Årsredovisning Styrelsen för får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01-2016-12-31
Förvaltningsberättelse 2016 Verksamheten Fastigheter Föreningen innehar med äganderätt fastigheterna Kallhäll 7:2, 7:3, 7:4 och 7:5 i Järfälla kommun. På fastigheterna har 1963 uppförts en byggnad, i vilken man upplåter bostadslägenheter och lokaler samt en byggnad för tvättstuga och lokaler. Fastigheternas areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till 26 071 kvm. Taxeringsvärdet är 201 278 tkr, varav byggnadsvärdet är 143 348 tkr och markvärdet 57 930 tkr. Fastigheterna har under 2016 varit fullvärdesförsäkrade i Folksam. I försäkringen ingår momentet styrelseansvar och en bostadsrättsförsäkring för samtliga lägenheter. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt Inkomstskattelagen (1999:1229), eller så kallad äkta bostadsrättsförening. Föreningens innehav fördelar sig enligt följande: Kategori Antal objekt Total yta (m 2 ) Bostäder 294 20 356 Lokaler (inkl förråd) 26 872 Garage 72 1 007 Bilplatser 147 Summa: 539 22 235 Föreningen har 2 kommersiella lokaler upplåtna med hyresrätt. Ytan för dessa 2 lokaler uppgår till 327,5 m². Föreningen disponerar därutöver 2 lokaler på 187 m² som samlingslokaler och styrelserum. Övriga lokaler avser förråd. Samtliga bostadslägenheter är upplåtna med bostadsrätt. 13 st lägenheter var vid årets slut uthyrda i andra hand. Fastighetsadresser Svetsarvägen 1-27, ojämna nummer. Förvaltning Administrativ och teknisk förvaltning har enligt avtal ombesörjts av HSB Norra Stor-Stockholm. Trappstädning har enligt avtal skötts av Riksbyggen AB. Underhållsmarkskötsel har utförts av Tylömarks AB. Plogning och sandning har enligt avtal utförts av HSB Stockholm Mark. Sopsugssamfällighet Föreningen är delägare och medlem i samfällighetsföreningen för sopsug i Norra Kallhäll med org.nr. 716418-4140. Föreningen har ett andelstal på 24,67 % i samfälligheten, vars ändamål är att driva en gemensam sopsuganläggning. Övriga medlemmar i sopsugsamfälligheten är HSB:s Brf Kolarängen i Järfälla (40,22 %), Willhem (27,91 %) och Järfälla kommun (7,20 %).
Organisation Styrelse Ordinarie styrelseledamöter Christer Nordlund Ordförande Herbert Fuchs Vice ordförande Kerstin Tillkvist Ekonomi Gunilla Herting Information/Epost Gunnar Olsson Sekreterare Dan Lillieholm Ledamot Patrik Cedergren Ledamot Patrik Cedergren avgick 1 september 2016 Conny Jonsson HSB-ledamot Avgående styrelseledamöter Gunilla Herting Gunnar Olsson Herbert Fuchs Kerstin Tillkvist Förvaltare Förvaltare från HSB Norra Stor-Stockholm har under året varit Anette Bouzaiene. Firmatecknare Föreningens firma har under året tecknats av Christer Nordlund, Herbert Fuchs, Kerstin Tillkvist, och Gunnar Olsson, två i förening. Revisorer Revisorer har varit Christer Sundell (ordinarie) och Lotta Engleson (suppleant), valda vid föreningsstämman, samt en revisor anställd hos BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. Valberedning Valberedning under året har varit Lena Belin (sammankallande), Ellinor Haglund, Ulla Niklasson, Fredrik Nordlander. HSB Norra Stor-Stockholms fullmäktige Bostadsrättsföreningen är medlem i HSB Norra Stor-Stockholm. Representation HSB Norra Stor-Stockholms fullmäktige Ordinarie Suppleanter Christer Nordlund Herbert Fuchs Gunnar Olsson Gunilla Herting Nominerade till styrelsen för samfällighetsföreningen för sopsug i Norra Kallhäll Ordinarie Suppleant Christer Nordlund Herbert Fuchs Stämmoombud för samfällighetsföreningen för sopsug i Norra Kallhäll Ordinarie Suppleant Christer Nordlund Herbert Fuchs
Ekonomi Ekonomisk flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 13 594 13 672 13 202 13 145 12 796 Rörelseresultat, tkr 1 404 2 809 2 789 1 060 2 139 Årets resultat, tkr 626 1 643 1 628-164 1 157 Balansomslutning, tkr 81 109 82 676 80 619 71 614 74 913 Belåning, kr/kvm 2 207 2 329 2 309 1 985 2 133 Soliditet % 39,91 38,39 37,33 39,80 38,20 Fond för yttre underhåll, tkr 15 419 14 827 13 534 13 164 11 565 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 624 624 612 612 594 Eget kapital, tkr 2016 2015 2014 2013 2012 Ingående balans 31 741 30 098 28 470 28 634 27 477 Årets resultat 626 1 643 1 628-164 1 157 Utgående balans 32 367 31 741 30 098 28 470 28 634 Styrelsens kommentarer Föreningen visar ett resultat på 626 tkr. De enskilt största kostnadsposterna är avskrivningar (1 934 tkr), uppvärmning (2 489 tkr), samt räntekostnader (783 tkr). En del av föreningens stora kostnader kan påverkas i positiv riktning med ett gemensamt agerande. Genom att tänka på hur vi använder värme, varmvatten, hur vi vädrar och att vi sorterar våra sopor på rätt sätt så är det fullt möjligt att sänka kostnaderna betydligt. Alla föreningens kostnader betalas av medlemmarna via månadsavgiften. Lägre kostnader påverkar avgiften. Mervärdesskatt Föreningen är inte registrerad som frivilligt skattskyldig för mervärdesskatt (moms) vid uthyrning av verksamhetslokaler och har därför inte någon avdragsrätt för ingående moms. Momsen utgör därför en kostnad för föreningen. Underhåll och investeringar Större underhållsarbete och investeringar skrivs av i lämplig takt. Se mer under rubriken redovisningsprinciper i årsredovisningen. Händelser under året Medlemmar Föreningen hade vid årets slut 378 medlemmar, varav HSB Norra Stor-Stockholm är en medlem. Överlåtelser Av föreningens 294 bostadslägenheter har 36 överlåtits under året, varav 33 genom försäljning och 2 st genom arv och 1 st genom bodelning. Överlåtelser gäller 16 st 1 rok, 6 st 3 rok och 11 st 4 rok. Genomsnittlig köpeskilling vid försäljning under året har varit 25 424 kr/kvm. År 2015 uppgick antalet överlåtelser till 27 och genomsnittlig köpeskilling uppgick då till 32 810 kr/kvm. Avgifter och hyror Den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder uppgår år 2016 till 624 kronor/kvm. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma har hållits 2016-04-25. På stämman deltog 49 röstberättigade medlemmar varav 1 genom fullmakt.
Styrelsemöten Styrelsen har under verksamhetsåret 2016 hållit 13 protokollförda ordinarie styrelsemöten, 4 extra styrelsemöten och en tvådagars planeringskonferens i Sigtuna. Information till medlemmarna Fyra utgåvor av svetsarbladet har anslagits på föreningens anslagstavlor. Fyra informella boendeträffar har hållits under året. Portombud Portombuden har under året bl.a. delat ut brandvarnare till medlemmarna. Kurser och konferenser Styrelsen genomförde en planeringskonferens Sigtuna. Föreningens budget för 2017 utarbetades efter underlag av HSB ekonomen Zlatan Kovacic från HSB-kontoret som även deltog vid budgetmötet den 20 oktober i HSBs lokaler. Två personer i valberedningen har gått på utbildning i valberedningsarbete. En person har gått på kurs i revision på HSB. Ombyggnad och större underhåll Under verksamhetsåret har följande åtgärdats utöver normalt löpande underhåll: Efter läckage in i föreningslokal 15 har dräneringen mellan portarna 13 och 15 på sjösidan gjorts om och grundmuren tätats. Ett större antal badrum har renoverats pga. läckage i rör eller ytskikt. I föreningslokalerna 15 och 19 har alla fönster åtgärdats så att de kan öppnas och brandstegar har installerats. Ventilationsfläktar för portarna 5, 7, 15 och 19 har bytts ut på vinden. Hissarna i portarna 3, 7 och 9 har haft större reparationer. En avgasare för värmesystemet har installerats. Avgasaren används för att ta bort luft från värmesystemet. Yttertaket har lagats där det funnits brister och säkerhetsanordningarna har kompletterats. Två fönster i kontorsrummet i tvättstugan har bytts ut. Under året har 26 st lägenhetstillsyner genomförts. Renovering av dusch, toalett och omklädningsrum i tvättstugans nedre plan. Övriga underhållsåtgärder Extra knappar för dörrstängningen har införts i samtliga portar. Parkeringsrutorna på gästparkeringarna och tvättstugeparkeringen har målats om. En låda för uteleksaker har ställts ut vid lekplatsen. Den trasiga grävmaskinen i sandlådan har bytts ut mot en ny. Årlig besiktning Den inre besiktningen har för tillfället ersatts av SBA besiktningar (Systematiskt brandskyddsarbete). Den senaste brandförebyggande besiktningen ägde rum 2016-12-15. Yttre miljö Våren 2016 genomfördes normal skogsvård enligt ett stämmobeslut. Vårstädning blev som planerat den 23 april. Korvgrillning till alla som deltog. Trevlig samvaro och gott humör. Höststädning I november hade medlemmarna möjlighet att röja i lägenheter och förråd och lägga utröjda saker i tillfälliga containrar längs Svetsarvägen. Samtidigt tömdes cykel- och barnvagnsförråden på cyklar och barnvagnar som saknade ägare. Fastighetsstädning Föreningen har skrivit avtal med firma Ready Steady Clean för fastighetsstädning under 2017.
Hisservice Föreningen har skrivit nytt avtal med Kone för underhåll av våra hissar. Rörstammar En statuskontroll har utförts på våra rörstammar för vatten och avlopp samt fönster. Detta arbete kommer att slutföras under februari-mars 2017. Planerat underhåll 2017 Budget för 2017 Styrelsen beslutade för 2017 en årsavgiftshöjning på 2 %. Prognosen för 2018 pekar på ca: 3-4% höjning. Ett av våra lån skall omförhandlas i april månad. Lokal Svetsarvägen 11 Lokalen på Svetsarvägen 11 kommer att renoveras till bl.a. ett övernattningsrum som medlemmarna kan hyra till sina gäster, ett förråd att hyra och ytterligare ett rum. Renoveringen kommer att starta i januari 2017. Garage Undertaken i garagen kommer att åtgärdas där de hänger ned. Renovering av rörstammar Renovering av fastighetens rörstammar för färskvatten och avlopp, s.k. stambyte planeras påbörjas sista kvartalet 2017. Fönsterbyte Föreningen undersöker förutsättningar för byte av fastighetens samtliga fönster och balkongdörrar. Energiåtervinning Föreningen undersöker förutsättningar för värmeåtervinning ur ventilationsluften samt installation av bergvärme.
Årets resultat Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Tidigare års balanserade resultat 14 467 877 Årets resultat 625 931 15 093 808 Styrelsen föreslår följande disposition: Att disponera 15 093 808 Överföring från fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 1 236 432 Överföring till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan -2 184 000 Balanserat resultat efter disposition 14 146 240 Fond för yttre underhåll Fond för yttre underhåll enligt balansräkning 2016-12-31 15 418 846 Årets förändring enligt ovanstående disposition 947 568 Fond för yttre underhåll efter förslag till stämmobeslut 2017 16 366 414 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar.
2016-01-01 2015-01-01 Resultaträkning 2016-12-31 2015-12-31 Not 1 Nettoomsättning Not 2 13 593 819 13 672 315 Fastighetskostnader Drift Not 3-8 603 163-8 351 114 Planerat underhåll Not 4-1 236 432-167 335 Fastighetsskatt -415 572-401 502 Avskrivningar Not 5-1 934 157-1 943 657 Summa fastighetskostnader -12 189 324-10 863 608 Rörelseresultat 1 404 495 2 808 706 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 6 5 239 6 138 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 7-783 804-1 171 786 Summa finansiella poster -778 565-1 165 648 Årets resultat 625 931 1 643 059
16-01-01 15-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not 8 68 377 686 69 977 920 Mark 1 371 700 1 371 700 Markanläggningar Not 9 5 478 746 5 812 669 Inventarier Not 10 0 0 Pågående byggnation Not 11 115 308 0 Summa anläggningstillgångar 75 343 440 77 162 289 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 1 110 16 266 Avräkningskonto HSB 5 427 567 5 136 903 Övriga fordringar Not 12 26 277 43 298 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 13 305 190 315 284 5 760 144 5 511 752 Kassa och bank Not 14 5 000 1 537 Summa omsättningstillgångar 5 765 144 5 513 289 Summa tillgångar 81 108 584 82 675 578
16-01-01 15-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Insatser 1 854 185 1 854 185 Fond för yttre underhåll 15 418 846 14 827 181 17 273 031 16 681 366 Fritt eget kapital Balanserat resultat 14 467 877 13 416 484 Årets resultat 625 931 1 643 059 15 093 808 15 059 542 Summa eget kapital 32 366 839 31 740 908 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 16 43 918 600 47 418 600 43 918 600 47 418 600 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 17 1 000 000 0 Leverantörsskulder 1 361 677 1 138 326 Övriga kortfristiga skulder Not 18 840 634 810 224 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 19 1 620 833 1 567 519 4 823 144 3 516 069 Summa skulder 48 741 744 50 934 669 Summa eget kapital och skulder 81 108 584 82 675 578
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Fordringar tas upp till de belopp varmed de beräknas inflyta. Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter, men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Anläggningstillgångar Avskr. plan % Slutår Byggnader Komponentavskrivning 1,5 2082 Ombyggnad, EL 2014 Rak 2,5 2053 Markanläggning, 2012 Rak 5,0 2031 Markanläggning, 2015 Rak 5,0 2034 Pågående ombyggnad Ny-, till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Pantbrev- och räntekostnader avseende ny-, till- eller ombyggnad tillgångsförs. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Beskattning sker av andra kapitalinkomster, samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Därutöver betalar föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande 1 268 kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. 2016-01-01 2015-01-01 2016-12-31 2015-12-31 Styrelsearvode enligt stämmobeslut 100 001 110 000 Mötesarvoden 142 000 130 250 Övriga arvoden och ersättningar 13 980 13 018 Utbildning 3 750 18 375 Kostnad för konferenser 25 220 0 Sociala kostnader 52 768 50 904 Summa 337 719 322 547
2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Not 7 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder 12 700 440 12 697 816 Hyresintäkter lokaler 256 529 323 772 Hyresintäkter garage och p-platser 614 094 609 816 Övriga intäkter 75 951 94 107 Avsatt till inre fond -53 195-53 197 13 593 819 13 672 315 Drift Fastighetsskötsel 810 098 712 462 Löpande underhåll 1 059 883 832 073 El 385 794 427 361 Uppvärmning 2 488 707 2 316 938 Vatten 670 357 623 773 Sophämtning 516 299 479 684 Fastighetsförsäkring 265 510 237 616 Städning 481 920 476 841 Förvaltningskostnader 941 880 874 136 Extern revision 20 668 20 120 Personalkostnader 337 719 322 547 Övrig drift 624 328 1 027 563 8 603 163 8 351 114 Planerat underhåll Underhåll av installationer, VA/sanitet 19 344 0 Underhåll av installationer, Värme 181 250 0 Underhåll av installationer, Ventilation 21 325 2 813 Underhåll av installationer, Hissar 0 67 125 Underhåll av installationer, Belysning 61 000 0 Underhåll av huskropp utvändigt, Tak 85 087 38 078 Underhåll av huskropp utvändigt, Fasader 168 084 0 Underhåll av huskropp utvändigt, Fönster 0 58 750 Underhåll av markytor, Lekutrustning 144 776 0 Underhåll av markytor, Övrigt 521 247 0 Underhåll av garage och p-platser 21 566 0 Specificera per konto 5 662 0 Specificera per konto 0 569 Underhåll, övrigt 7 091 0 1 236 432 167 335 Avskrivningar Byggnader 1 315 620 1 315 620 Om- och tillbyggnad 284 614 294 114 Markanläggningar 333 923 333 923 1 934 157 1 943 657 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB 3 949 3 207 Ränteintäkter skattekonto 412 431 Övriga ränteintäkter 878 2 500 5 239 6 138 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 783 724 1 171 488 Övriga räntekostnader 80 298 783 804 1 171 786
16-01-01 15-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 8 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde 87 230 342 87 230 342 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 87 230 342 87 230 342 Ingående ackumulerade avskrivningar -27 953 759-26 638 139 Årets avskrivningar -1 315 620-1 315 620 Utgående avskrivningar -29 269 379-27 953 759 Bokfört värde byggnader 57 960 963 59 276 583 Ombyggnader Ingående anskaffningsvärde 11 264 565 10 764 565 Årets investeringar 0 500 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 264 565 11 264 565 Ingående ackumulerade avskrivningar -563 228-269 114 Årets avskrivningar -284 614-294 114 Utgående avskrivningar -847 842-563 228 Bokfört värde ombyggnader 10 416 723 10 701 337 Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader 68 377 686 69 977 920 Taxeringsvärde Byggnad - bostäder 142 000 000 136 000 000 Byggnad - lokaler 1 348 000 1 465 000 143 348 000 137 465 000 Mark - bostäder 55 000 000 55 000 000 Mark - lokaler 2 930 000 2 141 000 57 930 000 57 141 000 Taxvärde totalt 201 278 000 194 606 000 Not 9 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 6 678 468 3 545 844 Årets investeringar 0 3 132 624 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6 678 468 6 678 468 Ingående ackumulerade avskrivningar -865 799-531 876 Årets avskrivningar -333 923-333 923 Utgående avskrivningar -1 199 722-865 799 Bokfört värde 5 478 746 5 812 669 Not 10 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 2 521 645 2 521 645 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 521 645 2 521 645 Ingående avskrivningar -2 521 645-2 521 645 Utgående avskrivningar -2 521 645-2 521 645 Bokfört värde 0 0 Not 11 Pågående byggnation Årets anskaffningar 115 308 0 Bokfört värde pågående byggnation 115 308 0
16-01-01 15-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 12 Not 13 Not 14 Not 15 Not 16 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 3 250 2 838 Skattefordringar 22 558 36 628 Övriga fordringar 469 3 832 26 277 43 298 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Qpark 0 18 657 Trädgård 0 4 750 Folksam 278 786 265 510 Kabel-Tv 26 404 26 367 Övrigt 0 0 305 190 315 284 Kassa och bank Handkassa 5 000 1 537 5 000 1 537 Förändring av eget kapital Insatser Uppl. avgift Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång 1 854 185 0 14 827 181 13 416 484 1 643 059 Vinstdisp enl. stämmobeslut 591 665 1 051 394-1 643 059 Årets resultat 625 931 Belopp vid årets slut 1 854 185 0 15 418 846 14 467 877 625 931 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Nordea 13009 0,44% 2017-04-04 11 500 000 1 000 000 Stadshypotek 602677 3,10% 2017-12-01 18 371 600 0 Stadshypotek 904091 0,99% 2018-12-01 15 047 000 0 44 918 600 1 000 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 2016-12-31 43 918 600 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 39 918 600 Fastighetsinteckningar Uttag pantbrev i fastighet 50 838 600 50 838 600 Varav obelånade -420 000-420 000 Ställda panter för skulder till kreditinstitut 50 418 600 50 418 600
16-01-01 15-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 17 Not 18 Not 19 Kortfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) 1 000 000 0 Övriga kortfristiga skulder Arbetsgivaravgifter 0 6 Inre fond 766 701 744 636 Övriga kortfristiga skulder 73 933 65 582 840 634 810 224 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter 1 119 262 1 086 657 Upplupna räntekostnader 86 354 107 644 Upplupna sociala avgifter 148 000 148 000 Upplupen el 0 25 909 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 267 217 199 309 1 620 833 1 567 519 Järfälla, den 2017-03-20 Christer Nordlund Herbert Fuchs Dan Lillieholm Gunnar Olsson Kerstin Tillkvist Conny Jonsson Gunilla Herting Vår revisionsberättelse har 2017-03 - 23 avgivits beträffande denna årsredovisning. Christer Sundell Av stämman vald revisor Erik Davidsson BoRevision AB
Revisionsber ttelse Till f reningsst mman i HSB Brf Svetsaren i J rf lla, org.nr. 763200-0923 Rapport om rsredovisningen Uttalanden Vi har utf rt en revision av rsredovisningen f r HSB Brf Svetsaren i J rf lla f r r 2016. Enligt v r uppfattning har rsredovisningen uppr ttats i enlighet med rsredovisningslagen och ger en i alla v sentliga avseenden r ttvisande bild av f reningens finansiella st llning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat f r ret enligt rsredovisningslagen. F rvaltningsber ttelsen r f renlig med rsredovisningens vriga delar. Vi tillstyrker d rf r att f reningsst mman fastst ller resultatr kningen och balansr kningen f r f reningen. Grund f r uttalanden Vi har utf rt revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas ansvar enligt denna sed beskrivs n rmare i avsnitten Revisorn utsedd av HSB Riksf rbunds ansvar och Den f reningsvalda revisorns ansvar. Vi r oberoende i f rh llande till f reningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksf rbund har fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inh mtat r tillr ckliga och ndam lsenliga som grund f r v ra uttalanden. Styrelsens ansvar Det r styrelsen som har ansvaret f r att rsredovisningen uppr ttas och att den ger en r ttvisande bild enligt rsredovisningslagen. Styrelsen ansvarar ven f r den interna kontroll som de bed mer r n dv ndig f r att uppr tta en rsredovisning som inte inneh ller n gra v sentliga felaktigheter, vare sig dessa beror p oegentligheter eller p fel. Vid uppr ttandet av rsredovisningen ansvarar styrelsen f r bed mningen av f reningens f rm ga att forts tta verksamheten. De upplyser, n r s r till mpligt, om f rh llanden som kan p verka f rm gan att forts tta verksamheten och att anv nda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift till mpas dock inte om styrelsen avser att likvidera f reningen, upph ra med verksamheten eller inte har n got realistiskt alternativ till att g ra n got av detta. Revisorn utsedd av HSB Riksf rbunds ansvar Jag har utf rt revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt m l r att uppn en rimlig grad av s kerhet om huruvida rsredovisningen som helhet inte inneh ller n gra v sentliga felaktigheter, vare sig dessa beror p oegentligheter eller p fel, och att l mna en revisionsber ttelse som inneh ller v ra uttalanden. Rimlig s kerhet r en h g grad av s kerhet, men r ingen garanti f r att en revision som utf rs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att uppt cka en v sentlig felaktighet om en s dan finns. Felaktigheter kan uppst p grund av oegentligheter eller fel och anses vara v sentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan f rv ntas p verka de ekonomiska beslut som anv ndare fattar med grund i rsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA anv nder jag professionellt omd me och har en professionellt skeptisk inst llning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bed mer jag riskerna f r v sentliga felaktigheter i rsredovisningen, vare sig dessa beror p oegentligheter eller p fel, utformar och utf r gransknings tg rder bland annat utifr n dessa risker och inh mtar revisionsbevis som r tillr ckliga och ndam lsenliga f r att utg ra en grund f r mina uttalanden. Risken f r att inte uppt cka en v sentlig felaktighet till f ljd av oegentligheter r h gre n f r en v sentlig felaktighet som beror p fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, f rfalskning, avsiktliga utel mnanden, felaktig information eller sidos ttande av intern kontroll. skaffar jag mig en f rst else av den del av f reningens interna kontroll som har betydelse f r min revision f r att utforma gransknings tg rder som r l mpliga med h nsyn till omst ndigheterna, men inte f r att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen. utv rderar jag l mpligheten i de redovisningsprinciper som anv nds och rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillh rande upplysningar. drar jag en slutsats om l mpligheten i att styrelsen anv nder antagandet om fortsatt drift vid uppr ttandet av rsredovisningen. Jag drar ocks en slutsats, med grund i de inh mtade revisionsbevisen, om huruvida det finns n gon v sentlig os kerhetsfaktor som avser s dana h ndelser eller f rh llanden som kan leda till betydande tvivel om f reningens f rm ga att forts tta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en v sentlig os kerhetsfaktor, m ste jag i revisionsber ttelsen f sta uppm rksamheten p upplysningarna i rsredovisningen om den v sentliga os kerhetsfaktorn eller, om s dana upplysningar r otillr ckliga, modifiera uttalandet om rsredovisningen. Mina slutsatser baseras p de revisionsbevis som inh mtas fram till datumet f r revisionsber ttelsen. Dock kan framtida h ndelser eller f rh llanden g ra att en f rening inte l ngre kan forts tta verksamheten. utv rderar jag den vergripande presentationen, strukturen och inneh llet i rsredovisningen, d ribland upplysningarna, och om rsredovisningen terger de underliggande transaktionerna och h ndelserna p ett s tt som ger en r ttvisande bild. Jag m ste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten f r den. Jag m ste ocks informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, d ribland de betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Den f reningsvalda revisorns ansvar Jag har utf rt en revision enligt revisionslagen och d rmed enligt god revisionssed i Sverige. Mitt m l r att uppn en rimlig grad av s kerhet om huruvida rsredovisningen har uppr ttats i enlighet med rsredovisningslagen och om rsredovisningen ger en r ttvisande bild av f reningens resultat och st llning.
Rapport om andra krav enligt lagar, andra f rfattningar samt stadgar Uttalanden Ut ver v r revision av rsredovisningen har vi ven utf rt en revision av styrelsens f rvaltning f r HSB Brf Svetsaren i J rf lla f r r 2016 samt av f rslaget till dispositioner betr ffande f reningens vinst eller f rlust. Vi tillstyrker att f reningsst mman behandlar resultatet enligt f rslaget i f rvaltningsber ttelsen och beviljar styrelsens ledam ter ansvarsfrihet f r r kenskaps ret. Grund f r uttalanden Vi har utf rt revisionen enligt god revisionssed i Sverige. V rt ansvar enligt denna beskrivs n rmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi r oberoende i f rh llande till f reningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksf rbund har i vrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inh mtat r tillr ckliga och ndam lsenliga som grund f r v ra uttalanden. Styrelsens ansvar Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige anv nder revisorn utsedd av HSB Riksf rbund professionellt omd me och har en professionellt skeptisk inst llning under hela revisionen. Granskningen av f rvaltningen och f rslaget till dispositioner av f reningens vinst eller f rlust grundar sig fr mst p revisionen av r kenskaperna. Vilka tillkommande gransknings tg rder som utf rs baseras p revisorn utsedd av HSB Riksf rbunds professionella bed mning med utg ngspunkt i risk och v sentlighet. Det inneb r att vi fokuserar granskningen p s dana tg rder, omr den och f rh llanden som r v sentliga f r verksamheten och d r avsteg och vertr delser skulle ha s rskild betydelse f r f reningens situation. Vi g r igenom och pr var fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna tg rder och andra f rh llanden som r relevanta f r v rt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag f r v rt uttalande om styrelsens f rslag till dispositioner betr ffande f reningens vinst eller f rlust har vi granskat om f rslaget r f renligt med bostadsr ttslagen. J rf lla den 23 / 3 2017 Det r styrelsen som har ansvaret f r f rslaget till dispositioner betr ffande f reningens vinst eller f rlust. Vid f rslag till utdelning innefattar detta bland annat en bed mning av om utdelningen r f rsvarlig med h nsyn till de krav som f reningens verksamhetsart, omfattning och risker st ller p storleken av f reningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och st llning i vrigt. Styrelsen ansvarar f r f reningens organisation och f rvaltningen av f reningens angel genheter. Detta innefattar bland annat att fortl pande bed ma f reningens ekonomiska situation och att tillse att f reningens organisation r utformad s att bokf ringen, medelsf rvaltningen och f reningens ekonomiska angel genheter i vrigt kontrolleras p ett betryggande s tt. Revisorns ansvar V rt m l betr ffande revisionen av f rvaltningen, och d rmed v rt uttalande om ansvarsfrihet, r att inh mta revisionsbevis f r att med en rimlig grad av s kerhet kunna bed ma om n gon styrelseledamot i n got v sentligt avseende: f retagit n gon tg rd eller gjort sig skyldig till n gon f rsummelse som kan f ranleda ers ttningsskyldighet mot f reningen, eller p n got annat s tt handlat i strid med bostadsr ttslagen, till mpliga delar av lagen om ekonomiska f reningar, rsredovisningslagen eller stadgarna. V rt m l betr ffande revisionen av f rslaget till dispositioner av f reningens vinst eller f rlust, och d rmed v rt uttalande om detta, r att med rimlig grad av s kerhet bed ma om f rslaget r f renligt med bostadsr ttslagen. Rimlig s kerhet r en h g grad av s kerhet, men ingen garanti f r att en revision som utf rs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att uppt cka tg rder eller f rsummelser som kan f ranleda ers ttningsskyldighet mot f reningen, eller att ett f rslag till dispositioner av f reningens vinst eller f rlust inte r f renligt med bostadsr ttslagen. Erik Davidsson BoRevision AB Av HSB Riksf rbund utsedd revisor Christer Sundell Av f reningen vald revisor
Totala kostnader Fastighetsskatt Räntekostnader -3% -6% Avskrivningar -15% Planerat underhåll -10% Drift -66% Fördelning driftkostnader År 2016 År 2015 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0