Värdeutlåtande avseende fastigheten Hammarby-Smedby 1:451 2016-03-09 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Hammarby-Smedby 1:451 2(14) UPPDRAG Uppdragsgivare Kontoret för samhällsbyggnad genom Triantafillos Bakiris Syfte Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för interna bedömningar. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2016. Förutsättningar Värdet förutsätter att hela skolan är uthyrd, här med scenariot att Sverigefinska skolan med Engelska skolan övertar hela skolan. För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 2016-01-19 av undertecknad tillsammans med Triantafillos Bakiris. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). - Lokalhyreskontrakt. - Uppgifter om drift- och underhållskostnader. - Taxeringsuppgifter. - Utdrag ur detaljplan. - Byggnadsritningar. - Marknadsinformation. - Kartmaterial.
Hammarby-Smedby 1:451 3(14) BESKRIVNING Lagfaren ägare Upplands Väsby Kommun (Org.nr 212000-0019) Fastighetstyp Läge Skolfastighet. Värderingsobjektet är beläget i Smedby, ca 2 km söder om Väsby Centrum. Gatuadressen är Ryttargatan 275 i Upplands Väsby. Näromgivningen utgörs av radhusbebyggelse och friluftsområde. Vissa servicefunktioner och kollektiva kommunikationer finns inom gångavstånd. Trafikleder nås på nära avstånd. Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av en detaljplan från 1998-04-14. Planen anger allmänt ändamål. Genomförandetiden har gått ut. Servitut, samfälligheter, inteckningar etc. Uthyrningsbara areor Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen. Lokaltyp Uthyrningsbar area Antal m² % enheter Utbildning 6 920 100 1 Summa 6 920 100 1
Hammarby-Smedby 1:451 4(14) Areauppgifterna härrör från tidigare lokalhyreskontrakten. Kontrollmätning har ej utförts. Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till 14 790 kvm. Befintlig bebyggelse upptar knappt 40% av tomten. Skolgården är förhållandevis liten och långsmal. En basketplan finns i bortre änden av gården. Övrig mark är grusad, asfalterad och delvis gräsbevuxen med olika lekytor. Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet är bebyggt med en skola i en och en halv våningar där den halva våningen utgör souterrängvåning. Byggnaden är uppfördi början av 1980-talet. Byggnaden är grundlagd på betong. Stommen utgörs av limträ och tegel. Fasaderna är klädda med tegel och trä. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med plåt. Uppvärmningen sker med fjärrvärme via vattenradiatorer. Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning. Hiss finns. Byggnaden är ansluten till nät för el, VA och värme.
Hammarby-Smedby 1:451 5(14) Byggnaden inrymmer på övre våningen tre likadana hemavdelningar med vardera fyra klassrum, flera grupprum, arbetsrum och paus/matplats samt ett litet atrium. På samma plan finns också bl a administrationsavdelningen, skolkök, hemkunskapssalar, verkstad, slöjd- och labbsalar. På den nedre våningen finns gymnastiksal, omklädningsrum och skolsalar som nu hyrs ut för social verksamhet av typ dagverksamhet. Byggnadens underhållsskick är gott. Av totalt sju ventilationsaggregat har ett bytts ut 2014 och 2-3 stycken året innan. OVKbesiktningen är godkänd. Skollokalerna har god standard. Golven är belagda medklinker i korridorerna, linoleum och i vissa fall trä i salarna, väggarna är klädda med målad väv alternativt tegel och taken utgörs av ljuddämpande undertak i vissa delar. Skolköket är ett tillagningskök. Lokalerna är byggda som skola och anpassade för skolverksamhet. Underhållsskicket är gott. Båda våningarna har renoverats de senaste 2-3 åren. HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen.
Hammarby-Smedby 1:451 6(14) Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Utbildning 6 920 6 920 950 6 574 000 950 6 574 000 Genomsnitt / Summa 6 920 6 920 950 6 574 000 950 6 574 000 Gjorda vakansantaganden och åsättanden av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2016 2017 2018 2019 2020 siktig Utbildning 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Totalt 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och föregående års faktiska utfall och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostnader som betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Utbildning 440 3 045 15 325 100 Genomsnitt/Summa 440 3 045 15 325 100 I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden. Fastighetsskatt etc Driftnetto Värderingsobjektet är taxerat med typkod 825 (specialenhet, skolbyggnad) och saknar därför taxeringsvärde och är skattebefriad. Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 903 6 245 300 Drift & underhåll -440-3 044 800 Fastighetsskatt - - Driftnetto år 1 (helår) 463 3 200 500 Driftnetto, normaliserat 463 3 200 500 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.
Hammarby-Smedby 1:451 7(14) VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp. Marknadsanalys Allmänt Den svenska ekonomin utvecklas starkt och enligt Riksbankens prognos kommer tillväxten i landet att utvecklas snabbare än det historiska genomsnittet under de kommande åren. Till följd av bl.a. lägre förväntade hyreshöjningar och energipriser har dock inflationen under de senaste månaderna varit lägre än vad Riksbanken prognostiserat. För att nå inflationsmålet på 2 % under 2017 valde därför Riksbanken i februari 2016 att sänka reporäntan för första gången sedan juli 2015 med 15 punkter till -0,50 %. Det låga ränteläget bidrar till att hushållens skulder fortsätter att öka och bostadspriserna stiger. Den svenska ekonomin är därför relativt sårbar för negativa överraskningar. Åtgärder diskuteras för att minska hushållens skuldsättning i form av exempelvis amorteringskrav, minskat ränteavdrag och skuldkvotstak. På den globala marknaden råder osäkerhet om vart konjunkturen är på väg. Under december föll börsen kraftigt i Kina och osäkerheten spred sig därefter till de finansiella marknaderna runt om i världen. Generellt sett kännetecknas de globala ekonomierna av låg inflation med centralbanker som bedriver en expansiv penningpolitik. De utvecklade ekonomierna har dock stått emot nedgången i tillväxtekonomierna relativt väl p.g.a. en stark inhemsk efterfrågan. Den globala tillväxten förväntas stiga med 2 % under 2016.
Hammarby-Smedby 1:451 8(14) Som en effekt av den ökade osäkerheten på de finansiella marknaderna har både statsobligationsräntorna och marknadsräntorna fallit i Sverige. Arbetslösheten sjunker och sysselsättningen stiger. Arbetslösheten kan dock komma att stiga något framöver p.g.a. stort antal nyanlända. Fastighetsmarknaden För den svenska fastighetsmarknaden innebär landets förhållandevis stabila ekonomi och låga räntenivåer goda förutsättningar för att utvecklas positivt. Efterfrågan på lokaler och bostäder är hög och hyresutvecklingen är positiv. Konkurrensen hårdnar om de fastighetsobjekt som kommer ut på marknaden. Fastigheter är för närvarande, generellt sett, ett av de mest intressanta tillgångsslagen att investera i. Bostadsinvesteringarna är för närvarande höga och står för 4,4 % av BNP. Statistikuppgifter för helår 2015 har ännu inte publicerats men antalet påbörjade bostäder förväntas stiga till 50 000 och enligt Boverkets prognos kommer antalet påbörjade bostäder överstiga 50 000 för 2016. Trots ett högt bostadsbyggande ökar befolkningen i en snabbare takt vilket bidragit till stigande bostadspriser. Byggbolagen har rapporterat att brist på arbetskraft är ett stort hinder för att öka byggandet. Marknadens avkastningskrav på fastighetsinvesteringar har under ett antal år gradvis sjunkit och är på många orter nere på rekordlåga nivåer. Detta gäller framförallt för objekt i de större städerna och i tillväxtregionerna. En successiv utvidgning till andra delmarknader kan dock tydligt noteras. Under 2016 har det hittills varit störst intresse för industri och kontorsfastigheter. Finansieringsmöjligheterna har försämrats under den senaste perioden som ett resultat av flera olika faktorer. Dels har oroligheterna på de finansiella marknaderna medfört minskad riskbenägenhet hos investerarna samtidigt som bankernas utlåning mot fastighetssektorn har varit för stor i förhållande mot andra branscher vilket medfört försämrade finansieringsvillkor. Transaktionsvolymen uppgick 2015 till ca 153 miljarder kr, något lägre än rekordåret 2014 då den uppgick till 161 miljarder kr. Det största segmentet var bostäder med 28 % av den totala volymen. Därefter följde kontor med 21 % av omsättningen, handel 18 % och industri/logistik 10 %.
Hammarby-Smedby 1:451 9(14) Under 2016 års inledning har det skett flera stora fastighetsaffärer där den största är Fabeges försäljning av Vattenfalls huvudkontor, Uarda 5, i Solna till Union Investment Real Estate GMBH. Förvärvspriset uppgick till 2,257 miljarder kr, vilket motsvarar en direktavkastning omkring 4,25 %. I februari förvärvade Partners Group en fastighetsportfölj bestående av 10 fastigheter i Storstockholm med en total uthyrningsbar area på nästan 100 000 kvm för 1,65 miljarder kr. Ytterligare två affärer över 1 miljard har genomförts; Rikshems förvärv av 28 bostadsfastigheter i Östersund samt Skandia Fastigheters förvärv av två utvecklingsfastigheter i Backaplan, Göteborg, från KF Fastigheter. Hyresmarknaden Kontorshyresnivåerna utvecklats positivt och då särskilt för moderna, yteffektiva, bra belägna och gröna kontorslokaler. Detta gäller i synnerhet i storstadsområdena och i regionstäderna där topphyresnivåerna gradvis skjuts uppåt. Det är också framförallt där det byggts moderna kontorshus under de senaste åren. Det äldre kontorsbeståndet tappar i attraktionskraft. Butikshyrorna runt om i landet har under en tid haft en svag eller negativ hyresutveckling. I takt med att hushållens konsumtion nu ökar finns det mycket som talar för en positiv uppgång för butikshyrorna. Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna logistiklokaler där något stigande hyresnivåer kan noteras. Den genomsnittliga höjningen 2015 av landets bostadshyror hamnade på 1,14 % vilket motsvarar ca 11,70 kr/kvm. Förhandlingarna för 2016 pågår fortfarande, men för de bolag som har slutfört förhandlingarna pekar resultaten på att hyreshöjningen kommer att halveras mot föregående år. Skolfastigheter Skolor är fastighetstyper vilka traditionellt inte köpts och sålts i någon större omfattning tidigare. Den ökande etableringen av friskolor och fastighetsbolag med inriktning på fastigheter med offentlig verksamhet har dock gjort att transaktionsvolymerna ökat kraftigt och det kan konstateras att det idag finns en etablerad transaktionsmarknad för dessa fastighetskategorier.
Hammarby-Smedby 1:451 10(14) Det finns två köparkategorier; egenanvändare vilka driver egen verksamhet i fastigheten och dels investerare som hyr ut lokalerna till en operatör. För dessa investerare likställs ofta följande fastighetstyper; skolfastigheter, sjukhus, äldreboende, vårdcentraler, fängelser, polis- och domstolsbyggnader och andra fastigheter där kommunal eller statlig verksamhet bedrivs. Investerarna attraheras av att det i allmänhet finns långa hyreskontrakt (5-20 år) för dessa lokaler inom denna typ av fastigheter, många gånger med en kommun eller annan säker betalare. Osäkerheten i dessa fastighetsinvesteringar uppkommer i regel efter att hyreskontraktet löpt ut då dels analysen av framtida efterfrågan måste ha gjorts och dels om det är just den här typen av fastighet som lämpar sig för verksamheten även i framtiden. Bland skolfastigheter är nybyggda skolor med långa hyresavtal med kommuner det mest attraktiva. För dessa är intresset stort bland institutionella investerare och avkastningskraven kan bli mycket låga. Efter detta, i fallande ordning, är även äldre skolfastigheter med långa avtal intressanta och till viss del nybyggda skolfastigheter med någon av de större friskoleoperatörerna som hyresgäst intressanta för nämnda investerarkategori. Är det korta hyresavtal, äldre byggnader samt små hyresgäster svalnar intresset märkbart. I dessa fall är det i regel mindre fastighetsbolag och lokala investerare som kan vara intresserade att förvärva. Avkastningskraven är väsentligt högre för dessa fastigheter. Ortspris Ett ortsprismaterial har framtagits avseende skol- och utbildningsfastigheter som köpts sedan 2014.
Hammarby-Smedby 1:451 11(14) Kommun Fastighet Område TR LOA BOA Datum Köpeskilling Initial yield Norm. Yield Köpare Anm. m² m² Tkr kr/kvm Nedre Nedre Övre Sollentuna Träkolet 16 12 160 2016-01 289 000 23 766 Hemsö Lund St Peter 33 Centrum 1 000 2015-11 23 000 23 000 St Peter Fastighets AB Offentliga Hus i Norden Norrtälje Jungfrun 3 13 308 2015-11 148 000 11 121 AB (Fastator) Stockholm Piloten 2 Skarpnäck TR 3 471 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 1 Sollentuna Träbjälken 16 2 715 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 2 Sollentuna Sjöberg 7:4 600 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 3 Pareto via Huskvarnen Jönköping Elektronen 3 9 000 2015-09 212 000 23 556 Holding Stockholm Stora Mans 1 Långbro 7 556 2015-09 200 000 26 469 4,75 Oscar Properties 4 Helsingborg Minerva 19 Centrum 1 400 2015-08 72 500 25 253 Gustavssons Fastigheter Västerås Livia 15 Centrum 7 281 2015-07 147 000 20 190 6,75 Fastighets AB Stenvalvet 5 Blyet 2, Gruvlyckeskolan Karlstad 6 835 2015-07 73 500 10 753 Hemfosa Fastigheter AB Täby Degeln 1 4 566 2015-06 5,00 5,50 Profi Fastigheter Tolv utbildningsfastigheter 21 937 2015-05 175 000 7 977 Turako AB Häftklammern 9 och Stockholm Vattenfallet 16 Råcksta 5 208 2015-02 Hemfosa Fastigheter Karlskrona Karlskrona 3:3 30 876 2014-11 3 266 000 11 889 Hemfosa Fastigheter AB Guldheden 8:10 och Göteborg 8:11 Guldheden 10 500 2014-11 200 000 19 048 Hemfosa Fastigheter AB Nacka Nacka 37 fastigheter Utb, äldrebo 83 440 360 2014-11 1 800 000 21 480 6,00 6,25 Rikshem Härryda Kullbäckstorp 2:268 9 759 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Vänersborg Niklasberg 3 5 258 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Vänersborg Niklasberg 2 7 655 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Fyren Ekalmen Skola & Örebro Kunskapsskolan 5 226 2014-10 95 000 18 178 Hemfosa Fastigheter Salem Salem 5:78 2 501 2014-10 8 100 3 239 8,50 9,00 Söderby Friskola 6 Härnösand Hovsjorden 10, 11 6 000 2014-06 24 000 4 000 Perium 7 Specialfastigheter Gnesta Gnesta 42:12 5 000 2014-06 42 000 8 400 Sverige AB 8 Strängnäs Eldsund 6:6 2014-06 450 000 6,00 Vacse 9 Åkroken 1 och Västhagen Sundsvall 1 33 000 2014-06 582 000 17 636 Hemfosa 10 Not (enligt numrering i tabellen) 1) Del av portfölj. Tornadoskolan är hyresgäst. 2) Del av portfölj. Vittra är hyresgäst. 3) Del av portfölj. Daghem. 4) Arkitektoniskt tilltalande fd sjukhusbyggnad från 1909. Idag uthyrd till tre skolor. Konverteringsmöjlighet till bostäder på sikt. 5) Fd kontorslokaler ombyggda till utbildning. 73 % av lokalarean är utbildningslokaler: friskolegymnasium och vuxenutbildning, 22 % av lokalarean butiker i bottenplan: Handelsbanken, Myrorna, Varsam. 6) Friskola köper loss fastigheten från kommunen. Delvis internaffär. 7) Specialpedagogiska Skolmyndigheten, 8) Åsbackaskolan 9) Campus, Kn hyresgäst, gymnasium 10) Fastigheterna, centralt belägna i Sundsvall, består av cirka 33 000 kvm uthyrningsbar area, fullt uthyrd till Mittuniversitetet, Internationella Engelska Skolan samt SCA Research. Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga i intervallet 6,0-6,5 %. En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i portföljform. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföljerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor.
Hammarby-Smedby 1:451 12(14) Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av Smedby skola som byggdes i början av 1980-talet. Skolan är belägen i Smedby, ett stort radhusområde, ett par kilometer söder om Väsby Centrum. Lokalerna är väl underhållna och ändamålsenliga med bra material och genomtänkt utförande och planlösning. Skolgården är något liten men väl utrustad och ligger intill ett friluftsområde. Ca 700 meter från värderingsobjektet finns Sandbergska competens med årskurserna F- 9 som konkurrerar om elevunderlaget. Både Sverigefinska skolan och Engelska skolan lockar elever från andra områden än bara närområdet. Tanken är att skollokalerna övertas av Sverigefinska skolan som även hyr ut delar av skolan till Engelska skolan. Byggnadens underhållskick innebär att inga underhållsåtgärder behöver vidtagas under den närmsta framtiden. Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är en egenanvändare eller ett fastighetsbolag specialiserat på skolfastigheter. Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga i intervallet 6,0 6,5%. Kassaflödesanalys Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan. Kalkylränta / Direktavkastningskrav Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 6,25 % - Utbildning 6,25 % Kalkylränta på totalt kapital 8,19 % Inflation/KPI: 1% 2016, och därefter 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 5 år (2016-03-01-2020-12-31)
2016 2017 2018 2019 2020 Hammarby-Smedby 1:451 13(14) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut. Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen. Nyckeltal Marknadsvärde 51 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 38 290 516 kr - Nuvärde av driftnetton 13 528 948 kr - Värdetillägg/avdrag - kr Direktavkastning, år 1 6,28 % Direktavkastning, initial 6,92 % Direktavkastning vid kalkylslut 6,25 % Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag. Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram. tkr Nominell utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Effektiv hyra Driftnetto efter investering År
Hammarby-Smedby 1:451 14(14) Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen. Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 9 696 19 Vakansgrad %-enheter 10-10 609-20 Drift & underhåll kr/kvm 10-4 896-9 Inflation %-enheter 1 4 248 8 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-6 967-13 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 9 646 19 MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Hammarby-Smedby 1:451 i Upplands Väsby kommun bedöms vid värdetidpunkten mars 2016 till: Femtioen miljoner kronor [ 51 000 000 kr ] OBS! Notera värderingsförutsättningarna under Förutsättningar ovan. Stockholm 2016-03-09 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Katarina Nanryd Carlsson Civilingenjör Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) 4. Kartor 5. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2016 (kalkylstart 2016-03-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 13 529 Nuvärde av restvärde (tkr) 38 291 SUMMA (tkr) 51 819 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 51 000 Kassaflöde ÅR 2016 del 2017 2018 2019 2020 Bedömd helårsinflation 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2016 Hyror, lokaler 950 5 496 6 640 6 773 6 908 7 046 Vakans/hyresrisk, lokaler -48-275 -332-339 -345-352 Effektiv hyra 903 5 221 6 308 6 434 6 563 6 694 Drift & Löpande underhåll -340-1 967-2 376-2 424-2 472-2 522 Periodiskt underhåll -100-579 -699-713 -727-742 Kostnader -440-2 546-3 075-3 137-3 199-3 263 Driftnetto 463 2 676 3 233 3 297 3 363 3 430 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 3 529 Restvärde kalkylslut (tkr) 55 983 Norm. driftnetto, helår (tkr) 3 201 Värdeförändring (snitt %/år) 1,9 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 8,19 Kalkylränta restvärde (%) 8,19 Marknadsvärde kr/m² 7 370 Direktavkastning, initial, % 6,92 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) - Direktavkastning vid kalkylslut, % 6,25
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt m² kr kr/m² index% kr kr kr kr/m² kr kr/m² Not Smedbyskolan, sv-fi, eng sk Skola 6 920 16-09-30 6 574 000 950 - - - 6 574 000 950 6 574 000 950 - Summor / Genomsnitt 6 920 6 574 000 950 - - 6 574 000 950 6 574 000 950
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 3 1(2)
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 3 2(2)
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 4 1(1)
Hammarby-Smedby 1:451 Bilaga 5 1(1)
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50 Göteborg Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70 Norrköping Kungsgatan 56 C, 601 86 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88