ÅRSREDOVISNING 2013 HSB Brf Päronet i Lund
ÅRSREDOVISNING HSB Brf Päronet i Lund Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31 föreningens 32:a verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2013 Föreningsfrågor Styrelse Per Hellman Cecilia Wånge Samuel Rempe Lars Tegner Karl-Philip Lindahl Ulrika Templing Hans-Emil Pålsson Moa Dahlman ordförande v ordförande sekreterare ledamot ledamot utsedd av HSB Skåne suppleant, v sekreterare suppleant suppleant I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Samuel Rempe, Lars Tegner samt suppleanten Ulrika Templing. Stämma/Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-04-22, vari 36 röstberättigade medlemmar var representerade. Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av två i förening Lars Tegner Cecilia Wånge Per Hellman Samuel Rempe Revisorer Av föreningen valda revisorer har varit Klaus Rossenbeck Bertil Larsson suppleant samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Sida 1 / 12
Representanter till fullmäktige i HSB Skåne Föreningens representanter till fullmäktige i HSB Skåne har varit Per Hellman Samuel Rempe suppleant Valberedning Valberedningen har under året bestått av Linda Granath sammankallande Kerstin Kamienski Tommy Svensson Anita Diehl Hans Heander Antal medlemmar Föreningen hade vid årets slut 139 medlemmar varav HSB Skåne utgör en. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Anställda Under året har Lars Tegner fungerat som vicevärd. Förvaltning Föreningen har avtal med nedanstående företag: Leverantör Typ Kraftringen Nät AB Elavtal Kraftringen Nät AB Uppvärmning VA-Syd Vatten Lunds Renhållningsverk Renhållning Com Hem Kabel-TV Bredbandsbolaget Bredband HSB Skåne Teknisk och administrativ förvaltning HSB Skåne Underhållsplansavtal Dalby Fastighetsservice AB Trappstädning Trygg Hansa Fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkringsavtal ingår även bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Övrigt Föreningen har anordnat vårddag för trädgårds- och målningsarbeten den 4 maj enligt tradition. Vårddagen avslutades med festligheter för medlemmarna. Sida 2 / 12
Verksamheten Föreningens verksamhet omfattar förvaltningen av fastigheten Päronet 12, vilken byggdes år 1981. Fastigheten består av flerbostadshus med adress Mellanvångsvägen 5-29 i Lund. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² 2 29 2 203 3 46 4 278 4 31 3 360 106 9 840 Garage 108 Under året 3 lägenhetsöverlåtelser skett. Styrelsen har utfört stadgeenlig fastighetsbesiktning 2013-12-01. Ekonomi Kostnadsutveckling tkr 1 394 1 480 1 361 1 422 1 522 1 366 136 168 55 374 411 411 2013 2012 Konsumtionsavgifter består av el, uppvärmning, vatten och renhållning. Sida 3 / 12
Resultat, ställning och nyckeltal Belopp i tkr 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 5 234 5 034 5 059 4 894 Rörelseresultat 1 757 1 298 1 173 1 138 Resultat efter finansiella poster 235-68 -80-15 Balansomslutning 35 582 35 889 36 246 37 208 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² 481 474 463 454 Fond för yttre underhåll 4 243 3 850 3 760 3 610 Låneskuld kr/m² 2 804 2 849 2 890 2 931 Avgifter och hyror Månadsavgiften på lägenheter höjdes med 1,5% fr o m 2013-01-01. Även garagehyrorna höjdes med 10:-/mån. Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 481 kr/m² bostadslägenhetsyta. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år 600 500 400 300 200 100 0 470 454 463 474 481 2009 2010 2011 2012 2013 Väsentliga händelser under året Nyrenoverad lekplats invigdes under våren. Föreningen har köpt in en hjärtstartare som placerats i gemensamhetslokalerna. Radonmätning har utförts i fastigheten, radonhalten visade sig vara mycket låg. Årets underhåll Under året har löpande underhåll utförts i normal omfattning i förhållande till fastighetens ålder. Förväntad framtida utveckling Angående nästa årsredovisning Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilken innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Sida 4 / 12
