NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN

Relevanta dokument
Allmännyttan i går, i dag och i morgon

NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN

Samhällsansvar på affärsmässiga villkor

Nya böcker. Nyttan med allmännyttan Salonen, Tapio (red.) Liber, 2015

Studier i boende och välfärd. Exempel på delstudier. En ny forskningsmiljö. Studier i boende och välfärd

29 30/9 I STOCKHOLM FORSKNINGSRESULTATEN PRESENTERAS NYTTAN MED ALLMÄN- NYTTAN SABO I SAMARBETE MED SKL

NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN

Tjänsteskrivelse Svar på motion (S) om att ge ägardirektiv till Össebyhus AB att köpa byggbar mark

När vinstintresset tar över...

Urban och social geografi, 15 hp, ht 09 Uppsala universitet Eva Andersson. F6. Den svenska bostadsmarknaden Bo Bengtsson

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Medverkande: Moderator: Andreas Bergström, vice vd, Fores

VÄLFÄRDSSTATEN I GUNGNING?

HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM. Bostadspolitiskt program

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg

En hållbar integrationsstrategi. Integrationsdagarna Göteborg oktober 2016

Hyresgästföreningen - en stark folkrörelse

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen

Vilken roll ska hyresrätten spela i bostadsförsörjningen? Martin Hofverberg Chefsekonom Hyresgästföreningen SNS

Bosättningslagen och kommunernas bostadsutmaning. Micael Nilsson Expert

Det började med barnrikehusen

Ägardirektiv för Hyresbostäder i Norrköping AB. Senast fastställt av kommunfullmäktige den 26 mars 2018 och av bolagsstämman den 17 april 2018.

AB Kristianstadsbyggen är ett helägt bolag till Kristianstads Kommunföretag AB som i sin tur är ett helägt bolag till Kristianstads kommun.

Kan bostadsbyggandet lösa bostadsbristen? Fil.dr. Micael Nilsson, Enheten för Boende och Stadsutveckling Expert på boendesociala frågor

Utredningen om kommunal planering för bostäder N 2017:04

STK Motion från Emma-Lina Johansson om att ta ansvar för hemlösheten, STK

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt

Remiss från Näringsdepartementet - Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar

Landskrona Stad och Urban utveckling Strategier, arbetssätt och åtgärder

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

Vi rustar Sverige för 11 miljoner ANNA BROMAN, BOSTADSPOLITISK EXPERT SVERIGES BYGGINDUSTRIER

Ägardirektiv för Ramunderstaden AB. Förslag till. Antagen av KF , 91

Alla har rätt till en bra bostad!

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna

Bostadsprogram KSU

Bostadsförsörjning i mindre kommuner

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En god bostad till en rimlig kostnad

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror

Förslag till. EN NY BOSTADS- POLITIK Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas.

föreningens namn ändras till Sveriges Allmännytta, uppdra till styrelsen att på bolagsstämma för SABO AB ändra firman till Sveriges Allmännytta AB

Strategier för blandad renovering och rimliga boendekostnader i miljonprogrammet

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM Storsjöbygden

Sammanställning av bostadsmarknadsenkäten Gävleborgs län

Hållbarhetskommissionens rekommendationer och åtgärder

Bostadsförsörjningsprogram Eslöv, arbetsprocessen

Om oss. Om Hyresgästföreningen. Innehåll. Var med i Hyresgästföreningen. lättläst

STATISTIK OM STHLM. BOSTÄDER: Hyror S 2010: Marianne Jacobsson STOCKHOLMS STADS UTREDNINGS- OCH STATISTIKKONTOR AB

BOSTADSPOLITISK VÄGVISARE. Hyresgästföreningen i en föränderlig värld

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma.

HYRESGÄSTERNAS VAL 2018 TA PARTI FÖR MÄNNISKAN

ÄGARDIREKTIV FÖR HALMSTADS FASTIGHETS AB

FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK. Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker

KSP-årskonferens Workshop

Bostadspolitisk vägvisare

Yttrande gällande Motion av Axel Josefson (M), Ann Catrine Fogelgren (L) och David Lega (KD) om att ändra ägardirektivet för Förvaltning AB Framtiden

Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till en ny bostadspolitik. ett förslag

En skattereform för hyresrätten

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar

30. utöka Statens Bostadsomvandling AB:s åtagande till att omfatta även personer som står långt ifrån bostadsmarknaden samt nyanlända,

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM Hyresgästföreningen Luleå

Finländsk bostadspolitik på jakt efter det sociala

Socialt hållbar stadsutveckling: kan den delade staden göras hel (igen)? Roger Andersson

Kennert Orlenius Högskolan i Borås

Åtgärder för en enklare byggprocess

KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING

SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER

Tillåt ombildningar i ytterstaden Motion (2015:56) av Joakim Larsson (M)

