Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot NN med anledning av det marknadsförda priset på tretton bostadsrätter. NN har yttrat sig. Han har gett in uppdragsavtalen för tolv av de tretton bostadsrätterna samt prisstatistik. Anmälan Anmälaren har uppgett bland annat att bostadsrätterna som NN har förmedlat har gått upp med i snitt 22 procent. Endast två av bostadsrätterna har ökat med mindre än 10 procent. Sex av bostadsrätterna har ökat med minst 30 procent. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Objektnummer 1 Värderingen var 3 895 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 3 695 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren hade förhoppningar på 3 900 000 4 000 000 kronor. Bostadsrätten såldes för 4 985 000 kronor. Prisuppgången var 35 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 80 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att lägenheten låg på bottenvåningen. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Visningen blev välbesökt och många fann lägenheten mysig. Överlåtelsepriset blev ett rekordpris i föreningen och på toppnivå i området. Objektnummer 2 Värderingen var 4 750 000 kronor plus minus 250 000 kronor. Utgångspriset var 4 500 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren uppgav inget lägsta pris men hade förhoppningar på den högre nivån i hans värdering. Bostadsrätten såldes för 5 150 000 kronor. Prisuppgången var 14 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 91 000 kronor på denna adress.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Utgångspriset byggde på att lägenheten var ett gårdshus med endast två fönster, det vill säga en ganska mörk lägenhet. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Budgivningen stannade på en låg nivå. En budgivare hade dock förälskat sig i lägenheten. Ett slutpris förhandlades fram som parterna vad nöjda med. Objektnummer 3 Värderingen var 4 995 000 kronor plus minus 250 000 kronor vid uppdragsavtalet. Den ändrades till det fasta priset 5 500 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare genomförda försäljningar av liknande objekt i närområdet i närtid samt lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren ville ha 5 700 000 kronor men ändrade sig sedan och ville ha ett fast pris om 5 500 000 kronor. Bostadsrätten såldes för 5 500 000 kronor. Objektnummer 4 Värderingen var 2 195 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 1 995 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren hade som lägsta pris ett pris som låg i linje med hans värdering. Bostadsrätten såldes för 3 050 000 kronor. Prisuppgången var 53 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 90 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att lägenheten låg på bottenvåningen. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Visningen blev välbesökt och många fann lägenheten mysig. Överlåtelsepriset blev ett rekordpris i föreningen och på toppnivå i området. Objektnummer 5 Värderingen var 4 875 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 4 675 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljarna hade förhoppningar om ca 5 000 000 kronor. Säljarna hade redan köpt en ny bostad och var därmed
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) tvungna att sälja oavsett pris. Säljarna uppgav inget lägsta pris utan ville avvakta budgivningen. Bostadsrätten såldes för 5 700 000 kronor. Prisuppgången var 22 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 95 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att lägenheten inte var optimalt planerad och hade ett väldigt litet sovrum. Lägenhetens skick var inte särskilt gott. Förvaringsmöjligheterna var undermåliga. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Visningen var välbesökt. Flera budgivare var aktiva och drev på budgivningen i ett bra tempo. Objektnummer 6 Värderingen var 2 750 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 2 550 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren hade som lägsta pris ett pris som låg i intervallet av hans värdering. Bostadsrätten såldes för 3 250 000 kronor. Prisuppgången var 27 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 100 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att huset byggdes 1939 och saknade den charm och karaktär som många andra hus i området hade. Lägenheten var i ganska dåligt skick. Bostadsrättsföreningens ekonomi var inte tillfredsställande och årsavgiften var hög. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Objektnummer 7 Värderingen var 4 195 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 3 995 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren hade som lägsta pris 4 000 000 kronor. Bostadsrätten såldes för 4 425 000 kronor. Prisuppgången var 11 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 83 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att huset byggdes på 1960 70-talet och saknade den charm och karaktär som många andra hus i området hade. Utgångspriset
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) sattes därför i den lägre delen av värderingen. Värderingen och utgångspriset ligger på en rimlig nivå jämfört med överlåtelsepriset. Objektnummer 8 Värderingen var 5 200 000 kronor plus minus 250 000 kronor. Utgångspriset var 4 950 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljarna uppgav inget lägsta pris men hade förhoppningar som låg i linje med värderingen. Bostadsrätten såldes för 5 400 000 kronor. Prisuppgången var 9 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 74 000 kronor på denna adress. Värderingen och utgångspriset gick helt i linje med detta. Lägenheten var trevligt inredd och i bra skick. Visningarna var välbesökta. Objektnummer 9 Han var inte ansvarig mäklare. Objektnummer 10 Värderingen var 2 995 000 kronor plus minus 200 000 kronor. Utgångspriset var 2 795 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren accepterade priset 3 000 000 kronor. Bostadsrätten såldes för 3 750 000 kronor. Prisuppgången var 34 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 92 000 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att lägenheten var i ganska dåligt skick. Köket och badrummet hade ett renoveringsbehov. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Visningen blev välbesökt. Många gillade planritningen. Det var åtta budgivare och budgivningen drevs i ett högt tempo. Objektnummer 11
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Värderingen var 4 145 000 kronor plus minus 250 000 kronor. Utgångspriset var 3 895 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren uppgav inget lägsta pris utan ville avvakta tills budgivningen. Bostadsrätten såldes för 5 150 000 kronor. Prisuppgången var 32 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 95 000 kronor på denna adress. Utgångspriset gick helt i linje med denna värdering. Lägenheten var i bra skick. Visningen var välbesökt. Det blev ordentlig fart på budgivningen. Överlåtelsepriset blev ett rekordpris i föreningen och på toppnivå i området. Objektnummer 12 Värderingen var 6 245 000 kronor plus minus 250 000 kronor. Utgångspriset var 5 995 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren uppgav inget lägsta pris utan ville avvakta tills budgivningen. Säljaren var nöjd med värderingen och utgångspriset. Bostadsrätten såldes för 7 900 000 kronor. Prisuppgången var 32 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 87 500 kronor på denna adress. Utgångspriset byggde på att huset byggdes 1977 och saknade den charm och karaktär som många andra hus i området hade. Lägenheten var i riktigt dåligt skick. Renoveringsbehovet var omfattande. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Visningen blev välbesökt. Det var många som inte avskräcktes av renoveringsbehovet. Objektnummer 13 Värderingen var 7 845 000 kronor plus minus 250 000 kronor. Utgångspriset var 7 595 000 kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare lägenhetens skick och beskaffenhet. Säljaren uppgav inget lägsta pris utan ville avvakta tills budgivningen. Bostadsrätten såldes för 7 950 000 kronor. Prisuppgången var 5 procent. Vid tidpunkten var kvadratmeterpriset ca 90 000 kronor på denna adress.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Utgångspriset byggde på att lägenheten var i ganska dåligt skick. Det var renoveringsbehov i köket och badrummet. Utgångspriset sattes därför i den lägre delen av värderingen. Värderingen och utgångspriset ligger på en rimlig nivå jämfört med överlåtelsepriset. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343-12). Av uppgifterna i ärendet framgår följande avvikelser mellan priset i marknadsföringen och överlåtelsepriset. Objektnummer Marknadsfört pris Överlåtelsepris Avvikelse 1 3 695 000 kronor 4 985 000 kronor 26 procent 2 4 500 000 kronor 5 150 000 kronor 13 procent 3 5 500 000 kronor 5 500 000 kronor 0 procent 4 1 995 000 kronor 3 050 000 kronor 35 procent 5 4 675 000 kronor 5 700 000 kronor 18 procent 6 2 550 000 kronor 3 250 000 kronor 22 procent 7 3 995 000 kronor 4 425 000 kronor 10 procent 8 4 950 000 kronor 5 400 000 kronor 8 procent 10 2 795 000 kronor 3 750 000 kronor 25 procent 11 3 895 000 kronor 5 150 000 kronor 24 procent 12 5 995 000 kronor 7 900 000 kronor 24 procent 13 7 595 000 kronor 7 950 000 kronor 4 procent Fastighetsmäklarinspektionen anser att avvikelserna mellan det marknadsförda priset och överlåtelsepriset är väsentliga i alla de granskade förmedlingsuppdragen utom objektnummer 3, 7, 8 och 13. Inspektionen anser att de omständigheter som NN har hänvisat till inte visar att han har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det förhållandet att det marknadsförda priset i så pass många fall väsentligt har understigit överlåtelsepriset inte kan förklaras på något annat sätt än att NN systematiskt har lämnat vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) objekten. Han har därmed åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.