VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE Avseende tomträtten GÄVLE SÄTRA 17:10 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Gävle Sätra 17:10 Adress: Skyttestigen 5 A, 806 36 Gävle Typ: Radhus, tomträtt Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per januari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden försäljning Luleå Lagfaren ägare: F-62-19-21 Besiktning: Onsdag 23 januari 2019 av Emil Larsson Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en med tomträtt upplåten småhusfastighet belägen på adressen Skyttestigen 5A i Gävle. Fastigheten omfattar totalt ca 171 kvm gaveltomt vars obebyggda del utgörs av stenbelagd yta och trädgård med gräsmatta, buskar, häck och fruktträd. Fastigheten är bebyggd med ett radhus i 2 plan samt källare och inrymmer ca 104 kvm boa och ca 52 kvm bia bestående av hall, kök, dusch/wc och vardagsrum med utgång till överbyggd altan och trädgård. På våning 1 tr finns hall, 3 st sovrum, balkong, badrum och klädkammare. Källarplanet inrymmer hall/allrum, tvättstuga och ett enklare inrett rum/förrådsrum. I anslutning till altanen finns kallförråd. Byggnaden är ursprungligen uppförd ca 1971. Invändiga ytor har huvudsakligen normalt skick. Badrum och dusch/wc är nyligen renoverade och i gott skick. Tomträttsavgälden uppgår till 5 300 kr/år. Avgift till samfälligheten uppgår enligt tomträttsinnehavaren till 3000 kr/mån och inkluderar värme, VA, sophämtning, parkering och garageplats. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 1 900 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %. Jämförelsetal: Värde kr per m² markareal (104 m²) 18 269 kr/m² Värde taxering (taxeringsvärde 1 408 kr) 1,35 Gävle 2019-01-28 Emil Larsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Fastighetsutdrag Sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå, erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser objektet i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde per januari 2019. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett onsdag den 23 januari av Emil Larsson. Vid besiktningen deltog tomträttsinnehavaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett för förvärv av värderingsobjektet. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, tomträttsinnehavaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (5)
1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller Stadsplan: Akt: 2180-10085, beslutsdatum: 1968-10-10 Belägenhet Objektet är beläget på adressen Skyttestigen 5A i Sätra, Gävle. Omgivningen består huvudsakligen av bostadsområde. Mark Fastigheten omfattar totalt ca 171 kvm gaveltomt vars obebyggda del utgörs av stenbelagd yta och trädgård med gräsmatta, buskar, häck och fruktträd. Vid besikningstillfället var stora delar av objektet täckt av snö. Radhus i 2 plan samt källare Byggnadsår: ca 1971 enligt taxering Grundläggning: Källare Stomme: Troligen betong Fasader: Tegel, trä Yttertak: Troligen papp Fönster 2-glas Värme: Vattenburet radiatorsystem anslutet till fjärrvärme Ventilation: Självdrag, frånluft i kök och badrum Anslutningar: El, VA anslutet till allmänt nät. Planlösning: Bv: Hall, kök, dusch/wc, vardagsrum med utgång till altan och trädgård. Kallförråd finns i anslutning till altanen 1 tr: Hall, 3 st sovrum, balkong, badrum och klädkammare. Kv: Hall/allrum, tvättstuga, enklare inrett rum/förrådsrum Kök: Äldre kök med kakel över diskbänken, matplats. Utrustat med elspis, fläkt, diskmaskin, kyl/frys. Vitvaror från Bosch, Whirlpool, Regina. Dusch/wc: Rum med wc, tvättställ. Kakel på väggarna, klinker på govlet. Renoverat 2018 enligt uppgift. Gott skick Badrum 1 tr Rum med wc, tvättställ, badkar. Kakel på väggarna, klinker på golvet. Renoverat 2018 enligt uppgift. Gott skick Tvättstuga kv: Rum tvättmaskin och torktumlare. Klinker på golvet, målad betong på väggarna. Normal/äldre standard. Inv. ytskikt: Tak: Målade skivor Vägg: Tapet, målat, kakel Golv: Parkett, plastmatta, laminat, klinker Standard och skick: Invändiga ytor har huvudsakligen normalt skick. Badrum och dusch/wc är nyligen renoverade och i gott skick. Boarea: Total boarea uppgår enligt taxering till ca 104 m 2, bia ca 52 m 2 vilket synes vara rimligt. Ingen uppmätning har gjorts. Energideklaration Utförd, 2015-05-01 Sida 3 (5)
