UNDERHÅLLSPLAN / STATUSBEDÖMNING

Transkript

1 Fastighet Gamlebo 9 Brf Gamlebo Tussmötevägen i Enskede UNDERHÅLLSPLAN / STATUSBEDÖMNING Brf Gamlebo Kv Gamlebo 9 Tussmötevägen Enskede Helm Project Management AB Artillerigatan Stockholm Upprättad av Oskar Rudbeck

2 2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING... 3 Uppdragets omfattning... 3 Underhålls- och kostnadsbedömning... 3 Kostnader... 3 Övrigt... 3 Uppföljning -uppdatering... 4 FASTIGHETSUPPGIFTER... 4 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 4 BEHOV AV UTREDNING... 4 SAMMANFATTNING... 5 SAMMANSTÄLLNING / KOSTNADSBEDÖMNING... 7

3 3 INLEDNING På uppdrag av Brf Gamlebo har Helm Project Management AB anlitats för att inventera och utvärdera fastigheten på Tussmötevägen i Enskede, avseende status och skick. Uppdraget har utförts i enlighet med antaget anbud daterat Inventeringen har utförts av Oskar Rudbeck byggledare och besiktningsman på Helm Project Management AB. Syftet med uppdraget är att ge beställaren en samlad bedömning av fastighetens behov av underhåll för den närmaste tioårsperioden. Uppdragets omfattning Byggnadens ut- och invändiga status, allmänna utrymmen som vind, trapphus, entréplan och serviceutrymmen har inventerats. Detta har dokumenterats i denna plan. Till detta finns även en kostnadsbedömning bifogad. I uppdraget har ej ingått att beskriva åtgärder som normalt ingår i den löpande fastighetsskötseln. Vid inventeringen har även stickprovskontroller gjorts i några lägenheter. Dessa kontroller är utförda för att få en helhetsbild av fastighetens olika byggnadsdelar och installationer. Utifrån dessa stickprov har generella antaganden gjorts avseende standard för densamma. Underhålls- och kostnadsbedömning Vid inventeringstillfället har en bedömning gjorts av byggnadsdelarnas status och skick. Fel och brister har noterats nedan. Bedömningen av respektive byggnadsdels status och skick har delats in i fem olika prioriteringar, 1-5 enligt följande: Prioritet 1 Omgående behov av åtgärd Prioritet 2 Behov av åtgärd inom 1-3 år Prioritet 3 Bedöms erfordra åtgärd inom 4-6 år Prioritet 4 Bedöms erfordra åtgärd inom 7-10 år Prioritet 5 Bedöms ej erfordra åtgärd inom tio år. Fastighetens status i detalj beskrivs i inventeringsprotokollet. Kostnader Redovisade kostnader för kommande åtgärder är överslagsmässiga och skall inte uppfattas som exakta prisuppgifter. Samtliga priser är beräknade i dagens kostnadsläge exklusive moms. Skillnaden mellan beräknad kostnad och senare faktisk kostnad kan variera beroende på konjunktur och tidpunkt för utförande. Notera att kostnader för projektering, eventuellt bygglov, bygganmälan, kvalitetsansvarig, byggledning, kontroll o.d. inte ingår i kostnadsbedömningen Sådana byggherrekostnader uppskattas till mellan 10 och 20 % av entreprenadsumman beroende på uppdragets art och omfattning. Övrigt Akuta skador, t. ex läckage o.d. samt brister i säkerhet vilka kan medföra personskada har vid inventeringen tagits upp som akut underhåll för omgående åtgärd av fastighetsägaren.

4 4 Uppföljning -uppdatering Vi rekommenderar att planen följs upp med återkommande inventeringar varje år av fastighetsägaren och vart femte år av en besiktningsman. Allt för att bedöma hur noterade brister utvecklats över tiden. FASTIGHETSUPPGIFTER Fastighet: Gamlebo 9 i Enskede Adress: Tussmötevägen , Enskede Stadsdel: Enskede Kommun: Stockholm Län: Stockholm Bostäder: 26 lägenheter Lokaler: Garage: 1st, gemensamhetslokal - Byggnadsår: 1930, totalrenoverat 2002 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Denna fastighet består av fem hus inkl sophuset och totalrenoverades 2002, då föreningen bildades. Vid renoveringen byttes stammar och alla installationer förutom hiss. Formerna är klassiska 30-tal, med puts på fasader och tegel på taken. Husen är i 2-3 plan där viss vind är inredd. I huvudbyggnaden inryms källare med tvättstuga, undercentral, gemensam lokal samt förråd. Föreningen har parkeringsplatser åt två håll samt disponerar all mark mellan byggnaderna. Fastigheten ventileras genom ett mekanisk frånluftssystem utan återvinning. BEHOV AV UTREDNING Inget akut utredningsbehov föreligger. Dock bör taken ses över gällande detaljer, brunnar rensas, dagvatten styras ut från fasader och panel kortas för att inte stå på marken vid sophuset.

5 5 Sammanfattning Taket: Tegelpannor och plåtarbeten är i allmänt bra skick. Vissa skadade pannor noterades på stora huvudbyggnaden, men även på småhusen. En översyn av samtliga tak bör göras under 2013, där vissa pannor byts, vissa justeras och tätningar runt genomföringar görs om där det nu torkat sönder. Pappen under pannorna har en livslängd på cirka 30-40år och kommer medföra en hel omtäckning om 20-30år. Taksäkerhet i galvat stål och takluckor är tillräckliga och bra utförda. Vissa plåtinklädda skorstenar har lite dålig avrinning baktill samt övertill. Detta kan medföra lite snabbare korrosion. Plåten är ny sedan -02 och kommer behöva målas om först 8-10år. Fasad: Generellt är putsfasaderna i bra skick på fastigheten. Dock har sidohusen 188 och 190 flertalet skador vid takfoten, som bör åtgärdas relativt omgående. Ommålning av alla fasader blir dags om 10år. Gårdshusets puts är i sämst skick med flertalet sprickor och bomställen. Här krävs en större renovering om 8-9år. Mindre bättringar kan göras inom 1-2år för de mest uppenbara skadorna. Sophuset kräver en ommålning av sin träfasad inom 5-6år. Dock bör man tidigare se över panel som går ner i mark. Socklarna är i lite olika skick på de separata husen. Verandornas panel och socklar på sidohusen är i sämst skick samt sockeln på hus 190. Dessa kräver en ommålning relativt snart. Stuprören på samtliga hus är i fint skick och håller ca 15år till då ett byte sker. Fönster: Fönstersnickerier och balkongdörrar är nymålade -12, över gammal färg. Insida på ytterbågen målades inte och kan behöva kompletteras av den boende. Bra skick noteras på samtliga hus. En bättringsmålning av vissa fönster, framförallt mot söder utförs om 5år. En större renovering där bågar skrapas trärena och glasen kittas om, utförs om 10år. Balkonger: Balkonger är i fortsatt bra skick gällande betongplattan och balkar. Undersidorna är nymålade och målas om 10år. Balkar och räcken kräver en tidigare målning om 1-2år. Inga direkta synliga skador eller blottad armering noteras. Dörrar: Entréportar och källardörrar är i bra skick. Målning sker om 8-10år. Hissdörren vid hus 192 kommer kräva en utvändig målning inom 2år. Markytor: Asfaltsbeläggningar runt infart och parkering har inga större skador. Omläggning sker om 12-15år, rutor målas inom 3år. Staket mot grannen är nymålat och i bra skick. Grönytor är i behov av lite jordfyllning efter upptagande av växter. Stora vattenansamlingar skapas vid snösmältning på gården, avrinningen och fall mot brunnar ses över. Även dagvattenhantering från stuprör måste ses över, så att fall skapas ut från fasader. Plattor justeras och gräs avlägsnas. Stålräcken vid entréer rostar och behöver målas inom 1år. Fastigheten är inte omdränerad på många år och har haft en vatteninträngning på ett ställe där dränering nu utförts. Övriga fasader kräver ingen akut dräneringsåtgärd vid aktuell tidpunkt för besiktning. Viktigt att rensa och spola dagvattenbrunnar regelbundet, framförallt vid källartrapporna som utgör kritiska områden. Puts på källartrapporna repare-

6 6 ras och stödmurar fuktsäkras på sikt med avskiljande platonmattor etc. Just för att undvika fuktpåverkan från omkringliggande mark. Trapphus: Fastigheten har flera trapphus där skicket är lite olika. Tidigare är de målat -02 då fastigheten renoverades. Ofta orsakar in och utflyttning skador på de lägre våningsplanen. Sämst skick är det i 190 och 192C, lite bättre i 188 och bäst i 192A. Ett skyddat trapphus kan ofta ha en livslängd, angående målning, på ca 15år. Föreningen har nu vissa som målas efter ca 11år, 15 och ca 20år. Slitaget påverkas i hög grad av antal boende per trapphus. Linolium-mattor och lägenhetsdörrar renoveras om 10-12år. Källare: Flera utrymmen är i lite slitet skick gällande ytskikt på vägg och målas inom 2år. Golvens klinkerbeläggning håller ca 12år. Linolium i gemensam lokal är mer slitet. Stålburar vaktar förråden och är i bra skick. Undercentral, el-rum och barnvagnsrum målas längre fram i tiden. Hissens utsida målas inom 2år, inre ytskikt om 7-8år. Vid större renovering av hissfunktionen krävs nu större åtgärder för nya hisskrav. Tvättstuga: Rummet med maskiner är tidigare renoverat -02 och är i fortsatt fint skick. Ytskikt renoveras om ca 10år. Livslängd på tvätt och torkmaskiner är 12-15år. Detta kan innebära att 3 maskiner kan komma att bytas inom 5år och 2st inom en 10-års period. UC: Undercentralen byttes ut i sin helhet 2002 med en nyinstallation av en fjärrvärmeanläggning. Därmed borde anläggningen fungera bra de kommande åren. Dock har föreningen en förhållandevis hög energiförbrukning som inte är långsiktigt lyckad. Omställning till bergvärme utreds och blir eventuellt verklighet under Oavsett distributionsform bör injustering ske kontinuerligt av värmepumpen samt att man göra en riktig inmätning av lägenheter samt justerar dess radiatorventiler. Avloppsstammarna är bytta -02 och har en teknisk livslängd på minst 40-50år. Samlingsledningarna i källaren ses över för att klargöra dess kondition. Filmning kan utföras om detta tidigare ej är utfört.

7 7 SAMMANSTÄLLNING / KOSTNADSBEDÖMNING Adress: Tussmötevägen i Enskede. Datum: Beställare: Brf Gamlebo Byggnadsdel Åtgärd Sign: OR 1 Nu Prioritering 2 1-3år 3 4-6år Anm kost tkr UTVÄNDIGT Yttertak tegelpannor Översyn av pannor. Byten runt vissa takfönster mm. Justeringar i nock. X 20 Yttertak omläggning Omläggning tegel med ny papp Papp Ses över runt takfönster, där krossade pannor och ev trasig papp byts. X 10 Plåt Målning Muffar och tätningar Söndertorkade tätningar byts. 20 Taksäkerhet Taksäkerhet och snörasskydd, UA. X Taktillträde och luckor UA X Luftningsrör avlopp Viss naturlig rost. Annars UA. X Fasad hus 188 Skador takfot. X 20 Fasad hus 190 Skador takfot, *sockeln målas. X * 40 Fasad hus 192 Mindre skador runt bl a port. X 20 Fasad hus 194 Större renovering om 8-9år. X 300 Fasad sophus Målning X 20 Ommålning fasader Målning och mindre reparationer Verandor hus Grundlig renovering. 60 Fönstersnickerier Bättringar mot bl a söder. Rep X Inom 5år 50 mindre skador. Fönstersnickerier Grundlig renovering, nytt kitt, trärena bågar mm Inom 10år 650 Fönsterbleck Bra skick och på färg och plåt. X 2023 Målas Entréportar och Målas inom X 70 källardörrar Balkonger undersida Ommålning inom 10år Balkonger balkar, räcken Målning inom 1-2år, rost noteras. X 30 Stuprör, vattkupor Byten om 15år Mark, hårdgjord yta Omläggning asfalt, 12-15år Dränering Ingen akut åtgärd föreligger X Plattytor Justeringar vid stuprör, skapa fall. X 10 Staket Grannen, parkering X 20 Stålräcken entréer Målas inom 1år X 10 Källartrappor Putslagningar, platon-matta utanför X X 40 Material Jord, gånggrus. Arbete med mark. X 60 INVÄNDIGT Trapphus 190, 192C Målas inom 1-2år. X 140 Trapphus 188 Målas inom 4-5år. X 60 Trapphus 192A Målas inom 9-10år. X 60 Mattor Bra skick, byten om 10-12år. 2024

8 8 Lägenhetsdörrar Bra skick, UA. X Armaturer Tidsstyrt, utan anmärkning. Vissa delar i källaren har ingen styrning. X Källarutrymmen Lite slitet skick. Målning inom 2år-5år.Hissdörr målas inom 2år. X X 100 Hiss Ytskikt renoveras inom 7-8år. X 40 Tvättstuga ytskikt Renovering ytskikt om 10år Kostnad beroende på standard. Tvättstuga maskiner Byte 3st maskiner inom ca 5år. X Byte 2st på 10år. Barnvagnsrum Golv målas om 5-6år, vägg om 12år X INSTALLATIONER Fjärrvärmeinstallation Nyinstallerat -02. Ok skick. Hög energiförbrukning. Ev byte till bergvärme under Expansionskärl UA. X Stammar Nya -02, UA. X Samlingsledningar Skicket klarläggs. Ev filmning. X Elinstallationer Nya -02, UA. X Ventilation Mekanisk frånluft, UA Källarventilation Extra ventilation pga markradon X Hissfunktion Vid större renovering krävs fler åtgärder för nya hisskrav. X