24 Arkitekt: XXX Projekt: Designconcept Ort: Stavanger Kommun: Stavanger,Norge Bostadtyp: Parhus Antal: 2 Storlek: Cirka 6 m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss Avstånd till Stavanger: 3 km Färdigställt: 24 Arkitekt: Mikal Hafsahi Projekt:Brf. Ankaret Ort: Örebro Kommun: Örebro Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 63 Storlekar: 2 5 rok,59 134 m 2 Läge: Hamnplan vid Svartån Kommunikationer: Buss Avstånd till centrum: km Färdigställt: 24 Arkitekt: Brunnberg & Forshed

B6 B7 Projekt: Solberga Gård (ombyggnad) Ort: Älvsjö Kommun: Stockholm Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 166 Storlekar: 1 5 rok, 33,5 141 m 2 Läge: Närförort Kommunikationer: Buss,pendeltåg Avstånd till Älvsjö station: 4 m Färdigställt: 24 Arkitekt: Arkitekter Engstrand och Speek AB Projekt: Åhavnen Ort: Køge Kommun: Køge, Danmark Bostadstyp: Bostadsrätter, radhus och lägenheter Antal bostäder: 4 (etapp 1) och 46 (etapp 2) Storlekar: 2 5 rok,85 161 m 2 Läge: Hamnområdet Kommunikationer: Buss, pendeltåg Avstånd till centrum: 5 m (Köpenhamn 45 km) Färdigställt: 24 (etapp 1) och 27 (etapp 2) Arkitekt: CF Møllers Tegnestue Projekt: Kanbergsparken Ort: Linköping Kommun: Linköping Bostadstyp:Flerbostadshus Antal bostäder: 28 Storlekar: 3 4 rok,97 133 m 2 Läge: Centralt parkområde Avstånd till centrum: 7 m Färdigställt: 24 (etapp 3 av 4) Arkitekt: Eva-Carin Jagefelt, Sonark Arkitektkontor Projekt: Danviks Strand Ort: Nacka Kommun:Nacka Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 18 Storlekar: 1 5 rok,49 152 m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss, tåg Avstånd till Stockholms city: 3 km Färdigställt: 25 Arkitekt: Cinnober Arkitekter Projekt: Science 14 Ort:Bryssel Kommun: Bryssel,Belgien Projekttyp: Kontor Storlek: 11 m 2 Läge: EU-kvarteren Kommunikationer: Buss,tåg,t-bana Avstånd till centrum: 2 km Färdigställt: 24 Arkitekt: B.O.A.

8 9 Affären JM 1 12 15 16 17 18 2 21 24 28 AFFÄREN JM MARKNADSÖVERSIKT Större pågående bostadsprojekt i Storstockholm JMs BOSTADSBYGGRÄTTER Marknadsvärdering bostadsbyggrätter JMs PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärdering projektfastigheter KOMPETENS OCH RESURSER RISKER OCH RISKHANTERING SAMHÄLLSANSVAR Projekt: Brf.Lindallén Ort:Långbro Park,Älvsjö Kommun: Stockholm Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 64 Storlekar: 2 4 rok,65 15 m 2 Läge: Park Kommunikationer: Buss, t-bana, pendeltåg Avstånd till Stockholms city: 7 km Färdigställt: 24 Arkitekt: Olof Lotström, ÅWL Arkitekter

1 AFFÄREN JM AFFÄREN JM 11 Värdeskapande genom projektutveckling JM har lång erfarenhet och stort kunnande inom projektutveckling för såväl bostäder som kommersiella lokaler och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. Detta är grundförutsättningar för ett framgångsrikt projektutvecklingsföretag. HÖG TAKT VIKTIGT I PROJEKTUTVECKLING Projektutveckling av bostäder innebär en kontinuerlig process att förvärva mark eller utvecklingsbara äldre projekt, förädla och försälja. Projekten är ofta kapitalkrävande och innehåller olika faser där mervärden kan skapas. PROJEKTUTVECKLING Inflyttning Förvaltning Byggande FÖRSÄLJNING/ UTHYRNING FÖRVÄRV Finansiering Idéarbete Planarbete Projektering JMs strategi är att hålla en hög försäljningstakt för att frigöra kapital till nya strategiska investeringar. PROCESSER I ETT BOSTADSPROJEKT 1) Planarbete Förvaltning åt BRF År 1 2 3 4 5 6 7 Idéfas Marknadsprocess Förhandsbokningar krävs för produktionsstart Kundanpassning Överklagan Detaljplan/ bygglov Bokning Försäljning Idéarbete Marknadsundersökning Prissättning Projektering Produktion Produktionsprocess 1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. FLERA ÅR FRÅN IDÉ TILL INFLYTTNING Projektutveckling av bostäder bedrivs i nära samspel mellan marknad och produktion. Marknadsundersökningar genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeform, utformning och närservice. Undersökningarna är ett viktigt beslutsunderlag både inför förvärv av mark och innan projektstart. För produktionsstart krävs att kunder bokat en viss andel av de planerade bostäderna. JMs engagemang sträcker sig till cirka två år efter inflyttning, då förvaltningsansvaret för fastigheten övergår till bostadsrättsföreningen. SÅ UPPSTÅR MARKVÄRDEN Mark och byggrätter är i praktiken fastighetsmarknadens optioner. Under tider när försäljningspriset för en bostadsrätt eller marknadshyran för kommersiella lokaler inte förräntar bygginvesteringen har byggrätten ett mycket lågt värde. När försäljningspriset/marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde. Markvärdet är i princip restvärdet mellan den färdigställda byggnadens värde och produktionskostnaden för byggnaden. Små förändringar i försäljningspriset kan innebära stora variationer på markvärdet. Exemplet nedan, ett antaget bostadsprojekt i en närförort till Stockholm, visar att en ökning av försäljningspriset med 2 kr/m 2 (9%) innebär att markvärdet ökar med cirka 1 kr/m 2 eller 33 procent. HÄVSTÅNGSEFFEKT, MARKVÄRDE Inflyttning/Boende Försäljningspris kr/m 2 23 25 Byggkostnad kr/m 2 17 17 Markvärdeutrymme 6 8 Exploateringsrisk 1) 3 4 Återstår markvärde 3 4 1) Exploateringsrisk dvs. risk avseende marknadsutveckling, planfrågor, miljöfrågor och slutliga produktionskostnader, cirka 5 procent av beräknat projektövervärde. MARKVÄRDET ÖKAR UNDER PLANPROCESSEN Det som påverkar utvecklingen av markvärdet är övergripande makroekonomiska faktorer, främst inflation och ränteläge, regionens allmänna utveckling och planprocessen. Planprocessen påverkas av hur aktiv en fastighetsägare är men är samtidigt beroende av kommunal planprocess och eventuella överklaganden. Projektutvecklande företag som JM kan påverka framtida markanvändning och värde genom samarbete med berörd kommun. GODKÄND DETALJPLAN ÖKAR MARKVÄRDET Markvärde Råmark Idé- och planarbete Förvärvsbeslut Översiktsplanearbete Översiktsplan Detaljplanearbete Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. Normalt tar det mellan ett och fem år att få en lagakraftvunnen, dvs. godkänd, detaljplan. God planering samt ett aktivt arbete med såväl befintliga som potentiella exploateringsfastigheter är betydelsefullt. JM förvärvar även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom förtätning, bostadsrättsombildning, planerad rivning eller om- och tillbyggnad. KASSAFLÖDE I BOSTADSAFFÄREN Inbetalningar Utbetalningar Förvärvsbeslut Brf. = bostadsrättsförening Detaljplan Bygglov Planskede KASSAFLÖDE I FOKUS En effektiv hantering av kassaflödet är av väsentlig betydelse eftersom JMs projekt är kapitalkrävande och löper över lång tid. JMs