ÅRSREDOVISNING 2012 HSB BRF INSPEKTOREN I SKOGHALL
ÅRSREDOVISNING 2012 HSB BRF INSPEKTOREN I SKOGHALL Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
HSB bostadsrättsförening Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2012-01-01 2012-12-31. Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning: Förvaltningsberättelse Bengt Sundholm Krister Johansson Annika Nyrén Margareta Welin Ulf Lönnemalm Sven-Olof Eklund ordförande vice ordförande sekreterare vice sekreterare ledamot utsedd av HSB Värmland Suppleanter har varit: Villy Backman Lena Hermansson I tur att avgå är styrelseledamöterna Krister Johansson och Margareta Welin, samt suppleanterna Villy Backman och Lena Hermansson. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Bengt Sundholm, Margareta Welin, Krister Johansson och Lennart Gustavsson, två i förening. Revisorer Revisorer har varit Per-Anders Andersson med Birgit Wolter som suppleant, samt en av HSB Riksförbund utsedd revisor. Representanter för HSBs fullmäktige Bengt Sundholm med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen var representerad vid HSB:s fullmäktige den 24 maj 2012. Valberedning Föreningens valberedning har bestått av Bertil Hyback, Peter Svensson och Tore Claesson. Möten Ordinarie föreningsstämma hölls den 29 maj 2012. Under verksamhetsåret har 11 (11) protokollförda styrelsesammanträden hållits. 1
Stadgar Föreningen har antagit HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening 2003. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland, vilka även utför fastighetsskötseln. Vicevärd och anställda Vicevärd har varit Lennart Gustavson och Ulf Lönnemalm. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var antalet röstberättigade medlemmar 113 (113) varav en utgörs av HSB Värmland. Fastigheterna Föreningen består av 14 hus, 112 bostäder, 61 garage, 88 biluppställningsplatser, 3 sophus. Ett hus innehåller tvättstuga, vicevärdskontor och samlingsrum med pentry. Fastighetens registerbeteckning är Mörmon 5:44. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Trygg-Hansa. Avskrivning av byggnad sker enligt plan på 60 år. Inflyttningsår 1979/80. Föreningens 112 bostäder fördelas enligt följande 40 st 2 RoK 2.740,0 m² 56 st 3 RoK 4.564,0 m² 16 st 4 RoK 1.520,0 m² 112 st 8.824,0 m² Väsentliga händelser under året. Fastighetsbesiktning Stadgeenlig fastighetsbesiktning utfördes 2012-10-10. Underhållsplan Föreningen har upprättat en 30-årig underhållsplan 1997-02-14. Uppdateras fortlöpande genom underhållsavtal. Underhåll Inom ramen för föreningens energioptimeringsprogram har radonåtgärder samt tilläggsisolering av vindar till en kostnad av 452 000 kr utförts. Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har 10 (11) lägenhetsöverlåtelser skett. Avgifter och hyror Utgående månadsavgifter på balansdagen motsvarar i genomsnitt kronor 573 m²/år. 2
Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Under år 2013 planeras byte av sand, samt OVK-besiktning. Avgifter och hyror Budget för verksamhetsåret 2013 har fastställts. Avgifterna kommer att behållas vid nuvarande nivå. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning tkr 5 192 4 753 4 744 5 187 4 763 Rörelseresultat tkr 274 799 818 1.860-35 Resultat efter finansiella poster tkr -362 99 32 829-953 Balansomslutning tkr 24 564 25 556 26 179 29 885 30 268 Avgifts- och hyresbortfall % 0,2 0,3 0,3 0,2 0,2 Förslag till disponering av balanserat resultat och årets vinst Enligt aktuell underhållsplan skulle reservering till yttre underhållsfond uppgå till 769 737 kr exkl stammar. På grund av otillräckligt balanserat resultat föreslås belopp enligt nedan. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 10 586,50 Årets resultat -361 626,58-351 040,08 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande från fond för yttre underhåll -999 964,63 Reservering till fond för yttre underhåll 640 000,00 Balanseras i ny räkning 8 924,55-351 040,08 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 2012-01-01 2011-01-01 RESULTATRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Not. Nettoomsättning 1 5 192 462,26 4 753 030,87 Fastighetskostnader Drift 2-3 199 899,38-2 793 336,04 Underhåll 3-999 964,63-492 490,00 Fastighetsskatt/fastighetsavgift -152 880,00-145 824,00 Avskrivningar -565 222,00-522 302,00-4 917 966,01-3 953 952,04 Bruttoresultat 274 496,25 799 078,83 Rörelseresultat 274 496,25 799 078,83 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 16 763,17 7 485,55 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-652 886,00-707 574,00-636 122,83-700 088,45 Resultat efter finansiella poster -361 626,58 98 990,38 Årets resultat -361 626,58 98 990,38 4
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 BALANSRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark 23 114 700,39 23 679 922,39 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB 500,00 500,00 Summa anläggningstillgångar 23 115 200,39 23 680 422,39 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 3 878,00 6 637,00 Övriga fordringar 8 4 143,00 4 110,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 9 16 446,00 81 792,00 24 467,00 92 539,00 Kassa och bank 10 1 424 227,57 1 783 367,03 Summa omsättningstillgångar 1 448 694,57 1 875 906,03 SUMMA TILLGÅNGAR 24 563 894,96 25 556 328,42 5
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 BALANSRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser 2 205 800,00 2 205 800,00 Fond för yttre underhåll 4 907 754,90 4 810 244,90 7 113 554,90 7 016 044,90 Fritt eget kapital Balanserat resultat 10 586,50 9 106,12 Årets resultat -361 626,58 98 990,38-351 040,08 108 096,50 Summa eget kapital 11 6 762 514,82 7 124 141,40 Skulder Skulder till kreditinstitut 12 16 229 632,00 17 048 061,00 Leverantörsskulder 524 130,00 391 295,00 Skatteskulder 15 226,00 8 698,00 Fond för inre underhåll 439 407,14 448 984,02 Övriga skulder 13 31 545,00 17 556,00 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 14 561 440,00 517 593,00 17 801 380,14 18 432 187,02 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 24 563 894,96 25 556 328,42 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 26 654 000,00 26 654 000,00 varav i eget förvar 0,00 0,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut 26 654 000,00 26 654 000,00 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 NOTER Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och god redovisningssed (BFN), med undantag för K2 och K3- regelverken. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 60-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 1,7 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2040. Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 26,3%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2012 års taxering till 26 016 tkr, vilket är samma belopp som föregående år. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2012 2011 Styrelsearvode 98 877,00 106 129,00 Vicevärdsarvode 59 700,00 55 997,00 Revisorsarvode 2 590,00 4 300,00 Sociala kostnader 35 228,00 29 395,00 * Summa 196 395,00 195 821,00 * Återbetalning av arbetsgivareavgifter för 2005-2007 ingår med 9 092 kr Anställda Löner och ersättningar 29 100,00 5 000,00 Sociala kostnader 9 603,00 1 650,00 38 703,00 6 650,00 Föreningen har inga anställda. Lön har utgått till medlemmar som har utfört arbete åt föreningen i begränsad omfattning 7
