Brf Töpelsgatan 6, 8, 10, Göteborg. Underhållsplan

Transkript

1 Brf Töpelsgatan 6, 8, 10, Göteborg Underhållsplan

2 Innehållsförteckning Underhållsplan, basuppgifter... 3 Introduktion... 4 Underhållsplanens uppbyggnad... 4 Vad är en underhållsplan?... 5 Uppdragets omfattning... 6 Arbetssätt... 6 Besiktningsutlåtande/detaljinventering... 7 Övergripande fastighetsbeskrivning... 7 Tidigare utförda mer omfattande åtgärder... 7 Möjliga saneringsåtgärder:... 7 Utlåtande... 8 Grundläggning, dränering, markanläggning, sophantering... 8 Källare med tvättstuga, förråd m.m Fasader, fönster och balkonger... 8 Entréer, trapphus, dörrar... 9 Värmeanläggning Vatten/avloppssystem Ventilation El, elkraftssystem, telesystem Tak, takdetaljer och vind Myndighetsbesiktningar Slutkommentar Appendix: Årssammanställning och nyckeltal år 1-30 Kostnader år 1 per byggdel Kostnader följande år Årskostnader per byggdel år 1-30 Kalkyl och mängdberäkning (Detaljinventering) 2

3 Underhållsplan, basuppgifter Avseende Brf Töpelsgatan 6, 8, 10 Adress Töpelsgatan 6, 8, 10 Göteborg Kund nr 1707 Org. Nr Upprättad datum /korrigerad Fastighetsuppgifter: Fastighetsbeteckning Torp 42:1 Byggnadsår 1950 Ombyggnadsår - Byggnadstyp Flerbostadshus lamellhus Antal huskroppar 3 Antal våningar 3-4 Antal lägenheter 66 Antal lokaler 1 Garage 9 Tomtyta Lägenhetsyta 3102 Lokalyta 52 Yta A-temp - Byggnadstekniska uppgifter Mark/undergrund Lera Grundläggning Platta/grundsträngar btg Dränering 20 Stomme Tegel fullmur Bjälklag Btg Yttertak Takstol m råspont, betongtakpannor Vind Kallvind + gavellägenheter Fasad Tegel Fönster 3 glas aluminium/trä 1984 Balkonger Fribärande betong 1982 Hiss - Uppvärmning Fjärrvärme Ventilation Självdrag S Värmeåtervinning - Vattenledningar 1949 koppar Avloppsledningar 1949 järn infodrade Elsystem 2005 Kabel-TV Abonneras Bredband/internet Abonneras Avfallshantering Molok 2 st + kärl tidningar Upprättad av SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson Projektledare Teknik Tel dan.andersson@sbc.se 3

4 Introduktion Underhållsplanens uppbyggnad Basfakta/introduktion Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lgh, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning. Besiktningsutlåtande I löpande text beskrivs de för byggnaden/byggnaderna gällande delarna och de av besiktningsmannen identifierade underhållspunkterna med bedömningar om intervall och kostnad. Punkterna har inbördes ordnats i en logisk besiktningsordning. Sammanställningar: Årssammanställning och nyckeltal I tabellen redovisas kostnader per byggdel det första året (kallat underhållsprogram), därefter totalkostnader övriga år. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt samt kostnad per kvadratmeter och år anges, exklusive samt inklusive för tillfället aktuell moms. Detta är enda platsen där en kostnad inkluderar moms. Kostnader innevarande år per byggdel Visar årliga totalsummor för planerade underhållsåtgärder per byggdel under år 1. Kostnader kommande år Visar årliga totalsummor för underhåll under hela resten av perioden. Årskostnader per byggdel Visar kostnader per byggdel och år för hela perioden samt årskostnader. Kalkyl och mängdberäkning (detaljinventering) Indata från besiktning/beräkning förs in i den tabell som genererar diagrammen i sammanställningen. Här är byggnadsdelar sorterade enligt branschkod för fastighetsförvaltning (Aff). Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive moms bl.a. på grund av att momsen kan förändras vilket skulle skapa tolknings- och uppdateringssvårigheter. 4