1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till 765 000 kr, varav mark 121 000 kr, byggnad 644 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheten belastas av 13 st pantbrevsinteckningar om totalt 1 537 500 kr. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Gävle Sätra GA:1. Förvaltas av Sätrahöjdens samfällighetsförening. Samfällighetsavgiften uppgår enligt tomträttsinnehavaren till 3 000 kr/mån och inkluderar värme, VA, sophämtning, parkering, garage. Inga inskrivna servitut hittades Tomträttsbestämmelser Upplåten till 2030-07-01 och därefter till utgången av 40-årsperioder. Avgäldsperiod 10 år. Årlig avgäld 5 300 kr (enligt uppgift från Gävle kommun), oförändrad till 2020-06-30. Försäkring Enligt uppgift från tomträttsinnehavaren fanns försäkring tom 1 feb 2019. Sida 4 (5)
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av radhus i objektets storlek finns noterade i närområdet de senaste åren. Priserna har varierat mellan ca 16 000-24 000 kr/kvm. Detta motsvarar en köpeskilling mellan ca 1,7 2,3 Mkr beroende på läge, standard, skick etc. I materialet finns både friköpta och med tomträtt upplåtna fastigheter. Ingen betydande skillnad i prisnivå kan utläsas. I relation till taxeringsvärdet (K/T) varierar dessa mellan ca 1,5 2,0 och avser då huvudsakligen 2015 års taxeringsvärden, lägre för 2018 års taxering. På erfarenhetsmässiga grunder och utifrån de försäljningar som gjorts, görs bedömningen att ett realistiskt pris/värde för objektet bör återfinnas i nivån, ca 1,75 2,0 Mkr i befintligt skick. Detta motsvarar ca 16 800 19 200 kr/m 2 taxerad boarea och ett K/T tal mellan ca 1,2 och 1,4 (tax. 2018). 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys, erfarenhetsmässig marknadskännedom, och dess skick till 1 900 000 kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 150 000 kr Sida 5 (5)
FOTON KARTOR OCH RITNINGAR Bilaga 1 Bilaga 1 - Sida 1 (3)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto: källa Enrio Bilaga 1 - Sida 2 (3)
Lägeskarta. Källa: Eniro Lägeskarta, översikt. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 3 (3)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET GÄVLE SÄTRA 17:10 Aktualitet FR: -- Objektid: Nyckel (fnr): 210018455 909a6a7d-0a39-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 21, GÄVLEBORG 80, GÄVLE 316013, GÄVLE MARIA TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: X-GÄVLE * RÄVLYAN 10 1979-05-01 21-79:128 URSPRUNG GÄVLE SÄTRA 9:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 171 kvm 171 kvm 0 kvm 0,0171 ha 0,0171 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: 1, Central 6730944.857 (RT90: 6731860,144) 615451.07 (RT90: 1571531,919) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Tomtmätning, Införd i tomtboken 1969-12-16 2180-10300 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes GÄVLE SÄTRA GA:1 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Skyttestigen 5A 806 36 Gävle Gävle LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I GÄVLE KOMMUN,801 84 GÄVLE Kontorsbeteckning: XK26 Tel: 026-178000 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer SÄTRA IX Stadsplan Akt: 2180-10085 Status: Beslut Beslutsdatum: 1968-10-10 Senaste ändring: 2013-10-04 Genomförande: 2013-09-28-2018-09-27 Anmärkning: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT RÄVLYAN Tomtindelning Akt: 2180-10287 Status: Avregistrerad Beslutsdatum: 1969-12-10 Senaste ändring: 2015-11-30 Berörd kommun: GÄVLE Berörd kommun: GÄVLE Bilaga 2 - Sida 1 (4)
KV SPRÅNGET Ändring av DP Akt: 2180K-26191 Status: Beslut Beslutsdatum: 2013-08-28 Senaste ändring: 2014-11-06 Laga kraft: 2013-09-27 Genomförande: 2013-09-28-2018-09-27 Anmärkning: URSPRUNGLIG PLAN SE(AKT 2180-10085) Berörd kommun: GÄVLE INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2019-01-21 Senaste ändring för fastigheten: 2018-11-30 14:11:57.875 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI81 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I71/1370 Akt: I71/1371 Akt: I94/7225 Akt: I71/1369 Akt: Ö96/1421 Akt: I82/5585 Akt: Ö96/5452 Akt: T79/86 Akt: T82/15337 Akt: T71/733 LAGFART GÄVLE KOMMUN Organisationsnr: 212000-2338 Adress: Akt: 90/47 EKONOMI 801 84 GÄVLE Inskrivningsdag: 1890-04-09 Beslut: Beviljad Fång: Köp 1890-04-01 Andel: 1/1 Anmärkning Akt: 84/11200 Beslut: Beviljad ID-nummer kompletterat UPPLÅTELSE TILL TOMTRÄTT Inkrivningsdag: 1970-07-15 Akt: 70/622 Akt: Beslut: Upplåtelsedag: Beviljad 1970-07-01 Ändamål: BOSTADSBEBYGGELSE Årlig avgäld: SEK 5 300 Avgäldens start: 1970-07-01 Avgäldsperiod: 10 år Uppsägning får ske till: 2030-07-01 därefter med 40 års perioder. Inskränkning: Anmärkning: Akt: Anm.: NY AVGÄLD Akt: Anm.: NY AVGÄLD Akt: Anm.: NY AVGÄLD Annan rättighet än panträtt eller nyttjanderätt får ej upplåtas 08/29834 Beslut: Beviljad 99/5082 Beslut: Beviljad 89/3670 Beslut: Beviljad Bilaga 2 - Sida 2 (4)
INTECKNINGAR Antal inteckningar: 13st Summa: 1 537 500 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1971-12-01 Akt: 71/1366 Belopp: SEK 77 700 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1971-12-01 Akt: 71/1367 Belopp: SEK 20 400 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1971-12-01 Akt: 71/1368 Belopp: SEK 10 200 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 1982-05-18 Akt: 82/5584 Belopp: SEK 40 000 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 1985-10-29 Akt: 85/11679 Belopp: SEK 12 000 Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: 1989-11-22 Akt: 89/15575 Belopp: SEK 63 000 Datapantbrev Företrädesordning 7 Inskr.dag: 2001-01-17 Akt: 01/282 Belopp: SEK 91 700 Datapantbrev Företrädesordning 8 Inskr.dag: 2004-12-17 Akt: 04/28732 Belopp: SEK 459 000 Datapantbrev Företrädesordning 9 Inskr.dag: 2004-12-17 Akt: 04/28733 Belopp: SEK 86 000 Datapantbrev Företrädesordning 10 Inskr.dag: 2007-08-10 Akt: 07/18613 Belopp: SEK 130 000 Datapantbrev Företrädesordning 11 Inskr.dag: 2007-08-10 Akt: 07/18614 Belopp: SEK 31 000 Datapantbrev Företrädesordning 12 Inskr.dag: 2015-08-21 Akt: D-2015-00366614:1 Belopp: SEK 381 500 Datapantbrev Företrädesordning 13 Inskr.dag: 2016-10-12 Akt: D-2016-00467272:1 Belopp: SEK 135 000 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2018-10-15 Akt: Beslut: D-2018-00506966:1 Beviljad Utmätning 2018-10-12, 135 390 SEK jämte ränta och kostnader, dnr 12184277494 Inskrivningsdag: 2018-11-28 Akt: D-2018-00627652:1 Beslut: Beviljad Förordnande att hela tomträtten ska säljas Bilaga 2 - Sida 3 (4)
MER INFORMATION Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 254101-3 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 1 408 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 254101-3 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 25840443 Tax.värde i tkr: 890 Riktvärdeområde: 2180033 Boyta i kvm: 104 Biyta i kvm: 52 Tot. värdegr. yta i kvm: 114 Summa standardpoäng: 26 Typ av bebyggelse: Radhus Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1971 Värdeår: 1971 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 25839443 (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 254101-3 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 25839443 Tax.värde i tkr: 518 Areal i kvm: 171 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Radhus Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader 2019-01-28 Bilaga 2 - Sida 4 (4)