Bostäder för alla-men hur? JAN-OVE ÖSTBRINK, SKL

STHLM STATISTIK OM. Hyror 2007 och 2008 BOSTÄDER: S 2009: Marianne Jacobsson

Motion från Emma-Lina Johansson om att ta ansvar för hemlösheten, STK ASN

FRIARE HYRES- SÄTTNING VIKTIGAST

Segregation en fråga för hela staden

Yttrande över betänkandet En utvecklad översiktsplanering Del 2: Kommunal reglering av upplåtelseformer (SOU 2018:46)

EN HÅLLBAR BOSTADSPOLITIK TA PARTI FÖR MÄNNISKAN

Sammanfattning. Rollfördelningen mellan stat och kommun

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

Motion 26 Motion 27 Motion 28 Motion 29. med utlåtanden

folkökning bostadsbeståndets storlek. Ekonomisk Debatt

Social Housing. Bostadsmötet. Tomas Johansson, 1 oktober 2014

ÄGARDIREKTIV FÖR HALMSTAD FASTIGHETS AB

Yttrande till kommunstyrelsen över motion av Axel Josefsson (M) och Hampus Magnusson (M) om att prioritera bostadslösa ungdomar hos Boplats

Kommunernas stora bostadsutmaningar. Micael Nilsson Fil.dr., expert på enheten Boende och Stadsutveckling

Bostadspolitik. för tillväxt och rättvisa. Tillväxt kräver rättvisa! Bostadspolitiskt program för Socialdemokraterna i Sundsvall

Strategi för Corporate Social Responsibility (CSR)

Dags för översyn av lagstiftningen för kommunala bostadsbolag

RAPPORT 2018:12. Allmännyttan kort uppföljning

Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå

SocialdemoKraterna. Protokollsutdrag. Socia~ ~,år:.möte (}Jmm~~BaWt!st(!.rlutnd Ak-styrelsen hirnrer morronen. till motionen i sin helhet.

Ekonomiskt program för hyresrätten

Allmännyttan på 2000-talet - beslutsregler vid försäljning av kommunala bostäder Allbo-kommittens uppdrag

Planering av äldres boende utifrån samhällsplanering och äldreomsorg

Transkript:

FORSKNINGSPROJEKTET NYTTAN MED ALLMÄNNYTTAN Skånskt Bostadsforum 2015 20 november 2015 Malmö Tapio Salonen Forskningsledare Professor i socialt arbete tapio.salonen@mah.se

Forskningsprojekt 2013-2015 Nyttan med allmännyttan Vilken samhällsnytta kan de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen göra idag och i framtiden? TRE DELAR 1. Tydliggöra frågan om allmännyttans samhällsnytta 2. Studera hur de allmännyttiga bostadsföretagen arbetar med samhällsnyttiga insatser 3. Ta fram metoder för att bedöma, beräkna och följa upp värdet av insatser som har ett socialt eller samhällsnyttigt syfte.

Allmännyttans förändrade förutsättningar? Den särpräglade svenska bostadsregimen Hänvisning till EU:s rättsregler? CSR stort handlingsutrymme för tolkningar Att bygga eller inte spelteoretiska aspekter och allmännyttans bostadsbyggnadsansvar

Förena marknadsmässigt och allmännyttigt syfte Lag (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsbolag Bedrivas utifrån affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav = företagsekonomiskt lönsam SAMTIDIGT Fortsatt ett allmännyttigt syfte i vilket ingår ett samhällsansvar Kommunen skall klargöra avsikten med ägandet HÄLSA OCH SAMHÄLLE

Forskningsprojektets upplägg Tvåårigt projekt 1 april 2013-31 mars 2015 Mångvetenskapligt samarbete ; 11 forskare Forskningsledare; professor Tapio Salonen, Malmö högskola Flertal empiriska studier: Registerstudier Enkäter till bostadsbolag och kommuner Fördjupade fallstudier i nio kommuner Dialogbaserat arbetssätt med en referensgrupp av ett tiotal SABO-företag HÄLSA OCH SAMHÄLLE

MÅNGVETENSKAPLIG FORSKARGRUPP Tapio Salonen, professor socialt arbete, Malmö högskola Martin Grander, statsvetare doktorand, Malmö högskola Stig Westerdahl, docent fastighetsvetenskap, Malmö högskola Gunnar Blomé, fil dr fastighetsvetenskap, Malmö högskola Anders Kjellström, jurist adjunkt, Malmö högskola Hans Lind, professor fastighetsekonomi, KTH Stockholm Bo Bengtsson, professor statsvetenskap, IBF Uppsala universitet Emma Holmqvist, fil dr kulturgeografi, IBF Uppsala universitet Karolina Windell, fil dr företagsekonomi, Uppsala universitet Ingvar Nilsson, nationalekonom, SEEAB Anders Wadeskog, nationalekonom, SEEAB 7

