2008-03-03 Handläggare Karin Telldén Tel: 031-792 12 02 ANTAGANDEHANDLING Diarienummer KS 2007:80 Antagen av kommunfullmäktige 2008-10-28 Laga kraft 2009-06-25 Detaljplan för bostäder vid MÅNS OLAS VÄG Partille kommun, Västra Götalands län PLANBESKRIVNING
Godkänd från sekretessynpunkt för spridning. Lantmäteriverket 2007-11-14 2
PLANHANDLINGAR Till utställningshandlingen hör utöver denna planbeskrivning: Plankarta med planbestämmelser daterad 2008-03-03 Genomförandebeskrivning daterad 2008-03-03 Övriga handlingar i ärendet är: Behovsbedömning Fastighetsförteckning Grundkarta Geoteknisk utredning daterad 2007-06-07 Bergtekniskt utlåtande daterad 2008-02-18 Bullerutredning daterad 2007-09-14 PLANENS SYFTE OCH BAKGRUND Syftet med detaljplanen är att möjliggöra 5 nya tomter för villabyggnation som ska förmedlas via den kommunala tomtkön. Partille kommun eftersträvar att förtäta i lägen där det finns väl utbyggd infrastruktur och god tillgång till allmän service. PBL 3 kap 1 anger att Byggnader skall placeras och utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Byggnader skall ha en yttre form och färg som är estetiskt tilltalande, lämplig för byggnaderna som sådana och som ger en god helhetsverkan. I linje med lagstiftningen är målsättningen att den nya bebyggelsen skall ha en enhetlig karaktär anpassad till omgivningen. En god helhetsverkan kan uppnås genom att ny bebyggelse hålls samman av färg, takform, material och skala samt genom en varsam terränganpassning. TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN Översiktliga planer Detaljplaner Program för planområdet Förenlighet med 3,4 och 5 kap Miljöbalken I kommunens gällande översiktsplan (ÖP 05) anges bostäder och service. Området är i gällande plan från 1973 planlagt som parkmark /plantering Planprogram har ej upprättats eftersom förtätning med bostäder på obebyggda ytor som park eller plantering inom Sävedalen är förenligt med översiktsplanen. Enligt 3 kap 1 MB skall mark- och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. En avvägning av olika intressen har gjorts av kommunen som i 3
översiktsplanen redovisar området för bostäder och service. I och med att planområdet bedöms som lämpligt för bostadsändamål i översiktsplanen, bör det innebära en från allmän synpunkt god hushållning som är förenlig med miljöbalkens hushållningsbestämmelser. Planområdets läge i anslutning till befintlig bebyggelse, innebär att det går att nyttja utbyggd infrastruktur och kollektivtrafik. Aktuellt område omfattas inte av några riksintressen enl. 4 kap 2-8 MB och planen bedöms inte strida mot uppsatta miljökvalitetsnormer. Behovsbedömning om MKB enligt PBL och Miljöbalken En behovsbedömning enligt 5 kap 18 PBL och 6 kap 11 i MB har gjorts av Partille kommun för att avgöra om aktuell detaljplan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Kommunen har bedömt att området ur allmän synpunkt är lämpligt för bostadsändamål, samt att området inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKBförordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Planområdet kommer inte att nyttjas för något av de ändamål som räknas upp i MKB-förordningens bilaga 1 eller 3 och som alltid ska antas medföra betydande miljöpåverkan. Kommunens ställningstagande grundar sig på följande bedömningar Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplan där marken är avsatt för bostäder och service. Översiktsplanen medger ianspråktagande av naturmark och plantering. Inga förutsättningar anges för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningens bilaga 1 och 3. Det finns idag inga uppgifter om att marken tidigare använts till verksamheter som kan ha medfört att denna förorenats och således utgör en risk för människors hälsa om den bebyggs med bostäder. Planen bedöms inte vara av betydelse för andra planer eller programs miljöpåverkan. Detaljplanens genomförande bedöms inte ge upphov till en stor miljöpåverkan vad gäller biologisk mångfald, landskapsbild, fornlämningar, vatten etc. Områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus (riksintressen eller naturreservat) kommer inte att påverkas negativt. FÖRUTSÄTTNINGAR Lägesbestämning Areal Planområdet är beläget vid Måns Olas väg i Södra Sävedalen. Aktuellt område utgörs av cirka 1 hektar naturmark. 4
Markägoförhållanden Mark och vegetation Geotekniska förhållanden Föroreningar Buller Befintlig bebyggelse Kommunen äger marken Området utgörs av ett bergsparti som sluttar mot väster. I öster finns en sänka med mjukmark. Huvudsakligen är området beväxt med tall och ek. En översiktlig geoteknisk utredning över planområdet visar att förutsättningarna för grundläggning är goda. Marken inom större delen av området utgörs av fastmark, huvudsakligen berg. De bergtekniska stabilitetsförhållandena har undersökts och bedömningen är att berget är stabilt. Området utgör normalriskområde för radon. Det finns idag inga uppgifter om att marken tidigare använts till verksamheter som kan ha medfört att den förorenats. Vägtrafikbuller från omgivande vägar och gator till det planerade bostadsområdet har beräknats på två olika höjder över mark, med och utan planerade hus. Beräkningarna visar att det går att uppfylla såväl kraven vad gäller den ekvivalenta ljudnivån vid fasad som är 55 dba samt kravet på maximal ljudnivå vid uteplats som är 70 dba. Inom planområdet finns idag ingen bebyggelse. 5
Grannskap Det närmsta grannskapet kännetecknas av relativt tät bebyggelse från tidigt 1970-tal, huvudsakligen radhus och villor. Takform och höjd varierar men det finns en enhetlighet vad gäller färgskala och fasadmaterial med huvudsakligen svarta tak och tegelfasader. Fönsteromfattningar, takkupor och entrédetaljer är ofta mörkt brunmålade. Färgsättningen och materialanvändningen i området är mycket tidstypisk och återkommer förutom i bostadshusen även i garagelängor och staket. bebyggelse i närområdet Dagens användning Friytor och lek Naturmiljö Gatunät, gång- och cykeltrafik Idag används området för närrekreation och lek, samt som passage till angränsande natur och bostadsområden. Kommunala lekplatser finns vid Lekullen samt i området mellan Hedängen och Skattkärr. Motionsspår, vandringsleder samt idrottsplats finns inom gångavstånd Till Delsjöns friluftsområde och Knipeflågsbergens naturreservat är det ca en kilometer. Denna sydöstra del av Sävedalen har en gatustruktur som bygger på att separera de olika trafikslagen ifrån varandra. Därav finns det ett eget system av gång- och cykelvägar som förbinder de olika bostadsområdena med varandra som är helt separerat från biltrafiken. 6
Kollektivtrafik Service Teknisk försörjning Buss trafikerar Partille centrum och Göteborg 4 ggr i timmen på vardagar samt 2 ggr i timmen under helgen. Restiden till Partille är omkring 15 minuter och till Göteborg ca 20 minuter. Till närmsta hållplats vid Oxledsvägen är det ca 400 m gångsträcka. Vid Vallhamra torg finns bl a livsmedelsbutik, apotek och vårdcentral. Närmsta skolor är Oxledsskolan (F-9) och Vallhamraskolan (F-9), bägge ligger inom gångavstånd. Kommunalt vatten och avlopp finns utbyggt i närområdet med ledningar i Måns Olas väg. Partille Energi AB ansvarar för elförsörjningen inom Partille kommun. Fjärrvärme finns ej utbyggt i området och planeras för närvarande inte att byggas ut. Återvinningsstation finns vid Kvarnfallsvägen. Brandvattenförsörjningen kommer att baseras på konventionellt system dvs. vatten tas från befintliga brandposter i närområdet. DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH KONSEKVENSER Principer för planförslaget Planförslaget avser pröva frågan om förtätning med bostäder i Södra Sävedalen. Planen medger cirka fem nya bostadshus på tomter som tillfaller den kommunala tomtkön. Aktuellt område omges av gruppbyggda radhus och villor som huvudsakligen är byggda under samma tidsperiod (tidigt 1970-tal) vilket ger området en mycket enhetlig karaktär, främst vad gäller material på tak och fasader. Det finns därför skäl att införa bestämmelser som reglerar utformningen av ny bebyggelse inom planområdet. Samma takform på samtliga hus och en enhetlig färgsättning kan bli ett sammanhållande tema för den nya bebyggelsen. Val av kulör för nytillkommande hus bör anpassas till den omgivande bebyggelsens tidstypiska färgsättning med gult tegel och mörkt brunbetsade snickerier, plåtdetaljer och svarta tak. Målsättningen är att den nya bebyggelsen skall upplevas som en väl sammanhållen bostadsgrupp. Husen bör placeras så att de samspelar med terrängen och att upplevelsen blir hus i natur. En utgångspunkt för förslaget har varit att naturmark i öster skall sparas, för att fungera som buffert gentemot befintliga bostäder. Illustration (se s. 9) Illustrationen redovisar fem friliggande villor belägna på platån och ut på bergskanten. De hus som ligger vid bergskant kan med fördel utföras som suterränghus för att i största möjliga mån anpassas till topografin. Parkering anordnas på tomtmark av varje fastighetsägare. Längs med den norra sidan av Måns Olas väg planerar kommunen att bygga en gångväg, i enlighet med illustrationen. Illustrerade tomter är mellan 500-650 kvm. 7
Bebyggelseområdet Byggnadsareor Placering Huvudbyggnad får ha en maximal byggnadsarea på 100 kvm samt komplementbyggnad om högst 30 kvm. Huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från tomtgräns till grannfastighet som avses bebyggas. Komplementbyggnader som garage och förråd ska placeras minst 1 meter från tomtgräns. Utmed gator har en zon på 3 meter prickmarkerats, dvs den får inte bebyggas, för att undvika placering av förråd och garage nära gatan. Områdets topografi gör det olämpligt att förändra tomternas ursprungliga marknivåer. Det är viktigt att marknivåer utanför byggnader och p-platser anpassas till angränsande terräng. Större nivåskillnader skall tas upp med sockel, souterrängvåning eller genom byggnation på plintar. Bestämmelse om lägsta höjd för färdigt golv finns på en av tomterna, för att säkerställa att VA ledningarna inte hamnar för lågt i förhållande till anslutningspunkten. Utformning Planbestämmelser som reglerar husens utformning har införts för att skapa en sammanhållen karaktär inom området. Målsättningen är att den nya bebyggelsegruppen skall upplevas som ett modernt tillskott i miljön som samtidigt inordnar sig i den övergripande bebyggelsestrukturen med sitt enhetliga uttryck. Huvudbyggnad och komplementbyggnader skall ha pulpettak med en maximal lutning på 14 grader. Detaljplanen medger byggnader i 1,5-2 våningsplan. Detta är dock under förutsättning att huset har ett flackt pulpettak. Huvudbyggnads höjd regleras med nockhöjd i meter över nollplanet. Detta innebär att det i de lägen där marken sluttar kraftigt endast är möjligt att bygga en våning samt suterrängvåning och inte två våningar utifrån gatans nivå. Komplementbyggnad får ha en maximal byggnadshöjd om 3 m. 8
9
Förslag till färgsättning Färgsättningen skall vara karaktärsskapande för området och hjälpa till att hålla samman bebyggelsen. Husens färg har också stor betydelse för anpassningen till den omgivande bebyggelsen. Färgsättningen skall utgöras av en dov färgskala som gör att bebyggelsen smälter in och samspelar med naturen. Kalla nyanser som exempelvis blått och grönt, och pastellfärger bör undvikas eftersom dessa avviker från såväl omgivande bebyggelses som naturens karaktär. Fasaderna bör ha matta ytskikt och takmaterial som inte är högblanka eller glaserade. Taken bör hålla sig inom en svart och grå färgskala, precis som befintlig omgivande bebyggelse. Kulörer på fasader och uthus mörkt varmgrå falusvart mörkt falurött Kulörer på detaljer, såsom fönsteromfattningar och dörrar. ockra grått brutet vitt Tillfartsväg, parkering Gångväg Teknisk försörjning Ny lokalgata byggs som ansluter till Måns Olas väg. Gatan kommer ha en sådan bredd att det vid behov är möjligt att parkera längs med gatan. Området för lokalgata längs med Måns Olas väg utvidgas något för att möjliggöra byggnation av en gångbana utmed den norra sidan av Måns Olas väg på sträckan fram till Klevelyckans infart, där gående kan ta sig vidare till befintlig gångbana. Avsikten är att den nya bebyggelsen ansluts till befintliga nät för vatten, avlopp, el och telekommunikation som finns utbyggda i närområdet. Omhändertagande av dagvatten sker till det kommunala ledningsnätet. System för uppvärmning av byggnader bör vara luft- eller vattenburna. På längre sikt beaktas möjligheten att ansluta bostäderna till fjärrvärmenätet. Detaljplaneförslagets konsekvenser Landskapsbild Tillgänglighet Lek och rekreation Planområdet är kuperat och har ett relativt exponerat läge. Den planerade bebyggelsen kommer att bli väl synlig i det närmsta grannskapet men kommer inte att påverka landskapsbilden i stort. Samtliga entréer kommer att vara tillgängliga för funktionshindrade. Förslaget innebär att ett närrrekreationsområde tas i anspråk. Delar av stigen som idag löper genom planområdet kommer att hamna på tomtmark. 10
Tillfartsväg, parkering Ett rimligt antagande är att planförslaget maximalt medför cirka 25 fordonsrörelser per dygn. Det motsvarar omkring 5 resor per bostad vid en exploatering med 5 bostadsenheter. Parkering ordnas på varje tomt. Gästparkering kan ske längs med den nya lokalgatan. Sammantaget innebär detta att föreslagen bebyggelse ej belastar Måns Olas väg i någon större utsträckning. Bullerstörningar Förslaget innebär en så begränsad trafikökning att det inte medför bullerstörningar. ADMINSTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid MEDVERKANDE Detaljplanens genomförandetid är fem år från den dag då planen vinner laga kraft. Detaljplanen har upprättats av Karin Telldén i samarbete med en arbetsgrupp bestående av; Kent Gunnarsson, Stadsbyggnadskontoret Göran Ahlborg, Stadsbyggnadskontoret Lars-Erik Leverén, Bygg- och miljökontoret Anders Bergquist, GF Konsult STADSBYGGNADSKONTORET Björn Marklund stadsbyggnadschef Karin Telldén planeringsarkitekt 11