Framtida underhåll Under en treårsperiod beräknar föreningen enligt underhållsplanen genomföra följande: Målning av ytterdörrar i låghusen. Översyn av hängrännor. Ny fastighetstaxering sker år 2016. Avgifter och hyror Den för år 2014 upprättade budgeten visade ett höjningsbehov med 1,8 %. Styrelsen beslutade på att höja avgiften på bostadsrätter och garage med 1,8% fr o m 2014-01-01. Årsavgifterna uppgår efter höjning till i genomsnitt 489,66 kr/m² bostadslägenhetsyta. Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond 494 183,44 Årets resultat 235 199,20 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -449 000,00 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 55 210,00 Summa till stämmans förfogande 335 592,64 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning 335 592,64 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Resultaträkningen visar hur det har gått under året, men föreningen budgeterar och anpassar sina månadsavgifter med hänsyn till det planerade underhållet. Planerat underhåll kan variera mycket år från år men genom att göra avsättningar till en underhållsfond kan man jämna ut kostnaderna över åren. Sida 5 / 12
RESULTATRÄKNING 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Nettoomsättning 1 5 234 233 5 033 793 Summa intäkter 5 234 233 5 033 793 Rörelsens kostnader Drift 2-2 874 334-2 783 009 Löpande underhåll -136 434-167 823 Underhåll enligt plan 3-55 210-374 104 Avskrivningar -411 000-411 000 Summa kostnader -3 476 978-3 735 936 Rörelseresultat 1 757 255 1 297 857 Finansiella poster Ränteintäkter 33 002 41 504 Räntekostnader -1 554 515-1 407 058 Övriga finansiella kostnader -542 0 Summa finansiella poster -1 522 056-1 365 554 Resultat efter finansiella poster 235 199-67 697 Årets resultat 235 199-67 697 RESULTATFÖRÄNDRING EFTER DISPOSITION AV UNDERHÅLL Årets resultat 235 199-67 697 Reservering till fond för yttre underhåll -449 000-464 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 55 210 374 104 Resultat efter disposition av underhåll -158 591-157 594 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 6 / 12
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 32 432 550 32 843 550 Summa materiella anläggningstillgångar 32 432 550 32 843 550 Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Skåne 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 32 433 050 32 844 050 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 112 0 Skattekonto 4 766 4 678 Skattefordringar 13 528 0 Avräkningskonto HSB Skåne 174 413 1 399 511 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 156 435 54 403 Summa kortfristiga fordringar 350 254 1 458 592 Kortfristiga placeringar Bunden placering 6 2 300 000 1 500 000 Summa kortfristiga placeringar 2 300 000 1 500 000 Kassa och bank Kassa 2 000 2 000 Bank 7 497 011 83 969 Summa kassa och bank 499 011 85 969 Summa omsättningstillgångar 3 149 265 3 044 561 SUMMA TILLGÅNGAR 35 582 315 35 888 611 Sida 7 / 12
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 Bundet eget kapital Insatser 1 919 600 1 919 600 Fond för yttre underhåll 4 243 378 3 849 588 Summa bundet eget kapital 6 162 978 5 769 188 Fritt eget kapital Balanserat resultat 100 393 561 880 Årets resultat 235 199-67 697 Summa fritt eget kapital 335 592 494 183 Summa eget kapital 6 498 570 6 263 371 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 27 588 074 28 038 624 Summa långfristiga skulder 27 588 074 28 038 624 Kortfristiga skulder Fond för inre underhåll 10 545 996 645 225 Leverantörsskulder 334 568 363 063 Skatteskulder 0 7 632 Övriga kortfristiga skulder 6 851 6 685 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 608 256 564 012 Summa kortfristiga skulder 1 495 671 1 586 616 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 582 315 35 888 611 Ställda säkerheter Pantbrev i fastighet 36 531 000 36 531 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 / 12
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter, samt i förekommande fall av inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. NOTER 1 Nettoomsättning 2013 2012 Hyrsintäkter garage 483 360 471 380 Årsavgifter bostäder 4 731 816 4 661 772 Avsättning inre fond* 0-110 001 Intäkter pant, överlåtelser 12 457 7 920 Övriga intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 0 2 722 Övriga intäkter 6 600 0 5 234 233 5 033 793 * Fr o m 2013 sker ingen avsättning till inre fond 2 Drift 2013 2012 Lokalvård, städning 83 644 81 389 Snöröjning 52 861 0 El-avgifter 175 450 172 883 Uppvärmningsavgifter 890 314 879 128 Vatten och avlopp 184 338 166 128 Renhållning 143 884 143 245 Kabel-TV, internet 268 678 266 942 Fastighetsförsäkringspremier 87 597 76 929 Fastighetsavgift 191 820 212 980 Kontorsmaterial, tele, porto 70 28 Externt revisionsarvode 8 263 7 950 Förvaltningsavtal 482 070 468 105 Kostnader pant, överlåtelser 20 591 18 424 Övriga förvaltningskostnader 15 879 24 740 Medlemsavgifter 32 800 32 800 2 638 260 2 551 670 Sida 9 / 12
Förtroendevalda och personalkostnader 2013 2012 Arvode styrelsen 66 000 64 800 Övrig lön/ersättning styrelsen 112 802 110 112 Revisionsarvode 3 500 3 500 Sociala avgifter 53 772 52 927 236 074 231 339 Summa drift 2 874 334 2 783 009 3 Underhåll enligt plan 2013 2012 Underhåll enligt plan 55 210 374 104 55 210 374 104 4 Byggnader och mark 2013-12-31 2012-12-31 Värdet utgörs av produktionskostnaden (anskaffningskostnaden). Byggnaderna är helt avskrivna år: 2086 Brandförsäkringsvärde: Fullvärde Värdeår enligt taxeringsbeslut 1981 Anskaffn Ack av- och Årets Typ Avskrivn Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning period 2013-12-31 Ursprunglig byggnad 36 715 600-6 307 050-411 000 R 2005-2086 29 997 550 Ursprunglig mark 2 435 000 2 435 000 Byggnader 39 150 600-6 307 050-411 000 32 432 550 Typ: R rak avskrivning, P progressiv avskrivning Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 36 715 600 36 715 600 Anskaffningsvärde mark 2 435 000 2 435 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 39 150 600 39 150 600 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -6 307 050-5 896 050 Årets avskrivningar enligt plan -411 000-411 000 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 718 050-6 307 050 Utgående bokfört värde 32 432 550 32 843 550 Taxeringsvärden byggnader 82 625 000 75 865 000 Taxeringsvärden mark 47 731 000 37 964 000 130 356 000 113 829 000 Fastighetsbeteckning Päronet 12 Sida 10 / 12
5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Förutbetald försäkring 100 738 0 Förutbetald kabel-tv 19 853 19 328 Förutbetald internet 31 500 31 500 Upplupna ränteintäkter 4 344 3 575 156 435 54 403 6 Bunden placering 2013-12-31 2012-12-31 Räntesats HSB Skåne 1,70% 2014-02-20 1 500 000 1 500 000 HSB Skåne 1,70% 2014-02-20 800 000 2 300 000 1 500 000 7 Bank 2013-12-31 2012-12-31 Nordea 2 043 83 969 Färs & Frosta transaktionskonto 494 968 0 497 011 83 969 8 Eget kapital Inbetalda Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets början 1 919 600 3 849 588 561 880-67 697 Disposition enl stämmobeslut -67 697 67 697 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets utförda underhåll -55 210 55 210 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 449 000-449 000 Årets resultat 235 199 Belopp vid årets slut 1 919 600 4 243 378 100 393 235 199 9 Skulder till kreditinstitut 2013-12-31 2012-12-31 SE-Banken Bolån SE-Banken Bolån SE-Banken Bolån R = rörlig ränta B = bunden ränta Löptid Ränta Konv datum Typ Amortering 2,92 2017-03-28 B 50 550 3 318 762 3 369 312 4,70 2016-03-28 B 0 3 369 312 3 369 312 3,25 2014-03-28 B 400 000 20 900 000 21 300 000 450 550 27 588 074 28 038 624 Ränteswap Föreningen har också en ränteswap på 19 miljoner kronor som har en fast ränta på 4,39% och en barriärränta på 5,25% knuten till 3 M Stibor. Ränteswapens förfallodag är 2014-10-08. Totalt marknadsvärde för transaktioner med Nordea Bank Finland -646 554-1 205 691-646 554-1 205 691 Nästa års amortering uppgår till 450 550 Beräknad amortering inom 2-5 år uppgår till 1 802 200 Därefter uppgår skulden till 25 335 324 Sida 11 / 12
ATT LÄSA EN ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNINGEN Årsredovisningen består av följande delar: förvaltningsberättelse resultaträkning balansräkning tilläggsupplysningar FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelsen ska komplettera den information som lämnas i årsredovisningens sifferdelar; balansräkningen, resultaträkningen och tilläggsupplysningarna. I förvaltningsberättelsen står viktiga uppgifter om föreningen, bl a kan man läsa vem som haft uppdrag i föreningen under året, vilka personer som är i tur att avgå och antalet protokollförda sammanträden. Därutöver får man veta antalet medlemmar i föreningen, hur många överlåtelser som skett under året och årsavgiftsnivån. Det görs även en beskrivning av fastigheten och man berättar vilket underhåll som gjorts under året och om planerat kommande underhåll. RESULTATRÄKNING Resultaträkningen visar föreningens intäkter, kostnader och hur årets resultat har räknats fram. Intäkterna består huvudsakligen av medlemmarnas årsavgifter. Föreningens största kostnader är kapitalkostnader i form av ränta på fastighetslån, avskrivning, reparations- och underhållskostnader, kostnader