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 Not 1 Nettoomsättning 2012 2011 Årsavgifter bostäder 5 054 722,56 5 054 722,56 Hyror 207 149,88 207 149,88 Avgiftsfri månad 0,00-437 318,75 Övriga intäkter 12 714,53 14 611,58 Brutto 5 274 586,97 4 839 165,27 Avsättning till fond för inre underhåll -73 099,68-73 099,68 Avgiftsbortfall bostäder -138,00 0,00 Hyresbortfall övrigt -8 887,03-13 034,72 Summa 5 192 462,26 4 753 030,87 Not 2 Driftskostnader 2012 2011 Köpta tjänster 448 103,42 372 105,64 Reparationer 462 597,31 355 644,46 Uppvärmning 782 410,00 726 129,99 El 167 252,00 184 149,00 Vatten 553 125,64 447 445,88 Sophämtning 174 118,86 182 325,12 Övriga avgifter 114 185,07 78 768,00 Förvaltningskostnader * 329 745,50 299 342,25 Revisionsarvode BoRevision 8 300,00 7 988,50 Föreningsavgifter 46 800,00 46 800,00 Löner och ersättningar 29 100,00 5 000,00 Övrigt 84 161,58 87 637,20 3 199 899,38 2 793 336,04 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Underhåll Periodiskt underhåll 999 964,63 492 490,00 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 16 730,17 6 992,55 Ränteintäkter skattekonto 33,00 493,00 16 763,17 7 485,55 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 652 886,00 707 574,00 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Mörmon 5:44 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 29 915 846,00 29 915 846,00 Ingående avskrivningar 6 235 923,61 5 713 621,61 Årets avskrivningar 565 222,00 522 302,00 6 801 145,61 6 235 923,61 Utgående planenligt restvärde 23 114 700,39 23 679 922,39 varav byggnader 22 999 396,39 23 564 618,39 varav mark 115 304,00 115 304,00 8
HSB brf Inspektoren i Skoghall Organisationsnummer 716411-3446 Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2012-12-31 2011-12-31 Byggnader 29 016 917 502 852 6 557 426 22 459 491 22 962 343 Översvämningsskydd källare 566 125 18 870 113 220 452 905 471 775 29 583 042 521 722 6 670 646 22 912 396 23 434 118 Mark 115 304 115 304 115 304 Markanläggning 217 500 43 500 130 500 87 000 130 500 29 915 846 565 222 6 801 146 23 114 700 23 679 922 Avskrivning på byggnad har skett enligt 60 årig avskrivningsplan. Avskrivning översvämningsskydd sker enligt planmässig avskrivning på 30 år Avskrivning markanläggning sker enligt planmässig avskrivning på 5 år Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr 44 800 000 (44 800 000). Värdeår 1979. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus 36 000 000 8 800 000 44 800 000 Lokaler 0 0 0 36 000 000 8 800 000 44 800 000 Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar 23 185,00 25 944,00 Osäkra fordringar -19 307,00-19 307,00 3 878,00 6 637,00 Övriga fordringar Skattekonto 4 143,00 4 110,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Försäkringspremie 3 226,00 63 228,00 Kabel-tv 13 220,00 17 014,00 Porto 0,00 706,00 Bredband 0,00 844,00 16 446,00 81 792,00 Not 10 Kassa och bank Handkassa 5 000,00 5 000,00 Handelsbanken, checkkonto 585 683,00 1 075 134,00 Swedbank Penningmarknadskonto 833 544,57 703 233,03 1 424 227,57 1 783 367,03 Not 11 Förändring av eget kapital Insatser Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR2 205 800,00 4 810 244,90 9 106,12 98 990,38 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 97 510,00 1 480,38-98 990,38 Årets resultat -361 626,58 Belopp vid årets utgång 2 205 800,00 4 907 754,90 10 586,50-361 626,58 9
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.
HSB brf Inspektoren i Skoghall Skulder till kreditinstitut 1 839 kr/m 2 Likvida medel 161 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Underhåll 999 965 492 490 19,26 10,36 Va,el o värme 1 502 788 1 357 725 28,94 28,57 Köpta tjänster 448 103 372 106 8,63 7,83 Reparationer 462 597 355 644 8,91 7,48 Övr driftkostn 786 411 707 861 15,15 14,89 Fastighetsskatt/avgift 152 880 145 824 2,94 3,07 Avskrivning 565 222 522 302 10,89 10,99 Kapitalkostn 636 123 700 088 12,25 14,73 Årets resultat -361 627 98 990-6,96 2,08 TOTALT 5 192 462 4 753 031 100,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 2,94 8,91 15,15 10,89 12,25-6,96 28,94 19,26 8,63 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat