Stockholm Fänriken 9 11, Breitenfeldsgatan8-4, Stockholm UNDERHÅLLSPLAN

Transkript

1 Stockholm Fänriken 9 11, Breitenfeldsgatan8-4, Stockholm UNDERHÅLLSPLAN Brf Ryttaren Fastighetsägarna Stockholm AB Box Upprättad av: Jonathan Hall

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 2 Inledning... 3 Uppdragets omfattning... 3 Underhålls- och kostnadsbedömning... 4 Kostnader... 4 Användning- och ändring av underhållsplan... 4 Uppföljning -uppdatering... 4 Övrigt... 5 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 5 Kommande projekt... 5 Utvändigt... 6 Tak... 6 Fasad... 7 Fönster... 8 Mark... 9 Balkonger Grund Invändigt Trapphus Sophantering Installationer Värme Kraft Vatten & Avlopp Övrigt Sida 2

3 Inledning På uppdrag av har Fastighetsägarna Stockholm AB anlitats för att inventera och utvärdera fastigheterna Fänriken 9 11 i Stockholm avseende status och skick. Uppdraget har utförts i enlighet med antaget anbud daterat Inventeringen har utförts av Peter Edström och Jonathan Hall, Fastighetsägarna Service Stockholm AB. Syftet med uppdraget är att ge beställaren en samlad bedömning av fastighetens behov av underhåll för den närmaste tioårsperioden samt en kostnadsbedömning för samtliga komponenter kommande femtioårsperioden. Den ska tillgodose att underhållsåtgärder utförs i tid och vidmakthåller den kvalité och standard som fanns vid byggnation. Underhållsplanen ämnar även till att jämna ut kostnaderna över en lång period för nuvarande och kommande medlemmar i föreningen. Vidare ska den även fungera som ett beslutsunderlag för kommande åtgärder. Vissa delar i underhållsplanen utförs med fördel i samband, t.ex. balkong och fasad, vilket underhållsplanen är tänkt som ett verktyg för att kunna samordna sådana åtgärder. Underhållsplanen ska även finnas till som dokumentation för fastigheten och medföra kontinuitet inom förvaltningen. Uppdragets omfattning Byggnadens ut- och invändiga status, allmänna utrymmen som vind, trapphus, entréplan och serviceutrymmen har inventerats. Detta har dokumenterats i denna plan. Till detta finns även en kostnadsbedömning bifogad. I uppdraget har det ej ingått att beskriva åtgärder som normalt ingår i den löpande fastighetsskötseln, dessa har dock kommenterats. Vid inventeringen har även stickprovskontroller gjorts i en lägenhet. Dessa kontroller är utförda för att få en helhetsbild av fastighetens olika byggnadsdelar och installationer. Utifrån dessa stickprov har generella antaganden gjorts avseende standard för densamma. Sida 3

4 Underhålls- och kostnadsbedömning Kostnader Redovisade kostnader för kommande åtgärder baseras vid vissa tillfällen på nyckeltal och vår kunskap om fastigheter. Bakgrunden till dessa antaganden beror till stor del på tillgången a fastighetens dokumenterade historik. Samtliga priser är beräknade i dagens kostnadsläge exklusive moms. Skillnaden mellan beräknad kostnad och senare faktisk kostnad kan variera beroende på konjunktur och tidpunkt för utförande. Notera att kostnader för projektering, eventuella bygglov, bygganmälan, kvalitetsansvarig, byggledning, kontroll o.d. inte ingår i kostnadsbedömningen Sådana byggherrekostnader uppskattas till mellan 10 och 20 % av entreprenadsumman beroende på uppdragets art och omfattning. Siffrorna i planen är den bedömda kostnaden för underhållet av fastigheten utslaget över hela perioden och visar den uppskattade avsättningsnivån för att täcka det eviga underhållet. Föreningen får med detta utifrån egna individuella förutsättningar välja att finansiera åtgärderna, vilket är en gemensam fråga för förvaltningen. Det är inte nödvändigt att föreningen ska täcka kostnaderna med egna medel, de stora underhållsåtgärderna är ofta av mycket omfattande karaktär. Finansiering och budget för det löpande underhållet bör göras i samråd med ekonomisk förvaltning och grundas i den lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar och dyl. som finns att arbeta med. Användning- och ändring av underhållsplan Vi rekommenderar att planen följs upp med återkommande inventeringar för att bedöma hur noterade brister har utvecklats under tiden. För t.ex. en tvättmaskin stämmer valt intervall sällan exakt med verkligheten, planeringen kan utföras antingen genom att byta samtliga maskiner i ett samlat projekt, alternativt byter en och en efter hand de går sönder. Det kan därför vara bra att veta att även om det ser ut som att stora kostnader ligger vissa år enligt planen så kan dessa förstås i praktiken komma att spridas jämnare över åren. Uppföljning -uppdatering De intervall som är valda är medelvärden av livslängder eller satta utifrån erfarenhet. Intervallet bestäms utifrån ett livslängdsbegrepp, vilket kan bero på såväl tekniska, funktionella, ekonomiska, estetiska som miljömässiga skäl. För den årliga avsättningens skull är intervallet på hur ofta man bör göra något minst lika viktigt som vad det kommer att kosta så det är viktigt att man även är observant för att med tiden ändra, revidera och anpassa även intervall utifrån fastighetens specifika egenskaper samt förändringar. Sida 4

5 Övrigt Akuta skador, t. ex läckage o.d. samt brister i säkerhet vilka kan medföra personskada har vid inventeringen tagits upp som akut underhåll för omgående åtgärd av fastighetsägaren. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighet: Fänriken 9 11 Adress: Breitenfeldtsgata 4 8 Boyta: 1974 m 2 Bostadsyta Stadsdel: Östermalm Kommun: Stockholm Län: Stockholm Byggnadsår: Fastigheten består av ett hus med tre trapphus, med tre fastighetsbeteckningar, om fem våningsplan innehållande 29 lägenheter. Yttertaket utgörs av bandtäkt plåt. Fasaderna är putsade med varierande karaktär mellan gata och innergård. Uppvärmning sker genom bergvärme, med stöd av fjärrvärme. Värmesystemet är i gott skick. Ventilationen fungerar genom självdrag. Vid besiktningen erhölls tillträde till en lägenhet. Fastigheten stambytttes enligt uppgift i omgångar, 1983, 1995 samt Taket renoverades 1991, ommålning skedde 2012, taket bör kompletteras med uppdaterad säkerhet, i övrigt är det ej behov av åtgärder. Fönster är i renoveringsbehov kommande året. Kommande projekt Grundförstärkning Det förekommer ett omfattande problem med grunden och sättningar. Detta måste åtgärdas kommande åren för att stoppa möjliga eskaleringseffekter. Fönster Fönster är i renoveringsbehov kommande året. Se separat utlåtande. Kraft Inkommande el kan vara i utbytesbehov beroende på antalet gasanvändare. Vid en möjlig vindsexploatering bör samtliga stigare kontrolleras. Avlopp Stammar filmas samt spolas kommande år. Sida 5

6 Utvändigt Typ: (dokumenterad, årtal) Årtal: Tak Bandtäkt plåttak Reparation av takvärmeanläggning (2015). Ommålning Omläggning plåttak 40 år Ca 15 år. Taket är i mycket gott skick. Den målade plåten är okulärt mycket väl utförd. Invändigt syns ej något tecken på läckage. Taket bör kompletteras med något bättre taksäkerhet. Målning bör utföras, alt helrenovering inom ca 10 år. Åtgärd Informationsbild Vybild av tak Taksäkerhet Kompletteras med vajer samt uppstigningsräcke. Sida 6

7 Typ: Årtal: Fasad Putsad Reparation av fasader nedre delen mot gården (2011) 1978 Fasadrenovering år Ca 10 år Fasad mot gatan är något skitig, dock okulärt i normalt skickmed hänsyn till ålder. Fasad mot innergård förekommer det sprickbildningar vilka troligtvis hörsammar från grunden. I Fasaderna bör ej vara i renoveringsbehov kommande år. Tvättning och Lappning/Lagning kan utföras vid behov. Fasad och tak kan med fördel planeras för i samlat projekt ca Åtgärd Informationsbild Sprickbildning fasad mot innergård Kontrolleras för att säkerställa att problemen inte eskalerar. Vybild fasad mot innergård. - Vybilder av fasad mot gata Tvättas vid önskemål. Sida 7

8 Typ: Årtal: Se utlåtande om fönster. Fönster Två-glas träfönster Underhållsmålning av samtliga fönster (2009) Original Ca år Ca 1 2 år Renoveringsbehov kommande år. Se ovan Åtgärd Informationsbild Se ovan Sida 8

9 Mark Typ: Innergård Dränering Årtal: 2017 Ca 25 år Ca 25 år Dränering utförd Gräsytor i fint skick. Utför löpande underhåll av ytor. Åtgärd Informationsbild Sida 9

10 Balkonger Typ: Utanpåliggande Renovering av balkonger (1995) Årtal: - 40 år Ca 20 år Balkonger är i gott skick, väl skyddat mot innergård. Förekomst av rost på räcken. Balkonger fina undertill, ingen synlig färgflagning. Räcken bör målas kommande femårs-perioden för att skydda mot ökande rostangrepp. Åtgärd Informationsbild Balkongräcke. Målas Rost på balkongräcke. Vybild av balkonger - Sida 10

11 Typ: Grund Pålad Enligt uppgift från SBK grundförstärkt ca Det förekommer flertalet längsgående sprickor i föreningens grund, vilket är märkbart genom hela källarutrymmet. I lägenheter förekommer det sättningar som påverkar lägenhetstak, badrumskakel etc. Grundförstärkning måste utföras. Arbetet är omfattande och kostsamt. Vidare bör även avloppsstammar kontrolleras för att säkerställa att dessa är hela, kan annars påskynda processen med sättning genom bortforsling av grundmaterial. Åtgärd Informationsbild Sprickbildning och sänka i Se ovan källare. Sprickbildning och sänka i källare. - Längsgående spricka i källare. - Sida 11

12 Invändigt Trapphus Bättringsmålning, nya ledstänger (2013) Årtal: Helmålning av trapphus (1999) 25 år Ca 10 år Gemensamma utrymmen är i gott skick och ej behov av renovering kommande år. Trapphusen uppfattas vara i gott skick. Visst slitage förekommer dock på ledstänger samt mindre detaljer. Dock inget av akuta karaktär. Förbättringsåtgärder av estetisk karaktär och efter önskemål. Åtgärd Informationsbild Slitage räcke. Skönhetsfel, ej behov av akut underhåll. Vybild av trapphus. Ok skick. Sida 12

13 Sophantering Reparation sopanläggning (2011) Årtal: Installation år Ca 1 2 år Sopkarusell har uppnått sin tekniska livslängd, utbytesbehov föreligger. Installera nya säckväxlare. Nuvarande har enligt uppgift bla svår att finna reservdelar till. Åtgärd Informationsbild Utbytesbehov föreligger Byts kommande år. Sida 13

14 Installationer Värme Typ: Bergvärme samt fjärrvärme Bergvärme (2014) Årtal: år Ca 20 år Värmesystemet är uppgraderat och väl tilltaget. Okulärt ser samtliga delar mycket fina i undercentral. Enligt uppgift förekommer det dock värmeproblematik i de översta våningarna med kyla. Kan bero på trycket efter installation. Injustera värmen för att säkerställa att den är tillräcklig och god för samtliga medlemmar. Termostater kan även installeras för samtliga medlemmar, ger möjligheten för varmare lägenheter att spara värmekostnaderna för föreningen. Åtgärd Informationsbild Vybild av undercentral. Injustera för att optimera systemet. Vybild av radiator Äldre termostat, kan bytas för att ge medlemmar möjlighet att själva styra inomhusklimatet. Sida 14

15 Kraft Inspektion av ledningar 1986 Årtal: Nya elstigare 1983 Ca år Inkommande el kan vara i utbytesbehov beroende på antalet användare av gas/el. Om samtliga medlemmar ska få tillgång till 3-fas bör inkommande bytas i samband med vindsexploatering. Renovera elstigare vid vindsexploatering. Åtgärd Informationsbild Vybild av elcentral Se ovan Vybild av elcentral med uppgraderade säkringar. Vybild av elcentral Sida 15

16 Vatten & Avlopp Typ: Stambyte Stamspolning 2009 Årtal: Stambyte ca år Ca 25 år Vertikala stammar i föreningen är åtgärdade och ser okulärt mycket fina ut. Horisontella stammar misstänks vara i original, brott i stam går ej att utesluta. Vid samlingsledning ut mot gata uppfattas sättningen i källargolvet vara något mer omfattande än andra delar, vilket kan skvallra om spolning av massor. De horisontella stammarna bör filmas för att säkerställa att dessa är hela. Vid brott kan spolning av massor under grund förekomma. Detta kan medföra en påskyndad process av sättningarna. Vid filmning kan även spolning med fördel utföras. Åtgärd Informationsbild Vybild av vertikala stammar Vybild av stam och anslutning mot golv. Sida 16

17 Övrigt Åtgärd Informationsbild Värmekabel anslutning till Åtgärdas omgående. elcentral utförd bristfälligt. Sida 17

18 Åtgärdtext Mängd Enhet à pris Kostnad Intervall, år Föreg. år Nästa år Årlig Avsättning 1 Tak Takplåt galv/lack bandtäckt, byte 100 % av ytan 660 m² Takplåt galv/lack bandtäckt, 2 ggr strykning 660 m² Takdetaljer samtliga, byte stor omfattning 660 m² Takdetaljer samtliga, måln. stor omfattn. ca 25 % 660 m² Värmekabel hårdgjorda ytor, byte 110 m² Takavvattning, byte 660 m² Takavvattning, målning 660 m² Fasad Puts/betongfasad 800 m² Slätputs, omputsning 25 % 800 m² Fasadtvätt, putsfasad 800 m² Puts/betongfasad 800 m² Slätputs, omputsning 25 % 800 m² Fasadtvätt, putsfasad 800 m² Balkong Balkongkassett, renov. Utanpåliggande 8 st Balkongkassett, helmålning 8 st Fönster Träfönster 2-glas 1-luft 120 st Träfönster 2-glas 1-luft, strykning utsida och mellan 120 st Mark Betongmarksten Gräsytor, utrullbara, omläggning 400 m² Dränledning plast, byte 104 m El & Kraft Serviscentraler kapslade, byte komplett 1 st Mätartavlor, byte 25A 29 st Energideklarationer, energidekl. Bostäder 1 st Vatten & Avlopp Stammar, byte 29 st Avloppsledningar, rensning, spillvattenledning 200 m Avloppsledningar, rensning, dagvattenledning 110 m Trapphus Trapphus Breitenfeldtsgatan 4 Trapphus, helrenovering 200 m² Trapphus, reparation 200 m² Trapphus Breitenfeldtsgatan 6 Trapphus, reparation 200 m² Trapphus, helrenovering 200 m² Trapphus Breitenfeldtsgatan 8 Trapphus, reparation 200 m² Trapphus, helrenovering 200 m² Ventilation Rensning ventkanaler, självdrag m² OVK- besiktning, självdrag m² Värme Fjärrvärme, abonnentcentral, byte 1 st

19 Termostatventiler, byte komplett ventil 160 st Reglerventiler, värme, injustering 160 st Bergvärmepump, byte 1 st Sophantering Sopsäcksväxlare, byte 10 säcks inkl.komprimator 1 st Övrigt Grundförsträkning 110 lpm Hiss 3 st Vindsexploatering 500 m² Årlig avsättning Underhållskostnader (kr)