SvD NÄRINGSLIV Publicerad 16 dec. 2015 Experter: Slum riskerar växa fram i Sverige Tunga experter pekar nu på en extrem situation på den svenska bostadsmarknaden. Det kan få konsekvenser för både integration och samhället i stort. Enligt dem riskerar slum växa fram i Sverige i kölvattnet av den största folkökningen i modern tid. En nationell krislösning av den akuta bostadsbristen kräver 400 000 nya bostäder under de närmaste åren. Det är i branschtidningen Fastighetsnytt som Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH, pekar på behovet av ett storskaligt bostadsprogram där hela 1 000 nya bostadskvarter bör byggas i landet på kortast möjliga tid. Liksom flera andra tunga akademiker tecknar Hans Lind en pessimistisk bild om "det enda förslag som läggs fram är att processen för tillfälliga bygglov ska snabbas upp" därför att "ingen på allvar kan tro att några miljarder i subventioner har någon märkbar effekt på byggandet". Också nationalekonomen Klas Eklund, ordförande i Bokriskommittén 2014 och seniorekonom på SEB slår larm. "Faktum är att ren slum växer fram i stor skala i välfärdslandet Sverige år 2015", varnar de båda tunga ekonomerna tillsammans på DN Debatt. I tidningen Fastighetsnytt går Hans Lind vidare och preciserar en möjlig nationell plan för att möta de snabba befolkningsförändringarna med förenklade byggprocesser. Genom att bygga måttligt stora kvarter som placeras ut efter sociala kriterier i städerna, ges förutsättningar för ett mer sammanhållet Sverige: "Om varje kvarter innehåller 400 lägenheter och vi behöver 400 000 permanentbostäder under de närmaste åren, ska alltså 1 000 sådana moduler placeras ut, främst i större orter med bra arbetsmarknad. De ekonomiska riskerna delas mellan stat och företag. Kapital kommer från bland annat pensionsfonderna och genom att ett antal samhällsekonomiska olönsamma infrastrukturprojekt skjuts på framtiden", skriver Hans Lind. Det är en hotfull bild av ett dystopiskt framtidsland som tecknas om inte en nationell plan lanseras snart: Hans Lind menar att trångboddhet och en svart marknad kommer växa fram i områden där många med utländsk härkomst bor. Det kan innebära lysande affärsmöjligheter när det gäller att köpa upp radhus och villor och hyra ut till ockerhyror. Han fortsätter: " Om några år orkar ingen längre röja upp i lägren med EUmigranter där även andra börjat bosätta sig när den svarta marknaden är dyr och inkomstmöjligheterna små. Vi får våra egna kåkstäder " Fastighetsprofessorn konstaterar att risken för det pessimistiska scenariot är uppenbar om politikerna inget gör bara för att de flesta väljare som har det bättre ställt inte märker av den förändring som redan pågår i utanförskapsområdena. Men positiva lösningar saknas alltså inte. Akademikerna för fram idén att staten kan tvinga kommunerna att ta fram planlagd mark. Enligt Lind kan byggnationen förenklas och förbilligas genom att "byggföretag och ledande arkitekter" får presentera "ett antal kvartersmoduler med blandade hustyper" som efter "nationellt typgodkännande" direkt placeras ut i alla kommuner. Eventuella, mindre, lokala anpassningar får bestämmas av samma grupp av byggare och arkitekter som står bakom typhusen. Det är därför en historisk unik situation, oavsett om flyktingströmmarna avtar. Också nationalekonomen och demografiexperten Peter Stein belyser den nya situationen. Vid ett seminarium för Fastighetsägarna, Samhällsbyggarna och Byggherrarna för en vecka sedan, visade han att
befolkningstillväxten i Sverige nu under 2010-talet blir 1,064 miljoner personer, att jämföra med 1,038 miljoner under den tre gånger längre tidsperioden 1980 2009. I relativa tal är befolkningstillväxten just nu den högsta under hela efterkrigstiden. Det är därför en historisk unik situation, oavsett om flyktingströmmarna avtar, citeras Peter Stein i tidningen Fastighetsnytt. ************************************************************************************* Publicerad AV Maria Nordlander 2015-12-14 Flyktingkrisen och bostadsmarknaden Den pessimistiska versionen När det enda förslag som läggs fram är att processen för tillfälliga bygglov ska snabbas upp har politikerna uppenbarligen inte förstått situationens allvar. Ingen kan ju heller på allvar tro att några miljarder i subventioner utan krav på mer planlagd mark har någon märkbar effekt på byggandet. Det antyds att flyktingar kommer att få ordna boende själva i högre grad, och vad händer då? Trångboddhet och svart marknad växer ännu mer i områden där många med utländsk härkomst bor. Det blir lysande affärsmöjligheter i att köpa upp radhus och villor i närheten och hyra ut till ockerhyror. Kontorslokaler i närheten kommer illegalt att hyras ut som bostäder. Om några år orkar ingen längre röja upp i lägren med EU-migranter där även andra börjat bosätta sig när den svarta marknaden är dyr och inkomstmöjligheterna små. Vi får våra egna kåkstäder med husvagnar och skjul på undanskymda platser i förorterna. Politikerna gör inget därför att majoriteten av de som har det bättre ställt inte märker så mycket av situationen där de bor i sina miljövänliga stadsdelar närmare stadens centrum. Den optimistiska versionen Sverige har historiskt visat att när det är en krissituation så tar vi oss samman och löser problemet. Med ytterligare kanske 100 000 människor som kommer att stanna i Sverige i många år blir bostadskrisen så akut att det blir möjlighet att genomföra radikala åtgärder. Staten bestämmer hur många bostäder som varje kommun ska planera för att och att det ska finnas planlagd mark i alla delar av de större orter med bra arbetsmarknad. Byggföretag och ledande arkitekter tar tillsammans fram ett antal kvartersmoduler med blandade hustyper och kvaliteter. Dessa får ett nationellt typgodkännande och kan direkt kan placeras ut i alla kommuner efter mindre anpassningar till lokala förhållanden. Anpassningar som bestäms av samma nationella grupp av byggare och arkitekter. Om varje kvarter innehåller 400 lägenheter och vi behöver 400 000 permanentbostäder under de närmaste åren så ska alltså 1000 sådana moduler placeras ut, främst i större orter med bra arbetsmarknad. De ekonomiska riskerna delas mellan stat och företag. Kapital kommer från bland annat pensionsfonderna och genom att ett antal samhällsekonomiska olönsamma infrastrukturprojekt skjuts på framtiden. Åker vi omkring i landet om 20 år och känner igen dessa moduler lite här och där kommer vi att stolt minnas dom som ett tecken på svensk handlingskraft och problemlösningsförmåga. Här är ett land som slår vakt om välfärdsstaten där alla har rätt till en bostad med rimlig standard och rimligt pris. Text av: Hans Lind Professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm ************************************************************************************
DN Debatt Publicerad 2015-12-13 Lamslagna politiker låter bostadskrisen bli allt svårare Vi menar tvärtemot regeringen att det akuta läget gör en helhetspolitik nödvändig, skriver artikelförfattarna. Helhetspolitik krävs. Bostadsmarknadens kris är allvarig och akut. Fortsatt passivitet och oförmåga att ta ansvar skapar nya förlorare varje dag. En kommission med representanter för bransch, politik och akademi bör få i uppdrag att snabbt ta fram ett krispaket med långtgående åtgärder, skriver Klas Eklund, Hans Lind och Lennart Weiss. Bostadsmarknaden är i kris. Bostadsköerna är rekordlånga, nyanlända tvingas bo i misär, bopriserna på ägda lägenheter skenar. Men politikerna står passiva, för att inte säga lamslagna. Detta trots att rader av utomstående experter från exempelvis EU, OECD och IMF, länge kritiserat den svenska bostadsmarknaden. Under 2014 lade dessutom två svenska utredningar Bokriskommittén och Nybyggarkommissionen fram konkreta åtgärdspaket. Av rapporterna framgår att två huvudområden måste tacklas samtidigt: Byggandet måste ökas. Planförfarandet måste förenklas och kommunernas användning av planmonopolet bör inskränkas. Rörligheten måste ökas. Det befintliga bostadsbeståndet bör utnyttjas bättre och flyttkedjor komma i gång. Hyresregleringen måste reformeras och skattesystemet göra det billigare att flytta. Den viktiga poängen är behovet av en helhetspolitik. Att bara bygga mer tar för lång tid. Att bara öka rörligheten räcker inte heller, eftersom hyrorna då skulle pressas upp så snabbt att många skulle få svårt att klara hyran. Därför behövs båda typerna av åtgärder. För att skydda ekonomiskt svaga hushåll bör också ett tillfälligt bostadsbidrag införas. Bokriskommittén uppmanade politikerna att tillsätta en kommission med uppdrag att ta fram en långsiktig bostadspolitik. Valutafonden IMF rådde i sin senaste granskning av svensk ekonomi regeringen att genomföra kommitténs som de skrev useful recommendations. Så blev det inte. Resultatet är ett förlorat år, där bostadsmarknaden har blivit mer ansträngd, bostadsbristen än mer skadlig och de nyanländas boendesituation än mer skandalös. Byggandet har visserligen ökat men inte tillräckligt och det mesta som byggs är dyrt att köpa eller hyra. Bostadspriserna och hushållens upplåning har stigit snabbt. En annan, mer drastisk väg framåt vore att staten ingriper direkt i den kommunala planprocessen och bestämmer att kommunerna måste ställa upp med planlagd mark, utifrån arbetsmarknadsläget och bostadssituationen i kommunen. I bostadskön i Stockholm står numera en halv miljon, och kötiden i innerstan är på flera håll uppåt 20 år. Kötiderna har blivit långa även i förortsområden där det tidigare var relativt lätt att hitta bostad. Unga kan inte flytta hemifrån, studenter tvingas tacka nej till studieplatser, företag kan inte växa på grund av problem att hitta bostäder åt nyrekryteringar. Det är också påtagligt att storstäderna huvudsakligen växer med personer som har begränsade ekonomiska resurser. Såväl Boverket som Stockholms stadsmission har rapporterat om trångboddhet, otillräcklig sanitet
och hygien, svarta kontrakt och rättslöshet för många nyanlända. Faktum är att ren slum nu växer fram i stor skala i välfärdslandet Sverige, år 2015. Den icke-fungerande bostadsmarknaden bromsar därmed integrationen. Utanförskapet riskerar att förvärras och cementeras. När regeringen säger att flyktingar i högre grad måste hitta en bostad själva är det samma sak som att skicka dem direkt till redan invandrartäta områden och den svarta bostadsmarknaden. I detta akuta läge reagerar regeringen genom ändrade regler för tillfälliga bostäder och ett mindre subventionspaket till små hyresrätter. Det räcker inte. Det som av bostadsministern kallas för den största bostadspolitiska satsningen på länge är i praktiken en dyr och verkningslös metod som dessutom bara täcker några promille av kostnaden för att bygga det som verkligen behövs. Vi menar tvärtemot regeringen att det akuta läget gör en helhetspolitik à la Bokriskommittén än mer nödvändig. De strukturella blockeringarna på bostadsmarknaden måste lösas upp. Inlåsningseffekter till följd av regleringar och skatter måste minskas, så att det befintliga beståndet kan användas mer effektivt. Dessutom måste kraftfulla åtgärder vidtas mot bristen på mark och mot ineffektiva planprocesser med möjligheter till överklaganden bortom det rimligas gräns. Men problemen har nu blivit så svåra att inte ens Bokriskommitténs förslag räcker. Växande trångboddhet och usla levnadsvillkor i flera områden gör att de båda huvudförslagen ökat byggande och ökad rörlighet måste kompletteras med ett tredje ben: mer omfattande bostadsfinansiering och sociala insatser. De nyanländas köpkraftiga efterfrågan är för låg för att klara kostnaderna för vanliga nybyggda fastigheter. Samtidigt vill Riksbanken begränsa hushållens möjligheter att låna till bostadsköp. Den ekvationen går inte ihop. Vi avråder från generella produktionsstöd. I stället måste staten mer bestämt stödja efterfrågesidan. Dagens unga och resurssvaga måste stöttas ekonomiskt så att trösklarna till såväl den ägda som den hyrda bostaden blir lägre. En sådan politik kan ta flera former. En väg är mer träffsäkra insatser genom bostadsbidrag. Inkomstgränserna som reglerar bostadsbidraget har inte rörts på 18 år. Genom bidrag till fler hushåll kan man rikta en subvention direkt till dem som ska betala för bostaden. Samtidigt bör staten långsiktigt stötta bosparande, så att fler får möjlighet att lägga grundplåten till ett ägande tidigare i livet. Det handlar om startlån och stöd att bygga upp eget kapital. Hushållen ges stöd att bära egna bördor, får träning i att amortera, och bostadsmarknaden blir mer robust. En annan, mer drastisk väg framåt vore att staten ingriper direkt i den kommunala planprocessen och bestämmer att kommunerna måste ställa upp med planlagd mark, utifrån arbetsmarknadsläget och bostadssituationen i kommunen. Funktionella, storskaligt producerade bostäder skulle då placeras ut utifrån sociala kriterier. Kostnader och risktagande måste i så fall vara synliga och delas mellan offentlig sektor och byggbolag. Även om byggandet ökar krävs sannolikt särskilt stöd till utsatta familjer. Subventionerat boende för svaga grupper i avgränsade områden har varit tabu i den svenska debatten. Samtidigt har den dysfunktionella bostadspolitiken de facto skapat just sådana områden med en majoritet arbetslösa och bidragstagare. En möjlig väg framåt är att öka stödet, men ställa krav på kommuner och fastighetsbolag att fördela lägenheterna på ett sådant sätt att problemen inte samlas i utsatta områden. Sverige står inför ett allvarligt och akut läge. En grupp ledande representanter för bransch, politik och akademi bör få i uppdrag att snabbt ta fram ett samlat krispaket av långtgående åtgärder. Det är bråttom. Fortsatt passivitet och oförmåga att ta ansvar skapar nya förlorare för varje dag som går. Klas Eklund, Seniorekonom SEB, Ordförande Bokriskommittén Hans Lind, Professor KTH, Ledamot Bokriskommittén Lennart Weiss, Kommersiell direktör, Veidekke
FastighetsNYTT Text av: publicerad 2015-12-11 av Mattias Fröjd En historisk befolkningsexplosion Den svenska befolkningen har ökat i en snabbare takt de senaste åren än någonsin tidigare. Födelsetalen nu är de högsta sedan 1960-talet och vi lever längre. Det säger nationalekonomen och demografiexperten Peter Stein. Under 2010-talet beräknas befolkningstillväxten bli 1,064 miljoner personer vilket kan jämföras med trettioårsperioden 1980-2009 då Sveriges befolkning växte med 1,038 miljoner själar. Befolkningsökningen kommer med andra ord att bli stor över de närmaste åren, oavsett flyktingströmmarna, konstaterar han och tillägger att asylsökande inte upptas i befolkningsstatistiken förrän de har fått uppehållstillstånd. Mellan 2013 och 2014 ökade antalet invånare i Sverige med 102 491 personer och det var första gången någonsin som befolkningen ökade med mer än 100 000 invånare. I relativa tal är ökningstakten nu jämförbar med 1940-talet och Peter Steins prognos är att mellan 2015 och 2016 samt 2016 och 2017 kommer Sveriges befolkning att växa med 1,5 respektive 1,4 procent vilket är de högsta relativa talen någonsin. Tidigare rekord sattes 1945/1946 då befolkningen växte med 1,3 procent. Det är därför en historisk unik situation, oavsett om flyktingströmmarna avtar, säger Peter Stein. Han talade på ett frukostseminarium som arrangerades av Fastighetsägarna, Samhällsbyggarna och Byggherrarna på torsdagen och konstaterar att antalet invånare i Sverige kommer att överskrida tio miljoner år 2016. Prognosen lyder på att invånarantalet vid 2016 års slut hamnar på drygt 10 027 138 invånare och då har Sverige gjort övergången från nio till tio miljoner på endast 12 år vilket inte har skett förut. Det enda som rimligtvis kan rubba prognosen är tvära kast i in- eller utvandring, säger Peter Stein. Risken för det är dock inte stor, fortsätter han. Analys kommun för kommun Efter ganska magra årtionden, sett till befolkningstillväxt, under 70-talet och 80-talet ökade befolkningen under 90-talet med drygt 334 tusen invånare och det är dessa som nu har kommit i fruktsam ålder vilket
enligt Peter Stein sannolikt kommer att sätta ökat tryck på fastighetsmarknaden i universitets- och högskolestäder som exempelvis Karlstad, Örebro och Jönköping. I synnerhet på utbildningsfastigheter men självklart även bostäder. Vidare lever vi som nämnts ovan längre och andelen svenskar över 65 år kommer att öka. I absoluta tal blir det huvudsakligen åldersgrupperna 0-18 och 80+ som kommer att växa som andel av landets totalbefolkning till och med 2030 vilket kommer att leda till ökad efterfrågan på skolor och omsorgsfastigheter. De tre storstadsregionerna, som 2014 stod för 52,5 procent av Sveriges befolkning, beräknas absorbera cirka 55 procent av befolkningsökningen och därmed kan man dra slutsatsen att mindre kommuner och regioner sannolikt kommer att få oväntad ökning. Det innebär att trycket på fastighetsmarknaden i dessa kommuner, särskilt de segment som nämns ovan, kommer bli stort och man behöver enligt Peter Stein göra en analys kommun för kommun av den befintliga marknaden samt den projicerade befolkningsökningen för att identifiera var behovet är störst och var investeringsmöjligheterna finns. Sverrir Thór ```````````````````````````````` `````````````````````` Med/av Marie Linder, ordförande i Hyresgästföreningen. Publ. 14 dec. 2015 Social housing öppnar upp för marknadshyror Att införa investeringsstöd eller ställa krav på rimliga hyror vid exploatering är inte social housing, menar Marie Linder, hyresgästföreningens ordförande. Hon anser att en parallell bostadsmarknad för de med låg inkomst kan leda till fri marknadssättning för övriga hyreslägenheter. Sverige har sedan slutet av 1940-talet haft en generell bostadspolitik med en integrerad hyresmarknad. Det är en hyresmarknad som är till för alla och där kommunala och privata fastighetsägare har samma villkor vad gäller både finansiering och beskattning. Det har ett mycket brett politiskt stöd. Men nu dyker det upp förslag om att införa varianter av social housing det vill säga att bygga och upplåta särskilda bostäder för utsatta eller fattiga grupper. För att förstå konsekvenserna bör vi veta vad social housing verkligen är. EU:s definition skiljer social housing från andra åtgärder som samhället vidtar inom ramen för en social bostadspolitik. Det är alltså inte social housing att införa investeringsstöd eller i samband med exploatering ställa krav på att det byggs hyresrätter med rimliga hyror. Det är i stället åtgärder inom ramen för en social bostadspolitik för att säkerställa ett bostadsutbud som även de med lägre inkomster kan efterfråga. Vad döljer sig då bakom debattörernas intresse för social housing? Sannolikt handlar det inte primärt om omsorg om socialt utsatta grupper. Det är viktigt med en allmännyttig sektor som har ett brett uppdrag att svara för bostadsförsörjning och kan hyra ut till alla som efterfrågar bostad, oberoende av inkomst. Det är också viktigt att inse varför vi bör avstå från ett system som verkligen stigmatiserar och skapar andra klassens hyresgäster. Vad döljer sig då bakom debattörernas intresse för social housing? Sannolikt handlar det inte primärt om omsorg om socialt utsatta grupper.
Istället ses detta som ett sätt att föra in marknadshyror på den del av hyresmarknaden som inte omfattas av social housing. Genom att en del av marknaden är strikt reglerad öppnas vägen för att införa fri prissättning på övriga hyresmarknaden. Frågan är hur det bidrar till en lösning på bostadsbristen. Det är uppenbart redan idag att marknaden aldrig kommer att varken kunna eller vilja tillgodose allas behov av bostäder. Vad finns det då för alternativ? Satsa på att bygga hyresrätter med rimliga hyror använd investeringsstöd, statlig direktutlåning, rimliga avkastningskrav, kommunal markpolitik som gynnar hyresrätter och effektiv upphandling (ex KOMBOhus). Enligt SKL finns marken. Många kommuner har visat att det går att bygga både mycket och hållbart inom dagens system. Allmännyttan måste ta större ansvar och bygga mer och till lägre hyror. Utöver investeringsstöd som sänker kostnaden kan de räkna kalkylerna långsiktigt och därmed ställa lägre avkastningskrav. Även värdeöverföringar bör begränsas, pengarna behövs i bolagen. Bostadsbidragen behöver förstärkas både inkomstgränser och hyresgränser har legat still under lång tid, vilket gjort det svårt för hushåll med lägre inkomster att efterfråga lämpligt boende. I stället för speciella bostäder kan kommunen se till att alla hyresvärdar upplåter vissa lägenheter med sociala kontrakt. Idag är bara en procent sociala kontrakt. Fler lägenheter måste förmedlas via bostadsförmedlingen och utan schablonmässiga inkomstkrav som utestänger många trots att de klarar hyran. Det finns inga enkla snabba lösningar för att råda bot på bostadsbristen. Alla aktörer måste samarbeta och politiken behöver leda arbetet på både statlig och kommunal nivå. Det krävs ett blocköverskridande samarbete där fokus ligger på lösningar som är rimliga för både fastighetsägare och hyresgäster. Det är dags för politiken att ta täten. Marie Linder ordförande Hyresgästföreningen