Brf Dirigenten, Uppsala. Underhållsplan

Transkript

1 Brf Dirigenten, Uppsala Underhållsplan

2 Innehållsförteckning Underhållsplan, basuppgifter... 3 Introduktion... 4 Underhållsplanens uppbyggnad... 4 Vad är en underhållsplan?... 5 Uppdragets omfattning... 6 Arbetssätt... 6 Besiktningsutlåtande/detaljinventering... 8 Övergripande fastighetsbeskrivning... 8 Tidigare utförda mer omfattande åtgärder... 8 Möjliga saneringsåtgärder:... 8 Utlåtande... 9 Grundläggning, dränering, markanläggning,... 9 Källare med tvättstuga, torkrum, mangelrum, m.m Fasader, fönster och balkonger... 9 Entréer, trapphus och hissar... 9 Värmeanläggning... 9 Vatten/avloppssystem Ventilation El, elkraftssystem Tak, takdetaljer och vind Myndighetsbesiktningar Slutkommentar Appendix: Årssammanställning och nyckeltal år 1-20 Kostnader år 1 per byggdel Kostnader följande år Årskostnader per byggdel år 1-20 Kalkyl och mängdberäkning (Detaljinventering) 2

3 Underhållsplan, basuppgifter Avseende Brf Dirgenten Adress Dirigentvägen Kund nr 3068 Org. Nr Upprättad datum Fastighetsuppgifter: Fastighetsbeteckning Byggnadsår 1981 Ombyggnadsår Byggnadstyp Bostadshus Antal huskroppar Antal våningar 2-4 Antal lägenheter 81 Antal lokaler 2 Garage 3 Tomtyta Lägenhetsyta 6460 Lokalyta 400 Yta A-temp Byggnadstekniska uppgifter Mark/undergrund - Grundläggning - Dränering - Stomme - Bjälklag - Yttertak Betongtegel Vind Krypvind Fasad Tegel Fönster Trä Balkonger Betong Hiss Ja Uppvärmning Fjärrvärme Ventilation Till och frånluft i punkthus, övriga frånluft Värmeåtervinning - Vattenledningar Koppar Avloppsledningar Elsystem Från 1981 Kabel-TV Comhem Bredband/internet Comhem Avfallshantering Sophus Upprättad av SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Robin Jansson Förvaltare Teknik Tel robin.jansson@sbc.se 3

4 Introduktion Underhållsplanens uppbyggnad Basfakta/introduktion Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lgh, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning. Besiktningsutlåtande I löpande text beskrivs de för byggnaden/byggnaderna gällande delarna och de av besiktningsmannen identifierade underhållspunkterna med bedömningar om intervall och kostnad. Punkterna har inbördes ordnats i en logisk besiktningsordning. Sammanställningar: Årssammanställning och nyckeltal I tabellen redovisas kostnader per byggdel det första året (kallat underhållsprogram), därefter totalkostnader övriga år. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt samt kostnad per kvadratmeter och år anges, exklusive samt inklusive för tillfället aktuell moms. Detta är enda platsen där en kostnad inkluderar moms. Kostnader innevarande år per byggdel Visar årliga totalsummor för planerade underhållsåtgärder per byggdel under år 1. Kostnader kommande år Visar årliga totalsummor för underhåll under hela resten av perioden. Årskostnader per byggdel Visar kostnader per byggdel och år för hela perioden samt årskostnader. Kalkyl och mängdberäkning (detaljinventering) Indata från besiktning/beräkning förs in i den tabell som genererar diagrammen i sammanställningen. Här är byggnadsdelar sorterade enligt branschkod för fastighetsförvaltning (Aff). Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive moms bl.a. på grund av att momsen kan förändras vilket skulle skapa tolknings- och uppdateringssvårigheter. 4

5 Vad är en underhållsplan? Underhållsplanen är en uppsamling av information om byggnadsdelarnas åtgärdsbehov över en viss vald tid, och kostnader för dessa. Underhållet i planen är av en återkommande och förutsägbar art med en period av mer än ett år. Planen för det yttre och periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering. SBC:s underhållsplan sträcker sig över en vald period, vanligen år. Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd känna till det årliga avsättningsbehovet skapa trygghet och en riktig och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd kunna följa upp och omprioritera åtgärder underlätta revisorns bedömning om lämplig storlek på fonderade medel och avsättningar kunna höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen Förvaltaren: kom ihåg-lista och prioriteringsredskap Ekonomen: analysmaterial för finansieringsstrategi Revisorn: avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status Kreditgivaren: underlag vid kreditbedömning Bostadsköparen: informationsmaterial om framtida kostnadsläge och åtgärder. Att utföra underhållet Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Upphandlingar av större åtgärder görs helst väl i förväg, gärna ett år, ibland mer. När man arbetat på detta sätt ett par eller fler år, kan planen ha påverkats så att det ekonomiska utfallet ändrats eller behöver justeras i planen. Man gör då en uppdatering av hela underhållsplanen så att den stämmer med de nya förhållandena. Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden. Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga delar där man ofta bör anlita professionell hjälp. Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt. 5