5 Vad är en underhållsplan? Underhållsplanen är en uppsamling av information om byggnadsdelarnas åtgärdsbehov över en viss vald tid, och kostnader för dessa. Underhållet i planen är av en återkommande och förutsägbar art med en period av mer än ett år. Planen för det yttre och periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering. SBC:s underhållsplan sträcker sig över en vald period, vanligen år. Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd känna till det årliga avsättningsbehovet skapa trygghet och en riktig och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd kunna följa upp och omprioritera åtgärder underlätta revisorns bedömning om lämplig storlek på fonderade medel och avsättningar kunna höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen Förvaltaren: kom ihåg-lista och prioriteringsredskap Ekonomen: analysmaterial för finansieringsstrategi Revisorn: avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status Kreditgivaren: underlag vid kreditbedömning Bostadsköparen: informationsmaterial om framtida kostnadsläge och åtgärder. Att utföra underhållet Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Upphandlingar av större åtgärder görs helst väl i förväg, gärna ett år, ibland mer. När man arbetat på detta sätt ett par eller fler år, kan planen ha påverkats så att det ekonomiska utfallet ändrats eller behöver justeras i planen. Man gör då en uppdatering av hela underhållsplanen så att den stämmer med de nya förhållandena. Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden. Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga delar där man ofta bör anlita professionell hjälp. Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt. 5

6 Uppdragets omfattning SBC:s Tekniska avdelning har fått i uppdrag att för föreningens fastigheter upprätta en underhållsplan för byggnadernas yttre delar bl.a. omfattande yttertak, vindar, fasader inkl. fönster, mark, mm. Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar och den ekonomiska sammanställningen. Observeras bör att endast periodiska underhållsåtgärder som behövs för att bibehålla byggnadernas standard, beständighet och utseende har noterats. Löpande och akut underhåll, eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. Gränsdragningen mellan dessa och det periodiska underhållet är dock ibland glidande. Arbetsbeskrivningar som i detalj anger material och tillvägagångssätt för åtgärder ingår inte i underhållsplanen, men kan göras av eller tillhandahållas av SBC. Arbetssätt En okulär platsbesiktning av fastigheten har gjorts. Representanter från föreningen har lämnat erforderliga upplysningar. Information kan även ha inhämtats från arkiv samt utomstående experter och branschrepresentanter. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som i mån av förekomst bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna betecknas alltså vanligen inte som planerat underhåll inom underhållsplanen. Åtgärd Rekommenderat intervall Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar Kontroll av yttertak Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och stuprör Rensning och tömning av dagvattenbrunnar Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar Rengöring ventilationskanaler 1 år 1 år 1 år 1 år 2 år år år 6

7 Besiktningsutlåtande/detaljinventering Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan förändras över tid försvårar det uppdatering och läsning. Tidpunkterna för åtgärderna i planen är bedömningar. Övergripande fastighetsbeskrivning Föreningens hus är 3 lamellhus i tegel uppförda för HSB BRF Töpelsgatan bildades 1949 som SKF:s Anställdas Bostadsrättsförening nr 14. År 1975 ombildades SKF:s Anställdas Bostadsrättsförening nr 14 till en privat bostadsrättsförening under nuvarande namn. Tidigare utförda mer omfattande åtgärder Se separat förteckning förd av brf. Möjliga saneringsåtgärder: Radon - Asbest Kan finnas i rörböjar, fogmassor etc. PCB - Bly Vissa äldre rörtätningar Biologiska - 7

