VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten ÖRNSKÖLDSVIK ÖSTERGÄRDAL 8:6 Properate Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Örnsköldsvik Östergärdal 8:6 Adress: Snippersjön 105, 894 93 Överhörnäs Typ: Småhusfastighet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per mars 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden Lagfaren ägare: F-426-19-22 Besiktning: Måndag den 11 mars 2019 av Lars Lindqwist Allmän beskrivning Objektet utgörs av en småhusfastighet belägen på adressen Snippersjön 105 i Överhörnäs, 1,7 mil väster om Örnsköldsvik. Fastigheten omfattar totalt 1 572 m² tomtmark vars obebyggda del utgörs av gräsmatta, buskar och träd. Omgivningen utgörs av fritidshus, skogs- och naturmark, Snippersjön samt väg 335. Fastigheten är bebyggd med en enklare stuga i ett plan uppförd 1979, den taxerade boarean är 44 m² fördelat på allrum, kokvrå, wc, 2 sovrum, samt en altan med tak. Fastigheten har lägre standard och har behov av uppfräschning och en befarad vattenskada i tak. Sommarvatten genom Östergärdals vattenförening och uppvärmning genom direktverkande el. Övrig byggnad är ett enklare fristående förråd. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per mars 2019 till 225 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 25 000 kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (44 m²) 5 113 kr/m² marknadsvärde/taxeringsvärde (2018, 160 tkr) 1,41 Umeå 2019-03-25 Peter Karlsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Lars Lindqwist Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per mars 2019. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett måndag 11 mars 2019 av Lars Lindqwist i närvaro av fastighetsägaren. Besiktning har skett såväl interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Marken var vid besiktningstillfället täckt med snö. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av fastighetsägare eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom boarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (5)
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För fastigheten gäller: Grundvattenskydd: Akt: 2284-EVII:9, beslutsdatum: 1969-01-21. Ytvattenskydd: Akt: 2284-P84/0424:4, beslutsdatum: 1984-04-24. Belägenhet Objektet är beläget på adressen Snippersjön 105 i Överhörnäs, ca 1,7 mil väster om Örnsköldsvik. Omgivningen utgörs av fritidshus, skogs- och naturmark, Snippersjön samt väg 335. Mark Fastigheten omfattar totalt 1 572 m² tomtmark vars obebyggda del utgörs av gräsmatta, buskar och träd. Bostadsbyggnad i 1 plan Byggnadsår: 1979 Grundläggning: Plintar Stomme: Trä Fasader: Trä Fönster: 2-glasfönster. Yttertak: Plåt Värme: El-radiatorer. Ventilation: Självdrag Anslutningar: El anslutet till allmänt nät, Sommarvatten genom vattenförening, enskilt avlopp. Planlösning: Hall, kokvrå, allrum, 2 sovrum, wc. Kokvrå: spis (Regent), fläkt (Husqvarna), kyl/frys (AEG), rostfri diskbänk. Köket håller låg standard. Wc: Separett, handfat. Våtrumsmatta på golv, målade väggar. Befarad vattenskada i tak. Håller normal/låg standard. Inv ytskikt Tak: målade skivor Vägg: panel/tapet Golv: laminat/plastmatta Standard och skick: Fastigheten är äldre med äldre ytskikt och har behov av uppfräschning. Boarea: ca 44 m² boarea, Övrigt: Altan med tak. Övriga byggnader Förråd Byggnad i trä, ca 10 m², plåttak. Sida 3 (5)
1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till 160 000 kr, varav mark 64 000 kr och byggnad 96 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheten belastas av 1 st pantbrevsinteckning om 100 000 kr. Servitut och gemensamhetsanläggningar Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Örnsköldsvik Östergärdal GA:2. Avser väg. Avtalsservitut: Akt: 22-IM4-77/1077.1, kraftledning mm, last. Avtalsnyttjanderätt: Akt:68/92, väg. Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). Sida 4 (5)
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av småhus av varierande ålder, skick etc. har gjorts i området de senaste åren. Materialet består av fastigheter med boarea 30-70 m 2, tomter mellan 1000-4 000 m 2. Köpeskillingarna varierar huvudsakligen mellan 195-2 000 tkr och ca 4 642 23 3333 kr per m 2 med ett snitt på 18 969 kr m 2. Fastighetspriserna varierar beroende på läge, storlek, standard, skick etc. I förhållande till taxeringsvärdet (K/T) återfinns försäljningarna med ett K/T tal mellan 1,1 3,7 med ett genomsnitt på 2,4 Se nedanstående graf. Mot bakgrund av objektets läge, skick och de försäljningar som har gjorts bedöms objektets värde återfinnas i intervallet ca 200 250 tkr. Fastigheten har lägre standard och har behov av uppfräschning och en befarad vattenskada i tak. Fastigheten ligger direkt ovanför väg 335. Fastigheten intill denna såldes för 4 år sedan för 195 000. De tre fastigheterna som endast har sommarvatten har ett K/T tal på 1,42. 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde i befintligt skick bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till 225 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 25 000 kr. Sida 5 (5)
Bilaga 1: Bilder och kartor Byggnaden Byggnaden Altan Förråd Befarad vattenskada på Wc. Bilaga 1 - Sida 1 (3)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Eniro.se. Markeringen visar Snippersjön 105. Bilaga 1 - Sida 2 (3)
Lägeskarta. Källa: Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Bilaga 1 - Sida 3 (3)
Bilaga 2: Fastighetsutdrag FASTIGHET ÖRNSKÖLDSVIK ÖSTERGÄRDAL 8:6 Aktualitet FR: 2019-02-19 Objektid: Nyckel (fnr): 220184858 909a6a82-92d0-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 84, ÖRNSKÖLDSVIK 321033, SJÄLEVAD Övriga noteringar: Socken: Själevad Lantmäteriförrättning pågår - beslut taget Ärende: 127159 Registrerat: 2018-09-28 Registrerat: 2019-03-03 URSPRUNG ÖRNSKÖLDSVIK ÖSTERGÄRDAL 8:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 572 kvm 1 572 kvm 0 kvm 0,1572 ha 0,1572 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Central 7022379.7 (RT90: 7022668,389) 670622.8 (RT90: 1630337,016) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning 1990-02-20 2284-90/8 Anläggningsåtgärd 2018-04-20 2284K-2018/2 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes ÖRNSKÖLDSVIK ÖSTERGÄRDAL GA:2 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Snippersjön 105 894 93 Överhörnäs Själevad LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I ÖRNSKÖLDSVIKS KOMMUN, 891 88 ÖRNSKÖLDSVIK Kontorsbeteckning: YK23 Tel: 0660-88467 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Naturvårdsbestämmelser SIDENSJÖ GERDAL Grundvattenskydd Akt: 2284-EVII:9 Status: Beslut Beslutsdatum: 1969-01-21 Senaste ändring: -- Berörd kommun: ÖRNSKÖLDSVIK SIDENSJÖ LÖVSJÖSJÖN Ytvattenskydd Akt: 2284-P84/0424:4 Status: Beslut Beslutsdatum: 1984-04-24 Senaste ändring: 1992-01-09 Berörd kommun: ÖRNSKÖLDSVIK RÄTTIGHETER Avtalsservitut Akt: 22-IM4-77/1077.1 Bilaga 2 - Sida 1 (3)
Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2019-03-06 Senaste ändring för fastigheten: 2019-02-18 08:09:40.352 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: YI83 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L73/1789 Akt: L73/1789A Akt: L73/1789B Akt: L73/1789C Akt: I75/2502 Akt: I75/2503 Akt: I95/4051 Akt: L90/2559 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 1st Summa: 100 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 2000-06-20 Akt: 00/3046 Belopp: SEK 100 000 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Avtalsnyttjanderätt Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1968-01-10 Akt: 68/92 OMRÅDE Avtalsservitut Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1977-02-23 Akt: 77/1077 KRAFTLEDNING MM ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2018-12-03 Akt: Beslut: D-2018-00653193:1 Beviljad Förordnande att hela fastigheten ska säljas Inskrivningsdag: 2018-10-11 Akt: Beslut: D-2018-00502149:1 Beviljad Utmätning 2018-10-09 43.530 SEK jämte ränta och kostnader, b eslutsnummer 12184243421 Inskrivningsdag: 2018-10-11 Akt: D-2018-00501528:1 Beslut: Beviljad Utmätning 2018-10-09 43.530 SEK, beslutsnummer 12184244700 MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Bilaga 2 - Sida 2 (3)
Taxeringsenhet: 353342-7 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 160 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 353342-7 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 65627498 Tax.värde i tkr: 96 Riktvärdeområde: 2284020 Boyta i kvm: 44 Tot. värdegr. yta i kvm: 44 Summa standardpoäng: 15 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1979 Värdeår: 1979 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 65626498 (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 353342-7 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 65626498 Tax.värde i tkr: 64 Areal i kvm: 1 572 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Friliggande Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt/Enskilt sommarvatten, Avlopp saknas Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2019-03-07 Bilaga 2 - Sida 3 (3)