Markanvisningstävling för Sturefors-Norrberga

Transkript

1 PROSPEKT Markanvisningstävling för Sturefors-Norrberga Inbjudan till markanvisningsförfarande för bostadsbebyggelse i Sturefors

2 Innehållsförteckning 1 Allmänt Kommunal markanvisning, avtal och ny lagstiftning Om Sturefors Bakgrund Prospekt Tidplan Förutsättningar Ny bebyggelse som planeras Läge och avgränsning m.m Mark, vegetation, rekreation och lek Detaljplan Gator och trafik Parkering för bil och cykel Tekniska förutsättningar Avgifter och taxor Fastighetsbildning Övrigt Former för markanvisningstävling, avtal och genomförande m.m Kommunens kontaktperson Markanvisningsförslagens form och innehåll Språk Bedömning av markanvisningsförslag Avtal och skuldebrev Genomförande Allmänna villkor för marktilldelning inom Norrberga-Sturefors Prospekt och andra handlingar

3 1 Allmänt 1.1 Kommunal markanvisning, avtal och ny lagstiftning Överlåtelse av kommunal mark föregås av ett markanvisningsförfarande, vilket för markområden inom detaljplan för Sturefors-Norrberga anordnas som en anbudstävling enligt detta prospekt. Den 1 januari 2015 antogs Lag (SFS 2014:899) om kommunala markanvisningar. I denna lag definieras begreppet markanvisning på ett sätt som inte tidigare används inom Linköpings kommun. Detta får till följd att benämningar i markanvisningsförfarandet och i avtal avseende mark efter årsskiftet får en annan innebörd än tidigare. Tidigare har en reservation av mark till den vinnande anbudsgivaren skett genom ingående av ett marktilldelningsavtal med efterföljande marköverlåtelse i ett markanvisningsavtal. Den nya lagen definierar markanvisning så som en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. Med denna överenskommelse menas ingående av avtal om möjlighet till marköverlåtelse eller markupplåtelse, vilket nu benämns markanvisningsavtal. Markanvisningsavtalet ersätter därmed marktilldelningsavtalet och det tidigare markanvisningsavtalet kommer att benämnas marköverlåtelseavtal. Kommunen arbetar just nu med att ta fram Riktlinjer för markanvisning enligt den nya lagen. 1.2 Om Sturefors Sturefors ligger i Stångåns dalgång. Orten är belägen i ett område med goda möjligheter till rekreation. Naturen är omväxlande med åker, hagmark och skogsklädda höjder. Bebyggelsen i Sturefors har vuxit fram kring järnvägsstationen och Vist kyrka. Vägavståndet till Linköpings centrum är 12 km och restiden med buss är ca minuter. Inom Sturefors omland finns naturreservaten Sturefors (137 ha), med ekskog och ekhagmarker, och Stafsätter (33 ha), med ekdominerad ädellövskog. Bebyggelsen består till övervägande del av småhus. Utbyggnaden skedde i långsam takt fram till 1960-talet då över 100 lägenheter byggdes. Därefter har utbyggnaden av tätorten fortsatt successivt. Under och 1980-talen har nästan 75 % av det totala lägenhetsbeståndet inom tätorten tillkommit. Vid Norrbergavägen skedde utbyggnad med ett mindre antal småhus Ett nytt mindre område med småhus tillkom också År 1960 var folkmängden i tätorten 291 personer. Under 1960-talet fördubblades befolkningen för att under 1970-talet nästan tredubblas. Även under 1980-talet skedde en viss tillväxt, men därefter har utvecklingen planat ut. I Sturefors bor idag drygt 2000 invånare. Vist skola har utbildning från förskoleklass t.o.m. år 6, fritidshem samt öppen fritidsverksamhet för åringar. Tätorten har 3 förskolor och 2 familjedaghem. Orten har god service. Det finns ett servicehus för pensionärer med 19 lägenheter. Vidare finns en dagligvarubutik med apoteksombud och postombud. Biblioteksverksamheten är inrymd i skolan. 3