8 Utlåtande Grundläggning, dränering, markanläggning, sophantering Enligt ritningar är grundläggning hel platta/grundsträngar betong. Inga skador eller sättningar noterades vid besiktning. Dräneringen runt alla hus grävdes om och fuktisolering mot husgrund tillfördes enligt uppgift På mark belysningspollare ca 6 st 2007, belysning även på vägg ca 16 st, ca Mark är gräsmatta samt med smågatsten och skiffer stenlagda gångar och uppfarter. Sophantering med Molok avfallsbehållare 2 st samt 1 ställ med kärl för pappersåtervinning. 2015/2020/2025/2030/2035/2040 Molok byte 2 säckar ca 5 000kr Skrotning/lagning betong källartrappa ca kr 2025 Byte entré/fasadbelysningar ca kr 2030 Molok byte 2 lock ca kr 2030 Byte ställ för återvinningskärl ca kr 2018/2028/2038 Justering marksten ca kr Källare med tvättstuga, förråd m.m. Källare rymmer förråd, tvättstuga, cykelrum, styrelserum, skyddsrum, toalett m.m. Tvättstuga inredd ca 1980-tal, helkakel/klinkergolv, tak målad btg. Tvättmaskiner 3 st tal samt 1 st Normalt bytesintervall i fastighet ca 8-15 år. Även 2 torktumlare 1996, 1 avfuktningstork i torkrum. Gångar och ytor i allmänna utrymmen målades För dessa tolereras vanligen långa intervall. Renovering styrelserum, toalett vid tvättstuga med intervall ca 25 år. 2014/2029 Byte maskinutrustning tvätt/tork ca kr 2023 Byte 1 tvättmaskin ca kr 2029 Renovering ytskikt tvättstuga/styrelserum/toalett m.m. ca kr 2039 Målning källare ca kr Fasader, fönster och balkonger Fasader är fasadtegel i murförband. För tegelfasader gäller på längre sikt att murbruksfogar bryts ned genom luftens/vädrets inverkan och skyddar sämre mot fuktinträngning vid hård väderlek. 8

9 Över fönster och andra öppningar ligger även oftast stålförstärkningar, sk tegelbalkar, som då börjar rosta. Man kan då se skjutningar/sprickor i tegelskiften eller att valvet kröker sig nedåt och trycker på fönsterkarm. Fasader är i huvudsak i gott skick och fogstrykningar generellt hela. I höga lägen nordvästsidan finns dock några sprickor av denna typ. Detta indikerar att bruk i fasadernas övre del bryts ned och börjar ta in vatten på detta sätt, det visar sig först i utsatta hörnpartier etc, här finns idag också indikation på fukt i en lägenhet. Nedbrytningen är en långsam process - man har därför tid på sig att förbereda åtgärd, om man accepterar risken att få stå kostnaden för enstaka fuktskador i lägenheter. Då sådana kan innebära mögelskador är det dock i första hand att rekommendera att man tätar fasaden. Enligt uppgift har impregnering skett någon med okänd omfattning och typ. Impregnering skyddar fogbruket och sugande tegelsorter under en viss tid. Impregnering tätar inte små sprickor i fogar etc, och är en åtgärd vars effekter är relativt oklar och som generellt måste föregås av kompetent analys. Här antas att en entreprenad utförs inom ca 2 år med omfogning av fasadernas övre del i utsatta väderstreck samt byte av tegelbalkar där. Detta bör föregås av skadeanalys och denna kan då resultera i en annan rekommendation. Det finns också möjligen en brytpunkt där delvis omfogning blir olönsam i förhållande till 100 % omfogning. Fasadsockel med ursprunglig mineralisk spritputs, målning/lagning har skett Balkonger 60 st är bytta vid mitten av 1980-talet, platta fribärande och front aluminium. Ingen periodisk åtgärd behöver nödvändigtvis förväntas inom 30 år, men brf kan komma att vilja måla plattans undersida av estetiska skäl. Efter ett antal decennier finns det även fog för att tätningsmåla plattan för att hålla den torrare och förhindra korrosion. Fönster är aluminium 3-glas från Livslängd på fönster sätts genom en samlad kalkyl av underhåll, alternativens energiprestanda och energipriset, kassetternas och bågars täthet och tillgång på reservdelar, estetik m.m. Normalt betraktas ca år som en rimlig tidsgräns för planering av byte för aluminiumfönster. I praktiken kan detta bli längre fram men man bör inte planera för ovanligt långa intervall. Här antas åtgärden dock falla något bortanför planen. Fönster i marknivå till källare är ursprungliga i trä. Dessa kan repareras och har inte samma krav, varför de kan behållas med gott underhåll under överskådlig tid om man så vill. Detta kan göras som löpande åtgärd. En samlad målning läggs in tillsammans med sockel. För gavlar med eternitklädsel ingen periodisk åtgärd i dagsläget. 2015/2030 Omfogning fasader ca 25% ca kr 2027 Målning sockel och källarfönster ca kr 2040 Målning balkongplattor ca kr Entréer, trapphus, dörrar Trapphus 10 st, målningsrenoverade år Skicket är gott på målningen. Normalintervall ca 25 år. Golv terrazzobetong kan poleras om man finner behov, detta tas inte med i dagsläget. Entrépartier i aluminium Fungerar ok, på sikt brukar behov av och svårigheter med justering och lagning göra att man väljer att byta alupartier efter ca år. 6 aluminiumdörrar till källare, antas genom slitning/brytning kunna behöva bytas efter ca 30 år. 9

10 Porttelefoner se el/telesystem etc. För garageportar 9 st planeras byte under 2013/ /2039 Byte 9 garageportar ca kr 2025 Byte entrépartier ca kr 2025 Byte källardörrar ca kr 2025 Målningsrenovering trapphus ca kr Värmeanläggning Uppvärmning med fjärrvärme. Undercentralens primärdel fram till och med värmeväxlare ägs av Göteborg Energi. Sekundärsidan ägs av brf, här finns bl.a. pumpar, tryckkärl, stamventiler, samt distributionsledningar och radiatorer. Värmeväxlare är gamla, +25 år och bör bytas om man kan få leverantören att påskynda detta. Expansionskärl är från 1977 och besiktningspliktigt. Normalt anges ca år som livslängd. Pumpar och stamventiler nyare ca På grund av varierande och svårförutsedd livslängd på ingående delar i uc sätts kostnader för sekundärsidan i uc till ett normalintervall 25 år som ombyggnad. Basår ca Mellan byggnaderna finns värmekulvert, denna har haft någon åtgärd under 1990-tal, för övrigt okänt skick. Vissa indikationer på värmeförlust syns vid snötäcke. Det antas att kulvert grävs om senast i samordning med åtgärd på värmesystem Distributionsledningar värme samt radiatorer är från byggåret. Dessa är ofta generöst dimensionerade och kan vara i gott skick förutsatt att systemet varit sunt. Livslängder på +100 år förekommer allt oftare, det är dock inte bra att kalkylera för optimistiskt. Här antas 85 år. Vid byte kan äldre lamellradiatorer behållas om de är hela, kostnaden blir dock inte lägre. Termostater/ventiler på radiatorer har en optimal livslängd som påverkas av avlagringar i systemet m.m., ca 15 år. Dåliga termostater försämrar energieffektiviteten i fastigheten. Senaste bytet Ca 260 radiatorer antas Byte expansionskärl ca kr 2025 Byte termostatventiler ca kr 2025 Ombyggnad undercentral fjärrvärme sekundärsida ca kr 2025 Byte värmekulvert ca kr 2035 Byte distributionsledningar värme/radiatorer ca kr Vatten/avloppssystem Stamledningar för spillvatten har infodrats Det är idag okänt hur lång livslängd infodringsmetoderna har. Det kan vara rimligt att planera för ett fysiskt byte av spillvatten/tappvattenstammar efter 85 år, 30 år efter infodring. Ålder på badrum, behov av byte tappvatten etc spelar in. På detta sätt antas en mycket omfattande entreprenad på rör ca 2035, vilket kan diskuteras. 10

11 Vid denna tidpunkt kan finnas olika vägar att gå både tekniskt och beträffande finansiering. Här antas en hel åtgärd med fysiskt byte och återställande av badrum. Brf kan komma att anta en annan strategi. Huruvida man alls skall lägga in stambyte som underhållsåtgärd i plan är också föremål för olika tolkningar. Servis för spillvatten kan vid behov infodras. Det är att rekommendera att ha en beredskap för denna åtgärd även om det kan dröja länge innan den aktualiseras beredskap infodring servis spillvatten ca kr 2035 Byte stamledningar spillvatten ca kr Ventilation Ventilationen är ett självdragssystem S. Ingen förväntad periodisk åtgärd inom plan. El, elkraftssystem, telesystem Fastighetselen efter inkommande servis är helt bytt fas finns. Ingen förväntad periodisk åtgärd för denna. Utbyte av enskilda armaturer såsom belysning fasader eller trappuppgången, ligger med i summorna för övrigt underhåll dessa ytor. Normalt byter man ut föråldrade armaturer i samband med ommålning t ex. Porttelefoner är bytta Normal livslängd på portcentral ca år, teknisk utveckling inverkar också. Brf äger ingen apparatur eller liknande för data/telekommunikation. För ledningsnät ingen förväntad åtgärd. Det finns en möjlighet att förändrade tekniska förutsättningar skapar behov av utbyggnad eller tillskott av något system i framtiden, detta är dock inte idag en fråga för planering av underhåll Byte porttelefoncentraler m.m. ca kr Tak, takdetaljer och vind Yttertak är betongtakpannor på råspont, senaste omläggning enligt uppgift Normalt sätts omläggningsintervall av underlagets papp och läkt, vanligen till ca år. Därefter blir underlaget otätt och ökad fukt skadar råsponten och orsakar läckage nedåt. Här antas normalt omläggningsintervall under förutsättning att Taksäkerhet finns nockbrygga och luckräcken, dock inga snörasskydd. Man bör under ordningslagen och lagen om skydd mot olyckor se till att snörasskydd är tillgodosett. På tak finns plåt på skorstenar, stosar, luckor, takfotsplåt, rännor m.m., även på väggar på piskbalkongerna. Denna plåt har målats Ännu i normalt skick, flagning och rostangrepp i falsar finns. Man bör måla innan större byten av plåt blir nödvändigt. Målning och byten sedan inom takomläggning. 11

12 På taken finns 3 takterrasser (piskbalkonger) som kompletterats med tak. Plattan har troligen gjutasfalt och papp på betong som tätskikt. Sedan taket tillförts borde tillförseln av vatten vara relativt problemfri, men det rekommenderas att man har en beredskap för omläggning. 2014/2015/2016 Målning plåt på tak ca kr 2030 Takomläggning ca kr Myndighetsbesiktningar OVK (obligatorisk ventilationskontroll) självdrag, utförs med intervall 6 år. 2014/2020/2026/2032/2038 OVK ca kr Energideklaration: Giltig i 10 år. 2019/2029/2039 Energideklaration ca15 000kr Tryckkärl: besiktningsplikt vid >1000 barliter. Systematiskt brandskyddsarbete: löpande, årligen. Lekplatsbesiktning: lekplats finns ej. Motordrivna portar: Finns ej. Observera att även andra besiktningar kan vara föranledda. 12

13 Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning och nyckeltal framgår det att föreningen under periodens 30 år i ett alternativ har kostnader på ca kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 273 kr/m 2 och år. Detta alternativ innefattar stambyte spillvatten. Alternativet där stambytet hanteras utanför planen har kostnader på ca kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 140 kr/m 2 och år. Detta är normalt och i linje med vad brf idag sätter av. Årskostnaderna ligger över median (median är ca 90, högt kostnadsläge ca 220) i statistik över kostnader för periodiskt underhåll. Erfarenhetsmässigt kan sägas att snittkostnad för liknande bostadsrättsföreningar i Göteborgstrakten är ca 150 kr/ m 2 och år. Kostnaden är alltså normal och man får då beakta påverkan av den stora stambytesposten. Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Idag är dessa ca 2-3 %. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson 13

14 Kostnader per byggdel år Belopp OVK-besiktning - Självdrag Torktumlare Tvättmaskin Garage Port Takdetaljer - Plåt Byggdel

15 Kostnader följande år Belopp År

16 SBC har arbetat inom bostadsrättsområdet sedan Idag sköter vi förvaltningen åt små och stora bostadsrättsföreningar över hela landet med erfarna och kompetenta medarbetare inom ekonomi, teknik och juridik. Lägg grunden till en förvaltning med önskat resultat! Välkommen att kontakta närmaste SBC-kontor eller vår centrala Kundtjänst med öppettider måndag-fredag kl på tel Mycket information hittar du även på Stockholm tel vxl: Göteborg tel vxl: Malmö tel vxl: Uppsala tel vxl: Västerås tel vxl: Sundsvall tel vxl: