Brf Norra Cityhuset, Västra Frölunda Underhållsplan 2013-2042
Innehållsförteckning Underhållsplan, basuppgifter... 3 Introduktion... 4 Underhållsplanens uppbyggnad... 4 Vad är en underhållsplan?... 5 Uppdragets omfattning... 6 Arbetssätt... 6 Besiktningsutlåtande/detaljinventering... 7 Övergripande fastighetsbeskrivning... 7 Tidigare utförda mer omfattande åtgärder... 7 Möjliga saneringsåtgärder:... 7 Utlåtande... 8 Grundläggning, dränering, markanläggning, sophantering... 8 Garageplan med undercentraler fjärrvärme, lägenhetsförråd m.m... 8 Fasader med fönster och balkonger... 9 Entréer, trapphus och hissar... 9 Värmeanläggning... 10 Vatten/avloppssystem... 11 Ventilation... 11 El, elkraftssystem, telesystem, brandskydd... 11 Tak, takdetaljer... 12 Myndighetsbesiktningar... 12 Slutkommentar... 14 Appendix: Årssammanställning och nyckeltal år 1-30 Kostnader år 1 per byggdel Kostnader följande år Årskostnader per byggdel år 1-30 Kalkyl och mängdberäkning (Detaljinventering) 2
Underhållsplan, basuppgifter Avseende Brf Norra Cityhuset Adress Lilla Marconigatan 1-7 Kund nr 1278 Org. Nr 769619-6372 Upprättad datum 2013-09-27 Fastighetsuppgifter: Fastighetsbeteckning Järnbrott 142:16 Byggnadsår 2010 Ombyggnadsår - Byggnadstyp Flerbostadshus Antal huskroppar 1 Antal våningar 10 Antal lägenheter 59 Antal lokaler - Garage Tomtyta - Lägenhetsyta 4901 Del i garage, 48 platser Lokalyta - Yta A-temp Ingen uppgift Byggnadstekniska uppgifter Mark/undergrund Ingen uppgift Grundläggning Gjuten platta på bef. P-däck Dränering Ingen uppgift Stomme Betong prefab sandwichkonstr. Bjälklag Betong Yttertak Trä fackverk/stolar med råspont/board/papp Vind Utrymme mellan yttertak och bjälklag Fasad Betong Fönster 3-glas alu/trä Balkonger Betong med dragstag + terrasser Hiss 4 hydrauliska + 1 plattformshiss Uppvärmning Fjärrvärme Ventilation Mek. Frånluft med vvx (FX) Värmeåtervinning Luft-vatten Vattenledningar 2010 Avloppsledningar 2010 Elsystem 2010 Kabel-TV Abonneras Bredband/internet Abonneras Avfallshantering Sopsug Upprättad av SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson Projektledare Teknik Tel. 031-745 46 73 Dan.andersson@sbc.se 3
Introduktion Underhållsplanens uppbyggnad Basfakta/introduktion Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lgh, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning. Besiktningsutlåtande I löpande text beskrivs de för byggnaden/byggnaderna gällande delarna och de av besiktningsmannen identifierade underhållspunkterna med bedömningar om intervall och kostnad. Punkterna har inbördes ordnats i en logisk besiktningsordning. Sammanställningar: Årssammanställning och nyckeltal I tabellen redovisas kostnader per byggdel det första året (kallat underhållsprogram), därefter totalkostnader övriga år. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt samt kostnad per kvadratmeter och år anges, exklusive samt inklusive för tillfället aktuell moms. Detta är enda platsen där en kostnad inkluderar moms. Kostnader innevarande år per byggdel Visar årliga totalsummor för planerade underhållsåtgärder per byggdel under år 1. Kostnader kommande år Visar årliga totalsummor för underhåll under hela resten av perioden. Årskostnader per byggdel Visar kostnader per byggdel och år för hela perioden samt årskostnader. Kalkyl och mängdberäkning (detaljinventering) Indata från besiktning/beräkning förs in i den tabell som genererar diagrammen i sammanställningen. Här är byggnadsdelar sorterade enligt branschkod för fastighetsförvaltning (Aff). Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive moms bl.a. på grund av att momsen kan förändras vilket skulle skapa tolknings- och uppdateringssvårigheter. 4
