Årsrapport 2011 Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Innehåll Viktiga händelser 2011... 5 Översikt över Kommersiella Fastigheter Holding III AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Skårersletta kontors-/lagerbyggnad Norge... 14 Wall Street kontorsbyggnad USA... 15 Matrix kontorsbyggnad USA... 16 One Alliance kontorsbyggnad USA... 17 Arlington hotell USA... 18 Jacobs hotell USA... 19 Riga affärscentra Lettland... 20 Curanum äldrebostäder Tyskland... 21 Gävle hotell Sverige... 22 Stella logistikbyggnad Sverige... 23 Alpha kontor/butiker Finland... 24 Nyckeltal... 25 Årsredovisning... 28 Förvaltningsberättelse... 30 Resultaträkning... 36 Balansräkning... 37 Redovisnings- och värderingsprinciper... 39 Noter... 40 Revisionsberättelse... 43 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 3
Wall Street, New York 4 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Viktiga händelser 2011 FASTIGHETSVÄRDEN De underliggande fastighetsvärdena i bolaget hade en jämn utveckling under 2011. I synnerhet har investeringarna i Riga och Arlington utvecklats bra under året. Bolagets investeringar i Finland (Alpha), Tyskland (Curanum) och hotellportföljen i Ohio har däremot haft en negativ utveckling. Utsikterna för 2012 är osäkra. Skuldproblemen i euroområdet är fortfarande olösta medan utvecklingen i USA ser bättre ut. BNP-tillväxten väntas bli svagt positiv under 2012 på de fl esta marknader där bolaget gjort investeringar. NYTT, VIKTIGT HYRESAVTAL FÖRHANDLAT FÖR TOMTEBODA Bolaget har förhandlat fram ett nytt 25-årigt hyresavtal med en statlig aktör i Tomteboda i Stockholm. Avtalet avser invändiga lokaler på cirka 25 000 kvadratmeter och en utvändig parkeringsplats på cirka 10 000 kvadratmeter. Innan avtalet kan undertecknas måste det först godkännas av berörda myndigheter. Om avtalet blir godkänt bör det kunna undertecknas före 30 juni 2012 med infl yttning 1 juli 2015. RIGA POSITIV UTVECKLING OCH HYRESAVTAL UNDERTECKNAT MED H&M De tre köpcentren i Lettland har utvecklats väl under 2011 och utsikterna för 2012 är positiva. Hennes & Mauritz (H&M) har meddelat sitt inträde på den lettiska marknaden och har förhandlat fram ett hyresavtal på Alfa-centret för en yta på 2 430 kvadratmeter. Öppningsdatum är satt till 27 september 2012. Detta är en av de tre första butiker som H&M öppnar i Baltikum och etableringen kommer sannolikt att stärka portföljen ytterligare. 44 WALL STREET USA I december 2011 undertecknade bolaget ett 10-årigt hyresavtal med advokatbyrån Cullen och Dykman på cirka 5 000 kvadratmeter, en ökning med cirka 2 500 kvadratmeter jämfört med föregående hyresavtal. Ombyggnadsarbeten för de nya lokalerna är i full gång och infl yttning beräknas ske under hösten 2012. JACOBS USA På grund av att lånavtalet för hotellportföljen i Ohio löper ut i maj 2012, och att det skulle krävas ett betydande kapitaltillskott för att återfi nansiera lånet, letar bolagets samarbetspartner sedan en längre tid efter potentiella köpare till portföljen. Dessutom skulle ytterligare investeringar i denna portfölj vara riskfyllda och den förväntade avkastningen skulle inte vara tillfredsställande för aktieägarna i NBN. Försäljningsarbetet har nu resulterat i ett intentionsavtal om försäljning av de 18 hotellen i portföljen. Priset ligger på samma nivå som vid förra värderingen och försäljningen tros kunna genomföras under andra kvartalet 2012. UTBETALNING FÖR 2011 Det råder fortsatt osäkerhet kring händelseförloppet på kapitalmarknaderna och därmed är en riskfaktor kopplad till den framtida utvecklingen av koncernens investeringar. Därtill krävs fullgod likviditet för att säkra aktieägarnas tillgångar och värden. Styrelsen har mot bakgrund av resultatet för 2011, och bolagets likviditet, föreslagit en utbetalning på 0,40 kronor per A-aktie, motsvarande 2 procent av det totala tillförda kapitalet i den första emissionen. Detta kommer att ske genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut kommer att fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 5
Ca 4 200 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 63 % Næringsbygg 100 % 80 % 78 % 75 % 49,9 % Skårersletta (Norge) One Alliance (USA) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Kontor/lager 22 466 kvm Mars 2006 Kontor 51 272 kvm Januari 2007 Kontor 30 432 kvm Maj 2006 Logistik 366 372 kvm Februari 2007 Hotell 22 297 kvm Juni 2006 Prosjektpris MNOK 336 Andel inv. kapital 3,1 % Projektpris MNOK 1 173 Andel inv. kapital 10,9 % Projektpris MNOK 509 Andel inv. kapital 5,9 % Projektpris MNOK 2 810 Andel inv. kapital 29,1 % Projektpris MNOK 493 Andel inv. kapital 6,2 % Kommersiella Fastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten innehåller förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en redovisning av viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH III). Struktur och översikt KFH III är en fastighetsportfölj som består av investeringar i kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader och/eller handelsfastigheter med centralt läge och/eller långsiktiga hyresavtal inom EU/EES-området, men eventuellt även i USA. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Næringsbygg Holding III AS ( NBH III ) via det samägda bolaget Næringsbygg i Norge III AS (NBN III). I figuren ovan visas vilka investeringar som ingår i strukturen. Bolaget har totalt elva fastighetsinvesteringar varav fem i USA, två i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge och en i Lettland. Portföljen har en geografi sk spridning och investeringarna är också fördelade på olika branscher. Entrén till kontorfastigheten One Alliance 6 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Ca 6 500 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 37 % i Norge III AS 65 % 49 % 100 % 100 % 100 % 100 % Matrix (USA) Jacobs (USA) Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor 16 966 kvm December 2006 Hotell 100 000 kvm December 2006 Kontor/handel 17 142 kvm Mars 2007 Äldreboende 43 585 kvm December 2006 Hotell 9 130 kvm December 2006 Köpcentrum 99 449 kvm November 2006 Projektpris MNOK 116 Andel inv. kapital 1,5 % Projektpris MNOK 577 Andel inv. kapital 8,2 % Projektpris MNOK 225 Andel inv. kapital 2,9 % Projektpris MNOK 1 075 Andel inv. kapital 16,6 % Projektpris MNOK 141 Andel inv. kapital 1,3 % Projektpris MNOK 1 534 Andel inv. kapital 14,4 % 11 9 8 7 10 4 4 3 4 2 4 1 3 3 3 3 3 3 6 3 3 5 5 Fastigheter Norge Sverige Finland Tyskland Latvia USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga 7. 44 Wall Street 3. Stella 8. Arlington 9. Jacobs Hoteller 10. One Alliance Center 11. Matrix Financial Center Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 7
BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaktionsvolym (Mrd EURO) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark oljeoch gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på fi nansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under 2011. Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under 2011. För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under 2010. Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Infl ationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och 2014. Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under 2012. Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni 2011. Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari 2012. Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av 2013. Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under 2010. Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd av oron på fi nansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Huvudnätverket för logistik i Norden Örebro Helsinki Oslo Stockholm Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Källa: ING Real Estate Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de fl esta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill fi nansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då fi nansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret 2011. Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Trots en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Det råder emellertid ingen krisstämning i norsk ekonomi. I november 2011 rapporterade norska företag en förväntad produktionsökning på 2,3 procent under första halvåret 2012. Dessutom rapporterade några företag kapacitetsproblem vilket gör att man räknar med ökad sysselsättning framöver. Oljeindustrin beräknas även i fortsättningen vara en viktig motor i den norska ekonomin. Man har gjort flera stora fyndigheter på den norska sockeln under 2011, något som kommer att spela en viktig roll för den norska ekonomin under de kommande åren. Hög aktivitet i den oljerelaterade sektorn i kombination med låga räntor och positiv reallöneutveckling lägger grunden för ökad konsumtionen framöver. En stark norsk krona kan emellertid dämpa tillväxten i den konkurrensutsatta industrin och delvis som en följd av detta, beslöt norska riksbanken att sänka styrräntan med ytterligare 0,25 procent till 1,5 procent i mars 2012. Styrräntan har därmed sjunkit med 0,75 procent sedan december 2011. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 2,4 procent under 2011 och arbetsmarknaden är starkare med stigande sysselsättning och en arbetslöshet på strax under 3,5 procent. Den privata konsumtionen ökade med cirka 2,3 procent år 2011 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de fl esta andra ekonomier. Källa: DNB Fastighetsmarknaden i Norge Osäkerhet rådde på fastighetsmarknaden under 2011 och löpande prognoser har präglats av en hög grad av osäkerhet. Detta återspeglade alltså den allmänna ekonomiska osäkerheten i Europa för övrigt. Förväntningarna på 2011 var stora i början av året och den beräknade affärsvolymen uppgick till 50 miljarder norska kronor. Den europeiska statsskuldskrisen förändrade dock marknaden radikalt och osäkerheten var stor även på den norska fastighetsmarknaden. Affärsvolymen landade på 35 miljarder norska kronor vilket trots allt var bättre än många emellanåt befarat. Den största affärsvolymen är av förklarliga skäl koncentrerad till Stor- Oslo och denna marknad stod för 65 procent av den totala Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 9
