ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD

ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD

ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland

Bostadsrättsföreningen Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31 Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning: Förvaltningsberättelse Göran Skarman Trine Knutsen Lars-Åke Johansson ordförande sekreterare ledamot Suppleant har varit Per Sjöqvist. Ordförande vald på två år. Övriga på ett år. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Göran Skarman, Trine Knutsen och Lars-Åke Johansson, två i förening. Revisorer Föreningsvald revisor har varit Sven Maripuu med Per Dahl som suppleant. Auktoriserad revisor har varit Urban Johansson. Valberedning Birgitta Karlsson Staaf, Kerstin Broms och Britta Forsberg har utgjort valberedning. Möten Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 mars 2013. Under verksamhetsåret har 8 (7) protokollförda styrelsesammanträden hållits. Stadgar Föreningen har antagit nya stadgar för bostadsrättsföreningen under år 2013, vilka är SBC:s mönsterstadgar. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötsel utförs av Åkermans Trädgårdsservice AB och Caland AB. Medlemsantal Vid räkenskapsåret slut var antalet röstberättigade medlemmar 22 (22). Fastigheten Bostadsrättsföreningen Slussen 10, org. nr 769611-9069, som registrerats hos Bolagsverket har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Teknisk besiktning av fastigheterna utfördes 2005-07-13 samt uppdaterades 2007-02-21. 1

Fastigheten köptes 2007-05-04 av Humanhus AB. Fastighetsbeteckning Karlstad Gruvan 10 Byggnadsår 1902 Kungsgatan 2B, 1914 Kungsgatan 2A 1992 Västra Kanalgatan. ROT renovering av Kungsgatan 2 A och B genomförd 1992. Tomtens areal 1444 kvm Bostäder 3 042 kvm Lokaler 1 109 kvm Byggnadens utformning Två stycken hus i fyra våningar med inredd vind, samt källare och garage Gällande planbestämmelser Tomtindelning 1953-09-05 Stadsplan 1987-01-29 Gemensamma anordningar Trapphus, lägenhetsförråd, kabel-tv, Karlstad Stadsnät, sophantering samt tvättstuga och garage Taxeringsvärde 34 715 000 (35 297 000) Försäkring Fastigheten inklusive alla bostadsrätter är fullvärdesförsäkrade med bostadsrättstillägg genom Trygg Hansa. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 23 lägenheter med bostadsrätt samt 2 hyreslägenheter, 8 lokaler med hyresrätt och 14 garageplatser. Lägenhetsfördelning för bostads- och hyresrätter 2 st 1 RoK 118 m² 6 st 2 RoK 472 m² 5 st 3 RoK 438 m² (inkl 1 hyresrätt om 83 m²) 8 st 4 RoK 1 346 m² (inkl 1 hyresrätt om 169 m²) 3 st 5 RoK 508 m² 1 st 6 RoK 160 m² 25 st lgh 3 042 m² Väsentliga händelser under året Underhåll Omfattande underhållsarbeten har genomförts under året: Målning/reparation av fönster. Byte av styrsystem för värmesystemet. Omläggning av eldistributionen inom fastigheten. Renovering av hissen Kungsgatan 2 A. Byte av trappbelysning. Utbyte av värmekablar på taket för is-snöavsmältning. Ekonomi Föreningens balanserade förlust beror huvudsakligen på omfattande reparationer och underhåll. Sammanlagt 2012 och 2013 på 2 200 000 kr. I budgeten för 2014 räknar vi med att överskott på ca 400 000. Målet är att det balanserade resultatet skall vara 0 vid utgången av 2015. Det Swapsäkrade lånet omplacerades under 2013 till betydligt lägre ränta. Fastighetsbesiktning Stadgeenlig årlig fastighetsbesiktning har utförts löpande under året. Underhållsplan En underhållsplan upprättades hösten 2012. Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har 1 (2) lägenhetsöverlåtelser skett. 2

Avgifter och hyror Avgiften för bostäder höjdes med 6 % från 2013-01-01, utgående årsavgifter motsvarar i genomsnitt 495 kr/m 2. De två hyreslägenheterna höjdes från 2013-04-01 enligt allmännyttans avtal. Hyran för garage höjdes med 6 %. Förväntad framtida utveckling Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningar framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Framtida underhåll Plåtarbeten runt fönster V:a Kanalgatan. Mjukfogar garagebyggnad. Ombyggnad fläktrum. Ombyggnad ventilation i hyreslokal. Dränage garage. Grind V:a Kanalgatan. Avgifter och hyror Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för 2014. För hyreslägenheterna kommer allmännyttans avtal att följas med ändring från 2014-04-01. Hyreshöjningar kommer också att ske i två hyreslokaler. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning tkr 2 816 2 769 2 592 2 608 2 477 Rörelseresultat tkr 270 517 1 069 937 621 Resultat efter finansiella poster tkr -534-291 156 177-186 Balansomslutning tkr 47 109 47 623 47 936 48 075 47 967 Avgifts- och hyresbortfall % 0,0 0,0 0,0 0,8 5,3 Förslag till resultatdisposition Enligt underhållsplan ska 150 000 kr exkl stambyte sättas av till yttre underhållsfond. På grund av balanserad förlust föreslås dock ingen avsättning. Balanserad förlust* -392 981,59 Årets resultat -534 313,87-927 295,46 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande från fond för yttre underhåll 0 Avsättning till yttre underhållsfond 0 Balanseras i ny räkning -927 295,46-927 295,46 *Den ansamlade förlusten härrör huvudsakligen från år 2012 och 2013 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 2013-01-01 2012-01-01 RESULTATRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Not. Nettoomsättning 1 2 815 891,00 2 768 677,53 Fastighetskostnader Drift 2-1 175 444,08-1 807 500,51 Underhåll 3-969 201,95-85 190,00 Fastighetsskatt/fastighetsavgift -96 480,00-87 085,00 Avskrivningar -304 744,00-271 800,00-2 545 870,03-2 251 575,51 Bruttoresultat 270 020,97 517 102,02 Rörelseresultat 270 020,97 517 102,02 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 10 461,83 10 335,55 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-814 796,67-818 771,48-804 334,84-808 435,93 Resultat efter finansiella poster -534 313,87-291 333,91 Årets resultat -534 313,87-291 333,91 4

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark 46 395 809,00 46 425 613,00 Summa anläggningstillgångar 46 395 809,00 46 425 613,00 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 79 807,00 66 512,00 Övriga fordringar 8 1 634,00 1 614,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 9 16 420,77 14 311,91 97 861,77 82 437,91 Kassa och bank 10 615 218,27 1 114 778,11 Summa omsättningstillgångar 713 080,04 1 197 216,02 SUMMA TILLGÅNGAR 47 108 889,04 47 622 829,02 5

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser 22 748 947,00 22 748 947,00 Upplåtelseavgifter 898 983,00 898 983,00 23 647 930,00 23 647 930,00 Fritt eget kapital Balanserat resultat -392 981,59-101 647,68 Årets resultat -534 313,87-291 333,91-927 295,46-392 981,59 Summa eget kapital 11 22 720 634,54 23 254 948,41 Skulder Skulder till kreditinstitut 12 23 500 000,00 23 543 000,00 Leverantörsskulder 356 775,00 296 503,00 Skatteskulder 14 178,00 5 388,00 Övriga skulder 13 20 300,09 32 980,97 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 14 497 001,41 490 008,64 24 388 254,50 24 367 880,61 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 47 108 889,04 47 622 829,02 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 49 588 000,00 49 588 000,00 varav i eget förvar -22 588 000,00-22 588 000,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut 27 000 000,00 27 000 000,00 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 NOTER Allmänna redovisningsprinciper Föreningen har valt att inte utnyttja möjligheten att tillämpa förenklingsreglerna i BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2) samt ej heller det allmänna rådet, BFNAR 2012:1 (K3) för innevarande räkenskapsår. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 80-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 0,72 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2089. Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 22%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2013 års taxering till 863 tkr, en ökning med 157 tkr jämfört med föregående år. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2013 2012 Styrelsearvode 16 000,00 18 600,00 För höga upplupna sociala kostnader 2012-6 324,00-7 429,00 Sociala kostnader 2013 5 300,00 6 900,00 Summa 14 976,00 18 071,00 Föreningen har inga anställda Not 1 Nettoomsättning* 2013 2012 Årsavgifter bostäder 1 339 872,00 1 466 634,00 Hyror 1 424 265,08 1 255 112,45 Försäkringsersättning skador 10 438,00 33 304,00 Övriga intäkter 41 315,92 13 627,08 Brutto 2 815 891,00 2 768 677,53 Avgifts/hyresbortfall 0,00 0,00 Summa 2 815 891,00 2 768 677,53 *Hyror för lägenheter har tidigare år bokats som årsavgifter 7