Vad är en underhållsplan? Underhållsplanen är en uppsamling av information om byggnadsdelarnas åtgärdsbehov över en viss vald tid, och kostnader för dessa. Underhållet i planen är av en återkommande och förutsägbar art med en period av mer än ett år. Planen för det yttre och periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering. SBC:s underhållsplan sträcker sig över en vald period, vanligen 10-30 år. Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd känna till det årliga avsättningsbehovet skapa trygghet och en riktig och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd kunna följa upp och omprioritera åtgärder underlätta revisorns bedömning om lämplig storlek på fonderade medel och avsättningar kunna höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen Förvaltaren: kom ihåg-lista och prioriteringsredskap Ekonomen: analysmaterial för finansieringsstrategi Revisorn: avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status Kreditgivaren: underlag vid kreditbedömning Bostadsköparen: informationsmaterial om framtida kostnadsläge och åtgärder. Att utföra underhållet Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Upphandlingar av större åtgärder görs helst väl i förväg, gärna ett år, ibland mer. När man arbetat på detta sätt ett par eller fler år, kan planen ha påverkats så att det ekonomiska utfallet ändrats eller behöver justeras i planen. Man gör då en uppdatering av hela underhållsplanen så att den stämmer med de nya förhållandena. Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden. Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga delar där man ofta bör anlita professionell hjälp. Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt. 5
Uppdragets omfattning SBC:s Tekniska avdelning har fått i uppdrag att för föreningens fastigheter upprätta en underhållsplan för byggnadernas yttre delar bl.a. omfattande yttertak, vindar, fasader inkl. fönster, mark, mm. Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar och den ekonomiska sammanställningen. Observeras bör att endast periodiska underhållsåtgärder som behövs för att bibehålla byggnadernas standard, beständighet och utseende har noterats. Löpande och akut underhåll, eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. Gränsdragningen mellan dessa och det periodiska underhållet är dock ibland glidande. Arbetsbeskrivningar som i detalj anger material och tillvägagångssätt för åtgärder ingår inte i underhållsplanen, men kan göras av eller tillhandahållas av SBC. Arbetssätt En okulär platsbesiktning av fastigheten har gjorts. Representanter från föreningen har lämnat erforderliga upplysningar. Information kan även ha inhämtats från arkiv samt utomstående experter och branschrepresentanter. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som i mån av förekomst bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna betecknas alltså vanligen inte som planerat underhåll inom underhållsplanen. Åtgärd Rekommenderat intervall Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar Kontroll av yttertak Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och stuprör Rensning och tömning av dagvattenbrunnar Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar Rengöring ventilationskanaler 1 år 1 år 1 år 1 år 2 år 10-15 år 10-15 år 6
Besiktningsutlåtande/detaljinventering Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan förändras över tid försvårar det uppdatering och läsning. Tidpunkterna för åtgärderna i planen är bedömningar. Övergripande fastighetsbeskrivning Byggnaden är uppförd 2010 som ett av tre likadana flerbostadshus Cityhusen - sammanbundna av de nedre planens garagevåningar. Byggnaderna är uppförda på en befintlig garage- och butiksbyggnad tillhörande anläggningen Frölunda Torg. Tidigare utförda mer omfattande åtgärder Vissa garantiåtgärder. Möjliga saneringsåtgärder: Radon - Asbest - PCB - Bly - Biologiska - 7
Utlåtande Grundläggning, dränering, markanläggning, sophantering Byggnadens nedre våningar förvaltas i samfällighet (Cityhusen Frölunda Torg Samfällighetsförening) till fasaddelar, stomme, grundläggning etc. Denna har egen underhållsplan och föreningen har andelstal i kostnader vilka framgår av planen. Dessa kostnader medtas inte i föreliggande plan men kan läggas in när man har en klarare bild av dem. Dränering specifik för Norra Cityhuset finns på gårdsterrass. Någon periodisk omläggning av terrassens tätskikt förväntas inte i dagsläget infalla under perioden. Brunnar för dagvattenavrinning spolas med intervall som visar sig lämpligt efter kontroll ca 10 år. Markanläggning är gårdsterrass ca 1000m 2. För denna antas spolning av dränering som löpande åtgärd. En omdaning och renovering av planering och växtmaterial antas efter ca 20 år. Platsen är troligen något skuggig och utsatt varför nyanläggning kan behövas på sikt. Sophantering sker med sopsug. Entreprenör anger för periodens 30 år ett bedömt underhållsbehov som här redovisas i 10-årsintervaller. För tätskikt gårdsterrass antas 40 år som åtgärdsintervall. Skulle åtgärder behövas under tiden är detta att hänföra till akut felavhjälpande underhåll. Leplats finns med mindre lekredskap. För denna gäller årlig besiktning av certifierad besiktningsman. En förnyelse/byte av redskap antas efter ca 10-15 år. 2022/2034 Byte lekredskap etc. ca 25 000kr 2020/2030/2040 Sopsug ca 150 000kr 2030 Nyanläggning utemiljö ca 150 000kr Garageplan med undercentraler fjärrvärme, lägenhetsförråd m.m Garaget är öppet och beläget över markplan. Ytan delas av 3 föreningar. För Norra Cityhusets del antas målning av linjemarkering med intervall ca 5-10 år. Verkligt intervall får visa sig. Enligt dokument är golv, väggar, belysning, portar och fasadlameller i vissa plan exkluderat ur gemensamhetsanläggningen. De tre föreningarna har i dagsläget ett samarbete om vissa av dessa delar; om denna ändras får planen kompletteras. För byte av armaturer, kamerautrustning m.m. sker byten i samråd med grannföreningarna. Här antas en kostnad för dessa delar i ett antal snittintervall för ianspråktagande vid behov. Brandlarm, se telesystem etc. Övriga ytor vägg/tak har begränsade målade ytor, främst pelare och vissa mindre väggytor blir aktuella för målning, här antas ca 20 års intervall om påkörningar, klotter etc behöver åtgärdas. Golv omålade idag. Taket i garage är isolerat med oskyddad fiberisolering. Vissa delar är lågt belägna, andra utsatta för skador genom läckage osv. Under perioden antas en kostnad för att förnya denna delvis, inom övrig kostnadsberedskap för gemensamma åtgärder. 2017/2024/2031/2038 Linjemarkering ca 17 000kr 8
2032 Kostnadsberedskap för nyinvestering vissa system i garage ca 300 000kr 2040 Målning av vägg/tak i allmänna utrymmen del plan 01 mfl: ca 50 000kr Fasader med fönster och balkonger Husets fasader är prefabricerade isolerade betongelement. Utsidan är målad. Målning av utsida antas med intervall som kan variera med utsatthet. En målningsentreprenad antas omfatta även mjukfogar i fasad och fönster, balkonger platta och front. Ställningsbygge kan vara relativt komplicerat varför samordning av åtgärder bör göras så långt möjligt. Det finns även fasader i