Hur har allmännyttans roll förändrats på lokala bostadsmarknader? Allmännyttan bostäder för alla? 1998 15,3 % 2005 14,6 % 2011 13,9 % (procent av befolkningen i allmännyttan) Allmännyttans roll och position i relation till totalt bostadsutbud från 0 45 procent av kommunens bostäder Differentierade utvecklingstrender på lokal nivå? Samband med segregationsmönster etc. HÄLSA OCH SAMHÄLLE

Andel inkomstfattiga hushåll efter upplåtelseform i riket 1998 och 2012. Inkomstfattiga = Högst 60 % av medianinkomst

Sammansättning av hushåll i allmännyttan Mål: Bostad för alla Analys efter hushållens köpkraft, disponibel inkomst fördelat efter kvartiler på riksnivå: Q1 = fjärdedel med lägst inkomst Q2 = fjärdedel med näst lägst inkomst Q3 = fjärdedel med näst högst inkomst Q4 = fjärdedel med högst inkomst Baserad på samtliga hushåll (Familj 20 år-) i riket Källa: SCB:s register över bef., inkomster och fastigheter Balansmått Q1/Q4 andel hushåll med låg inkomst i relation till andel med hög inkomst (även studerat Q1 + Q2 / Q3 + Q4, ger liknande resultat)

Sammansättning av boende i allmännyttan 2012 efter bostadsmarknad. Antal kommuner: n=105 n=52 n=35 n=98 n=290

Allmännyttans profil i landets tre storstäder 1998, 2005 och 2012. Andel av hushållen i allmännyttan/ balansmått Q1/Q4 1998 2005 2012 Stockholm 29 / 2,6 25 / 2,2 17 / 2,6 Göteborg 29 / 4,4 28 / 2,6 28 / 3,7 Malmö 14 / 6,3 15 / 5,9 15 / 8,0 Balansmått Q1/Q4 andel hushåll med låg inkomst i relation till andel med hög inkomst

Balansmått för samtliga bostäder i storstadsområden 1998 och 2012. Bostadsmarknad 1998 2012 Differens Stlm-Solna LBM 0,83 0,68-0,15 Exkl. Stlm stad 0,66 0,70 +0,04 Stockholms stad 1,21 0,65-0,56 Göteborg LBM 0,97 0,86-0,11 Exkl. G-borgs stad 0,58 0,59 +0,01 Göteborgs stad 1,56 1,16-0,40 Malm-Lund LBM 1,10 1,22 +0,12 Exkl Malmö stad 0,91 0,99 +0,08 Malmö stad 1,88 1,92 0,04 Skillnad 1998-2012: Stockholms stad Q4 + 89 % (från 96 till 181 hushåll) Malmö stad Q1 + 39 % (från 46 till 64 hushåll)

Inkomstfattiga hushåll i hyresrätt i utvalda kommuner 2012. Andel av samtliga inkomstfattiga hushåll i kommunen boende i privat och allmännyttig hyresrätt.

Slutsatser Vem bor i allmännyttan? Ju större allmännytta desto mer socioekonomisk blandad befolkning. Stora skillnader på allmännyttans profil mellan svaga bostadsmarknader med vikande befolkningsunderlag och starka bostadsmarknader i storstadsområden och regioncentra. Utvecklingen i storstäderna går åt olika håll. Den socioekonomiska profilen på allmännyttan runt om i landet avspeglar i stort de lokala bostadsmarknadernas befolkningssammansättning i stort.

Utmaningar för allmännyttan Fortsatta utförsäljningar? Vem får inte bo i allmännyttan? Vem vill inte bo i allmännyttan? En bostad för alla?

Vad omfattar samhällsansvar? 1. Den hyresgästnära sociala relationen Nära förvaltning, dialog, trygghetsfrågor 2. Områdesutveckling Boendeinflytande, kultur- & fritidsinsatser, utsmyckning, utbildning- och arbetsmarknadsprojekt 3. Stads- & samhällsutveckling Bostadsförsörjning, upprustningskonsekvenser, uthyrningspolicy

Hyresgästnära sociala relationen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Genom att bolaget arbetar med trygghet och/eller säkerhet 16 30 9 37 Q1 (0-728) Q2 (729-1362) Q3 (1363-3283) Q4 (3284-26378) 39 Antal lägenheter, uppdelat på kvartiler 7 2 44 Trygghet och säkerhet Bovärdar/husvärdar/områdesvärdar Nej Ja ( ) men det har gått över mer och mer till sociala problem, klagomål, lite sådant, mycket kontors[arbete] Så från början var det meningen man skulle sitta kanske en bovärdstimme som man sa, de ringde in och då skulle man egentligen klara kontorsjobben på den timmen och så men det har stegrat på hela tiden, alltså det har kommit mer och mer problem med socialt (IP15). Den sociala relationen samhällets minsta beståndsdel Specifikt för allmännyttan?