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 Not 2 Driftskostnader 2013 2012 Köpta tjänster 180 813,18 118 544,95 Reparationer 183 709,48 946 674,13 Uppvärmning 358 510,45 344 529,94 El 216 315,71 139 109,74 Vatten 74 190,85 86 634,65 Sophämtning 45 229,87 38 237,66 Övriga avgifter 30 852,49 32 292,58 Förvaltningskostnader * 42 009,00 46 000,25 Revisionsarvode 200,00 8 560,00 Föreningsavgifter 3 747,68 3 970,00 Övrigt 39 865,37 42 946,61 1 175 444,08 1 807 500,51 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Underhåll Periodiskt underhåll 969 201,95 85 190,00 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 10 441,83 10 335,55 Ränteintäkter skattekonto 20,00 0,00 10 461,83 10 335,55 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 618 511,00 661 640,00 Räntenetto/Swap 196 165,67 156 918,48 Räntekostnader skattekonto 0,00 53,00 Övriga finansiella kostnader 120,00 160,00 814 796,67 818 771,48 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Gruvan 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 47 989 255,00 47 989 255,00 Årets investeringar 274 940,00 0,00 48 264 195,00 47 989 255,00 Ingående avskrivningar 1 563 642,00 1 291 842,00 Årets avskrivningar 304 744,00 271 800,00 1 868 386,00 1 563 642,00 Utgående planenligt restvärde 46 395 809,00 46 425 613,00 varav byggnader 37 277 851,00 37 307 655,00 varav mark 9 117 958,00 9 117 958,00 8

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer 769611-9069 Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2013-12-31 2012-12-31 Byggnader 38 871 297 277 250 1 840 892 37 030 405 37 307 655 Minol 210 040 21 004 21 004 189 036 0 Styr- och reglerutrustning 64 900 6 490 6 490 58 410 0 39 146 237 304 744 1 868 386 37 277 851 37 307 655 Mark 9 117 958 9 117 958 9 117 958 48 264 195 304 744 1 868 386 46 395 809 46 425 613 Avskrivning på byggnad har skett enligt en 80-årig avskrivningsplan. Avskrivning Minol och styr- och reglerutrustning sker enligt planmässig avskrivning på 10 år. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr 34 715 000 (35 297 000). Värdeår 1992. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus 21 600 000 6 492 000 28 092 000 Lokaler 4 523 000 2 100 000 6 623 000 26 123 000 8 592 000 34 715 000 Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar 20 000,00 25 542,00 Avgiftsfordringar 59 807,00 40 970,00 79 807,00 66 512,00 Övriga fordringar Skattekonto 1 634,00 1 614,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Försäkringspremie 8 657,00 7 783,45 Kabel-tv 7 067,73 6 528,46 Datakommunikation 696,04 0,00 16 420,77 14 311,91 Not 10 Kassa och bank Nordea affärskonto 395 191,22 896 963,32 Nordea sparkonto 220 027,05 217 814,79 615 218,27 1 114 778,11 Not 11 Förändring av eget kapital Insatser Upplåtelseavg Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR22 748 947,00 898 983,00 0,00-101 647,68-291 333,91 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 0,00 0,00-291 333,91 291 333,91 Årets resultat -534 313,87 Belopp vid årets utgång 22 748 947,00 898 983,00 0,00-392 981,59-534 313,87 9

ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.

HSB brf Slussen 10 i Karlstad Skulder till kreditinstitut 5 661 kr/m 2 Likvida medel 148 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 Underhåll 969 202 85 190 34,42 3,08 Va,el o värme 649 017 570 274 23,05 20,60 Köpta tjänster 180 813 118 545 6,42 4,28 Reparationer 183 709 946 674 6,52 34,19 Övr driftkostn 161 904 172 007 5,75 6,21 Fastighetsskatt/avgift 96 480 87 085 3,43 3,15 Avskrivning 304 744 271 800 10,82 9,82 Kapitalkostn 804 335 808 436 28,56 29,20 Årets resultat -534 314-291 334-18,97-10,52 TOTALT 2 815 891 2 768 678 100,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 5,75 3,43 10,82 6,52 6,42 23,05 28,56 34,42-18,97 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat