MARKANVISNINGSPROGRAM Datum: Markanvisningstävling för bostäder i Solhagaparken
2 (13) Inledning inbjuder exploatörer till markanvisning för bostäder i Solhagaparken. Markområdet är beläget i stadsdelen Vårby Haga med tunnelbanestationen Masmo inom 100 meter avstånd. Ett planprogram har upprättats och varit ute på samråd. I planprogrammet föreslås bostadsbebyggelse i flerfamiljshus med 100 150 lägenheter i en skala från tre till sex våningar. Kommunen välkomnar bidrag med skisser och anbud på marken. I det här programmet redovisas övergripande förutsättningar och riktlinjer för flerbostadsbebyggelse i Solhagaparken. Programmet har tagits fram för att visa kommunens inriktning rörande områdets innehåll och utformning och ska ses som ett underlag för såväl exploatörer som kommunens bedömningsgrupp. Bakgrund Huddinge växer och ett mål för den övergripande planeringen är att skapa en tätare, grönare och mer blandad stad, en stad som i högre grad är anpassad till gång-, cykel- och kollektivtrafik. I Masmo/Vårby finns möjligheten utnyttja ett stationsnära läge och kollektivtrafikstråk, verka för blandade upplåtelseformer och bostadstyper samt stärka och skapa nya mötesplatser. I Solhagaparken vill kommunen skapa en tätare bebyggelse och en mer sammanhållen koppling till de olika bebyggelsegrupperna i stadsdelen samt förstärka närheten till naturen och vattnet. Samtidigt utvecklas Solhagaparken med nya entréer, aktivitetsytor, promenadstråk och mötesplatser som bidrar till att öka tryggheten i området. En ny närservicebutik planeras i anslutning till Masmos tunnelbanestation. Dessutom vill kommunen möjliggöra för ytterligare verksamheter och servicefunktioner i anslutning till parken och tunnelbanetorget. Läget av markanvisningsområdet Markanvisningsområdet som är cirka 4200 m 2 stort ligger i Vårby Haga i. Området har ett bra läge i förhållande till kollektivtrafik och vägar. I direkt anslutning till markanvisningsområdet ligger Masmo tunnelbanestation, Botkyrkaleden och Södertäljevägen (E4/E20). Det finns även planer på att dra tvärbanan Spårväg syd förbi Vårby Haga.
3 (13) Solhagaparken ligger vid Masmos tunnelbanestation med närhet till både Södertäljevägen (E4/E20) och Botkyrkaleden. Ortofoto över området på bilden nedan.
4 (13) Ormen Långe Förskola Torg och ingång till Masmos t- bana Punkthus med tillbyggd handelsbyggnad Enplansvillor Flygfoto med det anvisade området markerat i mitten av bilden. Den största delen av programområdet ligger i Solhagaparken, idag bestående av en grusad fotbollsplan och gräsytor. Programområdet avgränsas i öster av huskroppen Ormen Långe och en bergsvägg. I söder gränsar området till Botkyrkaleden och sydväst av villor längs med Varvsvägen. I nordväst gränsar området till tre punkthus och en handelsbyggnad. I norr avgränsas området av två byggnader för förskoleverksamhet. Detaljplan för del av Vårby Haga Planläggning för markanvisningsområdet pågår, se bifogad programhandling. Programmet föreslår uppförande av bostadsbebyggelse i flerbostadshus med mellan 100 150 lägenheter. Planprogrammet kommer att tas upp för godkännande under november 2013 och beräknas kunna antas av kommunfullmäktige första kvartalet under 2015.
5 (13) Upprustning av parken kommer att upprusta Solhagaparken så att parken får en uppgradering med nya aktiviteter och utvecklas med nya entréer, promenadstråk och mötesplatser som bidrar till att öka tryggheten i området. Byggandet av den nya parken kommer att påbörjas under 2013. För att behålla kopplingen mellan villorna längs Varvsvägen och parken ska ett grönt stråk skapas inom markanvisningsområdet, se bild nedan. När bebyggelsen inom markanvisningsområdet är planerad ska en anpassning mot den nyanlagda parken ske och utföras av exploatören. Grönt stråk Den anvisade området utgör den sydvästra delen av programkartan med användningen Bostäder med möjlighet till verksamheter i bottenvåning (gul yta). Övriga användningsområden som föreslås är Service/handel (blå yta), Park (grön yta), Skola/förskola (rosa yta) samt Torg (röd yta).
6 (13) Tidig skiss på parkens nya utformning gjord av LAND Arkitektur. Markanvisningsområdet är markerat med rödstreckad linje. Nytt torg Utanför Masmos tunnelbanestation byggs ett nytt torg med nya mötesplatser, nya planteringar och med en ljusinstallation på bergsväggen. Tidig skiss på det nya torget gjord av LAND Arkitektur
7 (13) Förutsättningar och utmaningar med markanvisningsområdet Nedan anges förutsättningar för markanvisningstävlingen. Mer information om respektive område finns i planprogrammet och övrigt underlagsmaterial. Parkering för cykel och bil Det ska vara enkelt och lätt att ställa ifrån sig cykeln i Solhagaparken. Cykelparkering för bostadsändamål anordnas på kvartersmark vid entréer för korttidsbesökare samt parkering med tak och lås i fastigheten för långtidsparkering. För flerfamiljshus innebär det 20-25 platser per 1000 m 2 BTA. För bilparkering gäller kommunens parkeringsnorm i kollektivtrafiknära läge och ska inrymmas inom markanvisningsområdet. Parkeringsnormen som föreskrivs är 9 parkeringsplatser per 1000 m 2 BTA. Geoteknik och dagvatten Det geotekniska underlaget som finns visar att marken inom programområdet huvudsakligen består av fast jord (morän, sten, grus, sand och lerjord med genomgående torrskorpa på berg eller morän) samt i mitten av området av lös jord (lerjord utom genomgående torrskorpa), se bilaga. Ytterligare utredningar kommer att krävas, vilka exploatören ansvarar för. Kommunen kommer inte att betala ut någon ersättning för dåliga grundläggningsförhållanden. Det ankommer på exploatören att vidta erforderliga åtgärder för att skydda byggnader mot vatten som avrinningssystemet tillfälligt inte kan omhänderta. Buller I programområdet kommer trafikbullernivåerna överstiga gällande riktvärden. Ekvivalentnivåerna kommer att ligga mellan 55 och 65 db(a). Här kommer detaljplanen därför föreskriva att minst hälften av bostadsrummen ska ha fönster mot tyst eller ljuddämpad sida. Vatten och avlopp Området utgörs idag av en åshöjd med planterade träd vid en gång- och cykelväg samt delar av en grusad fotbollsplan. Planerad bebyggelse kan anslutas till befintligt ledningssystem i området. Eventuellt behövs viss utökning och uppdimensionering på grund av tillkommande bebyggelse. I åshöjden går idag en vattenledning som inte är i drift och i samband med uppförandet av bebyggelsen ska den schaktas bort. Detta bekostas av exploatören.
8 (13) Teknisk försörjning Elnätet inom planprogrammet är dimensionerat för nuvarande bebyggelse. Detta innebär att nätförstärkning kommer att krävas för att trygga elförsörjningen i området och realisera planprogrammets intentioner. Kulturmiljö Från kulturmiljöinventeringen gjord 2003, utmärker sig Ralph Erskines Myrstuguberg, som klättrar på berget på programområdets motsatta sida av Botkyrkaleden och utgör ett landmärke för området. En ny kulturmiljöinventering är gjord av Stockholms länsmuseum i samband med framtagandet av s nya översiktsplan och som presenterades i april 2013, se bilaga. Ormen Långe, ritad 1964 av Anderas Carsten har en tidstypisk utformning i stram 60-tals modernism med sin upprepning av former och material. Även punkthusen har liknande utformning. Området med lamellhuset och punkthusen bedöms vara en god representant för 1960-tals bebyggelse, och gårdsmiljön mellan hus anses vara en viktig del av helheten. Det politiska beslutet att bygga i kollektivtrafiknära lägen och kunna erbjuda upprustning av parken, strandpromenad och torg samt ett nytt närcentrum i Vårby Haga står kvar trots länsmuseets bedömning. Miljöanpassat byggande Anbudsgivaren ska redovisa på vilket sätt man arbetar med miljöcertifiering under byggtiden och för färdigställda bostäder i driftskedet. För mer information om s krav på miljöanpassat byggande se bilagd handling om Riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge 4.4 under rubrik Nybyggnad av bostäder och lokaler på kommunens mark eller lokaler för kommunal verksamhet. Uppvärmning bör ske med vattenburna system som kan ansluta till fjärrvärmenätet. Det kommer ställas krav på ekologisk kompensation i form av exempelvis gröna tak eller återplantering av förlorade träd inom markanvisningsområdet. Avtal kommer att teckna ett ramavtal med den vinnande exploatören under hösten 2013. I samband med att detaljplanen antas kommer ett exploateringsavtal att upprättas. Exploatören ska utöver köpeskilling för marken, kostnaderna för uppförande av bebyggelsen och all teknisk försörjning på kvartersmark som krävs för planerad bebyggelse, även stå för kostnaderna för: Framtagande av planprogram och detaljplanen inklusive utredning av buller, dagvatten, riskanalys, geoteknik Anslutningsavgifter för VA och övrig teknisk försörjning som behövs för den nya bebyggelsen Ombyggnad av Varvsvägen med anledning av exploateringen.
9 (13) Bygglov, lantmäteriförrättning, lagfart och övriga tillstånd för genomförande av detaljplanen för markanvisningsområdet Former för markanvisning och bedömning Anbud ska uppfylla samtliga inlämningskrav enligt denna inbjudan. När anbuden inkommit görs en sammanvägd bedömning enligt de tävlingsförutsättningar som angivits ovan. Bidrag som inkommit efter sista inlämningsdag ses som ogiltiga. Inlämningskrav Situationsplan för området (skala 1:400) Fasadritningar/fasadskisser (skala 1:100) Planlösningar/planskisser (1:100) Skiss gårdsmiljö och grönt stråk Illustration/perspektiv över miljön i sin helhet Tre referensprojekt, det vill säga likartade projekt som anbudsgivaren har uppfört Registreringsbevis samt årsredovisning Bebyggelsens slutliga utformning avgörs under planprocessen. Beskrivning i ord av: Anbudet uttryckt i kronor per kvm ljus BTA, anbudet ska vara giltigt under sex månader. Värdetidpunkt ska vara den 13 september 2013 och anbudet kommer att räknas upp med konsumentprisindex från tecknade av ramavtal till betalningstidpunkt under förutsättning att detta index är större än 0 % Lägenhetsfördelning, upplåtelseform Exploateringsbolagets namn, adress och kontaktperson Organisationen (endast översiktlig) Redovisning av hur anbudsgivaren kommer att tillmötesgå kommunens krav på miljöcertifiering. Ovanstående material ska lämnas in digitalt samt i en komplett pappersomgång. Samtliga kartor, skisser och planer ska vara i A3-format. Underlag Följande material finns att tillgå från kommunen: Markanvisningsprogram för Solhagaparken Ortofoto över området Baskarta Programhandling Vårby Haga rev 2013-07-05 Geologisk karta Dagvattenstrategin antagen 2013-03-04 Bullerkartering 2 m ovan mark
10 (13) Utdrag ur Kulturmiljöinventering, Stockholms Länsmuseum, 2013 Riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge, godkänd av kommunfullmäktige 2012-02-13 som bland annat innehåller information om s krav på miljöanpassat byggande Underlaget kan laddas ner på s hemsida via www.huddinge.se/markanvisningar. Vi vill be er som är intresserade av att lämna in tävlingsbidrag att anmäla detta till kontaktpersonen för tävlingen (se kontaktperson). Kompletterande material som baskarta i dwg-format kommer att delges de som anmält intresse. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen välkomnar dialog med intressenter innan förslaget lämnas in. Bedömning Steg 1 i bedömningen- grundkriterier Inlämnade förslag kommer att utvärderas utifrån överensstämmelse och uppfyllelse av nedanstående grundkriterier: Anbud med tillhörande obligatoriska handlingar inlämnat senast 13 september 2013. Exploatören ska bedömas vara en fullgod samarbetspartner med tanke på ekonomisk stabilitet, långsiktig uthållighet och förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt. Steg 2 i bedömningen - utvärderingskriterier Uppfyller flera exploatörer grundkriterierna utvärderas respektive exploatörs förslag utifrån nedanstående utvärderingskriterier. Relation till stadsbilden Här kommer helhetsintrycket bedömas, våningshöjder, placering av byggnader och särskilt hur hänsyn till villorna längs Varvsvägen och anpassningen till parken görs. Arkitektur Sammanhang och omgivning, entréförhållanden, ändamålsenlighet och funktionellt upplägg, ekonomi och tekniska lösningar samt utvecklingsbarhet kommer att bedömas. Boendekvalité Hantering av buller, ljusförhållanden (gäller även boende i Ormen Långe och i villorna), planlösning, balkonger, gemensamma umgängesytor. Utemiljö Utformning av gårdsmiljö, gröna stråk och anpassning till parken. Infrastruktur/miljö Förslag på parkeringslösning, miljöanpassat byggande, energieffektiva hus, avfallssortering och tillgänglighet kommer att bedömas. Gestaltning Miljö