Områdesutveckling 100% Bolaget arbetar med sysselsättnings och/eller utbildningsinsatser Inflytande 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 17 7 42 12 42 16 0-10% 11-15% 16-20% 21-25% 26-36% Andel allmännytta i kommunen där bolaget verkar 18 11 7 12 Nej Ja Kulturarrangemang Kollektiv identitet Läxhjälp, sommarjobb och arbetsmarknadssatsningar Det ekonomiska resultatet centralt Hade vi haft större ekonomiska muskler är det möjligt att vi kunnat arbeta betydligt mer i frågan. Specifikt för allmännyttan?

Stads- och samhällsutveckling Större bolag och bolag i kommuner med hög andel allmännytta arbetar strategiskt för att minska segregation Nybyggnation, stråk och förtätning Förvärv och försäljningar för att sprida beståndet Bostadsförsörjning eller stadsutveckling? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Arbetar för att minska segregation genom att främja blandad bebyggelse 35 11 32 14 Q1 (0-728) Q2 (729-1362) Q3 (1363-3283) Q4 (3284-26378) 29 17 16 30 Ja Nej

Företagsekonomiska alternativ för allmännyttan Redovisningslogik bortom de traditionella Avkastningar och vinstutdelning - utvidgning av tid och rum Kommunala bostadsföretag vinner på att utveckla metoder att beskriva dels (1) ekonomiska konsekvenser av sociala projekt, dels (2) tydliggöra vad som uppnås i verksamheten. Principer för ett breddat företagsekonomiskt synsätt: 1. Värdet av att vara ett socialt ansvarstagande företag 2. Jämföras med konkurrenter 3. Mäta förflyttningar med hjälp av referensfastigheter 4. Investeringsanalys och ekonomisk uppföljning 5. Allmännyttans utvidgade ansvar 22

Vart är allmännyttan på väg? Tre scenarion Anpassningsscenariot Motståndsscenariot Systemskiftesscenariot Relatera till allmännyttans olika funktioner; Bygga förvalta - boinflytande Handlingsutrymme; juridiskt, politiskt, strukturellt, företags- och samhällsekonomiskt Lokala variationer 23

Allmännyttans handlingsutrymme Bred tolkning av affärsnytta Rättsligt en öppen fråga Breddad förståelse av redovisning Bostadspolitisk fråga 24

Anpassningsscenariot Anpassning till EU-reglerna Kollektivt förhandlingssystem och bruksvärde Företagsekonomisk allmännytta Konkurrens på lika villkor Konvergens mellan privat och allmännyttig sektor Även bostadssociala insatser i konkurrens Kontraktsvarianter av social housing. Varför i så fall kommunalt ägande? Varför acceptera kommunala gränser för verksamheten? 25

Motståndsscenariot Utnyttjar tolkningsutrymmet Vid tolkning av affärsmässighet Allmännyttiga hyror skiljer sig från privata. Allmännyttan behåller de facto hyresledande roll. Allmännyttan fortsatt självständig roll i lokala bostadspolitiken. Hur robust som jämvikt? Bygger på oreglerad legal grund, kan komma att prövas... 26

Systemskiftesscenariot Förhandlingssystemet försvinner Bruksvärdessystemet försvinner Företagsekonomisk allmännytta Renodlade marknadshyror Kommunal social housing Bristande legitimitet? Politiskt svårsmält? 27

Slutsatser Diskussionen om allmännyttans affärsnyttiga samhällsansvar bör således inte fastna i diskussioner kring att beräkna det monetära värdet av sociala projekt. Istället bör samhällsansvaret diskuteras utifrån allmännyttans lagstadgade krav på bostadsförsörjning, allmännyttan som långsiktig aktör och hur dessa står i kontrast till kortsiktiga avkastningskrav baserade på marknadens logik. Den övergripande slutsatsen är att allmännyttans balanspunkt mellan affärs- och samhällsnytta ytterst kommer, inte oväntat, att avgöras av politiska beslut på såväl nationell som lokal nivå. På den nationella nivån utmanas frågeställningen om den nationella politiken förmår formulera konkreta mål och medel för att t.ex. råda bot på bostadsbrist, förnyelse av befintliga bostäder och utveckla en hållbar stadsutveckling. På den lokala nivån kan allmännyttans ställning och roll fortsatt förväntas variera efter lokalpolitiska majoritetsförhållanden och varierande bostadsmarknader. 28