samfällighet, och man bör förstås vid möjlighet samordna med samfällighetens eventuella fasadåtgärder, se underhållsplan för denna. Mjukfogar: element är fogade sannolikt runt om, därtill fönster och balkongplattor. Detta ger en stor mängd fog som utgör en viktig säkring mot fukt i fasaden. Det är dock osäkert om fogning alls behöver ersättas under perioden, ca 30-40 år kan man sannolikt kalkylera med. I utsatta lägen kan komplettering behövas. En kostnad för tätningar i fasad medtas i planens senare del, här antas ca 2 000 lpm, i huvudsak fönster - i övrigt löpande åtgärd. Fönster: 3-glas alu/trä. Livslängd sätts av en samlad bedömning som innefattar energikalkyl, tillgång på reservdelar etc., och antas överstiga 40 år. Löpande underhåll och enstaka byten av delar under perioden. Balkonger: betong fribärande med dragstag. Plattor är omålade på ovansidan och individuellt försedda med trall/klinker etc. Undersidan är målad. Målning sker vid behov i samband med fasadåtgärd. Fronter i målat stål och plexiglas, har förstärkts för vindbelastning. Målning av stål inom fasadåtgärd. Terrasser: enligt beskrivning med dubbla tätskikt. Även i dessa konstruktioner kan skador uppstå genom frysning i avrinning, åverkan etc. Kostnad för viss reparationsåtgärd medtas i kostnad för takomläggning. Avvattning: rännor/rör stålplåt aluzink. Aluzink har lång livslängd och byte kan falla bortanför planperioden, men man får se hur detta utvecklas och införa det i plan vid revidering. Löpande reparationer av mindre skador. 2039 Åtgärd på fasad totalt ca 2 380 000kr Entréer, trapphus och hissar Föreningen har 1 central entré nr 1 mot gatan. Två plan upp finns en foajé med 3 entréer till nr 3, 5 och 7 samt utgång till gårdsterrass. Entrédörrar/partier i lackerad aluminium. Dörrar till övriga allmänna utrymmen är lackerade ståldörrar, målning görs i samband med trapphusrenovering. Aluminiumpartier har vanligen begränsad livslängd ca 25-40 år beroende på materialtröttning och utsatthet genom åverkan. Dörrstängare inom löpande underhåll. Entréparti mot gatan bedöms vara utsatt för brytningar, kortare livslängd förväntas. Motordrivna dörröppnare finns 7 st, det antas att brf kommer att vilja ha dessa fortlöpande. Kostnad för dessa läggs samlat och tas i anspråk vid behov. 9
Trappor terrazzobetong samt vägg/tak målade, räcken målat smide. I tak foajé akustikplattor. Normalt målningsintervall i skyddade fastigheter ca 25 år. Från gård även galvaniserad trappa i utrymningsväg. Inget förväntat periodiskt underhåll. Normalt underhållsintervall målning ca 25 år i skyddade trapphus med hiss. Över trapphus finns automatiska rökevakueringsluckor. Dessa skall funktionstestas enligt gällande regler och byts troligen vid ca 30 år. Observera att fastighetens egenkontroll för brandskydd skall definiera detta i första hand. Hissar 4 st hydrauliska samt 1 plattformshiss (lyftbord), till gård. Snitt för nyinvesteringsintervall moderna hissar ca 30-35 år beroende på användning och typ. Drift och service utanför underhållsplanen. Under perioden behöver inget helt byte förväntas, kostnad för delar som maskin, cylinder, styrning etc. vilkas intervall ligger på ca 20 år medtas för ianspråktagande vid behov. Porttelefoner och passagesystem: normal snittlivslängd ca 25 år. Lägenhetsdörrar är plastbelagda ståldörrar. Målning utsida sker vid behov inom trapphusmålning. 2030 Byte motordörröppnare ca 100 000kr 2031/2032 Begränsad ombyggnad ca 5 hissar ca 750 000kr 2030 Byte entréparti gatuplan ca 50 000kr 2036 Målning trapphus, dörrar etc ca 460 000kr 2036 Byte porttelefon/passagesystem ca 125 000kr 2041 Byte rökevakueringsluckor ca 120 000kr Värmeanläggning Föreningens byggnad värms med frånluftsvärmepump som stöds av fjärrvärme. I VP finns bl.a. kompressor som byts med något kortare intervall. I systemet även ackumulatortank, varmvattenberedare, expansionskärl med pump, VVX på frånluft, stamventiler, givare och övrig styrning m.m. För undercentral fjärrvärme gäller vanligen att FV-leverantör äger primärsida t.o.m. värmeväxlare, och fastighetsägaren sekundärsidan därefter. Normalt nyinvesteringsintervall för apparatur är i snitt ca 25 år. Vattenradiatorer med termostatventil: för radiator/ledning ingen förväntad periodisk åtgärd. Termostatventiler byts med snittintervall ca 15 år. Ca 340 enheter med termostat beräknas. I nedersta bostadsplanet sker distribution med vattenburen golvvärme. I dessa lgh finns även en egen cirkulationspump totalt ca 10 st. Normalintervall för mindre pumpar ca 8-10 år. Ventiler som ovan. Förrådsutrymmen i garageplan värms med 4 st konvektionsbatterier på fjärrvärmen. 2018/2026/2034/2042 Byte cirkulationspumpar golvvärme ca 60 000kr 2025/2040 Byte frånluftsvärmepump totalt ca 150 000kr 10
2025/2040 Byte termostatventiler lgh etc. ca 200 000kr 2029 Byte värmeaggregat i förråd ca 40 000kr 2032 Kostnad undercentral fjärrvärme totalt ca 300 000kr Vatten/avloppssystem För ledningssystem spillvatten och tappvatten förväntas ingen periodisk åtgärd inom planen. Undantag är golvbrunn i badrum vilken enligt stadgar ägs av brf. Även om brunnens material och konstruktion har förutsättningar för längre livslängd, kan försäkringskrav och byggnorm föranleda tidigare byten. Brf kan ta ställning till om man vill bekosta byte av brunnar löpande vid badrumsrenovering och ställa upp en rutin för detta. Det antas att alla badrum kommer att renoveras under perioden, och en kostnad för samtliga brunnar en gång medtas i plan. 2042 Kostnad 59 golvbrunnar ca 350 000kr Ventilation Ventilationssystemet är ett FX-system med återvinning av värme från ventilation via ett batteri till värmepump som värmer huvudsakligen tappvatten. I systemet ligger även köksfläktar som är alliansfläktar. Frånluft från kök leds som avluft till garaget. Det antas att brf äger köksfläktarna om inte annat regleras i stadgar. Vid byte skall dessa vara alliansfläkt med korrekt dimensionering. Under perioden förväntas ett byte av centralfläkt med styrning efter ca 20 år, som motsvarar nyinvestering. Vad denna kostar är något beroende av det då rådande läget, här anges en budgetkostnad. Byte alliansfläktar mer eller mindre löpande. Kostnad för köksfläktar 1 gång läggs samlat efter 20 år och tas i anspråk efter behov. Värmepump har en snittlivslängd på ca 10-15 år, se värme. 2030 Byte fläktmaskin/styrning etc. ca 200 000kr 2031 Alliancefläktar 59 st löpande byten ca 475 000kr El, elkraftssystem, telesystem, brandskydd För elsystem 2010 förväntas inget periodiskt åtgärdsbehov infalla inom plan. Kostnader för styrning faller inom respektive byggnadsdel. Utbyte av enskilda armaturer såsom belysning fasader eller trappuppgången, ligger med i summorna för övrigt underhåll dessa ytor. Normalt byter man ut föråldrade armaturer i samband med ommålning t ex. Telekom/datasystem: fibernät i fastigheten ägs av fastighetsägaren, det förväntas ingen åtgärd på denna under perioden, men då den tekniska utvecklingen är snabb kan det tänkas att andra investeringar kommer att bli nödvändiga med tiden. Detta kan dock inte tas med i underhållsplan, men brf kan beakta behovet av att ha beredskap för investering. Maskinutrustning såsom lägenhetscentral (CPE) samt switchar i källare ägs för närvarande av leverantören av nätlösningen. Det är sannolikt att även i framtiden maskinvara kommer att 11
ägas av en entreprenör som levererar tjänsten och underhåll av apparatur inom ett avtal. Detta är således driftkostnad. Kostnader för apparatur och installation ligger inom abonnemangskostnader, och definieras som löpande driftskostnader. För brandskydd och den utrustning som fastigheten i detta avseende kräver gäller, att fastighetsägarens löpande kontroll under lagen om skydd mot olyckor skall bestämma skick och underhållsbehov. Det är därför lämpligare att dessa system ligger utanför underhållsplanen och sköts inom systematiskt brandskyddsarbete (SBA). Underhållsplanen medtar dock en kostnad för systemets upprätthållande som läggs i slutet av planen för att kostnaden skall finnas i kalkylen. 2042 Kostnadsberedskap för brandskydd ca 200 000kr Tak, takdetaljer Tak fackverk trä med råspont och polyesterarmerad asfaltduk Icopal Mono. Inspektionsutrymme lösullsisolerat. Snittintervall för omläggning utsatta lägen ca 25 år. Ca 1000 m 2 brutto takyta med terrasser. Det antas att tak görs utan ställningsbygge. Terrassernas ytskikt är visserligen skyddat under trall men kan skadas på annat sätt, och är dyrare att åtgärda varför ytan medtas i brutto för tak. Åtgärdsbehov för terrasser är annars svårbedömt. På tak kantplåtar, rännor, stosar, m.m. utförda i zinkbelagd stålplåt/aluzink eller liknande. Inget periodiskt underhåll utöver löpande lagning vid behov. Aluzink kan lödas för mindre lagningar. Byggnader på gårdsterrass; trapphus, förrådsdelar, har tak med bandplåt aluzink eller liknande. I dagsläget förväntas inget underhåll inom perioden. Framträder en skadebild längre fram läggs lämplig åtgärd in i planen men det är möjligt att det kan ligga bortanför 30 år. 2035 Omläggning tak ca 800 000kr Myndighetsbesiktningar OVK (obligatorisk ventilationskontroll) utförs med intervall 6 år. Enligt uppgift senast 2011. 2017/2023/2029/2035/2041 OVK ca 15 000kr Energideklaration: giltig 10 år. Utförs senast 3 år efter färdigställande. 2013/2023/2033 Energideklaration ca 25 000kr Tryckkärl: besiktningsplikt vid >1000 barliter, för övrigt egenkontroll. Systematiskt brandskyddsarbete: skall utföras löpande/årligen. Lekplatsbesiktning: löpande kontroll, årlig besiktning av besiktningsman. Motordrivna portar: besiktning enligt anslag, port i samfällighet. Observera att även andra besiktningar kan vara föranledda. 12
13
Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning och nyckeltal framgår det att föreningen under periodens 30 år har kostnader på ca 386 000 kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 79 kr/m 2 och år. Årskostnaderna ligger under median (median är ca 90, högt kostnadsläge ca 220) i statistik över kostnader för periodiskt underhåll. För nybyggda fastigheter gäller vanligen att en 30-årsplan inte fångar upp alla kommande åtgärder. Vid löpande uppdateringar under åren kommer därför åtgärder att fyllas på och nyckeltal för kostnad successivt att öka. På sikt kommer den sannolikt att hamna på en normal nivå som liknar en evighetskostnad. Erfarenhetsmässigt kan sägas att kostnad för periodiskt underhåll i liknande bostadsrättsföreningar i Göteborgstrakten efter att byggnaden uppnått ca 30 år, är ca 100-200 kr/ m 2 och år, med ett snitt på ca 150kr. Brf har kostnad för samfällighet vilket i teorin kan bli en betydande kostnad då den omfattar grundläggning, delar av stomme, vissa fasader etc. Denna kostnad är inte medtagen i sammanställningen. Brf kan välja att successivt öka avsättning till fond eller placera avsättningen närmre den högre nivån från början. Kostnaden blir då mer stabil över tid och förutsättningarna för underhållets finansiering bättre. Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller motsvarande. Idag är dessa ca 3-4 %. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson 14