affärsvolymen. Värdeutvecklingen var allmänt positiv under första halvåret 2011 med fallande avkastningskrav och stigande värden. Efter sommaren vände denna trend och marknaden blev mer selektiv. Dyrare fi nansiering var den främsta orsaken till detta i kombination med ökade kapitalkrav. De bästa fastigheterna låg fortsatt bra i pris och de bästa fastigheterna såldes med avkastningsnivåer på ca 5,25 procent. Hittills under 2012 har läget varit bättre än det var i slutet av 2011. Riskjustering och kreditspreadar har minskat något jämfört med förra året och internationella makroekonomiska siffror ser genomgående bättre ut än de gjorde i slutet av 2011. Beräknad affärsvolym under 2012 är 40 miljarder norska kronor. Emellertid kommer viktiga faktorer som ränteutveckling och allmän ekonomisk utveckling både i Norge och internationellt att vara avgörande för aktiviteten på marknaden. Aktiviteten i början av året har varit hög bland annat genom försäljningen av DNB:s nya huvudkontor i Bjørvika. Priset uppgick till 4,8 miljarder norska kronor, vilket motsvarar 5,1 procent direktavkastning. På hyressidan ligger kontorsmarknaden i Stor-Oslo på fortsatt bra nivåer. Den mest märkbara konsekvensen av den allmänna ekonomiska oron är att beslut tar längre tid. Vi ser emellertid en tudelning i den norska ekonomin där företag inom olje- och offshoreverksamhet har ett växande arealbehov och därför skiljer sig från andra segment. Den totala vakansgraden i Stor-Oslo har ökat från 688 000 kvadratmeter till 720 000 kvadratmeter under de senaste sex månaderna. Detta motsvarar en vakansgrad på cirka 7 procent, som väntas vara stabil under 2012. Trenden är att nya, moderna byggnader i områden som CDB 2 och Skøyen kommer att fyllas på bekostnad av äldre byggnader utanför de centrala affärsområdena. Anledningen till den ökade vakansgraden under 2011 berodde på en tilltagande nyproduktion. Hyrorna beräknas få en plan till en svagt positiv tillväxt. För de bästa objekten i Oslo beräknas priserna stiga även i fortsättningen. För kontorsfastigheter låg hyresnivåerna under fjärde kvartalet förra året på cirka 3.900 norska kronor per kvadratmeter för de bästa objekten. Detta är högre än förväntat men det är ändå en indikation på att folk fortsatt är beredda att betala mycket för ett bra läge. Genomsnittshyran i Oslo beräknas till cirka 3.200 per kvadratmeter för CBD. För kontorslokaler i Oslo, som ligger utanför CBD, ligger hyran på mellan 1.500 och 2.700 norska kronor per kvadratmeter beroende på läge och standard. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Finland Den fi nska ekonomin uppvisade en stark tillväxt under de tre första kvartalen 2011, men upplevde att tillväxten avtog under fjärde kvartalet. BNP-ökningen under 2011 låg på cirka 2,7 procent. För 2012 förväntas inte någon tillväxt i BNP utan ökningen beräknas tillta först under 2013 med 1,8 procent. Den genomsnittliga infl ationen låg på 3,4 procent under 2011 och man räknar med att infl ationen ska sjunka till 2,6 procent under 2012 och 2,1 procent under 2013. Räntorna beräknas inte öka igen förrän i slutet av 2012. Arbetslösheten ligger på 7,8 procent och förväntas öka till 8,1 procent under 2012 och 2013. Den finska ekonomin är exportdriven och mer än 40 procent av BNP genereras inom denna sektor. Fastighetsmarknaden i Finland Affärsvolymen på investeringsmarknaden låg under 2011 på cirka 1,8 miljarder euro. Finska placerare har varit mest aktiva på denna marknad under de senaste tre åren, men den utländska andelen har långsamt ökat något. De mest aktiva utländska placerarna kommer från Tyskland och Sverige. Under 2011 kom 25 procent av försäljningsvolymen från nya entreprenörsprojekt. 55 procent av dessa affärer genomfördes av fi nländska placerare som försäkringsbolag och pensionsfonder. Prisnivåerna har förbättrats något f ör de bästa lägena, men detta tros plana ut framgent. Fastighetsmarknaden har också minskat efter återhämtningen 2010 och första halvåret 2011. Osäkerhet kring den europeiska ekonomin har naturligtvis påverkat fastighetsmarknaden i Finland. Bankerna har blivit mer försiktiga och marginalerna har ökat. Tillgången på bankfi nansiering kommer att vara en viktig faktor för utvecklingen av denna marknad framöver. Belåningsgraden för bankfinansierade fastigheter utanför CBD ligger nu på omkring 50 procent. Många fastighetsportföljer ska återfi nansieras mellan 2012 och 2014 och skillnaden mellan de nya kraven och de faktiska värdena måste täckas. 2 Central Business District (det mest attraktiva området för företag i en stad) 10 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tyskland EU Många av dessa projekt fi nansierades vid en tidpunkt då belåningsgraden var betydligt högre än idag. Källa: DTZ Makroekonomisk utveckling i Lettland Den lettiska ekonomin utvecklades positivt under 2011 och BNP ökade med 5 procent. Under 2012 räknar SEB med en BNP-ökning på 2,5 procent. Budgetunderskottet väntas krympa med 4 procent 2011 till 2,5 procent under 2012, vilket innebär att Lettland beräknas uppfylla EU:s/ECB:s kriterier för att ansluta sig till euroområdet 2014. Tillväxten i detaljhandeln ökade under 2011 och låg på 7,6 procent i november jämfört med samma månad året dessförinnan. I synnerhet har konsumtionen av kläder och elektronik ökat igen. Köpcentren i Riga hade fortsatt lägre vakansgrad och högre omsättning under 2011. Och vakansgraden i de bästa delarna av centrala Riga låg sällan högre än 2-3 procent totalt sett. Källa: Newsec, SEB Fastighetsmarknaden i Lettland Från fi nanskrisens början och fram till slutet av 2010 gjordes de flesta fastighetsaffärerna i Baltikum av lokala placerare och mindre fonder. Intresset från opportunistiska skandinaviska och ryska placerare har blivit starkare under hela 2011 och affärsvolymen har ökat även om det är långt kvar till nivåerna för 2007-2008. Stora institutionella placerare har hittills hållit sig borta från denna marknad. Värdena för fastigheter i Baltikum minskade kraftigt under 2008 och 2009, men har förbättrats betydligt under 2010 och 2011 för attraktiva objekt. Avkastningsnivåerna sjönk under 2011 efter tecken på ekonomisk bättring och betydligt lägre räntor. Riskpremien på denna marknad beräknas minska när tillväxten tar fart. Det råder emellertid osäkerhet om 2012 och hur stor effekt den ekonomiska utvecklingen i Europa i allmänhet kommer att få. Frågetecken finns även kring hur bankernas fi nansieringsvilja och -förmåga kommer att utvecklas. Källa: Newsec Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden BNP i euroområdet sjönk med 0,3 procent under fjärde kvartalet 2011 jämfört med föregående kvartal. På årsbasis steg BNP med 0,7 procent enligt den statistiska centralbyrån Eurostat. Under 2010 ökade BNP med 1,7 procent. Enligt EU:s uppskattningar beräknas BNP sjunka med 0,3 procent under 2012. Tidigare beräkningar spådde en tillväxt på 0,5 procent. Efter kraftigt sänkta fastighetsvärden under 2008 och 2009 (-11,7 procent respektive -9,6 procent) noterade CB Richard Ellis en ökning på 2,6 procent för 2010. Under 2011 sjönk fastighetsvärdena marginellt. Utvecklingen har emellertid varierat från region till region. De nordeuropeiska länderna har upplevt en värdeökning på 1,4 procent. Affärsvolymen för näringsfastigheter i Europa ökade med 7 procent och slutade på 118 miljarder euro. Källor: Eurostat, CBRE, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland under 2011 Den tyska ekonomin utvecklades bra även under 2011, om än inte lika bra som under 2010. BNP ökade med 3,1 procent under 2011 jämfört med 3,6 procent året dessförinnan. Tillväxten under 2011 drevs främst upp av den inhemska efterfrågan. I synnerhet var privatkonsumtionen viktig för den positiva ekonomiska utvecklingen. Denna ökade med 1,5 procent under 2011, vilket är den starkaste ökningen på fem år. Den positiva utvecklingen är ett resultat av minskad arbetslöshet. Arbetslösheten sjönk till 5,5 procent i december 2011 jämfört med 6,6 procent 12 månader tidigare. Sysselsättningen i Tyskland är nu den högsta någonsin och med hela 41 miljoner personer i arbete per januari 2012 ser den goda trenden ut att hålla i sig. Ökad export bidrog också till tillväxten som ökade med 11,4 procent under året, medan importen ökade med 13,2 procent. Källa: Destatis Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 11
Marknaden för äldreomsorg i Tyskland Intresset för placeringar på marknaden för vårdhem och äldreboenden var stabil under 2011. Affärsvolymen var cirka 450 miljoner euro vilket är något mer jämfört med 2010. Priserna på vårdhem ökade också något under 2011. Källa: axion consult Makroekonomisk utveckling i USA Den amerikanska ekonomin visade en svag tillväxt under första halvåret 2011 och särskilt andra kvartalet var svagt, med en årlig tillväxt på endast 1 procent. Under sommaren ökade oron på kapitalmarknaderna delvis till följd av skuldproblemen i USA och Europa. Denna osäkerhetsfaktor dämpade tillväxten även under tredje kvartalet som uppvisade en årlig tillväxt på 1,8 procent. Under fjärde kvartalet återhämtade sig makroekonomin i USA som fi ck hjälp på traven av kvantitativa lättnader, och den årliga tillväxten steg till 3,0 procent. Sammantaget ökade BNP i USA med 1,7 procent under 2011 jämfört med 2,8 procent under 2010. För 2012 väntas en tillväxt på cirka 2,0 procent. Det skapades 227 000 nya arbetstillfällen i USA i februari 2012. Detta är tredje månaden i rad där det skapas över 200 000 nya jobb i USA. Detta är en snabbare ökning än på många år. Arbetslösheten i USA låg per februari månad 2012 på 8,3 procent, vilket är en minskning jämfört med 10 procent i början av 2010. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Även här såg man en svag utveckling under första halvan av 2011, men under fjärde kvartalet 2011 steg privatkonsumtionen med 2,1 procent. Infl ationen har under det senaste året legat på 2,9 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics Kontorsmarknaden i Atlanta Flera nya kontorsbyggnader om totalt cirka 300 000 kvadratmeter har färdigställts i Atlanta under de senaste två åren. Ungefär hälften av dessa byggnader fi nns i Buckhead som är stadens fi nansdistrikt. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader är fastighetsaktörerna tvungna att erbjuda hyresgästerna attraktiva hyresvillkor. Detta leder till ökade kostnader i form av anpassningar för olika hyresgäster samt att hyresgästerna kräver en hyresfri period för att underteckna nya avtal. Vakansgraden i Buckhead var cirka 25 procent under första halvåret 2011, men från andra kvartalet har den vänt i positiv riktning och per december 2011 låg den på cirka 20 procent. Sammantaget uppgick nettoinflyttningen på hyresmarknaden i Buckhead till cirka 130 000 kvadratmeter under 2011. Inga nya kontorsbyggnader är planerade i Buckhead och man räknar med att hyresmarknaden gradvis kommer att förbättras framöver. Källor: JLL, Marcus & Millichap Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Nya fyndigheter av skifferolja i Colorado gör att nya och befi ntliga olje- och gasbolag vill etablera sig i Denver. Detta har bidragit positivt till ekonomin i Denver under det senaste året och arbetslösheten minskade från cirka 9 procent till 7,7 procent under de senaste 12 månaderna. Lobbyområdet på hotellet i Arlington Kontorsmarknaden i centrala Denver stabiliserades under 2011 och nettouthyrningen var cirka 90 000 kvadratmeter. Detta innebar att vakansgraden minskade till 13,8 procent per december 2011 från 15,2 procent föregående år. 12 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Kontorpriscykel, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Denver, New York Hyresökningarna avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Atlanta Hyrorna tycks också ha vänt uppåt under andra halvan av 2011. Dessutom erbjuds färre incitament för hyresgäster som tecknar nya avtal och detta är en trend som tros hålla i sig framöver. Källor: CBRE, JLL, Marcus & Millichap Kontorsmarknaden i New York Downtown Manhattan Uthyrningen ökade markant under andra halvåret 2010 och denna positiva trend fortsatte under hela 2011. För Downtown Manhattan sjönk vakansgraden från 13,5 procent till 10,5 procent under det gångna året. World Trade Center 1-4 är nu under uppförande omkring Ground Zero och kommer totalt att utgöras av cirka 800 000 kvadratmeter kontorsyta. Flera stora företag har redan undertecknat hyreskontrakt i byggnaderna som förväntas stå klara 2013-2015. Den positiva utvecklingen på området beräknas även påverka hyresmarknaden positivt eftersom många nya bolag förmodas etablera sig i området under kommande år. Hyresnivåerna stabiliserades under första halvåret 2011 och under andra halvåret skedde en positiv utveckling. Totalt sett ökade hyrorna med cirka 4 procent i Downtown Manhattan 2011. Källor: CBRE, JLL Hotellmarknaden i USA (Washington) Den negativa utvecklingen på hotellmarknaden i USA vände under andra kvartalet 2010 och den positiva utvecklingen accelererade så att intäkterna per tillgängligt rum (REVPAR 3 ) för året ökade totalt sett. Under 2011 fortsatte den positiva trenden med en beläggningsökning på cirka 4,4 procent. Dessutom har intäkterna ökat per uthyrt rum med 3,7 procent jämfört med 2010. Sammantaget innebär detta en ökning av intäkterna för hotellbranschen i USA med 8,2 procent under 2011. REVPAR ökade under 2011 med 9 procent i Ohio, 8 procent i Boston, 2,8 procent i Washington och cirka 10 procent i Montreal jämfört med 2010. Intäkterna i hotellbranschen i USA beräknas öka med totalt 6-8 procent per år under åren 2012 och 2013. Källor: Smith Travel Research, Marcus & Millichap One Alliance Center, USA 3 Revenues Per Available Room (intäkter per tillgängligt rum) Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 13
Skårersletta Norge Skårersletta 55 ligger i Lørenskog kommun i utvecklingsområdet kring Gardermoen. Byggnaden är på cirka 22 000 kvadratmeter. Resterande del utgörs av kontors- och butikslokaler. Fastigheten har också en obegränsad nyttjanderätt till 141 parkeringsplatser som kan användas av hyresgästerna. Genomsnittlig löptid för befintliga avtal är 7,8 år. Den största hyresgästen i byggnaden är Apokjeden, som har knappt 8 år kvar på hyresperioden. Cirka 900 kvadratmeter lokaler är för närvarande vakanta. Under 2011 övergick man till mäklarfi rman Real Eiendomsmegling då den tidigare mäklaren inte uppnått tillfredsställande resultat. Real Eiendomsmegling känner den lokala marknaden väl, något som NBN räknar med ska falla väl ut. Som ett led i en mer proaktiv strategi kommer lokalerna att presenteras för potentiella hyresgäster i enskilda möten. De lediga lokalerna har hög standard och bör kunna hyras ut utan några större investeringar. Aker Frogner 150 ofjorden Nesodden Kirkeveien Nordre Aker Sagene OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E 6 155 Søndre N d t d 190 4 Alna Østensjø 191 163 Grorud Østre Aker vei Stovner Lørenskog 159 Strømmen Skjetten Fetveien Lillestrøm Rælingen Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeltal Land Norge Projekttyp Kontor/lager Ägarandel 100 % Yta 22 466 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 22 Teknisk och ekonomisk förvaltare Basale Investeringsår 2006 14 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
1 Wall Street USA 44 Wall Street är en kontorsfastighet på 24 våningar som ligger nära New York-börsen och Trump Center. Läget är centralt i New Yorks finansdistrikt på den nedre delen av Manhattan. Fastigheten består till största delen av kontor men rymmer också butiks- och lagerlokaler. Fastigheten byggdes ursprungligen för The Bank of America 1927. Höga takkonstruktioner med stora fönster ger attraktiva kontorslokaler. NBN III äger fastigheten tillsammans med Swig Equities och Baruch som äger cirka 11 procent vardera, medan NBN III ökade sin andel från 75 till 78 procent under 2010. ABS, som är en av de ledande fastighetsförvaltarna på Manhattan, ansvarar för uthyrning och förvaltning av fastigheten. paw Jersey City Liberty State Park Washington Bvd Ellis Island Cl Washin Hoboken Holland Tunnel NEW YORK 478 Governors Joe Dimaggio Hwy 9 A Hudson St Broadway FDR Dr N 6 th Ave Greewich Village Canal St Broadway Brooklyn Bridge Furman St 3 rd St Manhattan Bridge 2 nd Ave 1 st. Ave East Broadway 278 Delancey St Brooklyn Franklin D. Roosevelt Dr Fort Greene Gree Williamsburg st W Vakansgraden i fastigheten ligger på cirka 20 procent och projektet är beroende av kapitaltillskott för att kunna modernisera och hyra ut lediga lokaler. Huvudfokus i projektet är att öka beläggningen och några av de lediga lokalerna rustas därför upp för att göras mer presentabla för potentiella hyresgäster. Det pågår diskussioner med flera nya och befintliga hyresgäster som är intresserade av att hyra lokaler i fastigheten. I december 2011 undertecknade bolaget ett 10-årigt hyresavtal med advokatbyrån Cullen och Dykman på cirka 5 000 kvadratmeter, vilket är en ökning med cirka 2 500 kvadratmeter jämfört med det tidigare avtalet. Ombyggnadsarbetena för de nya lokalerna är i full gång och hyresgästerna beräknas kunna flytta in i lokalerna i höst. Styrelsen beslöt under 2011 att investera 2 miljoner dollar i det samarbetsbolag som äger fastigheten. Dessa medel kommer att användas för att rusta upp lokalerna i samband med att det nya hyresavtalet undertecknas. För att stabilisera fastighetsdriften kommer det att krävas ett kapitaltillskott på ytterligare cirka 13 miljoner dollar under de kommande fyra åren. I detta ingår kapital för amorteringar på lån till ett belopp av cirka 1 miljon dollar per år. Styrelsen kommer löpande att utvärdera i vilken grad NBN ska fortsätta att investera i fastigheten. Detta gör man genom att titta på den underliggande marknadsutvecklingen samt på hur många hyresavtal NBN i samarbete med förvaltaren lycka ro i land. Bolagets samarbetspartners i projektet har hittills inte bidragit med sin andel i tilläggsinvesteringen och kommer sannolikt inte att göra det heller på grund av sin svaga finansiella ställning. Således kommer det nya kapital som NBN har skjutit till i praktiken öka NBN:s andel i fastigheten. Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 78 % Yta 30 432 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 42 Teknisk och ekonomisk förvaltare ABS Investeringsår 2006 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 15
Colorado Bldv Matrix Financial Center, USA Matrix Financial Center är en kontorsfastighet med 24 våningar på cirka 17 000 kvadratmeter. Fastigheten ligger centralt i Denvers finansdistrikt (CBD) i närheten av mer än 50 restauranger och 16 hotell. 92 procent av den uthyrningsbara ytan består av kontor, medan övriga ytor bland annat omfattar butikslokaler på markplan. Denver är en stad med positiv utveckling och mest utmärker sig bolag inom olje- och energisektorn. Infrastrukturen i Denver kommer att förbättras avsevärt under de kommande åren, bland annat med nya tågförbindelser mellan ytterområden och stadskärna. Fastigheten ägs tillsammans med en norsk fastighetsinvesterare som har god insyn i fastighetsmarknaden i Denver. Toma West Management förvaltar fastigheten och är också ansvarig för uthyrningen. Bolagets största hyresgäst, United Western Bank, gick i konkurs i februari 2011. Delar av konkursboet köptes upp av First Citizens Bank, och de fl esta hyresavtalen löper därför vidare fram till 2013. I december 2011 beslöt ägarna och investerarna att ytterligare 4 miljoner dollar krävdes i bolaget för att man skulle kunna rusta upp och hyra ut resterande vakanta lokaler. Av detta investerade NBN 65 procent medan NBN:s samarbetspartner stod för 35 procent. Det har varit bra efterfrågan på hyresmarknaden för kontorslokaler i Denver sedan oktober förra året, och tre nya hyresavtal på cirka 1 700 kvadratmeter totalt har undertecknats under det senaste kvartalet. Det största nya hyresavtalet är på cirka 1 000 kvadratmeter och tecknades av Liberty Acquisitions för en femårsperiod och en årshyra på cirka 1 300 norska kronor per kvadratmeter. Därtill justeras hyran årligen med en fast årlig hyreshöjning på 2,5 procent. Det pågår också en dialog med samma hyresgäst som kan vara intresserad av att hyra ytterligare en ledig lokal på cirka 650 kvadratmeter. Mt Olivet wood Edgemont Green Mountain Village r Creek ke Park Arvada Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Lakewood 76 pike Zuni 70 Western Hills N Valley Hwy North Washington Lawrence St DENVER Alamo Placita 85 Commerce City Glendale Sandtown W. Coldfax Ave y Arsenal National Refuge Montbello COLORADO Sable College Sullivan View Englewood Sheridan Cherry Hills Cherry Creek Village State Park Bow Mar Cherry G d Aurora Buckley AFB Fastigheten är nu uthyrd till 80 procent men man arbetar aktivt med fl era potentiella aktörer som är intresserade av att hyra mindre kontorsytor. Målet är att öka beläggningen till 90 procent under året. Under 2013 förfaller flera stora hyresavtal, på cirka 5 000 kvadratmeter totalt, och man räknar med att fl era av hyresgästerna kommer att fl ytta från sina lokaler. Bolaget uppskattar därför att det kommer att ta två till tre år innan fastighetsdriften stabiliserats med en beläggning på över 90 procent. Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 65 % Yta 16 966 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 11 Teknisk och ekonomisk förvaltare Toma West Management Investeringsår 2006 270 16 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
