Underhållsplan Brf Plantagegatan 3. Brf Plantagegatan 3 Plantagegatan 3, Göteborg Flerfamiljshus 1 7 Masthugget 2:5.

Transkript

1 Underhållsplan Förening Plantagegatan 3, Göteborg Byggnadstekniska uppgifter Fastighetsuppgifter Byggnadsår Ombyggnadsår Lgh lokaler Tomtyta, kvm Lägenhetsyta, kvm Lokalyta, kvm Byggnadstyp huskroppar våningar Fastighetsbeteckning Flerfamiljshus 1 7 Masthugget 2:5 Grundläggning - Betong källargrund/ pålning btg Stomme - Betong Bjälklag - Betong Yttertak - Plåt galvad/målad i bandtäckning Fasad - Fasadtegel Fönster - trä/aluminium energikassett 2+1 Balkonger - Fribärande betong Hissar - 1 linhiss Uppvärmning - Fjärrvärme Ventilation - Mekanisk frånluft F Värmeåtervinning Stamledningar spillvatten - Järn/PVC Avfallshantering - Sopsug + miljörum med kärl Sida 1/7

2 Introduktion Varsågod, det här är föreningens underhållsplan! Den ger föreningens styrelse möjlighet: - Att vara förberedd på kommande arbetsuppgifter - Att kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd - Att känna till det årliga avsättningsbehovet till underhållsfonden - Att skapa trygghet och en riktigt och rättvis självkostnad för de boende över husets livslängd - Att kunna följa upp och omprioritera åtgärder - Att kunna höja kreditvärdigheten Planen är ryggraden i föreningens långsiktiga ekonomiska planering och kombineras med fördel med en flerårsbudget. Viktigt att veta om underhållsplanen - Samtliga belopp anges exklusive moms med undantag för årssammanställningen. - Samtliga kostnader i underhållsplanen utgår från aktuell prisnivå vid upprättandet av underhållsplanen. - Alla kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad och bygger på erfarenhet och statistik. Underhållsplanens uppbyggnad Årssammanställning och nyckeltal Kostnader per byggdel i tabellform för de år underhållsplanen avser. Sammanställningen visar om åtgärden avser underhåll eller utbyte av en komponent, något som är av vikt i kommande redovisning och finansieringsberäkningar. Totalkostnad för perioden, årsgenomsnitt och kostnad per kvadratmeter och år anges både exklusive och inklusive moms. Observera att underhållsplanen i övrigt enbart innehåller priser exklusive moms. Diagram I diagramform redovisas kostnaderna per år under de år underhållsplanen avser. Staplarna i diagrammet har olika färg beroende på vilken del av byggnaden som underhållskostnaden hänförs till. Årskostnader per byggdel I tabell redovisas vilken del av byggnaden som beräknas få underhållskostnad de år som underhållsplanen avser. Varje års underhållsbelopp summeras längst ner i tabellen allra längst ner finns en information om vilka belopp som avser byte av en komponent. Utlåtande (tilläggstjänst) Ifall föreningen beställt att besiktningsmannen, i löpande text och ev. bild, ska beskriva de identifierade underhållspunkterna på respektive byggnadsdel och ge ett förslag till handlingsplan på hur styrelsen bör ta sig an det underhåll planen innehåller. Denna text innehåller även en bedömning om underhållsintervall samt kostnad. Sida 2/7

3 Årssammanställning Underhållsplan År Kostnad Inkl. moms Varav byte Totalt perioden Varav byteskomponenter Genomsnitt per år under perioden totalt Underhållskostnad per kvm lgh- och lokalyta och år för perioden Riktlinje främst för brf som redovisar enligt det förenklade K2 regelverket Total summa byteskomponenter under perioden Total summa underhåll under perioden Genomsnitt underhåll per år under perioden Underhållskostnad per kvm lgh- och lokalyta och år för perioden Riktlinje främst för brf som redovisar enligt huvudregelverket K3 Sida 3/7