4 1.3 Bakgrund I översiktsplanen för Ullstämma, Möjetorp och norra Sturefors, antagen av kommunfullmäktige i december 2006, har en utbyggnad av bostäder angetts inom det område som nu är aktuellt för markanvisning. Detaljplanen för Norrberga 1:294 och Sturefors 1:4 mfl vann lagakraft i januari Delar av detaljplaneområdet, som rymmer cirka 300 bostäder allt från friliggande villor i en våning till flerbostadshus i fyra våningar, har börjat byggas ut med infrastruktur i form av gator, gång- och cykelvägar samt tekniska ledningar. Delar av infrastrukturen är utbyggd och under 2015 beräknas resterande delar av infrastrukturen inom detaljplaneområdet att börja byggas ut. En markanvisning för området pågick under våren och sommaren I detta markanvisningsförfarande tecknades avtal om cirka 65 stycken bostäder med två byggherrar. Dels på område A4 och B1 (Boklok Housing AB) och dels på område B3 (Peab Sverige AB). Under hösten 2013 tecknades ytterligare avtal om cirka 35 lägenheter för delat på två områden A3 (Östgötahus) och B2 (Myresjöhus). Kommunen har under 2014 släppt 15 tomter och kommer under 2016 släppa ytterligare cirka 20 stycken villatomter (område A5, B4 och B5) till den kommunala tomtförmedlingen. I område A6 reserverar kommunen mark för framtida byggemenskaper. Inom detaljplaneområdet planeras också två stycken förskolor/skolor. Öster om Markanvisningsområdet planerar Sturefors Egendom tillsammans med Peab att bygga cirka 140 stycken nya bostäder, se även bilaga B del 2. Området har höga naturvärden och planen är en avvägning mellan möjligheterna att i fortsättningen hävda naturvärdena och behovet av att skapa nya bostäder inom Sturefors. Detaljplanens intentioner är att hela området ska inrymma cirka 300 lägenheter allt från småhus i en våning till flerbostadshus i fyra våningar. 1.4 Prospekt Detta prospekt utgör intresseförfrågan för markanvisning rörande exploatering för bostadsändamål av de markerade områdena A1 och A2 på karta 2 nedan. Linköpings kommun är fastighetsägare till områdena. Prospektet utgörs av denna handling jämte detaljplan och övriga handlingar som publiceras på Linköpings kommuns hemsida underrubrik Markanvisning Norrberga-Sturefors i menyn till vänster. De byggherrar vars markanvisningsanbud utses som vinnare kommer att ges möjlighet att teckna markanvisningsavtal och senare marköverlåtelseavtal med Linköpings kommun för att genomföra exploateringen. 4

5 Markanvisningsområdets placering i förhållande till Sturefors och Linköpings tätort Karta 1. Sturefors och områdets placering jämfört med tätorten Linköping. Karta 2. De aktuella markanvisningsområdena inom detaljplanen är område A1 och A2. 5

6 2 Tidplan Följande tider gäller för markanvisningen: Utskick av markanvisningsprospekt 16 mars 2015 Sista inlämningsdag 15 april 2015 Utvärdering av inkomna bidrag april 2015 Besked/utskick av markanvisningsavtal till utvalda exploatörer 29 april 2015 Markanvisningsavtal undertecknade av utvalda exploatörer 15 maj 2015 Beslut i samhällsbyggnadsnämnden 10 juni 2015 Förutsättningar och krav på innehåll i markanvisningsanbudet framgår av detta dokument. 3 Förutsättningar 3.1 Ny bebyggelse som planeras Områden för ny bebyggelse inom och i anslutning till markanvisningsområdet framgår av bifogad detaljplan, bilaga B. Markanvisningsområdet bedöms rymma cirka bostäder, som hyresrätts-, bostadsrätts- eller äganderättslägenheter. Bebyggelsen inom tävlingsområdet ska vara flerfamiljshus i fyra våningar inom både område A1 och A2. Kommunen ser i första hand hyresrätter i område A1. För område A2 är upplåtelseformen fri. 3.2 Läge och avgränsning m.m. Markanvisningsområdet framgår av karta 2. Markägare är Linköpings kommun. Markanvisningsområdet ligger i norra Sturefors cirka ca 12 kilometer från Linköpings centrum och avgränsas i söder av befintlig bebyggelse i Sturefors och av den gamla sträckningen av Blåeldsvägen i norr. Området utgör en naturlig fortsättning av Sturefors norrut och kommer att erbjuda attraktiva boendemiljöer med de fördelar landsbygden erbjuder i form av Bild 1. Flygfoto över aktuellt exploateringsområde 6

7 naturupplevelser, i dess natursköna läge mellan Stångån och Eklandskapet, men även med cykelavstånd in till Linköping. Berörd fastighet är Norrberga 1:294 som ägs av Linköpings kommun. 3.3 Mark, vegetation, rekreation och lek Marken utgörs idag till stor del av åker, hagmark och skogsklädda åkerholmar där det i huvudsak växer ekar. Områdets höga naturvärden erbjuder en exklusiv boendemiljö. I anslutning till området finns elljusspår och Sturefors naturreservat bestående av cirka 140 hektar ekskog och ekhagmarker. Området innehåller också ett antal registrerade fornlämningar söder om gården Toketorp. Norr om området finns Landeryds golfbana. En kommunal lekplats kommer att byggas inom detaljplaneområdet. Dessutom kommer lekytor att anläggas inom skoltomterna. Även platser inom kvartersmark har ytor utpekade som lek i detaljplanen, se bilaga B. 3.4 Detaljplan Detaljplanen utgör del av handlingarna i detta prospekt. Detaljplanen redovisar bland annat bebyggelseförutsättningar. Förslagen till bostadsbebyggelse i markanvisningarna måste följa detaljplanens bestämmelser. Detaljplaneändring är inte möjlig. För området gäller Detaljplan för del av Norrberga 1:294 och Sturefors 1:4 mfl i Sturefors, dp nr Detaljplanehandlingen finns på hemsidan. 3.5 Gator och trafik Markanvisningsområdet kommer att nås via den nybyggda Blåeldsvägen. Under 2015 kommer byggnation att påbörjas av gator för att nå område A1. Område A2 nås redan idag av den nybyggda Fågelbärsvägen. Sträckningen på dessa framgår av detaljplanen, bilaga B och bild Parkering för bil och cykel Ny bil- eller cykelparkering för bostadsändamål får inte anordnas på allmän plats, dvs på gator eller i parker, utan ska lösas på kvartersmark. Kommunens bilparkeringspolicy utvecklas i riktning mot att krav på arbetsplatsparkering minskas och kravet på bostadsparkering i stort sett bibehålls. Syftet är att uppmuntra skol- och arbetsresor med buss och cykel, medan bilen får stå hemma, se vidare kommunens skrift Parkering i planering och bygglov, bilaga D. För cykelparkering gäller som norm att minst 30 cykelplatser ska byggas per 1000 m² BTA. Det ska vara väl sörjt för cykelparkering även inomhus och tillgängligheten ska vara mycket god för att stimulera ökad användning av cykel. För bilparkering gäller som norm att minst 11 bilplatser per 1000 m² BTA bostäder ska byggas (10 bilplatser för boende och 1 bilplats för besökande). 7

8 3.7 Tekniska förutsättningar Geoteknik utredning Kommunen har i samband med detaljplanearbetet låtit utföra en översiktlig geoteknisk undersökning, Geotekniskt PM, daterad , för att utreda planområdets lämplighet för bebyggelse, bilaga E. I samband med att kommunen byggt ut gatorna inom delar av detaljplaneområdet har ytterligare en geoteknisk undersökning gjorts, bilaga F. I detaljplanen, bilaga B, har en grov sammanfattning av utredningen gjorts och grunddragen är att i område A består marken i huvudsak av torrskorpa silt/lera samt morän. På dessa material tillåts byggnadshöjder på 3-4 våningar vid ytlig grundläggning. Respektive byggherre ansvarar för ytterligare geotekniska undersökningar där så erfordras Arkeologi En arkeologisk utredning etapp 1 och 2, har utförts av Riksantikvarieämbetet för delar av planområdet under 2008, bilaga G. Fem objekt undersöktes med sökschakt. Kommunens tolkning av utredningen och material i samband med framtagande av detaljplanen är att inte ytterligare undersökningar erfordras för markanvisningsområdena. Vid mark- och grundläggningsarbeten måste beaktas att tidigare okända fornlämningar kan påträffas. Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten ska markarbetena omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. I dessa fall och om Länsstyrelsen beslutar att ytterligare undersökningar erfordras ombesörjer kommunen denna kostnad, såvida denna inte är orimligt hög i förhållande till kommunens intäkt. Om så är fallet förbehåller sig kommunen rätten att avbryta markanvisningen av detta/dessa områden Fjärrvärme Uppvärmning av varmvattnet, bostadsbebyggelsen samt övrig bebyggelse inom markanvisningsområdena skall ske med fjärrvärme Vatten, avlopp och dagvatten Den tillkommande bebyggelsen skall anslutas till det allmänna VA-nätet. Exploateringsområdet ligger utanför nuvarande verksamhetsområde för vatten och avlopp. I samband med utbyggnaden av den nya genomfartsgatan anlades ledningar som försörjer hela detaljplaneområdet. En spillvattenpumpstation har placeras i detaljplanens östra område, väster om järnvägen. Detaljplaneområdet delas av en vattendelare i riktning nordväst sydost och nya dagvattenmagasin måste upprättas i samtliga tre delområden av detaljplanen. Inom hela detaljplanområdet skall lokalt omhändertagande av dagvatten tillämpas med infiltration på tomtmark. 8

9 Omhändertagande av dagvatten från omkringliggande naturmark skall ske inom kvartersmarken. Den som bebygger områdena skall tillse att dessa skapas. Detta då stora flöden kan förekomma på kvartersmarken och att de boende ej skall bli drabbade. I markanvisningsområde A2 har avsättning för VA gjorts i samband med utbyggnaden av gatan, se vidare bilaga H för läge. Inom område A1 kan förslagsställaren själv vara med i projekteringen för avsättningspunkter, se punkt 22 i markanvisningsavtal bilaga C El Det finns idag en mottagningsstation för el norr om detaljplaneområdet. En ny transformatorstation kommer att placeras i det mittersta delområdet av detaljplaneområdet. Inom viss kvartersmark har u-områden upprättas Tele/Opto I samband med den pågående utbyggnaden av infrastrukturen i området förbereds för anslutningar till tele/opto. 3.8 Avgifter och taxor Förslagsställaren ansöker om och bekostar anslutningsavgifter för VA, el, fjärrvärme, opto och övrig teknisk försörjning, kostnader för bygglov, fastighetsbildning, inteckning och övriga tillstånd m.m. För vidare information om taxor och avgifter för teknisk försörjning kontakta Tekniska Verken i Linköping AB, växel tel Fastighetsbildning Fatighetsbildningen för exploateringsfastigheterna är ännu inte genomförd. Kommunen har lämnat in en ansökan om fastighetsbildning och lantmäteriförrättningarna inom området beräknas vara klara under All fastighetsbildning betalas av förslagsställaren/köparen Övrigt Kostnader för eventuella tomtuppfyllnader, bortschaktning av jordmassor, förstärkningar och bullerskydd m.m. betalas av förslagsställaren. 4 Former för markanvisningstävling, avtal och genomförande m.m. 4.1 Kommunens kontaktperson Frågor om markanvisningstävlingen ställs via e-post till exploateringsingenjör Fredrik Ek, fredrik.ek@linkoping.se, fram till och med den 8 april

10 Vid förfrågan ska namn och telefonnummer anges. Dessutom ska Markanvisning Norrberga 1:294 anges i e-postmeddelandets ämnesfält. Frågorna kommer att besvaras snarast möjligt. Innehållet i frågor och svar som kan påverka innehållet i markanvisningen kommer att hållas tillgängligt på den angivna webbplatsen, dock utan att den frågandes identitet avslöjas. 4.2 Markanvisningens form och innehåll Allmänt Markanvisningsanbuden ska vara kommunen tillhanda senast klockan till nedanstående adress (tänk på att postgången kan ta lite tid så var ute i god tid): Linköpings kommun Teknik och samhällsbyggnadskontoret Mark och exploatering att: Fredrik Ek Markanvisning Norrberga Drottninggatan Linköping Markanvisningsanbuden ska lämnas som fysiska pappershandlingar och som pdf-filer på CD eller USB-minne och ska innehålla följande dokument och handlingar, som samtliga ska märkas med ett temanamn som förslagsställaren väljer: 1. Ett separat förslutet kuvert, som förutom temanamn är anonymt och utan märkning innehållande: a) Intressentens namn och organisationsnummer. b) Registreringsbevis på Intressenten, högst tre månader gammalt. c) Namn på intressentens kontaktperson, med telefonnummer och e-postadress. d) Behörighetshandlingar för intressentens kontaktperson att företräda intressenten. e) Intressentens kontaktinformation inklusive adress, telefonnummer, e- postadress och webbplats. f) Förteckning över allt material som ingår i eller bifogas till markanvisningsanbuden. 2. Offererat markpris i separat, förslutet kuvert, som förutom temanamn är anonymt och utan märkning. Markpriset skall anges exklusive anslutningsavgifter för VA, el, fjärrvärme mm. Kommunen kommer inte att ta ut någon gatukostnadsavgift. Det skall anges om markpriset är olika för att få bygga hyresrätter, bostadsrätter eller äganderätter. Det ska också tydligt framgå för vilket område som markpriset avser. 3. Ifylld blankett om markanvisningstävling, bilaga A. Blanketten ska förutom temanamn vara anonym och utan märkning. Alla intressenter ska fylla i bilaga A där villkor för markanvisningen godkänns, det antal markanvisningsområden som önskas totalt samt prioriteringsordningen dem emellan. 10

11 4.3 Språk Markanvisningens språk är svenska. Avtal tecknas på svenska. 4.4 Bedömning av markanvisningsanbuden Bedömningsgrupp Kommunens bedömningsgrupp föreslår med ledning av de inlämnade anbuden en vinnare per område. Beslut om vinnare fattas sedan av Samhällsbyggnadsnämnden i Linköpings kommun. Linköpings kommun har exklusivt tolkningsföreträde avseende alla inlämnade handlingar, material och uppgifter Bedömning av Byggherren Markanvisningsanbuden kommer att bedömas med utgångspunkt från hur väl varje byggherre bedöms vara en fullgod samarbetspartner med tanke på ekonomisk stabilitet, långsiktig uthållighet och förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt. Byggherrar som exempelvis har bolag som inte är registrerade på vederbörligt sätt, är på obestånd eller befinner sig i konkurs accepteras inte Bedömning av markpris Markpris ska offereras uttryckt som ett totalpris för marken exklusive anslutningsavgifter. Priserna ska vara i prisnivå per den 15 april Markanvisningsanbud som innehåller särskilda villkor för markens bebyggande kan komma att sorteras bort. Den förslagsställare som lämnar det högsta priset på marken är den som kommer att få teckna markanvisningsavtal med kommunen under förutsättning att förslagsställaren bedöms vara en fullgod samarbetspartner i enlighet med punkt ovan. För område A1 kommer i första hand de anbud som innehåller hyresrätter att bedömas. Skulle inga anbud rörande hyresrätter inkomma på område A1 kommer kommunen göra en bedömning utifrån övriga inkomna anbud. Kommunen förbehåller sig fri prövningsrätt avseende alla inkomna anbud. 4.5 Avtal och skuldebrev När utvärderingen är genomförd kommer de förslagsställare som kommunens bedömningsgrupp föreslår som vinnare för respektive område att kontaktas för tecknande av markanvisningsavtal med kommunen. Markanvisningsavtalet ska vara undertecknat av förslagsställaren senast Exploatören ska acceptera bifogat utkast till markanvisningsavtal, se bilaga C. Efter att förslagsställaren undertecknat markanvisningsavtalet och betalat in markanvisningsavgiften (10 % av köpeskillingen) kommer Samhällsbyggnadsnämnden ta beslut om markanvisningen. 11