One Alliance Center USA Fastigheten är en 20 våningar hög kontorsbyggnad som ligger i stadsdelen Buckhead, norr om Atlantas centrum. Fastigheten är på cirka 51 000 kvadratmeter. Läget i Buckhead är mycket bra, med gångavstånd till några av stadens bästa köpcenter samt flera av de största hotellen som Ritz-Carlton, Grand Hyatt och Westin. Smallwood, Reynolds og Stewert & Stewart har ritat huset. NBN III äger 80 procent av fastigheten och minoritetsägaren Tishman Speyer resterande 20 procent. Tishman Speyer hör till de främsta amerikanska företagen inom drift och utveckling av fastigheter och bedriver fastighetsprojekt i nästan hela världen. Situationen för One Alliance är fortsatt kärv. Flera stora hyresavtal på cirka 15 000 kvadratmeter totalt löpte ut under andra halvåret 2011 och vakansgraden i fastigheten ligger nu på cirka 35 procent. Detta har resulterat i att projektet inte kan bära de löpande driftskostnaderna och man förhandlar därför med långivaren om en lösning som innebär att skulden i praktiken kommer att minskas med cirka 40 procent. En sådan lösning skulle också innebära att NBN och de andra delägarna måste tillföra kapital i projektet för Smyrna Bob A. Holmes Fwy Chattahoochee G E O R G I A Ben Hill 285 Tom Murphy Fwy Horace E. Tate Fwy East Point College Park 75 ATLANTA 85 Hapeville 403 Hillside Cottages North Atlanta Buckhead Business District ME Expy NE Chamblee Clarkston Scottdale Decatur Avondal Estates East Lake Gresham Park Panthersville Pittsburg Tucker Pine Lane Glen Heaven att kunna renovera och hyra ut de lediga lokalerna. Om man inte når fram till en överenskommelse kommer långivaren förmodligen att kräva att fastigheten läggs ut till försäljning. Köpeskillingen kommer inte att överstiga lånets storlek och en eventuell försäljning kommer därför att leda till att hela det egna kapitalet går förlorat. Man räknar med att en uppgörelse med långivaren kommer under våren. 20 285 Sto Mou Purple Heart Hwy Andel av årliga hyresintäkter 7 % Nyckeltal Land USA Projekttyp Kontor Ägarandel 80 % Yta 51 272 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 55 Teknisk och ekonomisk förvaltare Tishman Speyer Investeringsår 2007 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 17
Arlington USA West Arlington Gateway är ett 15-våningars hotell med 336 rum och konferenslokaler på cirka 5 000 kvadratmeter. Hotellet ligger centralt i stadsdelen Ballston i Arlington, i närheten av huvudinfarten till det som anses vara den mest dynamiska förorten till Washington DC. Området har genomgått en stark ekonomisk utveckling och vuxit påtagligt de senaste åren. NBN III äger 49,9 procent av hotellet och JBG Companies äger resterande andel. Hotellet har ett löpande 20-årskontrakt med Starwood Hotels & Resort som driver hotellet under varumärket Westin. Hotellet har fortsatt att utvecklas väl under 2011 och har ökat sina intäkter med cirka 2 procent. Under 2012 beräknas intäktsökningen att ligga på 4-5 procent och i så fall kommer intäkterna att närma sig nivåerna från rekordåren 2006 och 2007. Tvärs över gatan från hotellet sett pågår ett byggprojekt som omfattar såväl lägenheter, kontor som kommersiella lokaler. Projektet beräknas vara slutfört i slutet av 2012 och kommer att bidra positivt till utvecklingen av området. Dessutom kommer det att skapa nya möjligheter att attrahera affärskunder till hotellet. Andel av årliga hyresintäkter 11 % eorge Washington Memorial Pkwy Canal Rd NW Woodmont Highlands Arlington Lyon park Fort Myer Arlington Heights Colonial Village Westmont Arlington Blvd Washington Blwd Army and Navy Country Club University Arlington National Cemetery orial Hwy 395 Theodor Roosevelt Island Route 66 The Pentagon George Washington University Jefferson Davis Hwy Addison Heights West Potomac Park Potomac 110 WASHINGTON D. C. White House 395 The Elipse United Stated Capitol MARYLAND Turordningen i projektet är sådan att NBN har företräde framför NBN vad gäller det löpande kassaflödet. Således kan man utgå ifrån att NBN III får hela kassaflödet som genererats i projektet under 2012. Detta beräknas uppgå till cirka 8 miljoner norska kronor eller motsvarande cirka 5 procent av avkastningen på det egna kapitalet. Nyckeltal emorial Pkwy Constitution Ave NW independence Ave SW SW Fwy East Potomac Park Land USA Projekttyp Hotell Ägarandel 49,9 % Yta 22 297 kvm St NW apitol St NW S. Capitol St SE Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 85 Teknisk och ekonomisk förvaltare Starwood Hotel & Resort Investeringsår 2006 18 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB
Jacobs USA Portföljen består av 17 hotell med sammanlagt 1 888 rum i Ohio/Kentucky-området, fördelade på Cleveland, Columbus, Cincinnati och Toledo/Findlay. Hotellet är en del av Marriott-kedjan. L a k e M i c h i g a n Toledo L a k e E r i e Clevela Varje hotell har sin egen nisch på marknaden. Samtliga av fastigheterna är belägna i etablerade affärsområden i städernas centrala delar och syns väl från huvudlederna. Samtliga av hotellen uppfördes mellan 1997 och 2000 av Richard E Jacobs Group som är ett av de största privata fastighetsbolagen i Ohio. Marriott är en av världens största hotellkedjor med verksamhet i 69 länder. Marriott är ett ansett varumärke i branschen och har bland annat ett av de mest omfattande förmånsprogrammen för trogna gäster. ago Gary South bend Fort Wayne Indianapolis Dayton Columbus O H I O NBN III äger 49 procent av portföljen tillsammans med Och-Ziff som äger 51 procent. Fastighetsbolaget Och-Ziff grundades av Och-Ziff Capital Management som är ett globalt, institutionellt kapitalförvaltningsbolag. Intäkterna för portföljen ökade med cirka 7 procent under 2011 och som ett resultat av turordningsstrukturen fick NBN III hela intäktsflödet som genererats i projektet, vilket var i storleksordningen 11 miljoner norska kronor. Detta motsvarar cirka 5 procent av avkastningen på eget kapital. Det låneavtal som är knutet till hotellportföljen förfaller till betalning i maj 2012. Värdet på portföljen minskade kraftigt under finanskrisen 2008-2009 och har sedan dess varit relativt stabilt. Eftersom långivarna inte vill förlänga lånet kommer det att krävas ett betydande kapitaltillskott för att återfinansiera fastigheten. Dessutom är detta en riskfylld investering där den förväntade avkastningen, enligt styrelsens uppfattning, inte är tillfredsställande för aktieägarna i NBN. OZRE har därför sedan en längre tillbaka haft portföljen ute till försäljning och på uppdrag av fastighetsbolaget undertecknade OZRE i början av januari ett intentionsavtal med ett amerikanskt investmentbolag om försäljning av portföljen till ett värde motsvarande 115 miljoner dollar. Detta är i linje med den INDIANA Cincinnati senaste värderingen. Om bolaget lyckas sälja portföljen till detta pris kommer detta att ge NBN cirka 4,2 miljoner dollar. Därtill har NBN tidigare erhållit cirka 12 miljoner dollar i löpande kassaflöde från denna portfölj. Om bolaget inte lyckas sälja portföljen kommer OZRE att försöka förhandla fram en förlängning av låneavtalet. Detta måste eventuellt ske på långivarens premisser eftersom det fastighetsbolag, i vilket NBN formellt är delägare, i så fall bryter mot låneavtalet och risken därmed är hög. Nyckeltal Land USA Projekttyp Hotell Ägarandel 49,0 % Yta 100 000 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 120 Teknisk och ekonomisk förvaltare Och-Ziff Real Estate Investeringsår 2006 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 19
Riga Latvia Fastigheterna i Riga består av de tre köpcentren Alfa, Mols och Dole. Köpcentren ligger utmed viktiga huvudinfarter till Riga och omfattar cirka 100 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta. Ratsupe Spilve Podrags Duntes iela Ciekurkalns E 77 Smerlis Brivibas gatve Jugla Alfa är ett av Rigas största och mest moderna köpcentrum och var det första köpcentret för bilburna i Lettland. Centret slog upp portarna 2001 men genomgick en omfattande utbyggnad 2004 respektive 2008. Alfas senaste tillbyggnad stod klar 2008 och har bland annat åtta biosalonger samt butiker som Mango och Zara. Den totala ytan för Alfa är idag 55 000 kvadratmeter. Den senaste satsningen tillmötesgår kundernas önskemål om att kunna kombinera shopping och underhållning under samma tak och är också ett strategiskt val för att positionera sig i förhållande till konkurrenterna. Mols är på totalt 31 000 kvadratmeter och Dole är på 14 000 kvadratmeter. ucavsala Lielirbes iela E 22 Têrinji Bierinji Mårupe Kipsala A8 Centra Rajons Kliversala Krisjäna Valdemära iela Mucasala Purvciems RIGA Plavnieki Ziepriakkaina iela Šosciems Katlakalns Vienibas gatve A 10 Biekensala Atgazene Lucavsala A 7 E 77 Brivibas gatve E 22 A 2 Krasta iela Daugava Darzciems A 6 Kengarags E 22 Lubânas iela Ma P 4 P 2 Dreilini Den löpande verksamheten i köpcentren i Riga går bättre och bättre och genererar ett bra kassafl öde. Detta trots den ekonomiska nedgång som Lettland och Baltikum varit inne i. Genom aktiv och effektiv förvaltning har man lyckats hålla vakansgraden i köpcentren nere samtidigt som man behållit kundernas intresse. I genomsnitt låg andelen lediga butikslokaler i januari 2012 på 2,1 procent jämfört med 3,6 procent under samma period i fjol. Hennes & Mauritz (H&M) undertecknade under första kvartalet 2012 hyresavtal på Alfa i Riga för en av sina butiker. H&M har meddelat att man kommer att öppna totalt tre butiker i Baltikum under 2012 och den planerade öppningen på Alfa är satt till 27 september. Avtalet löper över femårsperioder med möjlighet till fem års förlängning. Lokalerna är fördelade på två plan och upptar en yta av totalt 2 430 kvadratmeter. För att få detta till stånd krävs en viss ommöblering bland befi ntliga hyresgäster och en rulltrappa måste också installeras i H&M:s lokaler. Avtalet med H&M förväntas öka Alfa-centrets attraktionskraft ytterligare. Av förra årets värdering framgår att värdena har ökat avsevärt sedan den återfi nansiering som genomfördes 2010 och som resulterade i en extra amortering av skulden på 14,5 miljoner euro. Som en kompensation för detta godkände banken att vissa krav i låneavtalet tillfälligt ska upphävas fram till 2013. Kraven är kopplade till relationen mellan belåningsgraden och fastigheternas marknadsvärde. Bolaget ligger redan idag gott och väl innanför angivna gränsvärden. Nyckeltal Land Lettland Projekttyp Köpcenter Ägarandel 100 % Yta 99 449 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 112 Teknisk och ekonomisk förvaltare Linstow Investeringsår 2006 20 Årsrapport 2011, Kommersiella Fastigheter Holding III AB