11 (13) I programskedet har riktlinjer för gestaltningen av den nya bebyggelsen tagits fram som exploatören bör förhålla sig till: Eftersträva varierad hushöjd för att optimera solförhållandena. En inbjudande öppning från villorna på Varvsvägen i form av stråk för att binda samman villaområdet med den nya bebyggelsen och de befintliga husen bör eftersträvas. Variera skalan i området genom att placera byggnader tätt, satsa på träd och plantering längs gångstråk. Nya färg-, och materialval såsom trä, gröna tak samt nya mer varierade husformer välkomnas. Med fördel kan en koppling göras mot bebyggelsen på Myrstuguberget. Parkering ska integreras i den nya bebyggelsen i möjligaste mån. En redovisning av nedan nämnda faktorer ser kommunen som positivt i bedömningen: Verksamheter En målsättning är att Vårby Haga ska innehålla en variation av bostäder och handel och därför vill kommunen möjliggöra för lokaler för verksamheter. Genom en klok disponering kan lokaler användas av föreningar och privatpersoner under kvällar, helger och skollov. Istället för att lokalerna tidvis står nedsläckta och tomma kan de ges ett innehåll som bidrar till stadsliv och rörelse. Hållbar byggnadsteknik Energiförbrukning och koldioxidutsläpp handlar till stor del om uppvärmning och drift av byggnader. Ju energisnålare husen blir i driftsfasen desto större relativ betydelse får de andra faserna som t.ex. materialproduktionen. Det ligger i tiden att pröva mer hållbar och energieffektiv byggnadsteknik. Att bygga i ex. trä kräver mindre energi än byggande i betong och man slipper koldioxidutsläppen vid cementtillverkning. Gemensamma umgängesytor En grundidé i Vårby Haga är att skapa mötesplatser och möjligheter till att stärka den sociala gemenskapen. På fastighetsnivå kan bostäderna kompletteras med till exempel takterrasser och vinterträdgårdar. Här kan exempelvis tvätt och odling eller postfack och fikaplats kombineras.
12 (13) Kommunen äger rätt att anvisa mark till den anbudsgivare som uppvisar det bästa förslaget utifrån en sammanvägd bedömning med avseende på anbud och ovan nämnda utvärderingskriterier. Bidragen bedöms utav miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens projektgrupp för detaljplanen. Efter avslutad bedömning och fattade politiska beslut, kommer resultatet att delges alla anbudsgivare och ramavtal tecknas med anbudsvinnaren. Tidplan 13 september 2013 Senaste dag för inlämning av tävlingsbidrag 11 oktober 2013 Vinnare av anbudstävlingen meddelas Oktober-December Under 2014 Ramavtal tecknas, planuppdrag ges Kommunen och anbudsvinnaren utarbetar en detaljplan 1 kv. 2015 Beräknat antagande av detaljplanen och godkännande av exploateringsavtal Under 2015 Preliminär byggstart Inlämning av bidrag Tävlingsbidraget ska märkas med Markanvisningstävling Solhagaparken och vara miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen tillhanda senast 13 september 2013. Adress: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 HUDDINGE Kontakt Vid frågor om denna anbudstävling kontakta Cecilia Rogvall, exploateringsingenjör, Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning, via e-post till eller telefon 08-535 313 98. Kontaktperson för frågor kring utformningen av förslaget kontakta Karin Segerdahl, planarkitekt, Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning, som nås via e-post karin.segerdahl@huddinge.se eller telefon 08-535 364 30.
13 (13) Innehållet i frågor och svar samt förtydliganden som kan påverka innehållet i tävlingen kommer att hållas tillgängligt på kommunens webbplats, http://www.huddinge.se/markanvisningar. Vänliga hälsningar Charlotta Thureson Giberg Mark- och exploateringschef Cecilia Rogvall Exploateringsingenjör