organisation är uppbyggd för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Under projektets gång fattas ett antal beslut, vilka har stor påverkan på kassaflödet. När JM förvärvar mark bokas den upp i balansräkningen. Vid produktionsstart överförs mark från balansräkningen in i respektive projektetapp. Marken säljs till en av JM bildad bostadsrättsförening i anslutning till produktionsstart efter det att köpe- och entreprenadkontrakt tecknats mellan JM och förening. JM fakturerar föreningen löpande under projektets gång enligt avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden genom byggnadskreditiv. De bostäder som eventuellt är osålda i föreningen den dag entreprenaden är slutreglerad köps av JM till det pris som angivits i föreningens ekonomiska plan. Därefter säljer JM bostäderna vidare till marknadspris. PROJEKTUTVECKLINGENS VÄRDEKEDJA Värde Prisbeslut (kommersiella lokaler) Byggbeslut Produktion Prisbeslut (bostäder) Brf. betalar mark JM fakturerar brf. Slutfaktura Försäljningsbeslut Förvaltning Tid JM säljer eventuellt förvärvade bostäder JM förvärvar mark Produktionskostnader Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf. JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Beslut produktionsstart jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

12 MARKNADSÖVERSIKT MARKNADSÖVERSIKT 13 Starka bostadsmarknader i hela Norden JM bygger bostäder i storstadsområden och andra tillväxtorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. En stark efterfrågan och ett brett produktutbud bidrog till fortsatt god försäljning och många produktionsstarter under 24. BOSTÄDER Nyproduktionen av bostäder ökade under 24 och mycket talar för en fortsatt uppgång, bland annat prognoser om ökande BNP-tillväxt och låga räntor. Prognoser för befolkningsutveckling och bostadsbyggande tyder dock på fortsatta obalanser och brist på bostäder i många tillväxtregioner. I Sverige, JM största marknad, bor enligt Boverket cirka 6 procent av befolkningen i orter med mycket stor bostadsefterfrågan. tillväxt skapar attraktiva bostadsmarknader Bostadsmarknadens utveckling påverkas av ett flertal faktorer: befolkningsutvecklingen i regionen, befolkningens åldersstruktur, förändringar i efterfrågan avseende till exempel bostadsstorlek och läge, infrastruktursatsningar och pendlingsmönster. Befolkningstillväxten är den parameter som PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER SEK, NOK, DKK/m 2 35 3 25 JMs TVÅ KUNDGRUPPER Bostäder Enskilda bostadsköpare Hyresgäster Fastighetsköpare kontor Fastighetsköpare bostäder Bostads- och kontorsfastigheter har störst påverkan på efterfrågan och den varierar stort mellan orter och regioner. JM utvecklar bostäder i flera regioner och måste följa den lokala marknaden och utvecklingen. prisutveckling andrahandsmarknaden Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har påverkan på prissättningen för nyproducerade bostäder. Anledningen är de relativt sett låga nyproduktionsvolymerna utbudet av begagnade bostäder är större än av nya. De genomsnittliga bostadsrättspriserna har ökat, på vissa håll kraftigt, under en följd av år. Generellt sett förväntas priserna stabiliseras under 25, främst beroende på förväntningar om stigande räntor. På flera marknader förväntas dock fortsatta prisökningar. Det gäller exempelvis Malmö, vars bostadsmarknad påverkas av närheten till Köpenhamn där prisnivån är betydligt högre. I Köpenhamn är efterfrågan på bostäder stor beroende på hög inflyttning och relativt låg nyproduktion. I Norge drivs prisutvecklingen av hög inflyttning till större städer och låga räntor men även av stigande inkomster. Priserna förväntas fortsätta öka. nyproduktion av bostadsrätter på dessa marknader. De främsta konkurrenterna är HSB, NCC, Peab, Riksbyggen och Skanska, som samtliga är aktiva över hela landet. Konkurrensbilden kompletteras på varje marknad normalt också av mindre, lokala företag. norge I Norge bedrivs JMs verksamhet under varumärkena Byggholt och Seniorbo i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. JMs marknadsandel varierar mellan delmarknader och uppgår i genomsnitt till cirka 1 procent. I samtliga regioner där JM är verksam är den lokala bostadskooperationen en betydande aktör. Bland övriga större aktörer kan nämnas de rikstäckande aktörerna Block Watne, Skanska och Veidekke samt, i Osloområdet, NCC och Selvaag. Därutöver är ett antal finansiella aktörer engagerade inom projektutveckling av bostäder. Dessa utgör en väsentlig del av marknaden. Utbudet av bostäder har ökat under 24 och förväntas öka även under 25. JMs byggrätter i Norge disponeras i stor utsträckning genom villkorade förvärv. danmark I Danmark är JMs verksamhet fokuserad till Köpenhamn och Frederiksberg. Cirka 1 4 bostäder färdigställdes där under 24, jämfört med cirka 8 året innan. Marknaden karakteriseras av stark efterfrågan och relativt kraftiga prisstegringar. JM är fortsatt en av Köpenhamnsregionens fem största aktörer, med en marknadsandel om 1 15 procent. De främsta konkurrenterna är Kuben, NCC Ejerboliger, Nordicom samt STORLEKSINTERVALL, JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER, SVERIGE % 4 35 Sjælsø Gruppen. Konkurrensen har ökat de senaste åren och utbudet av bostäder förväntas öka under 25. belgien I Belgien producerar JM för närvarande bostäder i Brysselregionen. En utökning av verksamheten planeras i Namur, 7 km från Bryssel. I Brysselregionen utgörs kunderna främst av nationella och internationella bostadsnyttjare men också av privatpersoner samt företag och institutioner som investerar i bostäder med syfte att hyra ut. JMs marknadsandel uppgår till 5 1 procent. Bland ett tiotal konkurrenter kan nämnas Bernheim, CFE, CIB, Strabag och Thomas & Piron. jms utbud av bostäder i sverige Över 85 procent av JMs utbud av bostäder i Sverige utgörs av bostadsrätter i flerbostadshus. Andelen säljstartade bostadsrätter med en boendeyta understigande 1 m 2 fortsatte under 24 att öka, framförallt hänförligt till Stockholm och den efterfrågan som finns där för små och medelstora lägenheter. Som en effekt av JMs ökade utbud av mindre lägenheter i Stockholm har det genomsnittliga priset sjunkit de senaste åren. I övriga Sverige har JMs utbud av bostäder storleksmässigt varit relativt oförändrat de senaste åren, och en ökad efterfrågan har i stället medfört något ökande priser. 24 var cirka 6 procent av de säljstartade bostadsrätterna prissatta mellan 1 och 2 mkr; mindre än 5 procent kostade över 3 mkr. De flesta köparna har ett eget startkapital. Cirka 8 procent av köparna kommer från annan bostadsrätt eller villa medan cirka 18 procent kommer från hyreslägenhet. PRISINTERVALL 1), JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER, SVERIGE % 7 6 2 15 1 5 1999 Stockholm innerstad 2 21 22 23 24 Storstockholm Göteborg Malmö Oslo Köpenhamn Källa: Mäklarstatistik, NEF, EFF, FINN.no, ECON och Realkreditrådet sverige JM är Sveriges största projektutvecklare av bostäder. Verksamheten bedrivs under varumärkena JM, Seniorgården och Borätt i storstadsområden med kranskommuner samt på universitetsorter. De största lokala marknaderna är Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund med kranskommuner samt Uppsala. JM har en marknadsandel om 3 4 procent avseende 3 25 2 15 1 5 3 5 51 7 71 9 22 23 24 91 11 111 13 131 15 >15 Storlek, m 2 5 4 3 2 1 <1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr >4 mkr 22 23 24 1) Pris = insats

14 MARKNADSÖVERSIKT MARKNADSÖVERSIKT 15 GENOMSNITTSPRIS 1) FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER, SVERIGE Kr/bostad 2 5 AVKASTNINGSKRAV BOSTADSFASTIGHETER, STOCKHOLM % 12 STÖRRE PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT I STORSTOCKHOLM 1) Projektutveckling av bostäder i Storstockholm står för cirka 4 procent av JMs nettoomsättning. På kartan redovisas några av de pågående projekten. Totalt motsvarar de cirka 4 3 nya bostäder, eller 47 procent av byggrättsportföljen i Storstockholm. Av JMs planerade bostäder ligger cirka 8 procent inom 3 minuters pendlingsavstånd till Stockholms city med allmänna kommunikationer. Drygt hälften av de planerade bostäderna finns i sjönära lägen. 2 1 1 5 1 8 6 4 28 Bolinder Strand E18 Täby 3 Hägernäs 5 2 2 21 22 23 24 Stockholm Övriga Sverige 1) Pris = insats 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 City Övriga innerstan Närförort Ytterförort Källa: Newsec Analys Jakobsberg Sollentuna E18 BOSTADS- OCH KONTORSFASTIGHETER god marknad för bostadsfastigheter Marknaden för bostadsfastigheter i Storstockholm har utvecklats positivt under många år, pådrivet av en stark efterfrågan, låga vakanser och låg bostadsproduktion. Enligt Svenskt Fastighetsindex (SFI) har bostadsfastigheter gett den bästa totalavkastningen av alla fastighetsinvesteringar de senaste tre åren. Hyresnivåerna i fastigheter med hyreslägenheter som upplåtelseform styrs av bruksvärdesystemet, en princip som innebär att hyresutvecklingen är kopplad till kostnadsutvecklingen i det kommunala bostadsbolaget på respektive ort. Möjligheterna till stora värdestegringar på kort sikt är små men även risken för stora värdefall. Intresset för att köpa bostadsfastigheter är stort, både bland fastighetsinvesterare och från bostadsrättsföreningar bildade av boende i hyresfastigheter. Sammantaget har detta lett till stigande priser på bostadsfastigheter. Direktavkastningskraven har sänkts både i Stockholms innerstad och i förorterna. stabilare marknad för kontorsfastigheter Stockholms kontorsmarknad har under 24 stabiliserats på flera delmarknader, både vad gäller hyresnivåer och vakansgrader. Det är dock stora skillnader mellan olika delmarknader och fastighetstyper. Hyresgästerna efterfrågar moderna och yteffektiva lokaler och det är dessa fastigheter som investerarna visar störst intresse för. Sålda fastigheter karakteriseras främst av att de är välbelägna objekt i city eller i attraktiva närförorter, moderna/totalt ombyggda samt innehåller hyresgäster med långa kontrakt. I Stockholms city sjönk vakansgraden för moderna kontor från 7 till 6 procent samtidigt som vakansgraden ökade från 11 till 14 procent för omoderna kontorslokaler. E18 Sundbyberg 31 Silverdal Danderyd E4 33 Norra Frösunda Solna 27 Stockholm Essinge Udde 29 Liljeholmskajen 32 Lidingö Västra Daggkåpan Nacka JMs PLANERADE BOSTÄDER I STORSTOCKHOLM RESTID TILL CITY 1) OCH SJÖNÄRA LÄGEN E4 26 Långbro Älvsjö Antal bostäder 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Ex. JMs projekt 1 Gärdet Liljeholmen 15 Kungsholmen Liljeholmskajen Telefonplan 2 Essinge Udde Gröndal Hägersten 25 Årsta Bolinder Strand Frösunda Genomsnittlig pendlingstid i Storstockholm 3 Långbro Vällingby 35 Tyresö Värmdö 4 5 Södertälje >5 Sigtuna Österåker Antal min. Antal kvarvarande Projekt Kommun byggrätter Utvecklingsperiod 26 Långbro Stockholm 475 2 21 27 Essinge Udde Stockholm 15 21 27 28 Bolinder Strand Järfälla 4 21 29 29 Liljeholmskajen Stockholm 2 18 21 212 3 Hägernäs Täby 4 21 29 31 Silverdal Sollentuna 1 21 28 32 Västra Daggkåpan Nacka 11 2 27 33 Norra Frösunda Solna 51 21 211 Summa 4 325 Sjönära Ej sjönära 1) Restid till Stockholms central med allmänna kommunikationer (min). Källa: SL Trafikupplysning 1) Numrering enligt förteckning över JMs fastigheter s. 97. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

16 JMs BOSTADSBYGGRÄTTER JMs BOSTADSBYGGRÄTTER 17 22 nya bostäder under planering JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Drygt 4 procent av byggrätterna finns i Storstockholm. JM disponerar i balansräkningen exploateringsfastigheter omfattande cirka 13 bostadsbyggrätter. JM disponerar även byggrätter för cirka 8 9 bostäder genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal. Dessa byggrätter redovisas ej i balansräkningen, och JM har i många fall möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Därutöver finns cirka 3 bostadsbyggrätter i balansräkningen som JM inte avser att genomföra inom de närmaste 5 6 åren. Det kan vara bostadsbyggrätter som ska säljas eller stora projekt med hög osäkerhet i utbyggnadstakt och exploateringsgrad m.m. JM inkluderar inte dessa i sin redovisade disponibla byggrättsportfölj. god framförhållning i byggrättsportföljen Antalet bostadsbyggrätter i olika planskeden förändras ständigt. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. Det höga antalet ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, STORSTOCKHOLM Antal bostäder 7 bostäder i detaljplaneskedet innebär att JM har goda möjligheter att bibehålla en hög nivå avseende antalet påbörjade bostäder de närmaste åren. Det tar omkring 1 5 år att få en lagakraftvunnen detaljplan. Efter antagande av planen kan det gå ytterligare tid innan produktionsstart kan ske. bra struktur i byggrättsportföljen Ökade priser på bostadsrätter och småhus har inneburit att bostadssökande sökt sig allt längre ut från de största städerna. Förbättrade kommunikationer har också ökat möjligheterna till ett längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av regionerna har börjat främst inom Mälardalen men även i Öresunds- och Göteborgsområdet och gjort nya bostadsmarknader attraktiva. Köpare av nya bostäder ställer höga krav på goda kommunikationer, men efterfrågar även att bostäderna har ett sjönära läge. En stor del av JMs planerade bostäder tillfredsställer dessa önskemål. JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER Region Antal byggrätter Storstockholm exkl. Sigtuna,Vallentuna, Norrtälje 9 1 Malmö/Lund/Helsingborg/Halmstad 2 7 Storgöteborg 2 5 Uppsala inkl. Sigtuna,Vallentuna, Norrtälje 1 4 Västerås, Linköping, Jönköping, Örebro 1 25 Osloområdet, Bergen, Stavanger 4 2 Storköpenhamn 9 Bryssel 3 Totalt (cirka) 21 9 ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, RIKS Antal bostäder 3 MARKNADSVÄRDERING BOSTADSBYGGRÄTTER Vid årsskiftet 24/25 genomförde Newsec Analys en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden, framtida exploateringsvinster är ej beaktade. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart. Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 3 895 mkr (4 785). Motsvarande bokförda värde är 2 783 mkr (3 439).De cirka 8 9 bostäder som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. Marknadsvärdet fördelas enligt följande: Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Stockholm 2 29 1 72 Riks 1 35 687 Utland 651 394 Summa 3 895 2 783 En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden.värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader. Marknadsvärdet för dessa byggnader uppgår till 83 mkr (116) och är inkluderade i summeringen ovan. MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER, STORSTOCKHOLM Marknadsvärde, tkr 2 5 2 Newsec har bedömt fastigheternas läge och attraktivitet i fyra klasser, A D. A-läge utgör bästa läge i respektive bostadsmarknad och innebär goda kommunikationer och närhet till kommersiell service samt sjönära lägen. B-läge är goda/normala lägen i respektive bostadsmarknad. C-läge är bostadsläge med något längre avstånd till kommunikationer och kommersiell service. D-läge är perifera lägen i respektive bostadsmarknad. Skedet i planprocessen har av Newsec klassats i fyra planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I nedanstående diagram har värdet av JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika lägen och planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER, RIKS Marknadsvärde, tkr 6 5 4 3 2 1 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4 Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER, UTLAND Planskede Marknadsvärde, tkr 8 7 6 6 5 4 3 2 1 22 23 24 Översiktsplan 22 23 24 22 23 24 Detaljplan Bygglov 2 5 2 1 5 1 5 22 23 24 Översiktsplan 22 23 24 22 23 24 Detaljplan Bygglov Planskede Planskede Planskede 1 5 1 5 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4 Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge Planskede 5 4 3 2 1 2 3 4 2 3 4 2 3 4 2 3 4 Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge

18 JMs PROJEKTFASTIGHETER JMs PROJEKTFASTIGHETER 19 Starkt intresse för bostadsfastigheter JMs projektutveckling av bostadsbestånd och kommersiella lokaler är koncentrerat till Storstockholm. Intresset för köp av fastigheter är stort, och efterfrågan speciellt god för bostadsfastigheter. Flera försäljningar har skett under 24. JMs BOSTADSBESTÅND JM har under året fortsatt sitt arbete med att utveckla de två stora bostadsbestånden i Nacka och Vaxholm, som förvärvades 23. I Älta har JM tillsammans med kommunen arbetat fram ett förslag till program för Älta centrum och dess närområde, med idéer och förslag för nyexploatering av bostäder, centrumets utveckling och närmiljö. Programförslaget innehåller 5 6 nya lägenheter. Ny bostadsbebyggelse är en viktig förutsättning för att bibehålla en bra närservice i området. Detaljplanearbetet beräknas påbörjas under våren/sommaren 25. Även inom Vaxholm har diskussioner förts med kommunen om att utveckla beståndet. FÖRSÄLJNINGAR AV BOSTADSFASTIGHETER JM har också genomfört ett flertal försäljningar av enskilda fastigheter till bostadsrättsföreningar som bildats av de boende. Under 24 såldes tio fastigheter till bostadsrättsföreningar i Vaxholm och Nacka, omfattande totalt cirka 48 lägenheter och ett försäljningsvärde om 492 mkr. SAMMANSTÄLLNING AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR 24 PROGRAMFÖRSLAG FÖR ÄLTA KLART Ältasjön Tyresövägen Stensö skola Stensö udde Bensinstation Centrala parken Stensöhöjden Oxelvägen Stensövägen Centrum Centrumgatan Ältavägen Ishall Stavsborgsskolan Befintliga hus Föreslagna hus JM förvärvade 23 ett stort bostadsbestånd i Stockholmsförorten Älta. Ett programförslag för nyproduktion av 5 6 bostäder och annan utveckling av området togs fram under 24. Objekt Ort Köpeskilling,mkr Yta,m 2 Resultat,mkr Skogskarlen 2 Stockholm 39 12 3 55 Bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar Vaxholm 294 2 968 63 Bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar Nacka 198 15 49 22 Övriga projektfastigheter 63 6 97 7 Exploateringsfastigheter 73 17 Summa 1 18 55 665 164 JMs FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Mkr 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 1999 Bokförda värden 2 Resultat 21 22 23 24 JMs KONTORSFASTIGHETER JMs kontorsfastigheter består främst av utvecklingsprojekt i Storstockholm och Bryssel. En stor del av JMs färdigutvecklade fastigheter har sålts de senaste fem åren. Beståndet av projektfastigheter delas in i färdigutvecklade fastigheter och fastigheter under utveckling. Totalt omfattar kontorsfastigheterna cirka 13 m 2. För ytterligare information hänvisas till fastighetsförteckningen samt beskrivande diagram på s. 93 98. färdigutvecklade kontorsfastigheter Beståndet av färdigutvecklade fastigheter har fortsatt att minska. Det kvarvarande beståndet omfattar 5 m 2 och är koncentrerat till Stockholms innerstad och norrförorter, Uppsala samt Lund. JMs bestånd av färdigutvecklade fastigheter i utlandet utgörs av fastigheter i Norge. Uthyrningsgraden är generellt sett mycket hög i JMs fastigheter. Årshyresvakanserna understiger 1 Mkr och över 9 procent av dessa är relaterade till en fastighet, Paradiset 23 på Kungsholmen i Stockholm. kontorsfastigheter under utveckling Den kommersiella projektutvecklingen ska bedrivas med fortsatt stor försiktighet. Under året har arbetet fokuserats på uthyrning av Barnängen samt utveckling/uthyrning av ett kontorsprojekt på Lidingö. För Barnängen är uthyrningsgraden oförändrat 7 procent. I fastigheten på Lidingö har uthyrningsgraden ökat till drygt 9 procent (7). JMs största kontorsprojekt i Bryssel på rue de la Science, 11 m 2, har färdigställts under 24 och nu pågår uthyrnings- och försäljningsarbete. KONTORSHYROR OCH VAKANS I STOCKHOLMS CITY Kr/m 2 % 5 25 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 Hyra Vakans Källa: Newsec Analys JM disponerar även välbelägen mark för projektutveckling av kontor, främst i Norra Frösunda i Solna. Totalt uppgår byggrätterna till cirka 12 m 2. FÖRSÄLJNINGAR AV KONTORSFASTIGHETER I mars 24 sålde JM den nyutvecklade kontorsfastigheten Skogskarlen 2 i Solna till den tyska fastighetsfonden DEKA. Därutöver har ytterligare tre mindre projektfastigheter sålts under 24. Se vidare tabell s. 18. Kontorsfastigheten Barnängen på Södermalm i Stockholm. 2 15 1 5 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

2 21 JMs PROJEKTFASTIGHETER KOMPETENS OCH RESURSER MARKNADSVÄRDERING PROJEKTFASTIGHETER Newsec Analys har vid årsskiftet 24/25 genomfört en bedömning av marknadsvärdet av JMs projektfastigheter. Värderingarna har utförts som sedvanliga kassaflödesanalyser där marknadsvärdet beräknats som summan av nuvärdet av årliga betalningsnetton under kalkylperioden och nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut, dvs. restvärdet. Värderingarna har utförts enligt reglerna för Svenskt Fastighetsindex (SFI). Till grund för värderingarna ligger besiktningar utförda under 23 24, samt individuell bedömning av varje fastighets förutsättningar. Vid bedömning av marknadsvärdet för de fastigheter som är under uppförande eller är avsedda att vidareutvecklas har marknadsvärdet baserats på marknadsmässiga intäkter och kostnader i färdigställt skick, reducerat med bedömda återstående byggkostnader samt avdrag för osäkerhet,risk och skälig projektvinst. Vid bedömning av marknadsvärde har följande värdefaktorer använts: Marknads- Bedömd Direktavkasthyra kontor, långsiktig ningskrav,% Delmarknad kr/m 2 vakans,% för restvärde Stockholm 1 5 2 3 5 1 7 8,5 Övriga Sverige 1 1 5 5 1 7,75 9,5 Utland (Bryssel) 1 9 2 1 5 5,75 6,5 Bostadsfastigheter Storstockholm 1 4,5 5,5 De stora intervallerna i den bedömda marknadshyran beror på variationer avseende lokalernas standard, läge och attraktivitet. Sammantaget har JMs projektfastigheter bedömts ha ett marknadsvärde vid årsskiftet 24/25 om 2 576 mkr. Det bokförda värdet är 2 246 mkr.marknadsvärdet fördelas enligt följande: Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Bostäder (hyresrätter) 1 272 1 78 Kontorsfastigheter under utveckling 72 671 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 584 497 Totalt projektfastigheter 2 576 2 246 Fokus både på system och individ JM gör betydande insatser för att öka medarbetarnas kunskap, utveckla goda ledare samt stödja professionell och personlig utveckling. Stor kraft läggs också på system och processer som tillvaratar företagets samlade kompetens. En projektutvecklingsorganisation måste behärska alla roller och alla led i värdekedjan, från ackvisition av mark till projektering, produktion och försäljning. Faserna som föregår produktionsstart kan liknas vid specialiserad investerings-, produktutvecklings- och konceptförsäljningsverksamhet. Därefter ska kundanpassad, rationell byggproduktion och aktiv försäljning gå hand i hand. För framgång behövs lång erfarenhet samt en förmåga att få en mängd spets- och breddkompetenser att samspela effektivt. Det är en stor tillgång för JM att ha så många kompetenta medarbetare som arbetat länge i företaget. SAMSPEL MELLAN SPETS- OCH BREDDKOMPETENS Vid slutet av 24 hade JM 2 155 anställda, varav 1 25 tjänstemän och 1 13 hantverkare. Över 85 procent av de anställda tillhör JMs verksamhet i Sverige. I Danmark och Belgien använder sig JM av externa hantverkare, vilket förklarar det låga antalet anställda på dessa marknader. De flesta tjänstemännen ingår i en projektorganisation som satts samman för något av de pågående projekten. Projektledaren har ett för branschen brett ansvarsområde omfattande produktutformning, marknadsanalyser, inköp, ekonomi, produktion, kvalitet och försäljning. Vid sin sida har projektledaren projekteringsledare, platschef samt bostads- och inredningssäljare. Specialistkompetens inom exempelvis kalkylering och inköp delar projektet ofta med andra projekt. På JMs hantverkare ställs, utöver hantverksskickligheten, även höga krav på service och kundbemötande, då JMs kunder besöker byggarbetsplatsen både före och efter köpet. Andelen tjänstemän med akademisk examen uppgår till 25 procent. Den genomsnittliga anställningstiden bland tjänstemän uppgår till 12,5 år och bland hantverkare till 11,5 år. STRUKTURKAPITAL Strukturkapitalet, det intellektuella kapital som ett företag förfogar över oberoende av sina medarbetare, utgörs inom JM främst av Verksamhetssystemet, ett övergripande ledningssystem som varit i drift sedan 1999. Verksamhetssystemet innehåller kvalitets- och miljöledningssystem samt andra strategiska delsystem som projekteringsanvisningar och strategiska inköpsavtal. Verksamhetssystemet är framtaget för att säkerställa ett gemensamt arbetssätt i JMs alla projekt, möjliggöra effektiv kontroll och styrning samt för att sprida organisationens samlade kompetens. Verksamhetssystemet innehåller styrande dokument och riktlinjer för alla led i JMs affär. Väsentligt strukturkapital finns även i JMs ekonomi- och affärssystem samt i vissa för JM speciellt utvecklade IT-system. ANTAL ANSTÄLLDA Antal 3 FLEST ANSTÄLLDA I SVERIGE 2 5 2 1 5 1 5 2 Tjänstemän 21 Hantverkare 22 23 24 Anställda per land 24 Sverige, 1 889 anställda Norge, 227 anställda Danmark, 26 anställda Belgien, 13 anställda jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

22 KOMPETENS OCH RESURSER KOMPETENS OCH RESURSER 23 KOMPETENS- OCH LEDARSKAPSUTVECKLING INOM JM OMFATTANDE CIRKA 4 PERSONER Exempel på karriärvägar Trainee (3 år) Antal medarbetare (siffror avser JM i Sverige) Insatser kompetensutveckling Job rotation Mentor år 2 Bitr. projektledare Bitr. projekteringsledare Platsingenjör/platschef mindre projekt Utvecklingssamtal med perspektiv på kommande 3 år Utbildningsinsatser Årlig utvärdering av potentiella chefsämnen Projektledare Projekteringsledare Platschef Cirka 25 st. FULLGOD KOMPETENS FÖR UPPGIFTEN JM arbetar med en hög grad av delegerat ansvar och är därför beroende av att medarbetarna verkligen besitter den kompetens som uppgiften kräver, idag och i en framtid. Att JM också normalt sett tillämpar internrekrytering understryker vikten av kompetensutveckling. Betydande insatser görs årligen för att öka medarbetarnas kunskap, utveckla goda ledare samt stödja professionell och personlig utveckling. Exempelvis har under de senaste åren cirka 2 projektledare genomgått en utbildning i affärsmannaskap, cirka 2 personer har diplomerats som platschefer och drygt 1 medarbetare har genomgått den grundläggande miljöutbildningen. Det är självfallet också viktigt att medarbetarna trivs och utvecklas i sina respektive roller. Undersökningar som genomförts har överlag visat på betydande trivsel. En öppen organisation, där enskilda medarbetare syns och tidigt ges ansvar och befogenheter, samt satsningar på kompetensutveckling är vanligt förekommande omdömen. 3-ÅRSPLANERING I UTVECKLINGSSAMTAL JM har från 24 infört en ny form för utvecklingssamtalen, och förlängt planeringshorisonten från ett till tre år. Syftet är att öka både medarbetarens trygghet vad förväntas av mig? Senior projektledare Senior projekteringsledare Platschef större projekt Cirka 15 st. Regionchef Cirka 1 st. Kompetens- och ledarskapsutvecklingen har stor betydelse, eftersom JM arbetar med en hög grad av delegerat ansvar och främst tillämpar internrekrytering till ledande befattningar. Ett omfattande utbildningsprogram, utvecklingssamtal med fokus på kommande tre år samt årliga utvärderingar av potentiella chefsämnen är viktiga inslag. och koncernens kunskap vad förväntar sig medarbetaren av JM? Även uppföljningen ska förbättras med den nya modellen. Varje utvecklingssamtal ska resultera i en dokumenterad utvecklingsplan. BYGGSKOLA I STOCKHOLM För att säkra tillgång på duktiga hantverkare i Stockholm har JM etablerat ett samarbete med Rönninge Gymnasieskola söder om Stockholm, och dess 3-åriga byggutbildning för träoch betongarbetare. Byggutbildningen är unik i sitt slag, både genom byggföretagens engagemang och genom utbildningsformen. Under hela utbildningstiden varvas en månads teori med en månads praktik på ett pågående byggprojekt. Utbildningen följer gymnasiets allmänna läroplan. Under utbildningen är eleven garanterad en lärlingsanställning hos JM fram till fullgjord utbildningstid. Varje elev får en egen handledare på JM som följer dem under hela utbildningstiden byter handledaren arbetsplats, så gör även eleven det. Handledaren har utbildats av JM för uppdraget och har ett mentorsansvar även vad gäller elevens studier i de teoretiska kärnämnena. JM ansvarar löpande för cirka 25 elever. Vid slutet av 24 hade 33 elever erbjudits anställning som ett resultat av samarbetet. UTBILDNINGAR FÖR ATT MÖTA KUNSKAPSKRAVEN JMs investeringar i utbildning uppgår till cirka 1 mkr per år. De utbildningar som erbjuds är framtagna för att möta de kunskapskrav som ställs i varje befattning. Exempelvis omfattar utbildningsprogrammet för en projekteringsledare 15 olika utbildningar, för en platschef närmare 2 och för trainees drygt 1. Den genomsnittliga utbildningstiden är cirka fyra dagar per år för tjänstemännen. I hög utsträckning används egna lärarresurser. För hantverkare genomförs i huvudsak vidareutbildning genom job rotation och praktiskt arbete. EXPERTGRUPPER ANVÄNDS FÖR KUNSKAPSÅTERFÖRING Expertgrupper är ett exempel på hur JM arbetar med kunskapsåterföring. Grupperna består av JMs främsta medarbetare inom projektering, produktion och installation och har till uppgift att granska samtliga nya projekt, både före och efter produktionsstart, samt lämna förslag och synpunkter på förändringar och förbättringar. Samtidigt som expertgrupperna säkerställer att företagets främsta kunskap tillförs projekten kan även utveckling som sker lokalt i ett projekt återföras, dokumenteras och spridas. Projektgranskningarna är djuplodande. KARRIÄRMÖJLIGHETER FÖR MÅNGA OLIKA YRKESGRUPPER JMs verksamhet spänner över hela värdekedjan inom projektutveckling och karriärmöjligheter finns för en mängd olika yrkesgrupper. Den normala karriärvägen för tjänstemän är att antingen inrikta sig mot produktion (arbetsledare, platsingenjör, platschef, arbetschef eller produktionschef) alternativt mot projektutveckling (platsingenjör, biträdande projektledare, projekteringsledare, projektledare eller regionchef). För hantverkare finns möjlighet att göra karriär som lagbas, arbetsledare eller platschef. LEDARSKAPSUTVECKLING OCH -FÖRSÖRJNING Som nämnts arbetar JM främst med internrekrytering och detta gäller även chefer och ledare. Skälen är att ge goda möjligheter till individuell utveckling inom företaget, samtidigt som företagskulturen stärks och kunskapen om affären bibehålls. Externa influenser är dock viktiga och i chefsansvaret ingår att se till att sådana tillförs organisationen även på annat sätt än genom rekrytering. Ledarutvecklingen har en tydlig praktisk profil; potentiella ledare ges successivt större ansvarsområden och utbildningsinsatser sätts in vid behov. JMs treåriga traineeprogram är ett inslag för att säkra ledarskapsförsörjningen. Redan där söker företaget rekrytera medarbetare med ledarskapspotential. Traineeprogrammet har drivits sedan 1994. Alla JMs chefer har till uppgift att identifiera framtida ledare. Samtliga identifierade chefsämnen, normalt ett 7- tal medarbetare, presenteras varje år för koncernledningen av respektive regionchef. Syftet är att öka kunskapen om chefsämnen samt också lättare kunna följa deras utveckling från år till år. Genom en så pass stor bas av framtida ledare tryggas också ledarskapsförsörjningen. MEDARBETARSTRUKTUR 24 23 Antal medarbetare 2 155 2 368 antal tjänstemän 1 25 1 9 antal hantverkare 1 13 1 278 Snittålder, tjänstemän 42 44 Snittålder, hantverkare 38 4 Andel akademiker bland tjänstemännen,% 25 25 Andel kvinnor bland tjänstemännen,% 36 36 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

24 RISKER OCH RISKHANTERING RISKER OCH RISKHANTERING 25 Kontrollerat risktagande avgörande för ökad lönsamhet Att göra väl avvägda riskbedömningar är mycket viktigt för ett projektutvecklingsföretag, då riskhantering och värdeskapande har en stark koppling. Målet för en projektutvecklare är att tidigt identifiera och förvärva utvecklingsbar mark samt sedan producera och sälja bostäder på ett sätt som optimerar kundvärden, intäkter och kostnader. Genom hela denna process ställs projektutvecklaren inför ett flertal risker som rätt hanterade bidrar till förbättrad lönsamhet. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och föremål för strategiska insatser från ledning och styrelse. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på såväl risk som möjlighet. Rutiner för projektstyrning, -bevakning och -uppföljning är utformade för att minska affärsriskerna. OMVÄRLDSRISKER ekonomisk tillväxt Efterfrågan för nya bostäder påverkas främst av befolkningstillväxt och ekonomisk utveckling på den enskilda orten. De nya bostädernas läge och attraktivitet, konsumenternas köpkraft, rådande ränteläge samt prisbild och prisutveckling på andrahandsmarknaden påverkar efterfrågan och det pris som JM erhåller. Om nationella eller regionala tillväxtförutsättningar försämras eller sysselsättningen minskar kan det få negativ inverkan på JM. JMs strategi är att verka i de städer och områden som har de bästa demografiska och ekonomiska förutsättningarna på lång sikt. På många orter där JM är verksamt råder stor efterfrågan på bostäder. Trots ökade bostadspriser bedömer flera kreditinstitut att risken för prisfall är liten, då hushållens kostnader för boende ändå inte nått oroväckande höga nivåer. Bostadsutgifternas andel av hushållens disponibla inkomster uppgick 24 till cirka 25 procent för Sverige som helhet. Även den globala konjunkturutvecklingen påverkar JM. I det korta perspektivet på grund av de psykologiska effekterna, då världens finansiella marknader är tätt sammanlänkade och förändrade förväntansbilder snabbt sprids. I det längre perspektivet på grund av att globala konjunkturförändringar även påverkar de högt internationaliserade skandinaviska företagen. Det allmänna ränteläget är både en risk och möjlighet. Låga räntor leder till ökad efterfrågan och högre priser för bostäder, samtidigt som räntekostnaden för koncernens nettoupplåning minskar. Det omvända gäller således vid höga räntenivåer. Aktuellt ränteläge påverkar också avkastningskrav och värderingar i samband med fastighetsförsäljningar och -förvärv. Ett lägre ränteläge ger lägre avkastningskrav och högre pris. JM söker möta omvärldsrisker främst genom att säkerställa en tydlig efterfrågan för planerade bostadsprojekt. Krav finns på att ett visst antal bostäder redan ska vara sålda eller bokade när produktionsstart sker. Genom successiva etappstarter av stora projekt kan också prissättningen anpassas för aktuellt marknadsläge. Genom löpande omvärldsbevakning, både internt och med hjälp av externa konsulter, söker JM bilda sig en välgrundad uppfattning om trender för väsentliga omvärldsfaktorer. Minskade produktionskostnader är ett annat sätt att minska omvärldsriskerna. På så vis behöver inte en försvagad efterfrågan och minskade priser få fullt genomslag i resultatet. Ett väsentligt inslag i JMs arbete för att reducera kostnaderna är de nya projekteringsanvisningarna som infördes för flerbostadshus under 23. Med de nya anvisningarna har mer industriella HUSHÅLLENS BOSTADSUTGIFTER % 3 28 26 24 22 2 2 Storstockholm 21 Hela landet 22 Bostadsutgifter avser ett genomsnitt för alla boendeformer (äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt). I förekommande fall inkluderas hyror, avgifter, räntor, amorteringar samt driftskostnader. Korrigering har gjorts för skatteeffekter och eventuella bostadsbidrag. Eventuell förmögenhetsskatt ingår ej i beräkningen. Källa: 1999 22 SCB/BHU, 23 24 beräkningar av Temaplan 23 24 HANTERING AV VÄSENTLIGA RISKER Riskfaktor Betydande räntehöjning Global konjunkturförsvagning Ökad arbetslöshet på JMs marknader Förändringar i regionala tillväxtförutsättningar Ökad konkurrens Ej optimerad struktur på byggrättsportfölj Projektering fokuserar ej samtidigt på kundvärden, intäkter och kostnader Lagakraftvunnen detaljplan försenas och/eller ändras Risk Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar Ökat utbud, prispress Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar Minskad efterfrågan, behov av prissänkningar Ökade kostnader, minskade intäkter arbetssätt och produktionsmetoder införts. De har också skapat förutsättningar för ökade besparingar inom inköp. konkurrenssituation JMs konkurrenter inom projektutveckling av nya bostäder utgörs av både stora nationellt täckande aktörer och mindre lokala projektutvecklingsföretag. Flera av de stora aktörerna har en uttalad ambition att växa inom bostadssegmentet. Risken är att den ökade konkurrensen leder till ökat utbud av bostäder och prispress. JM söker särskilja sig genom sin övergripande företagskultur och snabbrörlighet, ackvisitionskompetens, projektgenomförande, kvalitetsprofilering och marknadsföring. Konkurrenssituationen på varje lokal delmarknad bevakas löpande. politiska risker Ett flertal politiska risker är förknippade med bostadsbyggande. Villkoren för olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt) kan förändras och påverka efterfrågan på JMs bostäder. Politiska beslut relaterade till infrastrukturutveckling samt regional och kommunal planering kan inverka på verksamheten. JM söker möta dessa risker genom så flexibla detaljplaner som möjligt, samt genom att bestämma upplåtelseformen i ett relativt sent skede. Politiska beslut påverkar också skatteförutsättningarna för bostäder. Det politiska Hantering Produktionsstart sker först när viss andel bostäder i projektet sålts eller bokats Internt arbete för att reducera kostnader Produktutbud i flera prissegment Omvärldsbevakning och marknadsanalys Omvärldsbevakning och marknadsanalys Beslutsgrindar i samband med väsentliga projektbeslut Kontinuerligt arbete för att bibehålla konkurrenskraft i alla avseenden Strategisk förvärvsplanering Omvärldsbevakning och marknadsanalys Kontinuerlig utvärdering av tillgångsstrukturen Marknadsanalys, kvalitativa djupundersökningar Bred kompetenssammansättning i projektet Krav på kompetensutveckling Tydliga krav på utformning av projekterings- och bygglovshandlingar Kvalitetssäkring av bygglovsansökningar klimatet präglas av en vilja att öka och underlätta, snarare än att begränsa och försvåra, bostadsbyggandet. OPERATIVA RISKER risker relaterade till byggrättsportföljen Vid årsskiftet 24/25 disponerade JM byggrätter motsvarande 21 9 bostäder för framtida produktion. Dessa var huvudsakligen koncentrerade till storstadsområden och universitets- och högskoleorter. Risken för att JM har för lite eller för mycket byggrätter, eller att byggrätterna ligger i fel områden, kan leda till förlorade möjligheter och höga kostnader. Som nämnts är det väsentligt att utvecklingsbar mark och planerade bostäder ligger i attraktiva lägen på orter med stor efterfrågan på nya bostäder. De ska också gå att utveckla med JMs krav på lönsamhet och avkastning. Vad och hur mycket som kan byggas, samt när byggstart kan ske, är avhängigt planarbetet och samarbetet med berörd kommun. Risken att JM efter förvärv inte erhåller en lagakraftvunnen detaljplan (detaljplan som godkänts av kommunen genom politiskt beslut) inom föreskriven tid kan leda till ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Genom lång erfarenhet av projektutveckling och långvariga relationer med kommunerna har JM möjlighet att reducera dessa risker. För att minska kapitalbindning och risker söker JM dispo- jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars 24 22

26 27 RISKER OCH RISKHANTERING RISKER OCH RISKHANTERING nera byggrätter genom optionsavtal eller villkorade förvärv, exempelvis att förvärvet villkorats till lagakraftvunnen detaljplan. Vid årsskiftet 24/25 disponerades 8 9 av byggrätterna för framtida produktion genom sådana avtal. Det finns också möjlighet att ur förvärvad mark avskilja och sälja exploateringsmark utan att antalet disponerade byggrätter påverkas. JM har historiskt varit framgångsrikt på att identifiera och utveckla områden som människor vill bo i. Vid slutet av 24 var 7 procent av bostäderna i JMs pågående produktion sålda eller bokade. En förklaring är att JM arbetar i nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att de planerade projekten ska tillfredsställa efterfrågan. genomföranderisker Stora projekt kan motsvara ordervärden på flera miljarder kronor och det är viktigt att såväl projektering som produktion sker enligt plan. Bristande planering och analys kan leda till förseningar, ökade kostnader och otillräcklig kundanpassning. KÄNSLIGHETSANALYS BOSTADSBYGGRÄTTER Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdeberäknas. Nedan görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer. 21 9 bostadsbyggrätter är jämnt fördelade över sex års produktionstid. Grundinvestering bortses då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Ännu inte gjord investering om cirka 1 5 mkr för villkorade förvärv eller förskjutna betalningar inkluderas dock i kalkylen som ett framtida jämnt utgående kassaflöde under perioden. JMs normalbostad antas vara 87 m 2, skatt förutsätts till 28 procent och diskonteringsräntan till 7,2 procent. I kalkylen har Det finns också en risk för att projekteringsprocessen inte samtidigt fokuserar på kundvärden, intäkter och kostnader. För att minska genomföranderiskerna har JM de senaste åren infört skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Definierade beslutspunkter föregår projekteringsstart, försäljningsstart och produktionsstart. Inget projekt kan sättas igång utan beslut från affärsenhetsledning eller koncernledning, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Mer information återfinns i avsnitt Företagsstyrning, s. 82. osålda bostäder JM agerar för att alla bostäder ska vara sålda vid slutbesiktning. Bostäder som är osålda efter slutbesiktning köps av JM från bostadsrättsföreningen, för att därefter säljas. Bostäder som sex månader efter slutbesiktning fortfarande inte sålts utgör en risk. Vid slutet av 24 innehade JM osålda bostäder till ett värde om 243 mkr (527). Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och förbokningsgrad, minskar risken för att stå med osålda bostäder. Etappstarter gör också ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellen visar antagen intäkt och projektkostnad per m 2 lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per m 2 antas gälla för hela byggrättsportföljen samt beaktat kassaflödet ut för villkorade förvärv, skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 kr/m 2 motsvarar omkring 1 1 mkr eller knappt 4 kr/aktie enligt denna kalkylförutsättning. att JM bättre kan anpassa priserna till efterfrågan. En sammanställning över årets köp och försäljningar finns i not 11, s. 72. kostnadskontroll och intern styrning JM har de senaste åren vidtagit ett flertal åtgärder för att förbättra intern styrning och kostnadskontroll. Merparten av produktionskostnaderna är relaterade till projektutveckling av bostäder i Sverige och uppgick till cirka 5 mdkr för 24. För att säkra kvalitetskrav och produktionskompetens samt bidra till effektiv kostnadskontroll, upprätthåller JM viss byggoch anläggningsentreprenadverksamhet. Begränsade egna produktionsresurser gör dock JM beroende av kostnadsutvecklingen hos underentreprenörer. Generellt säkras resurser med god framförhållning, varför JM normalt ska ha en kontrollerad kostnadssituation. Antal projekt, volym, utvecklingsskede och nyttjandegrad av underentreprenader varierar från år till år. KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER Kategori Kostnadsandel 1) Förändring Resultat Löner 13% +/ 1% +/ 61 mkr Material 13% +/ 1% +/ 64 mkr Mark 13% +/ 1% +/ 61 mkr Byggherrekostnader 12% +/ 1% +/ 58 mkr Projektering 3% +/ 1% +/ 15 mkr Omkostnader 5% +/ 1% +/ 26 mkr Underentreprenader 41% +/ 1% +/ 195 mkr 1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, cirka 5 mdkr 24. Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte direkt är relaterade till entreprenaden, t.ex. kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter.omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar t.ex. maskinhyror. finansstrategi JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas. finansiella risker Koncernens finansiella risker utgörs i huvudsak av ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och i begränsad omfattning valutarisk. Val av lånelöptid och räntebindning styrs av ett flertal faktorer, såsom kapitalbindning i pågående projekt, affärsrisk, beräknad avyttringstidpunkt för fastigheter, löptider på hyreskontrakten i projektfastigheterna och koncernens allmänna finansiella ställning. Dessa faktorer sammanfattas i av styrelsen antagna riktvärden för räntebindning och lånelöptid med utrymme för avvikelser inom vissa limiter utifrån aktuellt marknadsläge. Regler finns också för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt rekommendationer för slutfinansiering av bostadsrättsföreningar. Kassan hålls på en låg nivå och eventuell överskottslikviditet får endast placeras hos svenska banker och i svenska räntebärande papper utan valutarisk. Betalningsberedskapen upprätthålls genom checkkredit och bekräftade kreditlöften. Valutarisker avseende transaktioner elimineras så långt möjligt. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta mellan JM AB och dotterbolag samt till externa leverantörer är mycket begränsade. Valutasäkring av balansexponering sker selektivt. Derivatinstrument får endast användas i riskminimerande syfte. KÄNSLIGHETSANALYS,NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m 2,kr 19 2 21 22 23 Kostnad/m 2,kr 14 5 6 1 7 2 8 3 9 4 15 3 9 5 6 1 7 2 8 3 16 2 8 3 9 5 6 1 7 2 17 1 8 2 8 3 9 5 6 1 18 7 1 8 2 8 3 9 5 KÄNSLIGHETSANALYS,NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m 2,kr 19 2 21 22 23 Kostnad/m 2,kr 14 178 217 257 296 335 15 139 178 217 257 296 16 1 139 178 217 257 17 64 1 139 178 217 18 25 64 1 139 178 FINANSIELLA RISKER finansfunktionen Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kortoch långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter.målsättningen för finansverksamheten är att: Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler. Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden. Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för.