6 Uppdragets omfattning Detta är en uppdatering och komplettering som gjordes våren 2015 av den tidigare UHplanen från SBC:s Tekniska avdelning har fått i uppdrag att för föreningens fastigheter upprätta en underhållsplan för byggnadernas yttre delar bl.a. omfattande yttertak, vindar, fasader inkl. fönster, mark, mm. Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar och den ekonomiska sammanställningen. Observeras bör att endast periodiska underhållsåtgärder som behövs för att bibehålla byggnadernas standard, beständighet och utseende har noterats. Löpande och akut underhåll, eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. Gränsdragningen mellan dessa och det periodiska underhållet är dock ibland glidande. Arbetsbeskrivningar som i detalj anger material och tillvägagångssätt för åtgärder ingår inte i underhållsplanen, men kan göras av eller tillhandahållas av SBC. Arbetssätt En okulär platsbesiktning av fastigheten har gjorts. Representanter från föreningen har lämnat erforderliga upplysningar. Information har även inhämtats från arkiv samt utomstående experter och branschrepresentanter. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som i mån av förekomst bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna betecknas alltså inte som planerat underhåll inom underhållsplanen, förutom spolning av vatten/avloppsledningar. Åtgärd Rekommenderat intervall Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem 1 år Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar Kontroll av yttertak Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och stuprör Rensning och tömning av dagvattenbrunnar Överbelastningskontroll av elstammar Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar Rengöring självdragskanaler 1 år 1 år 1 år 2 år 5-10 år år år 6

7 7

8 Besiktningsutlåtande/detaljinventering Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa skall därför inte tas som exakta utan betraktas för vad de är, uppskattade kostnader under vissa förutsättningar och för att föreningen skall ha en beredskap av kostnader i den omfattningen. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan förändras över tid försvårar detta uppdatering och läsning. Tidpunkterna för åtgärderna i planen är bedömningar. Övergripande fastighetsbeskrivning Fastigheterna innehåller låghus om 2t vånigar och ett höghus med 4 våningar (inkl i vind) samt källare med förråd och i höghuset. Gemensam tvättstuga i två stycken firstånde byggnader på gården. Totalt är det 81 stycken lägenheter. Huset är byggt 1981, bjälklagen är av betong och ytterväggar består av tegel, Taket täcks av betongpannor och plåt. OVK-besiktning ska utföras vart 6:e år. Gäller Låghus OVK-besiktning skall utföras vart 3:e år.gäller punkthus Värmeförsörjningen är fjärrvärme. Radonutsugar har monterats in där så erfodrats. Tidigare utförda mer omfattande åtgärder 2008 Målades Ytterdörrar Möjliga saneringsåtgärder: Radon Utfört Asbest PCB Bly Biologiska Sannolikt inte Sannolikt inte Sannolikt inte Sannolikt inte 8

9 Utlåtande Grundläggning, dränering, markanläggning, Huset uppvisar idag inga större tecken på rörelser. Detta är ingenting onormalt men bör hållas under årlig uppsikt. Förvärras problemen bör en djupare undersökning göras. Rörelse påverkas av en mängd olika faktorer, såsom grundvattennivåer och kompression/rörelser i markens lerskikt. Alla åtgärder som grannfastigheterna vidtar kan komma att påverka aktuell fastighet och vice versa, varför en samsyn bör eftersträvas före eventuella åtgärder. Källare med tvättstuga, torkrum, mangelrum, m.m. Källaren är byggd 1981, med målade ytskikt och golv. Varken golv eller väggar visar tecken på någon fuktproblematik. Normalt tillåter man tämligen omfattande slitage i dessa utrymmen, varför upprustningsintervallerna i planen blir något längre. Tvättstugan är idag fräsch med nyare (2011) maskiner och målade ytskikt, åtgärd är med i planen. Utrustningen däremot i gemensam tvättstuga utsätts vanligtvis för hård förslitning, maskinbyten ligger med i planen. Fasader, fönster och balkonger Husets fasader är i huvuddelar tegel med vissa delar av trä samt midjeband av plåt. Tegelfasaden: Tegelfasader sågs länge som i stort sett underhållsfria, men detta har ändrats under senare år. Surt regn och en allt aggressivare trafikmiljö påverkar främst tegelfasadernas fogar. Idag uppvisar dessa fogar endast tendenser till skador, men de lär komma, en omfogning ligger således med i plan. Fasadträ samt fasadplåt har renoverats och målats Huset har träfönster och de fönster som synats var i ganska bra skick En målning av fönster ligger med i planen. Balkongerna uppvisar idag inga skador, men en besiktning bör göras på balkongplattorna. Entréer, trapphus och hissar Trapphuset i höghuset är väl omhändertagna, En ny större åtgärd (komplett ommålning) ligger med i planen En större renovering av hissen bör man räkna med under 30 års tid, Detta har utförts Värmeanläggning Uppvärmningen är fjärrvärme, På sekundärsidan förekommande pumpar, termostater och expansionskärl. Ledningar och radiatorer har en mycket svårbedömd hållbarhet, teknisk livslängd brukar anges till 80 år, men beroende på om man ofta byter vatten i systemen (p.g.a. läckage, service eller dylikt), kan denna kortas avsevärt. Ventiler och termostater måste dock bytas mer regelbundet, då skräp och avlagringar från systemet försämrar dessa delars funktion. 9