4 Kostnader per år (exkl. moms) VVS Transporter Tele och IT-säkerhet Mark Byggnad utvändigt Byggnad invändigt Sida 4/7

5 Årskostnader per byggnadsdel ( ) Samtliga kostnader är i tusentals kronor exkl. moms Byggnadsdel Asfalt, omläggning/justeringar Avloppsstammar inkl. ytskikt &porslin, byte / lgh Avloppsstammar, spolning /lägenhet och Balkongfönster/dörrparti, 600 byte Cykelställ, byte Entréport, stort parti, komplett byte Fasadplåt brandmur, 5 tvättning Fjärrvärmeundercentral 150 sekundärsida Frånluftsfläkt, tak, byte 120 Frånluftsfläkt, tak, byte styrning Gesimsränna, plåt, byte Gårdsmur tegel, renovering Hiss, maskin mm, utbyte/renovering Källargångar/förråd mm, enkel målning Låssystem, helt byte i dörr, gemensamma utr. Porttelefon, byte Radiatorventil och termostatventil, byte Takplåt, bandtäckt, hel målning Taksäkerhet, räcken/skydd, galv, byte Sida 5/7

6 Toalett/dusch hel 30 målning/renov. (källare) Trapphus, helmålning 330 Träfasad - byte 288 Tvättmaskin, 5,5-7,5 kg, byte Tvättstuga, renovering/målning Utredning VVC Årskostnader per byggnadsdel ( ) Samtliga kostnader är i tusentals kronor exkl. moms Byggnadsdel Avloppsledningar under golv/mark, infodring Avloppsstammar, spolning /lägenhet och Balkong btg, målning platta 400 över/under Frånluftsfläkt, tak, byte styrning Fönster, 3 glas trä, byte komplett Porttelefon, byte Tegelfasad, omfogning med tegelbalkar Trapphus, helmålning 330 Tvättmaskin, 5,5-7,5 kg, byte Tvättstuga, renovering/målning Sida 6/7

7 MARKNADSKONTOR STOCKHOLM UPPSALA VÄSTERÅS GÖTEBORG MALMÖ SUNDSVALL KUNDTJÄNST MÅNDAG-FREDAG KL HUVUDKONTOR STOCKHOLM

8 Utlåtande har sin byggnad centralt i Göteborg, inom kvarteret Skonaren i Linnéstaden. Huset uppfördes 1984 och föreningen tillträdde Fasader, fönster, balkonger Fasader är genomgående i rött fasadtegel med luftspalt. För tegelfasad gäller över tid att behov av omfogning tegelfogar uppstår med varierande intervall. Vid periodens slut är fasaden 60 år, och det är vanligt förekommande att även yngre tegelmurverk behöver omfogas i utsatta lägen har begränsad åtgärd med bättring av fog, fönsterbalkar och dilatationsfog utförts. Åtgärden gäller främst i väderutsatta lägen. Här antas en beredskap för motsvarande åtgärd omfogning av tegel 25%, balkar och mjukfog i samband med annan fasadåtgärd med ställning. Fönster är från 1984, 2+1 eller 3-glas med utsida aluminium, vissa partier fasta med utsida trä (vid balkong). För aluminiumfönster bedöms utvändigt underhåll inte behövas, dock kan fönsterbleck behöva målas, smygplåtar förefaller vara aluminium. Övrigt underhåll av delar till fönster såsom glas, beslag osv ligger enligt stadgar på bostadsrättshavaren. Energikassetter är av en tidigare typ varför man kan vara beredd på något kortare livslängd totalt på fönstrens funktion. Vid periodens slut blir fönster 60 år och vid normallivslängd förmodas att föreningen utför helt fönsterbyte. Detta motiveras också ofta av energikostnader och ljudisolering mm. Samordning antas med andra fasadåtgärder. Balkonger i betong har målats och fått ny front I balkongpartier finns mindre delar med träpanel på utfackningsvägg vilka målas regelbundet. Brf anger önskan att byta dessa till mer underhållsfritt material. Byte av 40 partier till förslagsvis skivmaterial eller kompositmaterial med träutseende. Även balkongdörr har träpanel, och balkongdörrar har dessutom vanligen kortare livslängd än fönster. Byte av balkongdörrar till utsida aluminium görs idag löpande, kostnad här läggs samlat vid normalintervall. Målning av balkongdörr eller väggpartier träpanel antas inte i föreningens regi innan byte. Trapphus, entréer och hissar Fastigheten har 2 trapphus med gemensam entréhall och 2 linhissar. Målning trapphus är sannolikt från byggåret, men i normalt till gott skick. Vanligen är ommålningsintervall i mindre utsatta trapphus ca 25 år. Undertak med akustikplattor finns i delar av trapphus och gemensamma utrymmen. Dessa byts i samband med trapphusmålning. Golv är terrazzobetong, detta kan ibland smutsas så att städning inte hjälper utan behöver kompletteras med slipning och polering. Detta uppträder dock inte alltid men finns som alternativ. Entréer i aluminium finns 1 huvudentré samt i glasparti ut till gården. Aluminiumdörrars livslängd begränsas ofta av svårigheter att reparera skador av brytning, väderpåverkan, slitage m.m. Underhåll görs löpande, byte antas efter ca år. Låssystem till lägenhetsdörrar ansvaras för av bostadsrättshavaren. Låssystem och passage övrigt är föreningens, och uppdateras vanligen med ca års intervall. Porttelefon uppges ha funktionsbrister och byts inom kort. Enkelt byte avses. Hissar 2 st linhissar från 1984, renoverade bl.a med byte av viss styrning Normalt anses år vara normal livslängd på hissinstallation. Hur renovering och ominstallation görs och kostar kan bero av olika omständigheter. Det finns idag direktiv för säkerhet och tillgänglighet för personhissar, sk H14-åtgärder vilka delvis inte är tillförda till dessa hissar. I varierande grad är de tvingande att tillföra vid ombyggnad, som vilket räknas vissa specifika åtgärder såsom byte av motor, korg, kraftöverföring, apparatställ etc. Detta är kostnader som alltså kan komma på kort varsel. Då hissarna idag är över 30 år rekommenderas att man i närtid har beredskap för total ombyggnad till nyinstallation av hissarna. Detta kan vara kostnader som tas i anspråk i delar över tid, men det kan inte säkert anges. Värmeanläggning Byggnaden värms med vattendistribuerad fjärrvärme. I Göteborg ägs undercentralens apparatur till sin primärsida (till och med värmeväxlare) av värmeleverantören Göteborg Energi. Sekundärsidan därefter ägs av brf. Detta omfattar vanligen pumpar för värme- och varmvatten, tryckkärl, förekommande ventiler etc samt distributionssystem med ledningar och radiatorer. Styrenhet ägs vanligen av värmeleverantören, men ibland av fastighetsägaren. För undercentralens apparatur gäller varierande livslängder och löpande byten vid behov. Kostnad för perioden läggs som en samlad kostnad vid ett snittintervall 25 år. Vissa byten har gjorts över tid, vvx som tillhör leverantören, tryckärl med mera återstår. Sida 1/8

9 Ledningar för värme samt radiatorer har vanligen lång livslängd, ca 80 år eller mera vid sunda system. Detta kan förkortas vid läckage och återkommande påfyllningar av vatten. Ca 2 ggr/år är normalt, annars får man söka orsak. Radiatorventiler byts med ca 20 års intervall, termostatvred något mindre, Byten läggs in som samlade åtgärder vid snittintervall varvid man får fördelen av att kunna injustera hela systemet för bästa effekt. Även löpande byte kan göras. Här är termostaterna från 1984 och byts idag löpande. Kostnad för detta samlas vid normalintervall. Lägenheter har i badrum handdukstorkar placerade på varmvattenledning. Detta ger under vissa omständigheter en risk för tillväxt av legionellabakterier, vilket fastighetsägaren bör utreda för eventuell åtgärd. Vatten/avloppssystem Byggnadens stamledningar för spillvatten är huvudsakligen järn från Vissa delar av samlingsledningar i källare har bytts till PVC. Stammar har generellt en bedömd försäkringsmässig och teknisk snittlivslängd om ca 50 år, och kan praktiskt sett bli kortare eller längre. Brf kommer vid tidpunkt för framtida åtgärd på stammar att ha ett flertal alternativ i starkt varierande kostnadsläge, ca Tkr/lgh. Brf kan anta en preliminär strategi för åtgärd på VA-stammar och lägga en viss årskostnad i plan. Här antas en åtgärd i ett mellanläge fram tills att en strategi är klarlagd. Det är ofta fallet att brf som första åtgärd efter byte väljer infodring efter ca 40 år. Man bör då ha i åtanke att en infodring har låg kostnad men eventuellt behöver kompletteras med andra åtgärder, vilka medtas i fysiskt byte såsom golvbrunnar, vattenledningar, tätskikt, m.m. Ledningar för vatten (tappvatten) har vanligen längre livslängd och är mer okomplicerade att byta, de påverkar dock i badrum tätskikten på samma sätt. Vanligen byts större delarna av vattenledning vid badrumsrenoveringar löpande. Servisledning spillvatten, dvs de ledningar som ligger under golv ut till kommunal anslutning, har ibland skador till följd av markrörelser och annat. Man kan vanligen infodra dessa ledningar med särskild metod snarare än gräva upp dem. Beredskap för åtgärd kan läggas in vid 60 år, faktisk tidpunkt får klargöras vid filmning, troligen samordnas detta med en övrig stamåtgärd. Kostnad är uppskattad och beror av längd och skick. Ventilation Ventilationen är mekanisk frånluft (F) med 3 fläktar på tak, monterad Livslängd på fläktar varierar mycket, här antas 25 år. I kostnad ingår styrning som kan vara separat eller integrerad i fläkten. Kompletterande fläktar finns 2 till soprum, samt till tvättstuga. För ventilationskanaler antas rensning som löpande åtgärd efter indikation i OVK (obligatorisk ventilationskontroll). Föreningen svarar även enligt uppgift för luftkonditioneringsaggregat till lokaler. Detta bör regleras (åtgärd och kostnad) inom lokalhyresvtal och hålls utanför den övriga underhållsplanen. El, elkraftsystem, tele/data Fastighetens el är ny 2013 i sin helhet. Ingen förväntad åtgärd inom planen. För armaturer, don etc. till belysning antas att byte sker löpande samt vid åtgärd på den aktuella byggnadsdelen såsom trapphus, fasad, utemiljö. Porttelefon se entréer. För utrustning tele/data gäller att utrustning abonneras av tjänsteleverantören och kostnader ligger inom löpande avtal. Skulle i framtiden tekniken och förhållandena ändras för detta - vilket är sannolikt taget den snabba utvecklingen - läggs detta i plan vid behov. Tak, takdetaljer och vind Yttertak på byggnaden är galvad/lackad plåt i bandtäckning som målats någon gång och som bättras/tvättas med intervall ca 6 år idag. I taket finns huvar, skorstenar samt rökluckor till trapphus, m.m. Målning av plåt som helhet bör göras med ca års intervall beroende på utsatthet och färgsystem. Skicket är vid besiktningen gott, hel målning antas vid normalintervall. Beträffande taksäkerhet finns inga bryggor till servicepunkter. Nockräcke finns för infästning av lina samt snörasskydd med enkelrör. Snörasskydd motsvarar inte dagens norm och det bedöms inte heller att enkelrör ger ett fullgott skydd mot snö- och isras. Infästningar av taksäkerheten är med genomgående bult genom plåten. Dessa bör i samband med bättring kontrolleras och vid behov dras eller tätningsmålas. Det bedöms att taksäkerhet med bryggor och räcken till takluckor bl.a. behöver tillföras för tillgänglighet till servicepunkter. Sida 2/8

10 Det rekommenderas även att komplettering av snörasskydd görs över delar av fasaden. Dessa skruvas i plåtfalsarna och ger vid riskförhållanden mindre behov av kostsam snöröjning, avspärrning och risk för skador i takplåt från skottning osv. Dessa kostnader och även de för relativt odramatiska skador på tex bilar motsvarar snart kostnaderna för montage av snörasskydden. Fastighetsägaren står i dessa fall möjligen ansvarig för säkerheten i och kring fastigheten under lagen om skydd mot olyckor. Takavvattning är gesimsränna och ståndränna/stuprör galvad/lackad plåt. Gesimsrännan målas vid fasad/takåtgärd och byts med kortare intervall än plåt övrigt, vid behov i samband med fasad eller tak. Rör byts i delar vid behov eller inom fasad/takåtgärd. I takavvattning finns elkabel för smältning snö/is i 1 stuprör. Mark, grund, utemiljö Föreningen har en sluten gård med stenkanter, asfalt och planteringar samt täckt cykelparkering. Markytor har vissa sättningar. Kostnad för justering beror av hur mycket underarbete som behöver göras. Mot grannfastighet norrsidan finns en äldre gårdsmur klädd med träpanel och plåt. Detta är säkerligen en tegelmur eventuellt putsad som troligtvis bakom panel håller på att falla sönder, oklart i vilken utsträckning. Det föreslås att detta åtgärdas relativt snart, förslagsvis kan en synlig äldre tegelmur också utgöra ett miljöskapande tillskott på gården. Brandmur till grannfastighet har korrugerad plåt, det antas att denna med tiden smutsas av alger och får tvättas, samt att man kan få in en mindre saxlift edyl på gården för detta. Allmänna utrymmen Källare finns under hela byggnaden, med lägenhetsförråd delvis i skyddsrum, undercentraler, cykelrum m.m. Skick på ytor är gott till normalt. Golv har möjligen varit lätt målat eller ytbehandlat men har idag ingen målning, vissa golv är terrazzobetong. Man kan med fördel låta omålade betonggolv i källare vara omålade fortsatt då det ibland kan ställa till problem med fukt. Vägg/tak målas med längre intervall, vanligen enkel sprutmålning av utrymmen där detta är möjligt. Inne i lägenhetsförråd eller teknikcentraler målas vanligen inte alls. Tvättstuga med 2 torkrum finns i markplan, här finns även toalett, samt duschavdelning, skicket är normalt till gott frånsett vissa släpp i golv, väggsmutsning. Golv är linoleum vilket med övriga ytskikt planeras för åtgärd inom kort. Maskinutrustning byts löpande. Åtgärder läggs samlat några tillfällen under planperioden men tas i anspråk vid behov. Myndighetsåtgärder Detta är en minneslista, då det inte rör sig om periodiskt underhåll i egentlig mening. OVK (obligatorisk ventilationskontroll) görs med intervall 6 år. För FTX 3 år. Energideklaration är giltig i 10 år. 2018/2028/2038 Energideklaration Besiktning av tryckkärl skall göras vid >1000 barliter, annars egenkontroll. Systematiskt brandskyddsarbete samt brandskyddskontroll av eldstäder: se brandskyddsdokumentation. Observera att även andra kontroller kan vara föranledda. Sida 3/8

11 Slutkommentar Enligt tabell Årssammanställning framgår det att föreningen under periodens 30 år har kostnader på ca kr i snitt/år, vilket ger en kostnad på ca 168 kr/m2 och år inklusive moms. Erfarenhetsmässigt kan sägas att snittkostnad för liknande bostadsrättsföreningar i den aktuella regionen är ca kr/ m2 och år inklusive moms. Kostnaden är alltså normal. Siffrorna anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år index-uppräknas för att reparationsdagens kost-nadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Dan Andersson Sida 4/8

12 Hela fastigheten 2017 T2.1 Yttertak 27 Enheter på tak Taksäkerhet, räcken/skydd, galv, byte 80 meter kr kr T Vatten och avlopp Utredning VVC 1 st kr kr Budgeterad kostnad för år kr Sida 5/8

13 Hela fastigheten 2018 T6 Tele- och datasystem 63 El Porttelefon, byte 40 lgh kr kr T1.1 (1) 1 Mark Asfalt, omläggning/justeringar övrigt 150 kvm 500 kr kr 1 Mark Gårdsmur tegel, renovering 1 st kr kr Muren är inklädd i panel och kostnad ett rent överslag Budgeterad kostnad för år kr Sida 6/8

14 Hela fastigheten 2019 T Invändigt sammansatt Tvättstuga, renovering/målning 70 kvm kr kr T Vatten och avlopp Avloppsstammar, spolning /lägenhet och lokal 40 st kr kr T7.21 Linhiss 71 Hissar Hiss, maskin mm, utbyte/renovering 2 st kr kr Budgeterad kostnad för år kr Sida 7/8

15 Hela fastigheten 2020 T Invändigt sammansatt Trapphus, helmålning 15 plan kr kr T Tvätt Tvättmaskin, 5,5-7,5 kg, byte 3 st kr kr Budgeterad kostnad för år kr MARKNADSKONTOR STOCKHOLM UPPSALA VÄSTERÅS GÖTEBORG MALMÖ SUNDSVALL KUNDTJÄNST KUNDTJANST@SBC.SE MÅNDAG-FREDAG KL HUVUDKONTOR STOCKHOLM