för fastighetsskötsel och trappstädning samt uppvärmnings-, vatten- och elkostnader. Om kostnaderna överstiger intäkterna visar resultatet underskott som kan täckas genom ianspråktagande av under tidigare år fonderade medel (fritt eget kapital). Saknas fonderade medel måste underskottet överföras till det nya verksamhetsåret (balanseras i ny räkning). AVSKRIVNINGAR Tillgångar förlorar varje år i värde på grund av ålder och förslitning. Att tillgångarna minskar i värde är en kostnad för föreningen. När man gör en resultaträkning ska man ta upp som kostnad lika stort belopp som tillgångarna minskat i värde. Fastigheterna ska avskrivas enligt en lämplig avskrivningsplan. Enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) behöver man inte kostnadsföra större värdehöjande reparationer på en gång utan man kan istället fördela åtgärden (göra avskrivning) över dess beräknade livstid. FASTIGHETSAVGIFT Alla fastighetsägare betalar årligen en kommunal fastighetsavgift. För småhus är avgiften 7 074 kr för 2013, dock högst 0,75% av det totala taxeringsvärdet för fastigheten. För flerbostadshus är avgiften 1 210 kr per bostadslägenhet för 2013, dock högst 0,3% av taxeringsvärdet. FASTIGHETSSKATT För de föreningar som har lokaler utgår fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet för lokaldelen. BALANSRÄKNING Balansräkningen består av två olika delar som ska balansera, dvs summan av den ena sidan skall vara lika stor som summan av den andra sidan. Balansräkningens ena sida är en tillgångssida och består av anläggnings- och omsättningstillgångar. Balansräkningens andra sida består av bundet och fritt eget kapital, långfristiga skulder och kortfristiga skulder. Resultatet disponeras enligt föreningsstämmans beslut. 1
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Med anläggningstillgångar menas tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Balansposten visar bokfört värde på föreningens byggnader efter årliga avskrivningar enligt fastställd avskrivningsplan, vanligtvis rak avskrivningsplan, men även annuitetsplan kan tillämpas. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Med omsättningstillgångar menas likvida medel och andra tillgångar som i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. BUNDET EGET KAPITAL Det bundna egna kapitalet är de insatser som medlemmarna betalat in och som tillsammans med fastighetslån finansierat byggandet av föreningens hus. Fond för yttre underhåll ligger också under bundet eget kapital. FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL I stadgarna ska det framgå på vilka grunder medel ska avsättas för att säkerställa det framtida underhållet av föreningens hus. I regel görs avsättningar efter antagen underhållsplan, i äldre stadgar är det vanligt med en avsättning med minst 0,3% av byggnadskostnaden eller taxeringsvärdet. Beloppet redovisas i balansräkningen under rubriken Bundet eget kapital och det motsvaras inte av några pengar på ett bankkonto utan det visar om det egna fria kapitalet har ett under- eller överskott. FRITT EGET KAPITAL Det fria egna kapitalet består av årets vinst och summan av tidigare års vinster (dispositionsfond/balanserat resultat). FOND FÖR INRE LÄGENHETSUNDERHÅLL, INRE FOND I stadgarna finns angivet om avsättning ska göras till inre fond. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Specifikation av fondens fördelning på respektive lägenhet finns på månadsavgiftsavin och hos styrelsen. Många föreningar väljer idag att inte göra nya avsättningar till fonden och därmed kommer den på sikt att avvecklas. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste betala inom ett år. STÄLLDA PANTER Summan av de pantbrev som är ställda som säkerhet för föreningens lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtagande som föreningen har och som inte ska bokföras som skuld. Kan t.ex. vara borgensförbindelser och föreningsavgäld (se förklaring nedan). FÖRENINGSAVGÄLD Föreningsavgälden utgår med 2,5 % av produktionskostnaden för föreningens hus och erläggs under en tjugoårsperiod. Ännu ej erlagd avgäld redovisas under ansvarsförbindelser. Det här systemet används inte vid nyproduktion idag och det är få föreningar som har det kvar. Ett negativt eget kapital innebär att föreningen troligen har haft för låga avgifter och därmed inte kunnat täcka sina kostnader och behöver därför höja avgifterna eller sänka sina kostnader. 2