SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGANDEHANDLING 2015-01-22, REVIDERAD 2015-03-30 HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Norrlandet 3:1 m.fl., Kristinelund Detaljplan för bostäder m.m. Gävlekommu kommun, Gävleborgs län 0
Planens syfte och huvuddrag Gävle kommun genomför stora satsningar på Norrlandet med bland annat utbyggnad av kommunalt VA. I samband med satsningarna ska de gällande detaljplanerna från 1960-talet göras om eftersom de är föråldrade och ger inte tillräckligt stöd vid bygglovprövning. Detaljplanen för Kristinelund syftar till att möjliggöra 5 nya bostäder och bevara kulturmiljövärdena inom området enligt Översiktsplan Norrlandet. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Detaljplanen är inom riksintresse för kulturmiljö K 802. I Översiktsplan Norrlandet, antagen 2012, har riksintressets kärnområden avgränsats. Det är områden som på ett påtagligt sätt förmedlar de värden som riksintresset består av. Ett kärnområde (K.8) ingår i planområdet. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger drygt en mil nordost om centrala Gävle. Avgränsning av detaljplanen görs längs med fastighetsgränser och tidigare detaljplanegränser. Figur 2: 1: Försättskarta. Raster= detaljplan upphävs Areal Planområdet omfattar drygt 12 hektar, varav drygt 4,1 hektar är vatten. Området som upphävs är knappt 2,8 ha. Markägoförhållanden Bönan 1:1 och Norrlandet 3:1 ägs av Gävle kommun. 1
Norrlandet, 5:1, 5:3, 5:10,5:14, 5:18, 5:21 och 5:22 tillhör privatpersoner. Det finns två bostadsarrenden som arrenderas av privatpersoner. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Översiktsplan Norrlandet, som antogs av Kommunfullmäktige 2012-03-26, föreslår att ca 5 villor kan byggas (B.10 Engesviksvägen) nära Djuphamnsviken. Utredning angående hydrologi och höjdsättning kan behövas för de sanka partierna i området. Befintliga bostäder är markerade som kulturhistorisk bebyggelse och ingår i kärnområde för riksintresse (K.8 Solvik-Geranielund, Engesvik). Figur 3: Utsnitt ur ÖP Norrlandet Detaljplaner Planområdet omfattas av två detaljplaner. 1960-års detaljplan för Norrlandet (akt nr. 2180-8515 som fastställdes 1960-05-28) som anger friliggande villa i 1 och 2 våningar. Högst en sjättedel av fastigheten får bebyggas enligt detaljplanen. Detaljplan som fastställdes 1991-05-08 (akt nr. 21-P91-133). Även den anger användning bostad (friliggande villa). Den här planen omfattar endast en mindre del av den pågående detaljplanen. Norr om detaljplaneområdet arbetas en plan fram för området Engesvik (röda markeringar i figur 5). Detaljplanen för Ryssängen upphävs. Figur 4: För Norrlandet 5:21 gäller två olika detaljplaner Vision 2025 Naturnära boende planeras och värdefulla kulturmiljöer får ökat skydd. Miljökonsekvensbeskrivning Genomförande av planen innebär inte en så stor påverkan att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas. Konsekvenserna redovisas i planbeskrivningen. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Gestaltningsprogram Norrlandet Byggnads- och miljönämnden antog 2014-03-26 ett program som ger vägledning för utformning, placering och gestaltning av ny och befintlig bebyggelse söder om Bönavägen/Utvalnäsvägen. Programmet ska användas för att: formulera och förklara bestämmelser i kommande detaljplaner som upprättas enligt 4 kap. 15-16 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. vid bygglovsprövning precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap. 13-17 PBL. 2
Figur 5:Gällande detaljplaner. Ny detaljplan för Engesvik (röd gräns/raster) är under arbete Genomförandeprinciper och strategier Samhällsbyggnad Gävle arbetar med ett program för hur olika genomförandefrågor generellt ska lösas i planarbetet på Norrlandet. Programmet har antagits av Kommunstyrelsen 2014-11-18. Programmet anger hur följande frågor ska hanteras: fastighetsstorlek, utökning av befintliga bostadsfastigheter, byggrätt, svartbyggen, vägstandard, huvudmannaskap för vägar, huvudmannaskap för naturområden, strandpromenaden, VA-ledningar i enskild väg och på kvartersmark, och nya fastigheter. Förutsättningar och förändringar Natur Naturmarken är utpekad som värdefullt grönområde i ÖP Norrlandet, vilket betyder att det inte finns utpekade naturvärden här, men att det är viktigt att bevara området oexploaterat. Strandpromenaden kommer att passera genom området och det finns planer på att anordna en liten rastplats med bänkbord vid stranden mellan Kristinelund och Geranielund. Terrängen är tämligen flack, men svagt sluttande mot Djuphamnsviken i öster. Skogspartiet består av en tät barrblandskog med inslag av flera små, fuktiga sänkor. Bitvis är det granen som dominerar, men det finns några gamla, grova tallöverståndare och ett litet inslag av lövträd i form av främst björk och rönn. 3
Mellan Kristinelund och Geranielund finns en ängsmark ner mot havet som är under igenväxning. Mellan ängsmarken och den smala remsan av strandäng växer en mindre, men tät, ridå av havtorn, en, klibbal och tall. För att möjliggöra en rastplats för strandpromenaden behövs en del röjningsinsatser både på ängen och ner mot strandängen. Kulturmiljö Planområdet ligger inom Riksintresse X802, Norrlandet, och utgör ett av riksintressets kärnområden, K.8 Solvik-Geranielund, Engesvik, då det är bebyggt med bl.a. flera sommarvillor. Sommarvillorna är uppförda under 1890-talet och fram till 1910-talet. Värdena består av de stora tomterna som ligger mot havet och som har vackra huvudbyggnader av trä med rik snickarglädje. Glasade verandor vetter mot vattnet. Ofta finns badhus i direkt anslutning mot havet. Ekonomibyggnader ligger längre in på fastigheten. Fastigheterna är glest bebyggda. Tomstrukturen och dess storlek, byggnadernas placering och utseende m.m. är viktiga värdebärare för kulturmiljövärdet. Det finns en kulturlämning i form av ett gränsmärke (RAÄ Gävle 359) norr om planområdet. Det består av ett röse med mittsten. Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns 9 privata bostadsfastigheter. Fem av dem är sommaroch fritidshus som uppförts på 50- och 60-talen, som numera ofta nyttjas som permanentbostäder. Bebyggelsen är mestadels träbyggnader i en våning på generösa fastigheter. Vid stranden finns fyra pampiga sommarvillor, vars kulturmiljövärden skyddas i detaljplanen, med inslag av nyare bebyggelse. Byggnaderna på de fastigheter som har ett högt kulturvärde enligt PBL 8:13 har försetts med rivningsförbud samt skydds- och varsamhetsbestämmelser som anger hur de får förändras och underhållas i framtiden. Byggrätter för komplementbyggnader har lagts ut längre upp på fastigheten. Fastighternas storlek bibehålls. Norrlandet 5:21- Solvik är uppförd ca 1890 i den tidens typiska snickarglädjeoch panelarkitektur med glasad veranda som vetter mot havet. På fastigheten finns äldre ekonomibyggnader med bla ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har ljusa täckmålade fasader med falsade plåttak. Norrlandet 5:3, Engesvik 3 är uppförd ca 1900 även den i tidens snickarglädje- och panelarkitektur med en stor öppen veranda samt torn som vetter mot havet. På fastigheten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har ljusa täckmålade fasader med falsade plåttak. Norrlandet 5:10 Geranielund är uppförd 1901 av samma ägare som till Kristinelund. Byggnaden har inte samma rikedom i snickeridetaljer som övriga sommarvillor. Mot havet finns en inglasad veranda. På fastigheten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har rödfärgade fasader. Byggnaden har varit bostad åt lotsar. På fastigheten finns en liten lekstuga som har ett högt kulturhistoriskt värde. Byggnaden kommer enligt önskemål från ägaren att flyttas inom fastigheten. 4