12 Senare i processen kommer ett marköverlåtelseavtal att tecknas. Marköverlåtelseavtalet ska reglera marköverlåtelse, ersättningar samt övriga villkor och åtaganden för exploateringens genomförande. I samband med marköverlåtelseavtalet kommer förslag på skuldebrev att tas fram som säkerhet för genomförandet av exploateringen. Skuldebrevet skall kombineras med moderbolagsborgen om det är ett dotterbolag till förslagsställaren som tecknar avtalet med kommunen. Köpebrev tecknas när fastighetsbildning genomförts och vunnit laga kraft och förslagsställaren efter projektering och i bygglovsansökan visat att den kommande bebyggelsen uppfyller kraven i marköverlåtelseavtalet samt att skuldebrev upprättas. 4.6 Genomförande Linköpings kommun ansvarar för och bekostar all utbyggnad av gator och annan allmän plats. Linköpings kommun bekostar även eventuell hantering av befintliga markföroreningar och arkeologi. Linköpings kommun vill se ett snabbt genomförande av exploateringen av markanvisningsområdena varvid en byggstart ska ske inom sex månader från det att nämnden tar sitt beslut om markanvisning för område A2. För område A1 ska byggstart ske inom sex månader från det att AG beläggningen på tillfartsgatan utanför är slutbesiktigad. Byggnationen ska vara färdigställd inom två år från tillträdet, se även bifogat markanvisningsavtal, bilaga C. Förslagsställaren bekostar i samband med genomförandet av detaljplanen samtliga anslutningsavgifter och övrig teknisk försörjning, kostnader för bygglov och bygganmälan, lagfartskostnader, fastighetsbildning och övriga tillstånd m.m. Grundläggningsbidrag kommer inte att utbetalas. Byggherren skall ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom kvartersmarken och de projekterings- och anläggningsarbeten som kan behövas i anslutande allmän platsmark till följd av förslagställarens arbeten inom kvartersmarken. 4.7 Allmänna villkor för markanvisning inom Norrberga-Sturefors En markanvisning är tidsbegränsad till sex månader från markanvisningsavtalets undertecknande. Om ett marköverlåtelseavtal rörande exploateringen inte kan träffas inom denna tidsperiod har kommunen rätt att häva markanvisningsavtalet. Kommunen kan medge en förlängning. En förutsättning för förlängning är att förslagsställaren aktivt drivit projektet och förseningen inte beror på förslagsställaren. Kommunen ska ha rätt att återta en markanvisning under den angivna perioden om det är uppenbart att förslagsställaren inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen, eller om kommunen och förslagsställaren inte kan komma överens om villkoren. Återtagen markanvisning ger inte förslagsställaren rätt till någon form av kompensation. All projektering som förslagsställaren genomför bekostas av denne. Detaljplaneprojekt som ej fullföljs ger ej rätt till någon form av kompensation. 12

13 Markanvisning får ej överlåtas utan kommunens skriftliga medgivande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. Hänsyn kommer att tas till förslagsställarens ekonomiska stabilitet. 4.8 Prospekt och andra handlingar Prospektet och nedan listade handlingar kan hämtas på underrubrik Markanvisning Sturefors-Norrberga. Prospektet utgörs av denna handling samt av följande bilagor: Bilaga A Intresseanmälan. Bilaga B Detaljplan för del av Norrberga 1:294 och Sturefors 1: mfl i Sturefors. planbeskrivning, genomförandebeskrivning. plankarta i både pdf-format och dwg-format. bilaga 1 & 2 till planhandlingarna, PM Dagvattenhantering inom kvartersmark. Bilaga C Förslag till markanvisningsavtal. Bilaga D Parkering i planering och bygglov. Bilaga E Översiktlig geoteknisk undersökning, Stadspartner Bilaga F Geoteknisk undersökning utbyggnad av va-ledningar och gator, Tekniska Verken Driftum AB, Bilaga G Arkeologisk utredning- Arkeologi i Norrberga, UV Öst 2007, kompletterad med en förundersökning Bilaga H Planritning VA avsättningar. Bilaga I Tågbullerutredning, Vägverket konsult Bilaga J Bullerutredning, WSP Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Besöksadress: Drottninggatan 45, 2 tr. Postadress: LINKÖPING Telefon (växel): Fax: E-post: tekniskanamnden@linkoping.se Hemsida: 13