Förvaltningsekonomiska grundbegrepp Construction Management
Fastighetsmarknaden Trög marknad Varje komponent har lång livslängd Litet tillskott varje år <<1%
Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT ARBETE KAPITAL KUNNANDE Resurser Kostnader FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter
In- och utbetalningar Hyra Uppvärmning Försäkringar Administration Fastighetsskötsel Löpande underhåll Datakällor Intern redovisning Extern redovisning Offentlig statistik (SCB) Konsultföretag (ex REPAB)
Teknisk förvaltning är de de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Construction Management
Löpande underhåll Begrepp Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. Construction Management
Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Underhåll Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om-och tillbyggnad enligt PBL. Construction Management
Byggnadstekniska brister Byggnadens utformning Construction Management
Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Construction Management
Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Ålder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Construction Management
FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Drift Vid- Kontinuerlig Liten (inkl adm makthålla Under- Bevara/ Ofta/sällan Liten/stor håll (inkl adm Återställa Ombyggnad Ändra funktion Mycket sällan Stor Construction Management
DIAGNOS Tillståndskontroll! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt Construction Management
Drift- och underhåll Repab Kostnadsslag Årskostnader kr/kvm Administration 32 Försäkring 12 Värmeförbrukning 101 Elförbrukning (gemensam) 21 Vattenförbrukning 34 Tillsyn och skötsel 45 Reparationer 27 Sophämtning 12 Σ 284 Underhåll mark 12 Underhåll utvändigt hus 34 Underhåll invändigt hus 73 Underhåll installationer 40 Σ 159 Construction Management
Förvaltningsekonomisk analys Analysmodell Livscykelanalys Diagnos- prognos Drift- och underhåll
Effektivt fastighetsföretagande med fokus på Driftnetto
Fastighetsstyrning En effektiv förvaltning innebär styrning mot uppsatta mål. Vad är målet! Målet kan vara finansiellt eller operationellt!
Ekonomisk styrning Ständigt pågående process Ekonomiska modeller är verktyg Mätbara begrepp nödvändigt Analyser på olika nivåer Grunden - en långsiktig plan
Ekonomistyrning Formulera ekonomiska mål Styra mot målet Vidta åtgärder Syfte Precisera ekonomiska ansvar Erhålla ekonomiska mål Utforma och utnyttja ekonomiska system för styrning (Budgetering
Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling Iterativ process
Diagnos Är-läge Baseras på externa och intern redovisning Jämförelse vid ett kalkyltillfälle Enhetens produktivitet och effektivitet beräknas
Diagnos Baseras på: teknisk och ekonomisk status idag historiska data Årsvis bedömning Trend kan framkomma
Diagnos = tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse bra / önskvärt. Budget/planer underhållsplan
Förädlingsprocessen Resurser Kostnader Produkter Intäkter
Inkomst Utgift Affärshändelser Genom- Förda transaktioner Inbetalning Utbetalning Likviditet Periodisering av affärshändelser Intäkt Kostnad Resultat
Besiktning Riskanalys DIAGNOS Analys av förbrukning och avskrivning Drift- Underhåll Fastighetsekonomisk analys PROGNOS Livscykelekonomi Beslutscykel för förvaltning BESLUT
Drift- och underhåll Periodiska betalningar Kräver omfattande analyser Baseras på jämförelsematerial Eget Externt Årsredovisning Trend/nivå identifieras Kvalitativ bedömning Byggteknisk besiktning
Livscykelekonomi (LCE) Objektets Subjektets 2 st Livscykler gar- byte Subjektets objektcykel Rivning Objektets livscykel Nybygg- nad Underhll
Standard Byggnadens livslängd Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Ombyggnad Rivning Livslängd
+ Hyror - Fastighetsskatt - Drift - Underhåll = Driftnetto - Räntor - Amorteringar = Betalningsnetto +/-Värdeförändring Fastighetens ekonomi Totalt överskott/underskott
Driftnetto DN= H-Ad-D-U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= Driftutbetalningar U= Underhållsutbetalningar DN skall förränta eget och lånat kapital Betalningsnetto BN = DN-Amortering-räntor
Driftnettot som resultat och förräntningsmått Det är inte en traditionell vinstbegrepp eftersom DN säger inget om det kapital som är bundet i investeringen DN för ett år kan inte utan vidare jämföras med DN föregående år på grund av förändringar i förvaltningspolicy, volym etc DN visar inte hela resultatet även fastighetens värdeförändring måste beaktas Avser ett år
Direktavkastning Direktavkastningen på det totala kapitalet Hyra- drift- underhåll Totalt kapital Direktavkastningen på det egna kapitalet Hyra- drift- underhåll-ränta-amortering Eget kapital
Betalningsnetto BN = DN-Amortering-räntor Varför inte styra verksamheten efter detta? H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= Driftutbetalningar U= Underhållsutbetalningar DN skall förränta eget och lånat kapital
Val av strategi DN Driftnetto = H-Ad-D-U H Hyresinbetalning.öka? -Ad Administrationsutbetalningar. Sänka? -D Driftutbetalningar..Sänka? -U Underhållsutbetalningar.. Sänka?