Detta sker med stöd av Plan- och bygglagens regler kring friggebod då den räknas som en ny byggnad. Av den anledningen kan rivningsförbud inte läggas på byggnaden. Lagens allmänna regler kring förvanskning och varsamhet gäller dock i samband med flyttningen och fortsatt underhåll. Varsamhetsbestämmelser som anger hur bebyggelsen ska underhållas och förändras i framtiden har införts för byggnader med visst kulturvärde, PBL 8:17. Figur 6: Sommarvillor - Norrlandet 5:21, Norrlandet 5:3 och Norrlandet 5:10 Arrendefastigheten Kristinelund är uppförd även den i tidens snickarglädjeoch panelarkitektur med en glasad veranda samt torn som vetter mot havet. På senare år har byggnaden tillbyggts samt tilläggsisolerats och bytt fönster. På fastigheten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Befintlig byggnad samt en eventuellt ny byggnad kan förändras, underhållas och gestaltas som en sommarvilla enligt gestaltningsprogram Norrlandet. Underhåll och ändring samt tillbyggnad av sommarvillor Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på förvanskningsförbudet och varsamhetskravet PBL 8:13 samt 8:17 för befintliga byggnader. I övrigt hänvisas fortsatt uttolkning i Gestaltningsprogram för Norrlandet. Åtgärder på byggnader ska ske enligt intentionerna i kapitel 5- Sommarvilla i Gestaltningsprogrammet. Ny- och tillbyggnad av komplementbyggnader vid sommarvillor Sommarvilletomterna har traditionellt haft få komplementbyggnader, men vid permanentning av bostäderna till åretruntboende finns ofta ett behov av de utrymmen och funktioner som dess byggnader ger. De ska placeras bakom sommarvillan, sett från vattnet, ifall det inte rör sig om badhus- och lusthus. På så sätt inkräktar inte byggnaderna på det utrymme framför och intill sommarvillan. Sommarvillan med sin ofta påkostade arkitektur står i ensamt majestät och detta särdrag bibehåll. Befintliga komplementbyggnader kan byggas till och nya självständiga byggnader kan tillkomma. Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på varsamhet PBL 8:17 för befintliga byggnader samt lagens krav på anpassning PBL 2:6, 8:1. Gestaltningsprogram för Norrlandet kapitel 5- Sommarvilla innehåller text och illustrationer som också åskådliggör detta. Gestaltning Komplementbyggnader ska ha ett diskretare utseende än huvudbyggnaden. Ifall byggnaden ges en mer modern gestaltning ska den ges en diskret utformning och 5
färgsättning. Byggnadens detaljer, såsom fönster, kan t.ex. ges olika storlek och oregelbunden placering, och ska målas in i fasaden Ifall byggnaden ges en traditionell utformning kopieras den efter vad som är vanligt för aktuell fastighets eller sommarvillornas komplementbyggnader. Fönster- och dörrars samt snickeridetaljers, placering, storlek och utseende är viktiga så även materialval och färgsättning. I övrigt gäller att byggnad eller tillbyggnad ges en volym där byggnadens bredd inte är mer än 2 gånger byggnadshöjden, och takets form är vanligen ett sadeltak mellan 25 till 34 grader eller pulpettak. Underhåll, ändring samt ny- och tillbyggnad av övriga fastigheter (k 1) Övriga fastigheter vid Engesviksvägen (Norrlandet 5:1, 5:22, 5:14,6:18 samt arrendefastigheten Engesvik 13) får byggas ut och underhållas enligt kapitel 6- Sommar- och fritidshus i Gestaltningsprogrammet. Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på varsamhetskravet, PBL 8:17, för befintliga byggnader samt lagens krav på anpassning för nybyggnader PBL 2:6, 8:1 och följande bestämmelse för befintliga byggnader och tillkommande byggnader: Byggnad ska ha träfasader i mörk eller röd, grön eller gul (ej ljus). Tonbyggnader och utsmyckande snickarglädje får ej uppföras. Ny bebyggelse Längs Engesviksvägen föreslås 5 nya villor i en våning på fastigheter som är minst 1000 m 2 stora. Placeringen av de nya bostäderna påverkar inte strandutsikten för befintliga bostäder. Detaljplanen har delvis preciserat lagens krav på varsamhetskravet, PBL 8:17, för befintliga byggnader samt lagens krav på anpassning av nya byggnader, PBL 2:6, 8:1. Byggnader får uppföras i en våning (vilket inkluderar 1 ½ plan) med träfasader i röd eller mörk kulör. Tonbyggnader och utsmyckande snickarglädje får ej uppföras. I övrigt gäller Gestaltningsprogrammets kapitel 6 sommaroch fritidshus. Bygglovsbefriade åtgärder Sedan den 2 juli 2014 har bygglovsbefriade åtgärder, så som t.ex. Attefallshus, varit möjliga att tillämpa för en- och tvåfamiljshus. Bygglov krävs inte men anmälan med startbesked måste beslutas av Samhällsbyggnad Gävle innan åtgärderna får påbörjas. Ett undantag för denna befrielse är särskilt värdefulla byggnader och kulturmiljöer. Hela Norrlandet utgör idag ett riksintresse för kulturmiljö, men kulturmiljövärdena varierar inom området, och huruvida en fastighet omfattas av bygglovsbefrielse avgörs från fall till fall. Därför bör Samhällsbyggnad Gävle kontaktas för samråd vid önskemål om att utföra dessa åtgärder. Friytor Område betecknat NATUR skapar passager för det rörliga friluftslivet och utgör hänsynsavstånd mellan bebyggelse. 6
En kil ner mot havet har kommunalt huvudmannaskap och ska göras tillgängligt för allmänheten genom att bygga ut strandpromenaden till stranden. En rastplats kan anordnas. Strandskydd Planområdet berörs till viss del av strandskyddsbestämmelserna i 7 kap miljöbalken som anger ett generellt strandskyddsområde om 100 meter vid hav, insjöar och vattendrag. I dagsläget gäller inte strandskydd eftersom gällande detaljplaner är beslutade innan strandskyddslagstiftningen kom. I och med upprättande av ny detaljplan återinträder strandskyddet, men avses upphävas för kvartersmark inom planområdet. De särskilda skäl för upphävande är dels att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, dels att området genom en väg, bebyggelse och annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen. Vattenområden Planområdet omfattar ca 42 ha vatten. Detaljplan för ca 28 ha vatten upphävs. Ca 5,2 ha planläggs för öppet vattenområde, bl.a. för att säkra infart i Djuphamn, och totalt ca 8,7 ha planläggs för WB1 Bryggor och badplatser för intilliggande bostäder. Detta vattenområde får köpas in av de boende och regleras till fastigheten. Se figur 7. Figur 7: Vattenområden Gator och trafik Vägarna inom bostadsområdet består i stor del av smala grusvägar som ligger på naturmark i befintlig plan. Engesviksvägen leder trafik in i området och är i behov av vissa reparationer och breddning. Samtliga vägar planläggs som allmän platsmark lokaltrafik med enskilt huvudmannaskap med ett vägområde på ca 8 meter. Vägområdet omfattar själva vägbredden och eventuella diken och slänter. Nya lokalgator En förlängning på 80 meter med tillhörande vändplan planeras in i slutet av Engesviksvägen. Förlängningen är nödvändig för att ansluta de nya bostäderna i området. De kommunala VA-ledningarna (områdesledningar) kommer att gå i lokalgatan. 7
Kollektivtrafik Det finns busshållplatser på Bönavägen i korsningen med Engesviksvägen. Avståndet för de nya fastigheterna till busshållplats är därmed ca 700 meter. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för gata. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Det är kommunalt Figur 8: Vägar och strandpromenad huvudmannaskap för VA ledningarna i lokalgata, även om gatan har enskilt huvudmannaskap. Strandpromenad Strandpromenaden kommer att passera Norrlandet 5:22 och fortsätta längs med Engesviksvägen för att sedan fortsätta norrut mot Bönan 2:8 (utanför planområdet). Strandpromenaden kommer även att göra en avstickare till strandområdet mellan Kristinelund och Geranielund (Norrlandet 5:10) för att möjliggöra en rastplats med havsutsikt. Störningar Området ligger inom högriskområde för översvämning. Tillbyggnad och nybyggnad ska klara +2,0 meter RH2000 över medelvatten under isolering i golv. Bostadsfastigheterna Norrlandet 5:3, 5:10, 5:14, 5:21 och båda arrendefastigheterna Engesvik 13 och Kristinelund omfattar områden som är under +2,0-metersgränsen. På dessa områden får inte byggnader inredas för bostadsändamål, förutom på Engesvik 13 och Norrlandet 5:14 där kravet är att fuktkänsliga delar av grundläggningen måste placeras över den angivna gränsen. Detta kan göras t.ex. genom att höja marknivån eller att bygga på plintar. Buller Större fartyg kommer att trafikera farleden till Gävle Hamn i framtiden i och med att hamnen expanderar. Enligt en bullerberäkning kommer dock den ekvivalenta ljudnivån att understiga riktvärdet på 55 dba. Den maximala ljudnivån vid de mest utsatta bostadshusen vid Holmudden beräknas bli 68 dba, men varken den ekvivalenta eller momentana ljudnivån från farleden kommer att överskridas inom planområdet. 8
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Samtliga fastigheter inom planområdet har enskilt vatten och avlopp. Gävle kommun kommer att bygga ut det kommunala vatten- och avloppsnätet på hela Norrlandet, och VA beräknas byggas ut till Kristinelund under 2015 och anslutning sker under 2016. De nya bostäderna ligger i direkt anslutning till den nya huvudledningen. Det är kommunalt huvudmannaskap för VA ledningarna i lokalgata, även om gatan har enskilt huvudmannaskap. El och tele Fastigheterna inom planområdet är anslutna till Gävle Energis elnät. Bostäderna har enskild uppvärmning. Teleledningar passerar över privata bostadsfastigheter för vilka det saknas ledningsrätt. Vissa ledningar kan behöva flyttas (eller grävas ner) för att fastigheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Det är oklart hur kostnaderna för en sådan åtgärd ska fördelas mellan parterna. Ifall ledningarna grävs ned ska de förläggas i gator eller naturmark. Säkerhet Brandvattenförsörjning sker på samma sätt som för övrig byggnation på Norrlandet, dvs Räddningstjänsten måste ha släckvatten med sig. Tillfartsvägarna är ca 3 meter breda grusvägar och räddningsfordon bedöms kunna ta sig till bostäderna inom planområdet. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning för nya fastigheter ska sökas och bekostas av kommunen. Eventuella lantmäteriförrättningar vid utökning av fastighet vid köp av kommunal mark bekostas av respektive fastighetsägare. Totalt 5 nya bostadsfastigheter kommer att styckas av från den kommunalägda fastigheten. Upphävande av detaljplan Den del av 1960-års detaljplan för Norrlandet som omfattar vattenområde där bryggor får uppföras (Vb) upphävs, ca 28 ha. Orsaken till att det upphävs är att det inte är skäligt att ha ett så stort område planlagt för bryggområde, vilket skulle kunna hindra tillgång till småbåtshamnar och privata fastigheter. Konsekvenser av planens genomförande Landskapsbild Befintlig bebyggelse får bestämmelser som skyddar kulturmiljövärden. Skogsmark tas i anspråk för fem nya bostadsfastigheter. Utformningsbestämmelser anges för dessa så att de ska harmoniera med den befintliga bebyggelsen. 9
Barn Det är ca 1,5 km till Bönans förskola. Det är långt till skola och fritidsaktiviteter. Det finns en busshållplats finns vid korsningen Engesviksvägen/Bönavägen, ca 700 meter bort, men barn kan troligtvis inte ta sig dit själva eftersom det saknas vägbelysning. Trafiksäkerhet Det saknas gatubelysning och trottoarer, men området är inte hårt trafikerat. Engesviksvägen kan behöva rustas eftersom den är i dåligt skick. Genom att bilda allmän platsmark- lokalgata med enskilt huvudmannaskap läggs förvaltningsansvaret på samfällighetsföreningar. Tillgänglighet Området har ca 700 meter till närmaste busshållplats. Allmänhetens tillgång till stranden ökas i och med att strandpromenaden med rastplats anläggs. Jämlikhet Planområdet är långt från de flesta samhällsfunktionerna, vilket innebär att utförandet av vardagsärenden, såsom handel och skjutsande av barn, är mindre flexibelt inom familjen. De nya fastigheterna planeras i ett attraktivt område, vilket innebär att de nya fastigheterna troligtvis kommer att ha ett högt marknadsvärde. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Bönan 1:1 Kommunägd fastighet på 7 903 697 m 2. Ett bostadsarrende omfattar ca 80 m 2. Totalt ca 1060 m 2 mark och ca 600 m 2 vatten får styckas av och regleras till ny och befintlig fastighet. Norrlandet 3:1 Kommunägd fastighet på 3 300 456 m 2. Totalt ca 14 340 m 2 mark och ca 5960 m 2 vatten får styckas av och regleras till befintliga och nya fastigheter. Norrlandet 5:1 En fastighet på 1777 m². Får möjlighet att köpa in ca 340 m 2 av fastigheten Norrlandet 3:1. Byggrätten är 15% av fastighetsarean oavsett om marken köps in eller inte. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Servitut för väg upphävs lämpligtvis vid inköp av mark. Norrlandet 5:3 En fastighet på 5129 m². Får köpa in totalt ca 190 m 2 mark och ca 1590 m 2 vatten från fastigheten Norrlandet 3:1. Rivningsförbud och bevarandebestämmelser införs på samtliga befintliga byggnader. Byggrätt för komplementbyggnad. Servitut för brygga och vågbrytare upphävs lämpligtvis vid inköp av mark/vatten. Norrlandet 5:10 En fastighet på 5170 m ², varav ca 150 m 2 är vatten. Får möjlighet att köpa in ca 210 m ² mark och ca 590 m ² vatten från fastigheten Norrlandet 3:1. Rivningsförbud och bevarandebestämmelser införs på huvudbyggnad, komplementbyggnad, samt badhus. Byggrätt för komplementbyggnader på två ställen införs. Marken norr om 10
komplementbyggnaderna förses med bestämmelse väg och måste vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning så att komplementbyggnaderna förblir tillgängliga och att ägaren till Norrlandet 5:14 kan ta sig till sin fastighet. Norrlandet 5:14 En fastighet på 3693 m ², varav ca 400 m ² är vatten. Större delen av fastigheten ligger under +2,00 medelvattenstånd, och får endast bebyggas för bostadsändamål ifall fuktkänsliga delar av grunden placeras över 2,00 meter enligt RH2000. Får möjlighet att köpa in 1350 m 2 mark från Norrlandet 3:1, samt ca 70m 2 mark och 220 m 2 vatten från Bönan 1:1. För marken närmast Norrlandet 5:10 anges väg och måste vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning så att fastighetsägaren kan ta sig till sina komplementbyggnader, vars portar öppnas mot norr. Minsta fastighetsstorlek är 1800 m 2, vilket innebär att fastigheten får delas i två delar oavsett ifall marken köps in eller inte. Den illustrerade indelningsgränsen i figur 9 är ritad utifrån att kommunala marken köps in. Två separata ytor anges i plankartan för placering av huvudbyggnader. Fastigheten ska delas så att det är möjligt att uppföra en huvudbyggnad per fastighet. Varsamhets- och utformningsbestämmelser införs. Figur 9: Delar av Norrlandet 3:1 och Bönan 1:1 som avstyckas och regleras till befintliga fastigheter (brun och blå) och de nya bostadsfatigheterna (gul) Norrlandet 5:18 En fastighet på 2001 m ². Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Varsamhetsbestämmelse och rivningsförbud införs för huvudbyggnaden. Varsamhetsbestämmelse införs på komplementbyggnad. Byggrätt för ny komplementbyggnad införs. 11
Norrlandet 5:21 En fastighet på 10908 m ², varav ca 2908 m² är vatten. Får möjlighet att köpa in ca 30 m ² mark och ca 660 m ² vatten från Norrlandet 3:1. Rivningsförbud och bevarandebestämmelser införs på huvudbyggnad och badhus. Får möjlighet att uppföra totalt 250 m 2 nya komplementbyggnader norr om huvudbyggnaden, samt en vid vattnet som inte får inredas för bostadsändamål. Norrlandet 5:22 En fastighet på 2128 m ². Byggrätt är 15% av fastighetsarean, dvs ca 320 m². Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Varsamhetsbestämmelse införs. Bostadsarrende Engesvik 13 Ett bostadsarrende på ca 1910 m 2 där planen medger en utökning av arrendefastigheten till totalt 3950 m 2. Arrendefastigheten får styckas av från Norrlandet 3:1 (ca 2570 m 2 mark) och Bönan 1:1 (ca 1000 m 2 mark och 380 m 2 vatten). Minsta fastighetsstorlek är 2000 m 2, vilket innebär att fastigheten inte får avstyckas. Bostadsarrende Kristinelund Ett arrende som i dagsläget omfattar 7934 m 2 med ca 7620 m² mark och ca 2780 m 2 vatten. Bevarandebestämmelser införs. Badhus får uppföras men ej inredas för bostadsändamål. Nya bostadsfastigheter: Engesviksvägen ca 5 nya fastigheter som omfattar totalt ca 6060 m ² styckas av från den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m ². Den högsta tillåtna byggnadsarean är 250 m ² per fastighet. Gemensamhetsanläggningar och servitut Servitut 1: Servitut för utfart till Engesviksvägen över Norrlandet 3:1 till förmån för Norrlandet 5:1 (akt nr: 21-93:19) upphävs vid genomförande av detaljplanen eftersom ägaren har möjlighet att köpa in marken. Servitut 2 och 3: Servitut för brygga och vågbrytare som belastar Norrlandet 3:1 till förmån för Norrlandet 5:3 upphävs lämpligen vid genomförande av detaljplanen eftersom ägaren har möjlighet att köpa in marken. Ny gemensamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning för väg till förmån för fastigheterna Norrlandet 5:14 och Norrlandet 5:10 måste bildas för att båda ska ha tillgång till sina fastigheter. Marken ägs i dagsläget av kommunen och kan regleras till privat fastighet. Ekonomiska frågor Samhällsbyggnad Gävle - Mark & Exploatering bekostar detaljplanearbetet. Kommunen får in pengar för nya bostadsfastigheter, samt för utvidgning av befintliga bostadsfastigheter och friköpande av arrenden. Kommunen bekostar anläggandet av nya vägar. Fastighetsägare får möjlighet att köpa in mark och vatten för att anpassa efter nuvarande strandlinje. De får även möjlighet att anlägga bryggor. Ersättning 12
Enligt PBL 14 kap 8 har ägare till fastighet rätt till ersättning om det i detaljplanen meddelas rivningsförbud. Detta gäller om skadan är betydande i förhållande till värdet av berörd del av fastigheten. Om skyddsbestämmelser meddelas föreligger rätt till ersättning om skadan medför att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten. Krav på ersättning ska ställas till kommunen inom två år från den dag planen vinner laga kraft. I föreliggande fall bedöms det inte finnas rätt till ersättningar. Eftersom genomförandetiden har gått ut på samtliga gällande planer kan inte skadeståndskrav ställas mot kommunen när det gäller byggrätter som tas bort. Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidsplan: Samråd november 2014 Granskning mars 2015 Antagande maj 2015 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det datum då detaljplanen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för strandpromenaden (GÅGATA) och för den gröna kilen mot vattnet (NATUR). Kommunen är inte huvudman för lokalgatorna eller skogsområdet norr om Engesviksvägen (NATUR). Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Denna fördelning av huvudmannaskap följer riktlinjerna Principer och strategier för planarbetet på Norrlandet. Det är kommunalt huvudmannaskap för VA ledningarna i lokalgata, även om gatan har enskilt huvudmannaskap. Medverkande tjänstemän Lena Boox Maria Lind Ann-Sofi Dahlqvist Anders Blomgren kommunantikvarie kommunekolog miljöutredare exploateringsingenjör Revideringar Efter genomförd granskning har planhandlingarna reviderats med att ändra minsta fastighetsstorlek för Norrlandet 5:14 ändras till 1800 m 2 och ca 60 m 2 prickad mark tas bort. Information om kostnadsansvar för lantmäteriförrättning har lagts till. Planbestämmelse om huvudmannaskap för väg och gångväg har lagts till plankartan. Ändringarna bedöms vara av redaktionell karaktär. Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Henry Grew Planarkitekt 13