Bönan 4:6, Strandgården

PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING 2011-02-03 Antagen av BMN: 2011-03-23 Dnr: 10BMN273 Laga kraft: 2011-04-21 Handläggare: Henry Grew Bönan 4:6, Strandgården Detaljplan för bostadsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län FYSISK PLANERING Bygg & Miljö Gävle, 801 84 Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tfn 026-17 80 00 (vx) bygg.miljo@gavle.se www.gavle.se

Dnr:10BMN273 Sid 2 (11) PLANBESKRIVNING Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att ändra användningen inom området från restaurangändamål till bostadsändamål. Strandgården avses rivas. Planen ger byggrätt för ett parhus där fd restaurangen Strandgården ligger och i detaljplanen ges även byggrätt för en tillbyggnad av befintlig tjänstebostad, en dubbelcarport/garage samt ett gemensamt uthus på östra sidan mot vattnet. Planen syftar även till att bevara gårdsbildningen och befintliga uthus. I detaljplanen finns bestämmelser som syftar till att bevara de kulturhistoriska värdena på platsen, samt att tillkommande bebyggelse ska utformas med hänsyn till omgivningens egenart. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Detaljplanen är förenlig med riksintressena 3, 4 kap MB (miljöbalken), samt miljökvalitetsnormerna 5 kap MB. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i Bönan, precis mitt emot Böna kapell, öster om Gråbergsvägen. Areal Planområdets areal är ca 0,5 ha. Vattenområde ingår om ca 0,1 ha. Markägoförhållanden Fastigheten är privatägd. Miljömål Bostäderna ligger kustnära i anslutning till kollektivtrafikstråk. Utformningen anpassas till kulturvärdena på platsen. Inga miljömål påverkas negativt. Planen bidrar till uppfyllelse av målet God Bebyggd Miljö. Tidigare ställningstaganden Vision 2025 Visionen stöds genom att detaljplanen möjliggör attraktiva boendemöjligheter i närhet av kollektivtrafik, utbyggd infrastruktur och tillgång till naturområden. Riksintresse Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövård, Norrlandet enl MB.

Dnr:10BMN273 Sid 3 (11) Översiktliga planer I gällande översiktsplan för Norrlandet antagen den 24 maj 1993 anges att området är inom riksintresse för kulturmiljö. I översiktsplanen anges att kommande detaljplaner ska innehålla skyddsbestämmelser för de värdefulla byggnaderna. Länsstyrelsen har i en miljöbedömning från 2006 uttryckt att det är acceptabelt att riva Strandgården då den genomgått många om- och tillbyggnader. Planförslaget innehåller skyddsbestämmelser för kvarvarande byggnader, därför är planen förenlig med gällande översiktsplan. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området gäller detaljplan för Gråberget och östra Bönan som vann laga kraft 1995-11-23. Planen anger att fastigheten får användas för restaurangändamål. Byggnaden får vara högst två våningar och vinden får ej inredas. Planen anger att det är en värdefull kulturmiljö och att ändringar inte får förstöra karaktären i området. Marken runt gårdsbildningen är prickmarkerad och får inte bebyggas med undantag från befintligt strandhus där det även finns byggrätt för en brygga med komplementbyggnad på. Miljökonsekvensbeskrivning Den föreslagna bebyggelsen bedöms inte ge en sådan betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 Miljöbalken. En miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättats enligt kraven i Plan- och bygglagen 5 kap18. Vid behovsbedömningen har planens ringa omfattning beaktats, samt att den föreslagna utökningen av byggrätten endast omfattar redan ianspråktagen mark. Planen ändrar huvudsakligen markanvändningen från restaurang- till bostadsändamål. Konsekvenserna av planens genomförande redovisas i plan- och genomförandebeskrivningen.

Dnr:10BMN273 Sid 4 (11) Förutsättningar och förändringar Bebyggelse Förutsättningar befintlig bebyggelse Mot vägen avgränsas tomten av uthuslängan. Tomten innanför domineras av restaurangbyggnaden Strandgården. Öster om uthuslängan står ett litet gårdshus med höga kulturhistoriska värden. Mot södra gränsen står den fd tjänstebostaden och mot norra gränsen finns ett gästhus/strandhus. Huvudbyggnaden är tillbyggd i omgångar och byggnadens kulturhistoriska värden har gått förlorade. Fd tjänstebostad Gästhus/strandhus Huvudbyggnaden, restaurang Strandgården Litet gårdshus Förutsättningar tomtmark Tomten sluttar svagt mot vattnet i sydost. Stranden består av stenblock. Tomten består framförallt av anlagd gräsmatta. Mellan uthuslängan och restaurangen finns ett par äppelträd. Mot söder avgränsas tomten av ett träplank. I gällande detaljplan omfattar byggrätten hela gården mellan huvudbyggnaden och uthusen. I gällande detaljplan finns en byggrätt för uthus, sjöbodar och garage som sträcker sig ut i vattnet, runt och nedanför strandhuset.

Dnr:10BMN273 Sid 5 (11) Förändringar bebyggelse Den största förändringen innebär att restaurang strandgården rivs och ersätts med ett parhus i två våningar. Parhuset får en enkel utformning, sadeltak med låg taklutning (14 grader). Fasaderna utgörs av träpanel. En ny byggrätt för bostadsändamål finns även vid tjänstebostadens norra gavel som möjliggör en utbyggnad. En ny byggrätt för gemensam relax med bastu samt förråd skapas mitt framför huvudbyggnaden, mot vattensidan. Relaxbyggnaden placeras lägre än huvudbyggnaderna. Landskapsbilden från vattensidan domineras av huvudbyggnaderna. Relaxbyggnaden och strandhuset blir underordnade. Utblicksmöjligheter från huvudbyggnaderna påverkas inte. På tomten medges alltså tre bostäder med gemensam gård och gemensamma uthus. Vy från vattnet som visar det planerade relaxhusets placering i förhållande till omgivande huvudbyggnader. Förändringar tomtmark I ny tomtgräns mot norr får avgränsning uppföras med häck eller lågt genomsiktligt staket. Plank får ej uppföras då det kan skymma utsikten från ovanliggande fastigheter. Åtgärder i plan Markanvändningen ändras från restaurangändamål till bostadsändamål. Max tre bostäder får finnas inom användningsgränsen. För att fastigheten ska ha kvar de kulturhistoriska kvaliteterna styrs utformning, placering och exploateringsgrad för respektive byggnad. För hela planområdet gäller en förhöjd bygglovsplikt som innebär att bygglov måste sökas för färgsättning, yttre underhåll samt byte av tak och fasadmaterial. Byggrätterna för befintliga byggnader omfattar i stort sett endast marken som upptas av byggnaderna. Byggrätten för uthus sjöbodar och garage som i gällande plan finns runt strandhuset tas bort. Mindre brygga får uppföras i vattnet, bygg-

Dnr:10BMN273 Sid 6 (11) nader i vattnet tillåts inte. Planket mot söder ska bevaras, detta fastställs med en planbestämmelse. Planbestämmelse införs i planen om att avgränsning i ny tomtgräns norrut får ske med häck eller genomsiktligt staket. Huvudbyggnaden: Byggrätten är stor eftersom projekteringen av byggnaden ej är klar och exakt placering har inte beslutats. För att begränsa byggnadens utbredning styrs största byggnadsarea till 260 kvadratmeter, dvs den ytan som huset upptar på marken. Huset får vara max två våningar. För att inte byggnadsvolymen ska bli 520 kvadratmeter (260*2 våningar) styrs även BTA (bruttototalarean) till 360 kvadratmeter. Detta innebär att plan två är indragen från bottenvåningen, se sektion nedan. Högsta tillåtna byggnadshöjden är sju meter. Fasaden ska utgöras av träpanel och avfärgas med röd slamfärg. Tak ska kläs med skiv- eller bandfalsad plåt eller papp. Fönster ska vara av trä. Största tillåtna taklutningen är 19 grader. Sektion Fd tjänstebostaden: Byggnaden får vara max en våning. Syftet är att bevara byggnadshöjden. Undantag från byggnadshöjden får göras eftersom det är en befintlig byggnad. k 3 - Fasader ska utgöras av stående locklistpanel i ljus täckfärg eller röd slamfärg. Tak ska kläs med bandfalsad plåt eller lertegel. Fönster ska vara av trä, samt ha kittad spröjs. Byggnaden får ej rivas. Byggandens exteriör ska till utseende bevaras.

Dnr:10BMN273 Sid 7 (11) Utbyggnaden av fd tjänstebostaden: Här syftar bestämmelserna till att möjliggöra en utbyggnad som gestaltningsmässigt anpassas till befintlig byggnad. f 1 -Fasader ska ansluta till befintlig byggnads gestaltning. Tillbyggnaden får ej göras högre än befintlig byggnad Fasader tak och fönster utformas enligt bestämmelsen k 3 ovan. Det lilla gårdshuset: Byggnaden får ej rivas. Byggandens exteriör ska till utseende bevaras. k 2 -Fasader ska utgöras av liggande fasspontpanel i röd slamfärg. Tak ska kläs med lertegel. Fönster ska vara av trä samt ha kittad spröjs. Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus och garage är tre meter. Undantag från byggnadshöjden får medges för befintliga byggnader. Uthuslängan Byggnaden får ej rivas. Byggandens exteriör ska till utseende bevaras. Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus och garage är tre meter. Undantag från byggnadshöjden får medges för befintliga byggnader. k 1 -Fasader ska utgöras av stående locklistpanel, stående slätpanel eller timmer i röd slamfärg. Tak ska kläs med papp, bandfalsad plåt eller lertegel. Fönster ska vara av trä samt ha kittad spröjs. Ny carport/garage: Byggrätten tillåter ett dubbelgarage som kan placeras med kortsidan mot vägen. Byggnaden får inte placeras närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns mot Bönan 11. Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus och garage är tre meter. f 2 - Fasader ska utgöras av träpanel och avfärgas med röd slamfärg. Tak ska kläs med skiv- eller bandfalsad plåt eller med rött taktegel. Fönster ska vara av trä. Strandhuset: Byggandens exteriör ska till utseende bevaras. Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus och garage är tre meter. Undantag från byggnadshöjden får medges för befintliga byggnader. k 3 - Fasader ska utgöras av stående locklistpanel i ljus täckfärg eller röd slamfärg. Tak ska kläs med bandfalsad plåt eller lertegel. Fönster ska vara av trä samt ha kittad spröjs. Ny gemensam komplementbyggnad vid stranden: Vid stranden skapas en ny byggrätt för gemensam relaxbyggnad. Högsta tillåtna byggnadshöjd för uthus och garage är tre meter. Fasader ska utgöras av träpanel och avfärgas med röd slamfärg. Tak ska kläs med skiv- eller bandfalsad plåt eller med lertegel. Fönster ska vara av trä samt ha kittad spröjs.

Dnr:10BMN273 Sid 8 (11) Vattenområden Förutsättningar I gällande detaljplan finns en byggrätt för brygga med båthus vid den norra plangränsen. För övrigt medger bestämmelsen WB 1 att mindre bryggor och badplats för intilliggande fastighet får anläggas längs hela tomtens bredd. Förändringar Byggrätten för bryggan med båthus vid den norra plangränsen tas bort. Byggrätten begränsas till att omfatta befintligt strandhus. Åtgärder i plan Byggrätten för bryggan med båthus vid den norra plangränsen tas bort. Strandskydd Strandskyddet är upphävt i gällande detaljplan, men återinträder när ny detaljplan upprättas. Att upphäva strandskyddet genom bestämmelser i en detaljplan förutsätter att det finns särskilda skäl enligt 7 kap. 18 c d miljöbalken. Strandskyddet föreslås upphävas inom kvartersmarken eftersom marken redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. I planen införs en administrativ bestämmelse som anger att - Kvartersmark betecknat med B ska ej omfattas av strandskydd. Gator och trafik Infarten till tomten sker från Gråbergsvägen. I befintlig uthuslänga finns en garageplats. Två ytterligare garageplatser/carports behövs på tomten. En byggrätt för garage/carport finns därför i plankartan. Byggnaden får uppföras minst 4,5 meter från fastighetsgräns mot Bönan 4:21. Teknisk försörjning Fastigheten ligger utanför kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Kommunalt vatten och avlopp planeras i området, så Bygg- och Miljönämnden har beslutat om särskilda bestämmelser för området i avvaktan på detta. En VA- utredning har tagits fram av UVAT med anledning av detaljplanen (se bilaga 1). I den föreslås en tillfällig VA(vatten-och avlopp)lösning som kan fungera tills området ansluts till kommunalt VA-nät. Befintlig bergborrad brunn kan förse bostäderna med vatten. Kapaciteten är tillräcklig. Då brunnen åter tas i drift ska den pumpas en tid och sedan ska ett vattenprov tas för analys (kemisk och mikrobiologisk) Förhöjd salthalt kan förväntas varför rostfria material bör undvikas i vattenanläggningen. För avloppet föreslås en gemensam anläggning.

Dnr:10BMN273 Sid 9 (11) Klosettvatten föreslås hanteras genom befintlig sluten tank. Snålspolande toaletter föreslås användas. BDT vatten föreslås behandlas i befintligt system med slamavskiljare. Våtvolymen på 15 m 3 räcker väl för tre hushåll. Denna kompletteras med en pumpbrunn och markbädd för behandling av BDT-vatten. Efter markbädden leds vattnet ut via befintlig utloppsledning. Eventuellt kan markbädden ersättas med infiltration men det får vidare projektering inför tillståndsansökan visa. Ansökan om tillstånd sker separat till Bygg- & Miljö innan byggnation av anläggningen påbörjas. Uppvärmningen av huset planeras ske med bergvärme. Dagvattnet tas om hand inom fastigheten. Administrativa frågor Genomförandetiden är 5 år från det att planen har vunnit laga kraft. Konsekvenser Barn Bostadstomten bedöms vara lämplig för barnfamiljer. Tomten ligger naturskönt med möjlighet till lek både på land och i vatten. Tillgänglighet Bönans förskola ligger ca 500 meter från planområdet. I Strömsbro finns närmste dagligvaruhandel. Planområdet omges av fina rekreationsområden. Avstånd till närmsta busshållplats för linje 95 är ca 100 meter. Turtätheten är ca en buss varannan timme.

Dnr:10BMN273 Sid 10 (11) GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Den tidplan som redovisades i samrådsversionen stämmer inte. Efter samrådet har planen arbetats om och detta har föregåtts av skissarbete. Eftersom rivningsförbudet för strandhuset tagits bort efter samrådet så övergår planförfarandet från enkelt till normalt planförfarande. Detta innebär att detaljplanen blir föremål för utställning innan antagande kan ske. Ungefärlig tidplan beräknas enligt följande: Samråd: Juli- Augusti Utställning: Februari 2011 Antagande: April 2011 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det att planen har vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning Exploatören bekostar och ansvarar för färdig projektering, bygglovsansökan, tillståndsansökan för VA och bergvärme, samt ansökan om lantmäteriförrättning. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Vid behov kan gemensamhetsanläggning bildas av den gemensamma gården, samt av uthus och carport/garage. Del av fastighet Bönan 4:6 tillförs Bönan 4:15 genom lantmäteriförrättning. Tekniska frågor Tekniska utredningar En VA- utredning har tagits fram av UVAT med anledning av detaljplanen (se bilaga 1). Medverkande tjänstemän Handläggare för planen är Henry Grew, planarkitekt Bygg- & miljö Gävle. Kommunantikvarie Lena Boox har medverkat i framtagande av planhandlingarna. Johan Skoog Arkitektkontor AB har tagit fram planhandlingarna i samråd med kommunens tjänstemän.

Dnr:10BMN273 Sid 11 (11) Bygg & Miljö Gävle Petter Jonegård Planchef Henry Grew Planarkitekt