Appendix Brf Norra Cityhuset 30 år Årssammanställning och nyckeltal År Byggdel Kostnad UNDERHÅLLSPROGRAM ÅR 1 UNDERHÅLLSPLAN 2014 15 000 2017 31 500 2018 60 000 2020 150 000 2022 24 000 2023 14 700 2024 16 800 2025 394 000 2026 60 000 2029 14 700 2030 1 077 000 2031 766 800 2032 1 350 000 2034 114 000 2035 814 700 2036 607 500 2038 16 800 2039 2 380 000 2040 604 000 2041 134 700 2042 614 000 Totalt för perioden 9 260 200 Genomsnitt per år under perioden 308 673 Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år för perioden 63 Totalt för perioden inkl moms 11 575 250 Genomsnitt per år under perioden inkl moms 385 842 Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år inkl moms 79
Kostnader följande år 2 500 000 2 000 000 1 500 000 Belopp 1 000 000 500 000 0 2042 2041 2040 2039 2038 2037 2036 2035 2034 2033 2032 2031 2030 2029 2028 2027 2026 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 År
Årskostnader per byggdel K Byggdel 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 Träd, buskar, häckar och rabatter 150 000 Fast utrustning på tomtmark 24 000 24 000 Yttertak, skärmtak od 800 000 120 000 Fasaddelar & detaljer 1 890 000 Balkonger 490 000 Entréer, Dörrar & portar 50 000 Garage 16 800 16 800 16 800 300 000 16 800 50 000 Trapphus 460 000 Vatten & Avlopp (VA) 354 000 Värmesystem 60 000 394 000 60 000 300 000 60 000 354 000 60 000 Luftbehandlingssystem 672 000 Övrig elutrustning 105 000 Diverse Teletekniska system 147 500 200 000 Anläggningar för avfallshantering 150 000 150 000 150 000 Hiss 750 000 750 000 Myndighetsbesiktningar / -anmälningar 15 000 14 700 14 700 14 700 30 000 14 700 14 700 Summa 15 000 31 500 60 000 150 000 24 000 14 700 16 800 394 000 60 000 14 700 1 077 000 766 800 1 350 000 114 000 814 700 607 500 16 800 2 380 000 604 000 134 700 614000
Underhållsplan Brf Norra Cityhuset Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes T1 UTEMILJÖ T1.1 Vegetationsytor T1.12 Träd, buskar, häckar och rabatter T1.123 Planteringar rabatter Löpande underhåll 1000 m² 150 150 000 20 2030 Bruttoyta gård T1.2 Markbeläggningar T1.21 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt T1.222 Tätskikt ovan garage Rivn. och 1000 m² 2 500 2 500 000 40 T1.3 Fast utrustning på tomtmark T1.322 Lekutrustning - Mindre Byte 4 st 6 000 24 000 12 2022 T1.322 Lekutrustning - Mindre Byte 4 st 6 000 24 000 12 2034 T2 BYGGNAD UTVÄNDIGT T2.1 Yttertak, skärmtak od Takbeklädnad - Papp Omläggning 1000 m² 800 800 000 25 2035 Inkl. vissa åtgärder terrasstätskikt etc. Takfönster/Rökgasventilation Byte 3 st 40 000 120 000 30 2041 T2.2 Fasader T2.21 Fasaddelar & detaljer Betongelement Omfärgning 3200 m² 200 640 000 30 2039 2ggr silikatfärg Fogar - Dillfog - Elementfasad Byte 2000 m 150 300 000 40 2039 Komplettering Byggnadsställning Byggnad 4750 m² 200 950 000 2039 T2.22 Balkonger Helgjuten Renovering 49 st 10 000 490 000 30 2039 Målning platta 2 sidor + smide T2.24 Entréer, Dörrar & portar Entréparti - Aluminium Byte 1 st 50 000 50 000 30 2040
Underhållsplan Brf Norra Cityhuset Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet T3 BYGGNAD INVÄNDIGT T3.2 Gemensamma utrymmen Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Anmärkning Garage Tak & vägg Målning 1 st 50 000 50 000 30 2040 Svårmätt yta Gemensamma system Byte/underhåll 1 st 300 000 300 000 25 2032 Samlad del av gemensamma kostnader för belysning, larm etc. Linjemarkering Målning 48 st 350 16 800 7 2017 Linjemarkering Målning 48 st 350 16 800 7 2024 Linjemarkering Målning 48 st 350 16 800 7 2031 Linjemarkering Målning 48 st 350 16 800 7 2038 Trapphus Tak och väggar Målning 23 plan 20 000 460 000 25 2036 T4 VA, VVS, KYL-, OCH PROCESSMEDIESYSTEM T4.1 VA-, Värme, fjärrkylnät Vatten & Avlopp (VA) VA - golvbrunn Byte 59 lgh 6 000 354 000 50 2042 T4.6 Värmesystem Fjärrvärmecentral Byte 1 st 300 000 300 000 25 2032 Ack. Tank, VVB, tryckärl etc.. Frånluftsvärmepump Byte 1 st 150 000 150 000 30 2025 Inkl. kompressor separat byte Frånluftsvärmepump Byte 1 st 150 000 150 000 30 2040 Inkl. kompressor separat byte Cirkulationspump golvvärme Byte 10 st 6 000 60 000 8 2018 Cirkulationspump golvvärme Byte 10 st 6 000 60 000 8 2026 Cirkulationspump golvvärme Byte 10 st 6 000 60 000 8 2034 Cirkulationspump golvvärme Byte 10 st 6 000 60 000 8 2042 Radiatorventiler Byte 340 st 600 204 000 15 2025 Radiatorventiler Byte 340 st 600 204 000 15 2040 Fjärrvärmebatterier Byte 4 st 10 000 40 000 15 2025 Förrådsvärmare Status vid bes
Underhållsplan Brf Norra Cityhuset Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår T4.7 Luftbehandlingssystem Frånluftsfläkt -Alliancefläkt lgh Byte 59 st 8 000 472 000 20 2030 FX-aggregat Byte 1 st 200 000 200 000 20 2030 Ändring åtgärdsår Anmärkning T5 ELSYSTEM T5.1 Elkraftsystem Övrig elutrustning Dörr/Portautomatik Byte 7 st 15 000 105 000 20 2030 T6 TELE- OCH DATASYSTEM T6.8 Diverse Teletekniska system Passagesystem/Porttelefon Byte 59 lgh 2 500 147 500 25 2036 Uppgradering/byte Brandlarm etc. Byte 1 hus 200 000 200 000 30 2042 OBS egenkontroll systematiskt brandskyddsarbete T7 TRANSPORTSYSTEM T7.1 Anläggningar för Sopsug Byte 1 st 150 000 150 000 10 2020 Byte delar Sopsug Byte 1 st 150 000 150 000 10 2030 Byte delar Sopsug Byte 1 st 150 000 150 000 10 2040 Byte delar T7.2 Hiss Hiss - Helhet Ombyggnad 5 st 150 000 750 000 20 2031 Begränsad omb. 2-3 hissar Hiss - Helhet Ombyggnad 5 st 150 000 750 000 20 2032 Begränsad omb. 2-3 hissar A7.4 Myndighetsbesiktningar / - anmälningar 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 15 000 15 000 10 2014 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 15 000 15 000 10 2034 375 Energideklaration Upprätta rapport 1 st 15 000 15 000 10 2034 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 49 lgh 300 14 700 6 2017 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 49 lgh 300 14 700 6 2023 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 49 lgh 300 14 700 6 2029 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 49 lgh 300 14 700 6 2035 Status vid bes
Underhållsplan Brf Norra Cityhuset Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Norm. Á-Pris Kostnad Åtgärdat Förslag livs- (Kronor) (Kronor) senast åtgärdsår längd 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 49 lgh 300 14 700 6 2041 Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes
SBC har arbetat inom bostadsrättsområdet sedan 1921. Idag sköter vi förvaltningen åt små och stora bostadsrättsföreningar över hela landet med erfarna och kompetenta medarbetare inom ekonomi, teknik och juridik. Lägg grunden till en förvaltning med önskat resultat! Välkommen att kontakta närmaste SBC-kontor eller vår centrala Kundtjänst med öppettider måndag-fredag kl 07.00-21.00 på tel 0771-722 722. Mycket information hittar du även på www.sbc.se www.sbc.se Stockholm tel vxl: 08-775 72 00 Göteborg tel vxl: 031-745 46 00 Malmö tel vxl: 040-622 67 70 Uppsala tel vxl: 018-65 64 70 Västerås tel vxl: 021-38 25 00 Sundsvall tel vxl: 060-600 80 00