10 Vatten/avloppssystem Badrummen från husens uppföranden 1981 är i bottenplan i behov att ses över då det framkommit skador i tätskiktet renoveringsarbeten som vissa boenden har utfört.. En stamrenovering ligger med i planen år Ventilation Ventilationen är till och frånluft aggregat (Höghus) som skall besiktas vart 3:e år (OVK). Den senaste funna uppgiften är från 2010, Övriga var 6 år. El, elkraftssystem Utbyte av enskilda armaturer såsom belysning fasader eller trappuppgången, ligger med i summorna för övrigt underhåll dessa ytor. Normalt byter man ut föråldrade armaturer i samband med ommålning t ex. Föreningens fastighetscentral och fastighetens ledningar är byggda Inga ytterligare åtgärder bedöms nödvändiga inom plan. Tak, takdetaljer och vind Betongtegel med flertalet huvar och uppbyggnader i bandtäckt plåt. Målningsunderhåll av plåten ligger med i planen, och en omläggning av tegeltaket mot mitten av underhållsperioden.vindskivor har målats år Myndighetsbesiktningar OVK Energideklaration Tryckkärl Systematiskt brandskyddsarbete Lekplatsbesiktning Motordrivna portar Hiss Observera att även andra besiktningar kan vara föranledda. 10

11 Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning och nyckeltal framgår det att föreningen under periodens 20 år har kostnader på ca kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 138 kr/m 2 och år. Årskostnaderna ligger över median (median är ca 86, högt kostnadsläge ca 218) i statistik över kostnader för periodiskt underhåll. Kostnaden är alltså normal. Det som göra att kostnaden är högre en median är för ett stambyte ligger med i underhållsplanen är 2032 Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Idag är dessa ca 4-5 %. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Jan Kihlblom 11

12 Appendix Brf Dirigenten 20 år Årssammanställning och nyckeltal År Byggdel Kostnad UNDERHÅLLSPROGRAM ÅR 1 UNDERHÅLLSPLAN Totalt för perioden Genomsnitt per år under perioden Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år för perioden 144 Totalt för perioden inkl moms Genomsnitt per år under perioden inkl moms Underhållskostnad per m² bo- och lokalyta och år inkl moms 180

13

14 Kostnader följande år Belopp År

15 Årskostnader per byggdel K Byggdel Yttertak, skärmtak od Fasaddelar & detaljer Balkonger Fönster & fönsterdörrar Entréer, Dörrar & portar Lokal 1& Garage Trapphus Husgrunder Vatten & Avlopp (VA) Värmesystem Diverse Teletekniska system Hiss Tvättstugsinstallationer Myndighetsbesiktningar / -anmälningar Summa

16 Underhållsplan Brf Dirigenten Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet T1 UTEMILJÖ T1.1 Vegetationsytor T1.11 Gräsytor Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast T1.111 Bruksgräsmatta Löpande underhåll 1 30 T1.2 Markbeläggningar T1.21 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt T1.215 Asfalt Underhåll 1 m² T2 BYGGNAD UTVÄNDIGT T2.1 Yttertak, skärmtak od Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Anmärkning Takbeklädnad - Betongpannor Omläggning 1000 m² Vindskivor - Trä Målning 400 m Ingår i målning fasader,rötskadat trä utbytt vid målningsarbeten. Vindskivor och övrig -Plåt Målning 350 m Takrännor - Hängrännor Byte 500 m Byte från plast till plåt Taksäkerhetsdetaljer Gångbrygga Byte 1 m Räcke - Gångbrygga Byte 1 m Fönsterräcke takfönster Byte 1 m Nockräcke Byte 1 m Snörasskydd Byte 1 m Väggstege Byte 1 m T2.2 Fasader T2.21 Fasaddelar & detaljer Plåt Tak Byte 1 st Avser åtgärder på tak mot rötskadapå trä. Tegel Omfogning/tvättnin 2000 m² Om det behövs Status vid bes

17 Underhållsplan Brf Dirigenten Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Trä/plåt Målning 1 m2 ####### Trä/Plåt Målning 1 m2 ####### Trä Målning 600 m² Stuprör - Plåt Byte 200 m Byte från plast till plåt T2.22 Balkonger Anmärkning Helgjuten Renovering 52 st Balkong-målning Målning 52 st Ingår i Målning fasad/fasaddetaljer T2.23 Fönster & fönsterdörrar Fönster - Trä Målning 900 luft Ingår justeringar och omtätning, T2.24 Entréer, Dörrar & portar T3 Entréparti - Stål Målning 1 st Entréparti - Trä Målning/Oljan/lackn 70 st BYGGNAD INVÄNDIGT T3.2 Gemensamma utrymmen Lokal 1& 2 Tak Målning 200 m² Vägg Målning 200 m² Golv - Plastmatta Byte 200 m² Garage Fasad och målning måling och byte 400 m² Trapphus Avskrapningsmatta Byte 1 st Tak och väggar Målning 4 plan Trappa - Sten Renovering 8 st Golv - Sten Renovering 100 m² Lägenhetsdörr Målning/Lackning 11 st Övrig lokalutrustning Kylskåp Byte 1 st Status vid bes

18 Underhållsplan Brf Dirigenten Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Trinette Byte 1 st Diskbänk Byte 1 st WC-stol och tvättställ Byte 1 st Tvättställ samt blandare Byte 1 st T3.4 Husgrunder Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Fuktisolering grundmur Byte 400 m² Fuktisolering höghus o Lokal T4 VA, VVS, KYL-, OCH PROCESSMEDIESYSTEM T4.1 VA-, Värme, fjärrkylnät Vatten & Avlopp (VA) Dräneringsledningar Byte 1 lm VA - Bad & kök Byte 81 lgh T4.6 Värmesystem Fjärrvärmecentral Byte 1 st T4.7 Luftbehandlingssystem T5 Frånluftsfläkt - Tak Byte 1 st Frånluftsfläkt - Kanalfläkt Byte 1 st ELSYSTEM T5.1 Elkraftsystem Elservis från gatan Byte 1 st Serviscentral Byte 1 st Fastighetscentral Byte 1 st Stigare & Lägenhetscentral Byte 1 lgh El i lägenheter Byte 1 lgh 60 Beslysning inomhus Trapphus Byte 1 plan Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes

19 Underhållsplan Brf Dirigenten Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet T6 Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Tvättstuga Byte 1 st Värmecentral Byte 1 st Elrum Byte 1 st Soprum Byte 1 st Grovsoprum Byte 1 st Garage Byte 1 st Belysning utomhus Stolpe - Hög Byte 1 st Sophus Byte 1 st Fasad, port - Enkel Byte 1 st Övrig elutrustning Motorvärmare Byte 1 st TELE- OCH DATASYSTEM T6.8 Diverse Teletekniska system T7 Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Porttelefon Byte 1 st TRANSPORTSYSTEM Anläggningar för T7.1 avfallshantering Källsorteringskärl Byte 1 st 20 T7.2 Hiss Hiss-Helhet Hiss - Helhet T7.82 Tvättstugsinstallationer Ombyggnad/renove ring Ombyggnad/ Renovering 1 st st Tvättmaskin - Grovtvätt Byte 2 st Tvättmaskin Byte 7 st Tvättmaskin Byte 1 st Ändring åtgärdsår Anmärkning Status vid bes

20 Underhållsplan Brf Dirigenten Detaljinventering per byggnad och byggdel Samtliga kostnader är exkl moms Konto Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Ändring åtgärdsår Torktumlare Byte 4 st Kallmangel Byte 4 st Byt om de går sönder Centrifug Byte 2 st A7.4 Myndighetsbesiktningar / - anmälningar 376 OVK -Besiktning Besiktning 10 hus OVK -Besiktning Besiktning 10 hus OVK -Besiktning Besiktning 10 hus OVK-besiktning Besiktning 1 hus OVK-besiktning Besiktning 1 hus OVK-besiktning Besiktning 1 hus OVK-besiktning Besiktning 1 hus OVK-besiktning Besiktning 1 hus Anmärkning Status vid bes

21 SBC har arbetat inom bostadsrättsområdet sedan Idag sköter vi förvaltningen åt små och stora bostadsrättsföreningar över hela landet med erfarna och kompetenta medarbetare inom ekonomi, teknik och juridik. Lägg grunden till en förvaltning med önskat resultat! Välkommen att kontakta närmaste SBC-kontor eller vår centrala Kundtjänst med öppettider måndag-fredag kl på tel Mycket information hittar du även på Stockholm tel vxl: Göteborg tel vxl: Malmö tel vxl: Uppsala tel vxl: Västerås tel vxl: Sundsvall tel vxl: